土地登记代理实务-土地登记代理人《土地登记代理实务》押题密卷2

土地登记代理实务-土地登记代理人《土地登记代理实务》押题密卷2单选题（共10题，共10分）(1.)对土地权利证书进行审核时，其重点是()。A.报人民政府审批B.（江南博哥）查看地籍资料的原始记载C.保证登记过程不会产生土地权属纠纷D.查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力正确答案：D参考解析：土地登记人员对变更土地登记申请人的土地权利证书进行审核。审核的重点是查验证件、证明的真伪以及证件、证明的效力。(2.)我国土地登记过程中土地登记标的物是指()A.土地及上面的房屋B.土地及建筑物C.土地及附着物D.土地正确答案：D参考解析：我国土地登记的标的物仅限于最狭义的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附着物。这主要是由我国目前不动产管理的体制决定的。这一做法与国际上通行的把地面上的房屋及其他建筑物、附着物作为土地登记内容的一部分的做法不一致。(3.)关于出让土地使用权的转让，下列说法不正确的是()。A.出让合同和登记文件中所载明的义务和权利随之转移B.未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用土地的，不得转让C.转让后用途不得改变D.其使用期限为出让合同规定的期限减去原使用者已使用的期限后的剩余年限正确答案：C参考解析：C项，国有建设用地使用权转让后，用途可以改变。需要改变原出让合同规定用途的，应当征得出让方同意并经国土资源行政主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订国有建设用地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。(4.)记载土地权利现状的土地登记资料是()。A.土地登记申请书B.地籍调查表C.地籍图D.宗地图正确答案：D参考解析：土地登记结果是记载土地权利现状的，包括土地登记薄和宗地图等，其中，宗地图用于记载土地权利现状。ABC三项属于原始登记资料。(5.)对人民法院查封或者预查封的()进行的登记称作查封、预查封登记。A.土地所有权B.土地使用权C.土地抵押权D.土地他项权利正确答案：B参考解析：查封、预查封登记是指对人民法院查封或者预查封的土地使用权进行的登记。它属于嘱托登记的范畴，在登记程序上比较特殊，一般分人民法院嘱托申请、审核、注册登记三个阶段。(6.)发生代理法律关系的前提是()。A.代理权B.代理合同C.被代理人的相关法律权利D.代理人获得的代理凭证正确答案：A参考解析：代理人之所以能够以被代理人的名义进行民事法律行为，而产生的法律后果直接归属于被代理人，是因为代理人有代理权。代理权是发生代理法律关系的前提。代理人必须在代理权限内实施代理行为，这是由代理关系的本质属性所决定的。(7.)受理城镇国有土地使用权申报的部门是()。A.乡人民政府B.乡土地所C.市、县人民政府D.市、县土地管理部门正确答案：D参考解析：根据《城镇国有土地使用权申报工作的若于规定》，城镇国有土地使用权申报的具体工作由市、县土地管理部门承办。(8.)代理人的代理权限要根据法律规定和指定机关的指定来确定的土地登记申请的代理方式为()。A.法定代理B.委托代理C.承包代理D.指定代理正确答案：D参考解析：土地登记申请的代理除了法定代理、委托代理外，还有一种特殊的情况——指定代理。这是根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。指定代理中，代理人的代理权限要根据法律规定和指定机关的指定来确定。(9.)地籍测量界址指证时，最终解决方案的选择和决定权在于()。A.委托人B.土地登记代理人C.土地登记代理机构D.当地发证机关正确答案：A参考解析：在现场指界前已经出现的或者可能出现的界址争议，土地登记代理人需要根据自己的专业知识为委托人提供解决方案以供参考。但最终解决方案的选择和决定权在于委托人，土地登记代理人无权选择最终方案。(10.)由于资金问题，D厂未按出让合同约定缴清全部土地出让价款，则()。A.D厂可申请办理土地登记B.主管部门不得发放国有建设用地使用权证书C.主管部门按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书D.国家将收回D厂的国有建设用地使用权正确答案：B参考解析：根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)，受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。多选题（共10题，共10分）(11.)土地登记代理机构的设立应具备的条件包括()。A.有足够数量的专业人员B.有自己的名称和组织机构C.有固定的服务场所D.有充足的资金E.符合法律、行政法规规定正确答案：A、B、C、D、E参考解析：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四章第五十七条，对房地产中介服务机构设立的条件确定土地登记代理机构的设立应具备的条件有：①有自己的名称和组织机构；②有固定的服务场所；③有必要的财产和经费；④有足够数量的专业人员；⑤法律、行政法规规定的其他条件。(12.)对初始土地登记公告结果有异议的，可申请复查。申请复查时应提交()。A.土地登记复查申请书B.土地登记审批表C.身份证明文件D.异议证明文件E.地籍调查表正确答案：A、C、D参考解析：对初始土地登记公告结果有异议的，可申请复查。申请复查时，复查申请人应提交土地登记复查申请书、身份证明文件和异议证明文件，并按规定交纳复查费。B项由土地登记人员填写；E项是土地登记申请时要提交的权属证明材料。(13.)土地登记代理当事人发生纠纷时，可以采取的处理方式有()。A.协商B.复议C.调解D.仲裁E.申诉正确答案：A、C、D、E参考解析：土地登记代理人一旦发现代理活动中的纠纷，要积极努力地去解决。如果属于自己工作中的过失，应及早地采取弥补措施，即使是委托人的过失，也应尽可能友好地协商解决。对于无法通过协商达成一致的，可以通过仲裁或申诉等法律途径来解决。(14.)土地登记收件单上需填写()等内容。A.收件编号B.土地权利人名称C.权属性质D.交件人姓名E.收件日期正确答案：A、B、D、E参考解析：土地登记收件单上需填写以下几项内容：收件编号、土地权利人名称、单位性质、通讯地址、电话、序号、土地权属证件名称、页数、备注、交件人、收件人和收件日期。(15.)下列关于土地初始登记的说法，正确的有()。A.土地初始登记是对设立的土地权利进行的第一次登记B.初始登记发生在土地总登记之后C.只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行初始登记，体现了土地初始登记的经常性D.土地上设定了新的权利，就要对其进行初始登记，体现了土地初始登记具有分散性E.土地初始登记等同于土地设定登记正确答案：A、C、D参考解析：B项，初始登记有可能在土地总登记之后发生，也可能在土地总登记之前发生；E项，初始登记是在规定的时间内对辖区内全部土地或者特定区域的土地进行的普遍登记。设定登记属于变更土地登记的一种类型。设定登记是对土地权利的第一次登记，但不是在一定时间、一定区域内进行的普遍登记(即区别于初始登记)，而是对个别土地的登记。(16.)下列关于地址变更登记的叙述中，正确的有()。A.地址变更登记在宗地《土地登记卡》上进行B.根据《土地登记卡》注册登记的内容，更改《土地归户卡》上的“通讯地址”栏目C.地址变更登记需要对土地权利证书进行修改D.申请地址变更登记可以是其权利范围内的一部分土地变更E.因宗地所在地行政区域调整、街道名称改变或宗地门牌号码改变进行的变更土地登记不属于地址变更登记，一般由登记机关直接更改即可正确答案：A、B、E参考解析：C项，由于我国的土地权利证书上未设“土地权利人地址”栏目，不须记载土地权利人地址内容，因此，地址变更登记一般不须对土地权利证书进行更改；D项，由于一个土地权利人只能有一个地址，因此土地权利人申请地址变更登记不能只将其权利范围内的一部分土地变更，而其他部分不变，地址变更登记申请人权利范围内的全部土地均应进行地址变更。(17.)注销异议登记申请人应当提交的文件资料有()。A.土地登记申请书B.异议登记证明C.异议登记通知书D.土地权利证书E.人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持的证明材料正确答案：A、B、C、E参考解析：注销异议登记是将原异议登记的内容废止。其申请人应当提交的文件资料包括：①土地登记申请书；②异议登记证明或异议登记通知书；③人民法院对异议登记申请人的起诉不予受理或请求不予支持的证明材料。(18.)下列各项属于应当申报和登记的土地价格的有()。A.土地的入股价格B.房屋重建价格C.土地出让价格D.土地抵押价格E.土地转让价格正确答案：A、C、D、E参考解析：B项，重建价格属于房屋的价格范畴，不属于土地价格，不在申报和登记的内容中。(19.)下列资料可以公开查询的有()。A.土地登记卡B.宗地图C.合同金额D.审批纪录E.土地登记申请表正确答案：A、B、E参考解析：合同金额、审批记录等都已超出了一般应该让公众知晓的土地权利状况的范围，可能涉及土地权利人、当事人等的一些个人隐私和商业秘密，因此对其查询应当受到一定的限制。(20.)国有建设用地使用权转让后，需要改变土地使用权出让合同规定用途的，应征得出让方同意并经()批准。A.县、市人民政府B.省级人民政府C.国土资源行政管理部门D.建设主管部门E.城市规划部门正确答案：C、E参考解析：国有建设用地使用权转让后，需要改变原出让合同规定用途的，应当征得出让方同意并经国土资源行政主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订国有建设用地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。问答题（共4题，共4分）(21.)甲股份有限公司于2009年8月10日，经国土资源部批准，按照国土资函文件，以授权经营方式取得一国有土地使用权。批准用途为娱乐用地，授权经营期限为25年，根据地籍调查并经初步审查，该宗地实际界址清楚，土地面积与批准面积一致为4300m2，国有土地使用权授权经营手续符合法律规定。根据土地登记有关规定，建议为某股份有限公司办理授权经营国有土地使用权登记。问题：1.国有土地使用权授权经营对哪些企业适用？2.国家授权经营国有土地使用权注册登记与核发证书的程序是什么？正确答案：参考解析：1.国有土地使用权授权经营只对下列企业适用：(1)经国务院批准设立的国家控股公司；(2)作为国家授权投资机构的国有独资公司；(3)作为国家授权投资机构的集团公司。2.国家授权经营国有土地使用权注册登记与核发证书的程序是：(1)在《土地登记卡》上注册登记；(2)依据《土地登记卡》更新或重新建立《土地归户卡》；(3)注销原《国有土地使用证》，根据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》。(22.)某宗地系国有土地，使用权人谭某于2006年8月8日经登记取得该宗地的出让国有土地使用权，面积80m2，土地用途为住宅，使用期限40年。依据1996年1月8日江规(96)字第13号文，2009年1月20日江都市土地管理局和谭某重新签订《国有土地使用权出让合同》以及土地使用权出让金补交收据，土地用途变更为商业服务业，使用期限不变。经地籍调查和初步审核，该土地用途改变的行为及过程符合法律规定，谭某已按合同规定期限补交了出让金。问题：1.目前我国土地用途变更登记的主要情形有哪几种？2.谭某应当提交哪些权属文件资料？正确答案：参考解析：1.目前我国的土地用途变更登记主要有下列三种情形：(1)国有土地的用途发生变更的土地用途变更登记；(2)农村集体所有土地进行农业结构调整涉及已登记地类变化的土地用途变更登记；(3)集体土地建设用地的用途发生变更的土地用途变更登记。2.谭某应当提交下列权属文件资料：(1)《国有土地使用证》(2)地上建筑物、附着物权属证明凡是地上存在建筑物或附着物的，用途变更登记申请人还应提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的房产证等。(3)土地用途变更的批准文件国有土地的用途发生变更的，申请人应提交城市规划部门、土地行政主管部门等有批准权的部门批准用途改变的文件；以出让方式取得国有土地使用权的用途发生变更的，申请人还应提交与政府签订的土地使用权出让合同变更协议或者重新签订的土地使用权出让合同。(23.)某股份有限公司A是合资企业，2009年10月29日，申请人某金融机构与河南某股份有限公司签署了借款抵押合同，以河南某股份有限公司持有的《国有土地使用证》所属面积7419.4平方米的国有土地使用权为抵押，贷款本金150万元人民币。2009年10月31日，河南某股份有限公司到某市国土资源局办理了抵押土地登记，并取得了某市国土资源局颁发的土地他项权利证明书。但该有限公司的另一出资方B认为该土地的使用权应由A公司和B公司共同所有，欲申请更正登记，A方不支持B的说法。问题：1.B公司应该怎么做？2.异议登记的法律特征是什么？3.异议登记的程序是什么？正确答案：参考解析：1.B公司应该向国土资源行政主管部门提出异议登记申请，并同时向法院递交诉讼请求。2.异议登记的法律特征有：(1)异议登记以利害关系人提起过更正登记并且土地登记簿记载的权利人不同意更正为前提；(2)异议登记属于可单方申请的登记类型；(3)异议登记不当造成权利人损害的，异议登记申请人应当赔偿；(4)异议登记期间，未经异议登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者设定土地抵押权登记；(5)异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。3.异议登记的程序可分为异议登记申请、审核、注册登记、核发异议登记证明四个阶段。具体内容如下：(1)申请异议登记的申请人为登记权利的利害关系人。申请人应当提交的文件资料有土地登记申请书和证明登记事项错误的有关材料。(2)权属审核国土资源行政主管部门接到异议登记申请后，应对更正登记申请人提交的书面申请和各项证明文件认真审核。审核的重点应是各项证明文件的合法性、有效性。(3)注册登记与核发异议登记证明异议登记只是暂时限制土地登记簿上记载的土地权利人的权利，为事实上的真正权利人提供临时性保护，并不涉及土地权属的实际变更，因此由国土资源行政主管部门审核通过即可直接进行注册登记。①在宗地原《土地登记簿》和《土地归户卡》上对“序号”、“日期”、“登记类型”、“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”、“经办人”、“审核人”和“印章”等内容上填写本次登记的相关内容；②根据《土地登记簿》注册登记的内容，更改《土地归户卡》上的相应内容；③根据《土地登记簿》注册登记的内容，填写《异议登记证明》颁发给异议登记申请人，同时书面通知土地登记簿记载的土地权利人。(24.)B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000m2，用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地附近购置了8000m2工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急需办理土地登记。问题：1.B县第一机械厂应当如何申请土地登记？2.如何确定土地使用期限？3.出让土地使用权