金华时代体育公园项目概念方案

JinhuaShidaiTiyuParkProgram金华时代•体育公园工程概念规划1根据市政府规划意向，我司对金华市场进行长达3个月的全面调查研究，认为罗店分区金罗公路以东地块(A-08，A-11)未来建设，需解决以下几个核心问题：核心问题2目录3第一篇：总体战略定位4以高端体育运动为亮点，以婺文化为内涵，以双龙风景区为依托，打造浙中城市会客厅、婺商回归的大本营、金华城市金名片。工程总体定位5以高尔夫运动为亮点，以商务会议为核心，集休闲度假、运动健身、康体养生、文化体验、景观居住六大功能于一体的复合型高端休闲综合体。功能结构定位度假休闲商务会议景观居住高尔夫运动康疗养生运动健身特色主题关联功能文化体验6产品体系定位商务会议文化体验运动健身度假休闲景观居住高尔夫训练基地特色美食生活购物休闲娱乐等高尔夫俱乐部国际会议中心SPA疗养中心特色美食中心特色住宿中心等CBA篮球训练基地推杆练习场灯光网球场游泳池/排球场水上垂钓基地滨湖步道/拓展基地露天咖啡座/茶座等庄园会所山地独栋缓坡类独栋景观公寓等国际水准的18洞高尔夫婺文化特色的五星级商务休闲中心综合运动俱乐部风情特色商业街区高端景观住宅全国知名、浙中首席以高尔夫运动为亮点，以商务会议为核心的复合型高端休闲综合体康体养生六大功能体系五大产品体系7工程空间布局一主题•两中心•三组团一主题：婺商回归主题，成为全球婺商回归大本营。两中心：五星级商务休闲中心和球类综合运动中心婺文化特色的五星级商务休闲中心球类综合运动中心(高尔夫、篮球)

三组团：景观居住三组团世界风情别墅组团婺商生态居住组团景观公寓组团球类综合运动中心景观居住三组团五星级商务休闲中心8一、工程总体定位二、功能结构体系三、工程产品体系四、总体布局结构第二篇：工程概念规划9以高端体育运动为亮点，以婺文化为内涵，以双龙风景区为依托，打造浙中城市会客厅、婺商回归的大本营、金华城市金名片。工程总体定位10工程总体定位——鸟瞰图11以高尔夫运动为亮点，以商务会议为核心，集休闲度假、运动健身、康体养生、文化体验、景观居住六大功能于一体的复合型高端休闲综合体。功能结构定位度假休闲商务会议景观居住高尔夫运动康疗养生运动健身特色主题关联功能文化体验12产品体系定位商务会议高尔夫训练基地特色美食、生活购物、休闲娱乐等高尔夫俱乐部、国际会议中心SPA疗养中心、特色美食中心特色住宿中心、婺商会所群等CBA篮球训练基地、推杆练习场灯光网球中心、游泳池/排球场水上垂钓基地、滨湖步道/拓展基地露天咖啡座/茶座等庄园会所、山地独栋缓坡类独栋、景观公寓等国际水准的18洞高尔夫婺文化特色的五星级休闲度假中心综合运动俱乐部风情特色商业街区高端景观住宅全国知名、浙中首席，以高尔夫运动为亮点，以商务会议为核心的复合型高端休闲综合体六大功能体系五大产品体系运动健身休闲度假康体养生文化体验景观居住产品体系构成13一主题•两中心•三组团总体布局结构球类综合运动中心景观居住三组团五星级商务休闲中心14一主题：婺商回归主题——“文化搭台、经济唱戏〞，成为婺商回归影响基地15复兴集团郭广昌飞鹰集团吴少华广厦董事局荣誉主席楼忠福广厦董事局主席楼明16两中心：球类综合运动中心【功能定位】高端住宿、商务会议、康体养生、休闲度假【市场定位】高端度假人群、商务会议人群【规划构思】依托尖峰山景和长岭水库资源景观及生态资源，以生态保护为原那么，适度开发滨湖地块，通过高品质的环湖景观打造，提升整个湖区的品质。同时适度导入休闲娱乐功能，以高端生态精品酒店为载体，打造高端休闲度假产品体系。——功能复合、浙中绝版球类运动中心17国际水准18洞高尔夫运动组团——中国知名、浙中唯一的“大师手笔〞山地、湖泊型高尔夫训练基地。山地球场湖泊球场灯光球场球类综合运动中心高尔夫运动训练基地18名师担纲设计，保证独特性和挑战性高端、丰富的度假休闲配套承接世界型高尔夫赛事，营运加分；同时也是浙中龙头企业商务交流的最正确场所。球类综合运动中心高尔夫运动训练基地19球类综合运动中心CBA训练基地筹划理念：争取成为国字号专业篮球训练基地，为中国男女篮在内的各级国家队，以及全部的CBA、NBL球队，提供优质完善的集训中心。工程特色：浙中唯一高水准的篮球训练基地工程资源：广厦集团CBA篮球队—猛狮男子篮球队20运动健身中心运动健身中心，在山水间的怡情健身之所推杆练习场、灯光网球中心、小球训练中心、游泳池球类综合运动中心21两中心：五星级休闲商务中心【功能定位】高端住宿、商务会议、康体养生、休闲度假【市场定位】高端度假人群、商务会议人群【规划构思】依托尖峰山景和长岭水库资源景观及生态资源，以生态保护为原那么，适度开发滨湖地块，通过高品质的环湖景观打造，提升整个湖区的品质。同时适度导入休闲娱乐功能，以高端生态精品酒店为载体，打造高端休闲度假产品体系。————商务会议+休闲度假+康体养生+文化体验，浙中绝版休闲胜地22婺文化特色的五星级商务休闲中心五星级商务休闲中心“以婺文化为特色，以商务会议为核心〞浙中首席园林式高端度假商务酒店23婺文化特色的五星级商务休闲中心——国际会议中心浙江地区接待规模最大、硬件设备最先进的会议中心之一五星度假酒店，涵盖会议会务，特色住宿、度假休闲等功能，承载金华高端度假旅游居住需要，效劳浙中地区商务会谈，商务接待，企业会议，成为金华市与外部兴旺经济地区的资本、人才和信息交流中心将和国际知名的如IHG洲际酒店管理公司、喜达屋饭店及度假村国际集团等一流五星级酒店运营公司合作。建筑体量：3000㎡剧院式1000㎡：可容纳600人800㎡：可容纳500人课桌式300㎡：可容纳200人200㎡：可容纳60-130人长桌式100㎡：可容纳30-40人60㎡：可容纳20-30人接见式120㎡：可容纳20人五星级商务休闲中心24婺文化特色的五星级商务休闲中心——特色住宿中心360度全景，独栋化配置，婺文化元素，别样心灵回归旅居体验规划理念：依托酒店，独栋化配置，与景观紧密接触，打造360度全景极致体验。建筑特色：建筑设计和内饰运用东阳木雕等金华特色建筑文化元素。建筑体量：7000㎡五星级商务休闲中心25婺文化特色的五星级商务休闲中心——餐饮文化中心以当地餐饮文化为特色、以国际美食为主题的餐饮文化中心五星级商务休闲中心26婺文化特色的五星级商务休闲中心——康体疗养中心以“生态、健康、养生〞为特色，以道文化养生为宗旨、打造浙中最有品位的康体疗养中心禅Spa休闲馆健身健体馆室内恒温泳池道学养生馆桑拿馆建筑体量：2000㎡五星级商务休闲中心27以婺文化交流、婺剧表演、东阳木雕展示等为主题的文化时尚中心五星级商务休闲中心28婺文化特色的五星级商务休闲中心——婺商企业会所群以稀缺的五星级效劳、完善功能为特色，打造高标准婺商企业会所群成为婺商回归的资源平台和影响基地五星级商务休闲中心29高尔夫俱乐部以“尊贵、奢华、人性〞为原那么，打造国际化高标准高尔夫俱乐部俱乐部会馆建筑那么是为会员提供更衣、淋浴、餐饮、交流和宴会的效劳空间。包含接待大厅、高球专卖、咖啡厅、餐厅、男女更衣室等。高尔夫会所建筑面积约为5000㎡五星级商务休闲中心30筹划理念：遵照道学“天人合一〞规划理念，依托山景和绝佳的湖景景观条件，以水景和植物为载体，打造以山景观光、水上体验、景观游赏、健身漫步为主要内容的，多主题、多空间、多形态的滨水休闲带，丰富的景观节点和特色的交通方式形成生态观光、水上体验佳境。工程构成：包括中小体量的商业、茶室、咖啡吧、垂钓吧、滨湖步道、拓展基地、休闲娱乐中心等。水上休闲乐园，乐享休闲时光、天人合一——水上垂钓基地、滨湖健身步道、滨水茶室露天咖啡座、茶座营造属于业主的滨水休闲生活钓鱼、滑船、风筝、水上瑜伽--水上休闲乐园五星级商务休闲中心筹划理念：结合高尔夫球场等运动配套打造相关效劳性商业以及配合品质住区居民需求而打造的风格商业街，结合居住、湖滨、其他休闲配套位置，设置富有变化和生活特色的休闲式商业街区。工程构成：特色商业街区5000㎡在这里，听不到熙熙攘攘的车流声，看不见神色匆匆的路人，有的只是啜饮咖啡的游客和阳光下的静谧。集“日常生活效劳、美食餐饮、休闲娱乐〞于一体的欧洲风情休闲风格商业街区风情特色商业街五星级商务休闲中心3132三组团：【功能定位】景观居住、休闲养生【市场定位】高端客群、婺商客群、运动休闲等客群【规划构思】以生态保护为原那么，充分利用尖峰山景、长岭水景等核心资源，发挥多种生态资源的组合优势，为渴望回归自然的都市人打造一个集生态休闲、运动、居住于一体的翡翠般纯洁绿色的心灵之谷。——全景体验+世界风情+英式管家效劳，营造尊贵绿野居所世界风情别墅组团、婺商生态居住组团和景观公寓组团33筹划理念：利用高尔夫球场、酒店、商业系统、游乐系统等的支撑，打造一个由低密度住宅为主体的湖滨旅游综合体中的高品质居住区，该局部的住区是以居住和度假为主要诉求的纯住宅区域，实现地产和高尔夫之间的双赢结合。工程构成：住区主要有延伸高尔夫球场内的庄园会所、山地独栋；环绕在高尔夫球场的缓坡类独栋和婺商主题别墅组团、沿湖两旁的高尔夫景观公寓。工程体量：住宅区建筑面积约为37.4万㎡。工程特色：浙中地区唯一的、直观高尔夫球景观的品质住宅。规划理念：种在风景里的宅院，让建筑嵌入景观规划理念34园区效劳：嫁接星级精品酒店，打造英式管家尊贵效劳体系效劳理念

世界顶级居家生活参谋

精致生活源于细节效劳

为顾客创造生活价值

缔造精品生活，共享美好家园

回馈社会，关爱生活

财富之巅，尚品生活

以人为本，品质改变生活

酒店式管理效劳特色

英式大管家效劳

一站式效劳园区效劳35住宅经济指标：多元化物业组合物业组合物业类型参考占地面积（㎡）参考建筑面积（㎡）预计套数世界风情别墅组团庄园会所30000900020山地类独栋14721358885196缓坡类独栋6075042525170婺商主题生态别墅组团婺式缓坡类独栋4285730000100景观公寓组团景观公寓9360623401619501、住宅区分四期开发，规划建设新古典、地中海、美式、新亚洲风格、中式的高端别墅和景观公寓。2、高端住宅工程时整个金华高端居住区的重点，以庄园会所、山地类独栋、缓坡类独栋和景观公寓为主。经济指标36依山势布置别墅朝向，充分利用景观资源。保持别墅南北向的足够间距。山地建筑，顺应地形，保存山脊植被，形成疏朗组团主要客户对象为龙头型企业，可作为企业会所使用。产品系列1：庄园会所尽享亲地景观、私享高尔夫资源的“会所型〞法式庄园大宅世界风情别墅组团3738因势利导,在地块内部顺应地形地势营造内部景观，实现户户有景。在道路规划中采取适合山地的支状路网结构，降低人均道路面积，减少土方量。交通干道沿山体阴坡布置，将阳坡尽量多的留给高档的独立别墅组团。

产品系列2：缓坡类独栋散落在坡地上、与山体融为一体的、自然生长的生态居所世界风情别墅组团39产品系列2：缓坡类独栋世界风情别墅组团40设计理念采用道学“天人合一〞的建筑规划理念，所建建筑物均适应当地的地理气候特点，顺应自然规律。文化灌输工程规划以灵魂浙中历来经济兴旺，古往今来，商贾繁华，尤其是现代的义乌、东阳等地，更是一个活泼的经济窗口，但是金华人素来已形成“不排外、和谐、共享〞的品德文化，成为婺文化的优良传统在现代社会的美好演绎，本工程本着“和谐共生、包容开放〞的规划理念，强调人与人、人与自然、建筑与自然的和谐共生，打造一个多元化但是又和谐统一的居住社区。客户来源：主要对象为婺商回归企业家，作为婺商回归宿营地。产品系列3：婺商主题生态别墅组团尽享婺城文化、私享高尔夫资源的生态居所群婺商主题生态别墅组团41婺文化植入建筑细节婺文化标识建筑〔大门、入口〕婺文化元素嵌入住宅建筑设计将武义俞源村粉墙黛瓦马头墙、八咏楼为代表的亭楼建筑、武义熟溪桥为代表的桥梁等建筑风格融入建筑设计当中，打造一个婺文化居住组团。婺文化元素融入装修设计将婺瓷、东阳木雕、浦江书画等融入样板房装修修设计婺学学堂将婺学论著及相关作品陈列婺学学堂当中，成为居民免费学习婺学文化场所。八咏楼粉墙黛瓦马头墙熟溪桥婺剧以婺学为代表吕祖谦在的丽泽书院婺商主题生态别墅组团马头墙42深入开掘人文传统与山水城市的资源特色，环山抱水的潜质充分融入到人居环境之中：保持整体环境原生态，交通体系随势而就，打造台地环境，步移景异；建筑立面考虑与周边环境融合产品系列4：景观公寓以〞山景+湖景+高尔夫景观〞三重景观为特色的“空中别墅式公寓〞景观公寓组团434445综合经济技术指标项目单位占地面积建筑面积投资额总规划用地亩住宅用地562374426㎡

租赁用地16091071861㎡总建筑面积㎡住宅部分居住建筑㎡37442640亿元租赁地块婺文化特色的商业休闲中心㎡235006亿元综合运动中心㎡35004亿元风情特色商业街㎡50005000万国际水准的18洞高尔夫训练基地㎡10418614.5亿元合计55亿元46行业资料显示：一家有18个球洞的高尔夫球场，球场前期4-5亿元，每年维护费用4000-5000万元左右，折算成每天的本钱为11万元左右，加上税费支出，维持球场运营需要接待6万人次打球，每人消费900元以上。据相关专业人士介绍，大局部球场经营中处于亏损状态，18标准高尔夫训练基地，每年亏损额到达2000-3000万元。47一、开发时序二、开发策略二、运营策略第四篇：开发运营策略48201320142015201620172018201920202021高尔夫球场休闲商务配套景观住宅18洞球场开发休闲商务中心开发住宅开发高尔夫球场及酒店配套先行，再做地产、保障工程形象及高度1、总体分两个大期开发，其中高尔夫球场及休闲商务配套建设为第一期，住宅地块为二期开发。2、球场及相关配套开发方案：球场与俱乐部会所方案2021年下半年开工，2021年年末球场建成开业。星级高级酒店方案于2021年开工，2021年开业。3、住宅开发方案，开发销售周期：2021-2021年，2021年销售开发时序49本工程将邀请国际著名设计师担纲设计设计为18洞标准72杆锦标赛级球场。目标成为亚洲各大巡回赛的选用球场之一，采用现代的的经营模式，整体的经营和VILLA式高尔夫球会所酒店以及会所酒店的产权式联排和别墅、高尔夫公园商业配套的经营结合，形成一个完整的、完善的高尔夫度假的产品序列。国际知名设计团队设计，专业团队开发半封闭会员制球场，专业团队管理开发策略501、国际知名高尔夫的赛事运营：组织汇丰冠军赛、Volvo中国公开赛等重要赛事，2、世界婺商论坛的永久会址：定期举办世界婺商论坛，发扬婺商精神、凝聚婺商智慧和力量、共商时局下经济、社会、企业经营等重要问题，同时也可以组织浙中商务会议、行业高端会议3、婺学讲坛：邀请相关婺学研究专家，做婺学专题讲座，推动婺文化的开展主办高尔夫赛事，打造影响力；同时也成为浙中甚至长三角龙头企业企业召开商务会议的最正确场所。工程经营策略婺商文化经营策略5152第五篇：开发设计团队53开发商团队：广厦控股集团现有成员企业100多家，员工总数超过10万，企业总资产达260亿元，浙江最大的民营企业，中国民营企业500强第四位，获得鲁班奖30项，省市以上奖项500多项，被评为“中国房地产百强企业〞和“引领中国房地产十大领军企业。球场设计团队：目前与世界知名设计院美国JMP高尔夫设计集团〔MARKHollinger〕和尼森何沃高尔夫球场设计公司〔N&H〕单位洽谈中建筑设计团队：目前与道林建筑与城市规划设计公司和BassenianLagoni建筑规划事务所、杭州建筑设计院等单位洽谈中球场经营团队：国际知名高球管理团队IMG团队和国内朝向集团等单位在洽谈前期筹划团队：仲量联行和杭州汉嘉地产参谋在洽谈开发设计团队54第六篇：相关问题探讨551、高尔夫拿地风险躲避方式：以球类训练基地形式申请报批基于广厦CBA篮球队和体育总局良好的合作关系，本工程采用球类训练基地形式式〔高尔夫运动训练基地和CBA篮球训练基地〕报批，具有很强可行性。风险防范562、指标层面：如果按照目前1.0的容积率和16米的限高条件，将使得本工程呈现4-5层纯多层建筑形式，不利于打造一个高端休闲商务综合体，假设能在指标方面微调，将更有利于高端形象的布局和展示。方案容积率限高（m）物业机会方案1（原始方案）1.0≤16纯多层方案2（突破限高）1.0突破16部分低层部分高层指标探讨573、规划层面：从目前的控规布局形式来看，高尔夫用地和其他用地相互独立，不是非常有利于高尔夫资源的运用，假设能在目前的根底上，将各地块打散适度延伸至高尔夫场地，将更有利于工程的灵活规划、便于工程各高端商务配套资源之间的共享和互补。原布局：相互独立、分散割据、不利于资源的合理运用。意向布局：资源灵活运用、相互借势、疏密有致、形象高端。规划探讨58意向规划—总平图59意向规划—鸟瞰图604、鉴于高尔夫球场及配套的前期投入多，前6-8年处于亏损状态，为推进工程开发、早日成为金华城市金名片，为金华经济开展做出奉献，希望政府相关部门在地价方面给予一定的支持；5、另外，基于目前高尔夫用地为30年的租赁期限，且工程建设周期长，假设政府能适当延长土地租赁期限，将更有利于提高高尔夫球场的利用效率，助推婺文化的深入开展，保证世界婺商论坛的延续。其他探讨61第七篇：工程背景简述核心思考1：打造复合型商务度假综合体，成为金华城市金名片核心思考2：“文化搭台，经济唱戏〞，成为婺商回归大本营核心思考3：如何通过球类训练基地推动金华体育事业开展，并有效躲避高尔夫球场报批风险？核心思考4：如何将本工程与双龙风景区有机融合，成为双龙风景区的龙头，促进金华旅游产业开展？62核心思考1：融入金义都市新区开展，打造复合型商务度假综合体、成为浙中城市后花园、金华城市金名片。63四大都市区规划，特别是金义都市新区将对浙中城市群一体化开展起到核心推动作用，从而加速金华开展打造复合型商务度假综合体，成为金华城市金名片杭州湾温台沿海浙中金华经济开展迅猛、处浙江省中上水平，其中义务、永康、金华市区等地表现突出，急需与之相匹配的综合配套体系打造复合型商务度假综合体，成为金华城市金名片2021年金华市与各县市人均生产总值〔单位：元〕6465经济支撑2021年，实现国内生产总值2447.71亿元，人均GDP超7000美元，财政收入328.35亿元。金华的民营经济兴旺，私营、民营企业众多，为本地的高尔夫市场提供了强有力的消费人群。交通圈金华市交通便捷，是浙江和华东重要的交通枢纽。沪昆铁路、金千铁路和金温铁路、杭长高铁，新金温高铁，甬金铁路，金台铁路，金黄铁路均将在金华交汇。另外，浙中城市群内部将建设轨道等公共交通网，实现城市群主要城镇及景区间30－40分钟到达的同城化目标消费支撑随着浙中城市群的集聚，金华市将涌现更多的高收入人群。而高档的消费场所为其提供了一个度假、休闲等符合其高消费特点的时机，消费高档化为高尔夫提供了有力的保障。气候条件高尔夫运动一般的气候条件要求为：在温差不大和湿度适中的气候条件下，比较适宜进行高尔夫运动。金华属亚热带湿润季风气候，四季清楚、年温适中、热量丰富较优、雨量丰富充分、冬季光温互补，有明显的干、湿季节。金华光、热、水条件优越，时空分布不均衡。气候水平差异较小，盆地小气候多样，有一定的垂直差异。较适合建设高尔夫球场。

活泼经济活动以及休闲度假理念的兴起，使得浙中地区急需一个高端商务及休闲度假平台；高尔夫球场建设将提升金义都市新区形象，完善城市功能打造复合型商务度假综合体，成为金华城市金名片会议分类更优越的度假氛围和体验环境更完善的综合配套（餐饮、会议、娱乐等）更短的距离，更低的时间成本会展/行业峰会/主题性论坛

赛事、颁奖会

内部小型封闭决策会议

中型会议

中型度假活动

大型会议及论坛

联合双边会议/政府接待

拓展和培训EMBA/总裁级培训班

66浙中地区经济兴旺，商务活动频繁，但缺乏高品质、好环境的会议会展场所；本工程可依托高尔夫资源，开展会议经济，打造浙中休闲商务新高地。企业指标金华市市区兰溪市义乌市东阳市永康市武义县浦江县磐安县年销售收入2000万以上工业企业数258839028855724848234825788年销收入500万元以上私营工业企业单位数55817956011182798761782502210工业总产值（亿元）2704386382504208562632222451全部职工年均人数605087817985178914577857569114074804915686816720打造复合型商务度假综合体，成为金华城市金名片67浙中经济水平的提升，促进旅游需求的升级，由观光向休闲转型，康体养生、体育运动、文化体验等休闲度假旅游潜力大，本工程抓住趋势，开展复合型休闲度假功能?2021中国城市健康状况大调查?中显示，主