第八章土地增值税法教学提纲

本章内容：8节

第一节土地增值税基本原理

第二节纳税义务人

第三节征税范围★

第四节税率★

第五节应税收入与扣除项目★★

第六节应纳税额的计算★★

第七节税收优惠

第八节征收管理★第八章土地增值税法8.1土地增值税基本原理

一、土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（二）征税面比较广（三）实行超率累进税率（四）实行按次征收8.2纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。四个不论：不论法人与自然人不论经济性质不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人不论部门8.3征税范围

一、征税范围1、转让国有土地使用权2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让二、征税范围的界定标准标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。农村的集体所有的土地自行转让是一种违法行为，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。标准之二：产权是否变更产权变更了就要纳入土地增值税征税范围；如果只是有偿让渡使用权就不纳入土地增值税征税范围，比如出租房屋。区分转让和出让：出让是一级市场的行为，是国家土地管理部门与土地需求者见面交易的行为。出让一方也就国家并不缴纳土地增值税。土地本来就属于国家所有。转让是二级市场的行为，包括出售、交换和赠与。属于土地增值税的征税范围。标准之三：转让房地产是否取得收入。不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。

三、具体情况的判定1、出售国有土地使用权及地上建筑物，包括三种情况：出售国有土地使用权（生地变熟地）；取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；存量房地产买卖。税务处理：征税。2、以继承、赠与方式转让房地产税务处理：继承不征税（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；非公益性赠予征税。3、房地产的出租税务处理：不征（无权属转移）。4、房地产的抵押税务处理：抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。5、房地产的交换税务处理：单位之间换房，征；个人之间互换自有居住用房地产的，免征。6、以房地产进行投资、联营税务处理：房地产转让到投资联营企业，暂免征税；将投资联营房地产再转让，征。7、合作建房税务处理：建成后自用，暂免征税；建成后转让的，征。8、企业兼并转让房地产税务处理：暂免征税。9、房地产的代建房行为税务处理：不征（无权属转移）。10、房地产的重新评估税务处理：不征（无收入）。【例题·多选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（）。

A.国家机关转让自用的房产

B.税务机关拍卖欠税单位的房产

C.对国有企业进行评估增值的房产

D.因为国家建设需要而被政府征用的房产『正确答案』CD

8.4税率

项目级次增值额占扣除项目金额比例税率（%）速算扣除系数（%）150%以下（含50%）3002超过50%～100%（含100%）4053超过100%～200%（含200%）50154200%以上6035【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】A【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。8.5应税收入与扣除项目的确定计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分

转让项目的性质扣除项目（一）对于新建房地产转让1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让

1.房屋及建筑物的评估价格

评估价格＝重置成本价×成新度折扣率

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

3.转让环节缴纳的税金一、应税收入

:货币收入、实物收入、其他收入。二、确定增值额的扣除项目（一）对于新建房地产转让，可扣除：

1.取得土地使用权所支付的金额，包括：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内

这里的利息注意两点：

①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。

②不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业：内资扣“两税一费”（营业税、城建税、教育费附加），外资扣“一税”（营业税）

非房地产开发企业：内资扣“三税一费”（营业税、印花税、城建税、教育费附加），外资扣“两税”（营业税、印花税）。

【例题·单选题】房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。

A.营业税、印花税

B.房产税、城市维护建设税

C.营业税、城市维护建设税

D.印花税、城市维护建设税『正确答案』C5、财政部规定的其它扣除项目从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%区分专门从事房地产开发的企业和非房地产开发企业转让新建房地产的扣除项目的不同：如果是专门从事房地产开发的企业可以有五项费用的扣除：取得土地使用权所支付的金额、开发成本、期间费用、税金、附加费用扣除。非房地产开发企业，也就是一般的工商企业是四项费用的扣除：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、期间费用、税金。【例题·单选题】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（）。

A.1500万元B.2000万元C.2500万元D.3000万元『正确答案』D

『答案解析』应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”＝10000×10%＋10000×20%＝3000（万元）【例题·多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（）。

A.支付建筑人员的工资福利费

B.占用耕地缴纳的耕地占用税

C.销售过程中发生的销售费用

D.开发小区内的道路建设费用『正确答案』ABD（二）对于存量房地产转让，可扣除：1、房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。3、转让环节缴纳的税金。【例题·单选题】（2008年）某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为（）。A.400万元B.1485万元C.1490万元D.200万元【答案】B（1）房屋及建筑物的评估价格＝重置成本价×成新度折扣率＝12000×70%＝8400（万元）；（2）取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及；（3）转让环节缴纳的税金=（10000－8000）×5%×（1+7%+3%）+10000×0.05%＝115（万元）。增值额＝转让收入-扣除项目金额=10000－8400－115＝1485（万元）8.5应纳税额的计算一、增值额的确定（计税依据）土地增值额=转让收入-扣除项目金额在房地产交易过程中，纳税人有下列情形之一的，则按照房地产评估价格计算征收土地增值税：隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；旧房及建筑物。二、应纳税额计算步骤：1、扣除项目金额2、土地增值额3、增值率——税率4、应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×适用速算扣除系数【例题】2008年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。A.2256.5万B.2445.5万C.3070.5万D.3080.5万【答案】B扣除金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010（万元）；土地增值额=14000－7010=6990（万元）；增值额占扣除项目金额的比例=6990÷7010×100%=99.7%，适用税率税率40%、扣除系数5%；应纳土地增值税=6990×40%－7010×5%=2445.5（万元）。某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权，依据受让合同支付转让方地价款8000万元，当月办妥土地使用证并支付了相关税费。自2008年7月起至2009年6月末，该房地产开发公司使用受让土地60%（其余40%尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼并全部销售，依据销售合同共计取得销售收入18000万元。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元，开发销售期间发生管理费用700万元、销售费用400万元、利息费用500万元（只有70%能够提供金融机构的证明）。

（说明：当地适用的城市维护建设税税率为5%；教育费附加征收率为3%；契税税率为3%；购销合同适用的印花税税率为0.3‰；产权转移书据适用的印花税税率为0.5‰。其他开发费用扣除比例为4%）

要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数

（1）计算该房地产开发公司应缴纳的印花税（略）。

（2）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税。

=8000×60%+8000×3%×60%=4944（万元）

（3）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税、城市维护建设税和教育费附加。

=18000×5%×（1+5%+3%）=972（万元）

（4）计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用。

=500×70%+（4944+6200）×4%=795.76（万元）

（5）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额。

=18000-4944-6200-972-795.76-（4944+6200）×20%=2859.44（万元）

（6）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。

增值率=2859.44÷（18000-2859.44）×100%=18.89%

计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税=2859.44×30%=857.83（万元）8.6税收优惠一、对建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的，免税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。

对于纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。二、对国家征用收回的房地产的税收优惠因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免税。三、对个人转让房地产的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，土地增值税减免税优惠如下：（1）居住满5年或5年以上的，免征；（2）居住满3年未满5年的，减半征税；（3）居住未满3年的，按规定计征土地增值税。【多选题】下列各项中，符合土地增值税征收管理有关规定的有（）。

A.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，减半征收土地增值税

B.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税

C.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应对其超过部分的增值额按规定征收土地增值税

D.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税『正确答案』BD

8.7征收管理与纳税申报一、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位（二）土地增值税的清算条件1、纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2、符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料及审核：

1.土地增值税清算表及其附表。

2.房地产开发项目清算说明。

3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。

（4）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。【例题·多选题】下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的有（）。

A.直接转让土地使用权的

B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的

C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的

D.取得销售（预售）许可证2年仍未销售完的『正确答案』ABC

『答案解析』D选项，取得销售（预售）许可证3年仍未销售完的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（三）非直接销售和自用房地产的收入（1）房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。（四）土地增值税的扣除项目1、房地产开发企业办理土地增值税清算时与清算项目有关的扣除项目金额，应根据规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方