阳光新业地产股份有限公司知识课件

阳光新业、格力地产投资分析报告Contents1发展战略2公司业绩3公司简介CompanyLogo456公司运营财务分析展望未来CompanyLogo凭借十余年的专业地产开发运营经验，公司已建立起以环渤海区域为重点，同时在全国范围发展和布局的业务规模。截至2010年12月，公司已在全国持有和管理26个商业地产项目，商业总建筑面积超过150万平方米。阳光新业的企业战略目标是“成为中国领先的商业地产集团”。CompanyLogo发展历程1993年广西虎威股份有限公司成立。1996年广西虎威在深交所挂牌上市，股票代码SZ.000608。1997年北京阳光房地产综合开发公司控股广西虎威，实现借壳上市。1998年公司更名为“广西阳光股份有限公司”，主要从事房地产开发业务。

CompanyLogo1999年~2004年公司在北京先后开发了盛世嘉园、阳春光华·枫树园、阳春光华·橡树园、阳光丽景、阳光大厦和阳光上东等多个住宅及公建项目。

2005年公司股权分置方案获得股东大会通过。

2006年公司与新加坡政府产业投资公司（GICRE）旗下RecoShine公司签订战略投资协议。CompanyLogo2006年~2007年公司先后取得北京878项目、北京北苑阳光新城市广场、北京通州阳光新生活广场、沈阳阳光新生活广场等商业项目和天津阳光新业国际、青岛城阳、青岛千千树、烟台福山等住宅项目。公司开始大规模涉足零售商业地产领域。2007年公司的非公开发行获证监会批准，公司第一大股东为RecoShinePteLtd（中文译名“新加坡瑞阳私人有限公司”），该公司的实际控制人为GICRE（新加坡政府产业投资公司）。CompanyLogo2008年5月20日，公司更名为:阳光新业地产股份有限公司(YANGGUANGCO.,LTD)。2009年公司与北京市通州区潞城镇人民政府签署《通州新城0604街区土地一级开发合作框架协议》，该项目总用地面积约260公顷。公司收购天津友谊新资商贸有限公司等5家公司各10％的股权，公司商业地产的投资规模继续扩大。2009年～2010年公司于北京、天津、青岛、沈阳、成都等地共完成7个新建、改造商业项目的开业，并成功并购成都锦尚城市综合体项目，在实践领先的商业地产运营模式的道路上迈出了坚实的一步。CompanyLogo主营业务商业地产阳光新业持有或管理的商业产品，为满足城市人群的复合型需求而设计，并根据消费习惯和消费能力，规划为三大系列：阳光新生活广场、阳光新城市广场、阳光新业中心。阳光新生活广场是社区型购物中心，满足人们日常生活需求；阳光新城市广场是新生活广场的升级版，增设了符合时尚、休闲和娱乐等更为丰富的业态；阳光新业中心是汇集国际知名品牌的高档购物中心，是都市潮流的地标性综合商业产品。CompanyLogo住宅地产阳光新业是高端住宅产品开发商，十余年来，秉承对高品质居住环境的坚定追求，开发了以北京阳光上东和天津阳光新业国际为代表的多个高端住宅项目。阳光上东包含有住宅、公寓、商业和酒店等多种业态，全球42个国家的2000多个家庭寓居于阳光上东国际社区之中。阳光新业国际是精品住宅项目，社区由若干建筑组团串联而成，各类景观公寓相映成辉，体现了“多元融合”的居住理念。其它类阳光新业持有及管理的项目还包括写字楼、酒店及酒店式公寓。CompanyLogo企业文化企业战略目标：成为中国领先的商业地产集团企业战略态度：专注专业平衡持续企业理念：规则责任创造共赢企业追求：规模领先专业领先盈利领先品牌领先CompanyLogo发展战略战略摘要

12战略项目介绍

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财务可行性分析6战略项目背景

市场分析与竞争分析

项目实施

CompanyLogo（一）战略摘要多方多次沟通管理层股东方投资者商业地产CompanyLogo未来新的战略目标是致力于打造“中国领先的商业地产集团”。发展方案明确规划：重点加强商业地产的发展，改变以往纯住宅开发的运作模式，逐渐增加持有型物业的数量，提高出租收入在公司主营业务收入的比例，形成以商业地产为主导的发展格局。CompanyLogo（二）战略项目背景结合2010年第一季度经济统计数据来看，我国一些主要支柱型行业的复苏态势明显，全球经济复苏的情况似乎较之前预期更理想。

CompanyLogo友谊路阳光新城市广场

东丽阳光新城市广场

南京路阳光新城市广场

陆续开业成功推出北京通州阳光新生活广场北京朝阳阳光新城市广场北京分钟寺阳光新生活广场CompanyLogo（三）战略项目介绍据了解，阳光新业在商业地产领域的产品体系中，意图打造出3条产品线，阳光新生活广场、阳光新城市广场和阳光新业中心，定位分别是社区型购物中心、区域型购物中心和城市综合体项目。而预计将于2011年5月开业的北京分钟寺阳光新生活广场成为阳光新业商业地产家族中又一块价值缔造源，同时它又是北京南三环首座集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的时尚生活购物中心。CompanyLogo1、第一类产品线是阳光新生活广场定位于社区型购物中心，建于人口密度较高的居住社区，面积约4万平方米，由知名连锁超市和餐饮、休闲、生活配套等业态组成，满足周边3公里以内消费者的日常生活及服务需求。据悉，以家乐福为主力店的北京通州阳光新生活广场及处于招商期的北京分钟寺阳光新生活广场均属此类型。40000m^2CompanyLogo2、第二类产品线是阳光新城市广场定位于区域型购物中心，建于城市区域交通便捷的核心地段，面积约8万平方米，是“阳光新生活广场”的“升级版”。与阳光新生活广场相比，阳光新城市广场项目规模更大，业态更丰富，在向周边8公里以内居住人群提供基本生活服务的同时，能进一步满足他们对时尚、购物、休闲、娱乐等更高层次的“一站式”需求。以华堂为主力店的北京西直门阳光新城市广场及今年年初刚刚开业的北京朝阳阳光新城市广场均属此类型。80000m^2CompanyLogo3、第三类产品线是阳光新业中心定位于城市核心区域的高端综合商业项目，包括购物中心、写字楼、高级公寓、酒店等多种类型的商业物业，是都市潮流地标性建筑。阳光新业表示，此类项目在北京目前已在选址阶段。CompanyLogo（四）市场与竞争优势分析1、定位于“新兴白领公寓”与“新兴中产阶级”这个细分市场，并在不同区域市场获得了预定战略的成功。2、不盲目跟进与模仿。3、集产品的精致质量与艺术性设计价值相结合，形成了自己独特的产品风格。4、“争第一”的信心。5、全国性的均衡布局。6、从来不以利润为导向，而是以市场为导向来扩张其项目。CompanyLogo由于中国区域经济发展不平衡以及城市化浪潮的依次推进，因此在全国范围内对高度竞争型、快速成长型、有潜力型的中心城市进行均衡布局，既保证了当前的高速增长，也争取了未来生存的巨大空间。生存空间CompanyLogo（五）项目实施2008年至2009年，全球遭遇金融危机，中国经济面临前所未有的挑战，中国房地产业深陷寒冬金融危机的寒冬CompanyLogo

看阳光新业如何积极向上

1、阳光新业的前身阳光股份(企业专区,旗下楼盘)在这一年毅然易帜，更名为“阳光新业”，全面加快了其主业向商业地产转型的步伐。2、加大在商业地产的投入力度，以环渤海区域为重点，继续在全国范围发展和布局商业项目，计划在3到5年内基本实现由单一的住宅开发向住宅和商业地产的复合发展。3、引进国际先进的商业地产基金管理模式，着力打造涵盖投资、策划、规划、开发、招商、运营的全过程、全价值链运营模式，注重从每个环节中挖掘潜力，不断提升利润贡献。4、通过资本运作，直接促使了阳光新业由单一住宅开发逐步向持有型商业地产的转型。

CompanyLogo（六）财务可行性分析思考商业地产与住宅地产同步发展

土地储备开发

调整、改造、扩建提升项目价值

CompanyLogo财务的可行性公司住宅开发业务继续稳步发展，一方面，２００９年房地产市场销售形势对公司较为有利；另一方面公司的品牌与住宅产品品质得到购房者的认可，公司在售楼盘均呈现旺销态势，致使２００９年销售利润超过预期，公司销售现金流入情况较为理想。经过三年多的经营积累，目前公司已初步具备从策划、投资、研发、建造、招商、运营、处置变现的全产业链运营能力，并开始打造阳光新生活广场、阳光新城市广场、阳光新业中心三大产品系列，逐步树立商业地产品牌形象。商业地产业务作为公司近年新发展的主营业务，不仅收入稳步提高，而且对平衡公司经营风险，起到了较好的作用。CompanyLogo公司业绩2009年，全球各主要经济体政府均采取积极的经济政策，使全球性金融危机得以有效遏制，在中国政府的积极的财政政策和适度宽松的货币政策下，中国经济表现尤为突出，中国GDP实现了全年8.7％的增长。中国房地产行业在2009年度的宏观经济背景下，经历了由回暖到局部过热的过程。CompanyLogo阳光新业地产股份有限公司2008年至2010年主要财务指标单位：千元CompanyLogo公司2008年实现营业收入1,513,962千元，比去年同期增长16.79％，其中，住宅项目的销售结算收入1,358,630千元，同比增长了13.88％；商业物业租赁收入总计110,541千元，同比增长了13.42％。2008年度公司营业利润134,821千元，比去年同期减少54.80％；归属于上市公司股东的净利润28,326千元，比去年同期减少84.55％。CompanyLogo

2009年，公司实现营业收入988,121千元，归属于母公司所有者的净利润267,090千元，与去年同期相比，公司营业收入减少34.7％，主要原因为房地产项目结算面积减少；而归属于母公司所有者的净利润增加842.9％，主要原因为公司转让控股子公司北京新资物业管理有限公司100％的股权所产生的投资收益。

CompanyLogo2010上半年，公司实现营业收2,557,656千元，营业利润619,456千元,归属于母公司所有者的净利润437,491千元，与去年同期相比，公司营业收入增长251％营业利润增长63％，归属于母公司所有者的净利润增长76％，主要原因为房地产项目结算面积增长。CompanyLogo格力地产2008年至2010年主要财务指标单位：千元CompanyLogo2008营业收入年较2007年降低47.50％，主要是报告期内计算机技术市场竞争激烈及公司本报告期内未开发新的房地产项目等因素影响。2008年净利润亏损27912.24万元（上年同期为亏损6486.15万元），主要是公司营业收入较低但固定费用（管理费用和财务费用等）相对较高导致经营亏损，且同时公司投资参股河南海星高速公路发展有限公司发生投资亏损所致。2008总资产年较2007年减少30.37％，主要是公司本期经营亏损，且公司投资参股的河南海星高速公路发展有限公司2008年继续亏损使得公司长期股权投资减少所致。CompanyLogo2009年公司实现营业收入51,296万元，比上年增长161.40％；实现营业利润30,363万元，比上年增长391.69%；2009年归属于母公司股东的净利润23,517万元，比上年增加399.25%；基本每股收益0.67元，比上年同期增长235%。截至2009年12月31日，公司总资产539,287万元，比上年增长68.23%；归属于母公司股东权益165,914万元，比上年同期增长19.67%。CompanyLogo2010年公司实现营业收入54,891万元，比上年增长913.50％；2010年实现营业利润13,224万元，比上年增长938.68%；截至2010年6月30日，公司总资产831,057万元，比上年增长54.10%；CompanyLogo阳光新业、格力地产2008年业绩比较CompanyLogo阳光新业、格力地产2009年业绩比较CompanyLogo阳光新业、格力地产2010年业绩比较CompanyLogo公司运营在商业地产整体运营中，商业是核心和本质，项目的成败最终取决于其商业运营的成败；地产开发是基础和表现，没有主要包括拿地和建设的地产开发，附着其上的商业运营则失去了必要的基础和载体；资本运营是线索和目的，商业地产运营的各环节都由资本运营实现耦合，并且任何商业项目都是以良性的资本运营为最终目的CompanyLogo商业地产运营主体构成根据运营环节构成，相应的运营主体应包括地产开发商、商业运营商和资本运营商。在商业地产实际运营中，可能出现主体重合的现象，比较常见的是地产开发商同时承当了资本运营商的角色，并且承当了部分商业运营商的工作，这是我国现阶段商业地产运营的一个显著特点商业地产运营中的常用模式地产开发商占主导地位所谓地产开发商占主导地位是指地产开发商除完成地产开发外，还参与项目选址、商业运营商的选择，并主导整个运营过程的资本运营从功能来讲，地产开发是商业地产运营的基础和表现。CompanyLogo地产开发是个阶段性行为，而商业地产运营是个长期性行为，所以从这个角度上考虑，地产开发商并不适合整体运营的主导地位。但地产开发商具有资金雄厚、土地储备丰富、拿地、建设和销售流程熟悉的优势，并且由于商业地产在相当一段时间里被认为首先是地产开发，然后才是商业经营。CompanyLogo地产开发商占商业地产运营的主导地位，具有先天优势阳光模式是地产开发商占主导地位类型的代表，其创新性和优势在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过模块化的标准开发可大大降低项目建设成本；通过耦合大型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；CompanyLogo在资本运营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产为载体（分零销售、整体销售、整体上市等）实现资本运营但阳光商业地产模式有几个特点值得我们关注，它们分别是：商业地产运营中的地产开发具有地产项目本身的周期长、投资大的特点，以地产耦合商业，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处，商业运营商可能的变更对地产运营商影响巨大。CompanyLogo除通过地产的载体、租金的形式外，资本运营未与商业运营实现耦合。商业运营与地产开发商通过契约方式的耦合，在实现商业的持续经营上（尤其是在商业低迷阶段时）存在一定隐患阳光商业地产模式要求作为项目主体的地产开发商同时拥有商业经营、资本运营方面丰富的能力商业运营商占主导地位CompanyLogo所谓商业运营商占主导地位是指商业运营商除完成商业运营外，还参与地产开发（主要是商业选址、商业设计和商业规划），并主导整个运营过程的资本运营商业地产运营的核心是商业运营，无论是地产开发、资产运营，最终的盈利都需要商业运营来体现。CompanyLogo商业运营商承担商业地产运营的主导地位有以下优势：商业运营商主导项目选址和前期规划，为后期商业运营的成功提供良好基础；商业运营更具稳定性和持续性；资产运营可与商业运营耦合，而不仅仅以地产为载体，可拓宽商业地产资产运营渠道和手段CompanyLogo一、商业地产主要运营模式在商业地产开发完毕后，通常会采用以下三种模式进行运营：

第一,产权持有。这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局，以开发商为“产权人+出租人+管理者”，经营者为“承租人”形成。而产权持有的三元格局，以开发商为“产权人+出租人”，专业商业运营公司为“管理者”，经营者为“承租人”形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。CompanyLogo第二,租售并举。这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。CompanyLogo第三,产权出售。实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。CompanyLogo二、适合模式的选择以上三种方式应结合商业地产和企业经营的具体情况而选择。

第一种“产权持有”模式，对于开发商的资金实力、商业运营与品牌，要求都很高。该模式是开发商自行招商管理，或者开发商委托专业商业运营公司招商管理。而整个商业能否形成规模效应，是日后能否为开发商带来良好的现金流的前提保证。因此，这种模式中，开发商自身的品牌与能力其实占据了很大的权重。同时，由于商业地产的招商、运营到繁荣，乃至带来持续良好的经营收益，需要一个较为漫长的过程，这样就需要开发商具备相当的资金实力。这种方式中，如果经营过程中出现问题的话，往往对于经营收益乃至物业自身升值都会产生强烈的负面作用。其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。CompanyLogo这种模式最为典型的例子是上海的新天地模式。上海新天地由开发商建设，建成后将商业出租，并进行统一管理。这使得所有的商业能以一个统一的社会形象面对消费者，同时商家分别经营各自的产品，充分展示独特的品牌形象和经营风格。这种模式是由专业公司招商，实现管理者与经营者相分离，可提高管理水平。这种模式中优秀的主题、专业店对于商业中心的成功运作非常关键。但是，很多著名品牌都要求较低的租金。应当看到，开发商的商业经营回报有所下降，但在与商业相配套的住宅房地产的开发销售方面，开发商仍然可获取高额的利润。CompanyLogo第二种“租售并举”模式对开发商的资金实力要求仍然较高，而且往往要借助主力目标商家已经具有的行业号召力，来提高商业地产开发后的市场口碑与向心力，以保证商业项目日后的运营成功。不过由于主力目标商家属于大面积租赁的类型，因此，在前几年来自租赁的收益并不高，甚至远低于市场行情。但由于商业地产的优秀运营，物业自身升值可以对冲掉经营上的收益不足。这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。CompanyLogo这种模式最为典型的例子是大连万达模式。这种运营模式是引入一家知名商业品牌公司的主力店。以较低的价格将大部分商铺租给主力店，这种模式可带来大量的人流和商机。然后开发商将底层好位置的商铺出售给小业主，由于主力店的带动，使得底层商业能以较高的价格售出，回收部分投资，小业主自主招商经营。CompanyLogo

第三种“产权出售”模式是通过整体或拆零销售，达到迅速销售、迅速回笼的目的。往往在预售阶段就开始销售，因此可以在最大程度上降低开发商的资金压力，并形成快速开发――快速销售――快速回笼――再次开发的循环。这种模式相对比较适合中小开发商。因为这些开发商往往对资金较敏感。这种模式可以实现的销售价格一般是有限的，远无法与成熟商业相比较。同时，商业运营的不确定性和商业管理公司诚信上的不确定性，对于投资者而言，使得选择这种模式的业主都具有一定风险。CompanyLogo有别于一般的房地产开发商，城市运营活动已经从常规的地产向城市层面延伸，从大盘开发向区域经济延伸。随着经济的发展城市运营商应运而生，新的房地产开发模式的创新，所以阳光地产的营运模式也因该向着方面发展才会在以后的竞争中得以取胜。CompanyLogo财务分析阳光偿债能力分析CompanyLogo格力地产偿债能力分析CompanyLogo由以上的数据可以看出流动比率在1.5左右，理论上不得低于1:1,1：2为最佳，而速动利率在这一时期有三个时间段低于理论最低限0.5:1，但是高于格力地产，偿债能力比格里，但差距不大，都没有达到理论值，可能是在这个阶段行业出现的问题，不能完全反应偿债能力。CompanyLogo阳光新业资本结构分析CompanyLogo格力地产资本结构分析CompanyLogo这一比率表明股东权益在总资产中所占的比例，是与举债经营比率配合的比率。产权比率越高，公司自有资本占总资产的比重越大，从而其资产结构越键全，长期偿债能力越强。一般认为，产权比率（自有资本率）必须达到25％以上，该公司的财务才算是键全的，该公司的此项数据在100%以上，但是要比格里地很多所以长期偿债能力比较好，但还是能力不够足。CompanyLogo阳光新业经营效率分析经营效率分析CompanyLogo格力地产经营效率分析CompanyLogo存货周转率正是衡量公司销货能力强弱和存货是否过多或短缺的指标。其比率越高，说明存货周转速度越快，公司控制存货的能力越强，则利润率越大，营运资金投资于存货上的金额越小。由于是房地产行业在存货周转上在前三个阶段比较稳定，但在最近的一段时间发生了困难，销货能力出现了问题，存货过多，房子可能在最近一段时间销售不出，出现了销售的困难。CompanyLogo阳光新业获利能力分析CompanyLogo格力地产获利能力分析CompanyLogo

整体上反映了企业资产的利用效果，可用来说明企业运用其全部资产获取利润的能力。有数据可以看出在前三个阶段的资产利用情况还是不错的，比较稳定，但是在最近的一段时间出现了问题，应该是在上文中提出的销售能力出现了问题，所以才导致了近一段时间的总资产利润率下降，出现了急剧的下滑，是与销售相联系的，长期来看没有对公司产生影响，所以总资产的利用情况长期来看是没有问题的。总资产利润率CompanyLogo阳光股份发展能力分析CompanyLogo格力地产发展能力分析CompanyLogo从图表可以看出，在06年三月以前的每股收益较为稳定，在06年的三月以后出现了较大的波动，出现了急剧的下滑和增长，在近一段时间又出现了下滑，但从长期看公司的发展能力还是有潜力的，正是这样的波动和不稳定性才表明公司是具有潜力的，可能是公司做的不够成熟，还需要一个磨合稳定的过程。CompanyLogo阳光股份现金流量分析CompanyLogo格力地产现金流量分析CompanyLogo可了解维持公司运行、支撑公司发展所需要的大部分现金的来源，从而判别企业财务状况是否良好、公司运行是否健康。一般而言，公司现金流入以经营活动为主，以收回投资、分得股利取得的现金以及银行借款、发行债券、接受外部投资等取得的现金为辅，是一种比较合理的结构。预警信号：与主营业务收入利润率指标相类似，当经营现金流量比率低于50％时，预警信号产生。由数据可知该公司的偿债能力已经发生严重的困难，现金流量比率来看，比格力地产要低，而且自身的比率是负数，已经达到预警信号的界限内，现金流量已经出现了困难，现金周转不太好。偿债能力严重不足，如果发生财务困难，该公司无力偿还债务，面临的就是倒闭和破产清算的情况，财务的危机隐患太大。现金流量比率CompanyLogo阳光新业投资收益分析CompanyLogo格力地产投资收益分析CompanyLogo市盈率一般来说，市盈率水平为：<0：指该公司盈利为负（因盈利为负，计算市盈率没有意义，所以一般软件显示为“—”）0-13：即价值被低估14-20：即正常水平21-28：即价值被高估28+：反映股市出现投机性泡沫，在前三个阶段比较正常和稳定，两家近期出现了剧增，可能是整个行业的情况，是这个行业出现的低迷。CompanyLogo展望未来 从全球经济的角度来看：自2008年至2009年，全球遭遇金融危机，中国经济面临前所未有的挑战，中国房地产产业深陷寒冬，但从2010年第一季度经济统计数据来看，我国一些主要支柱型行业的复苏态势明显，全球经济复苏的情况似乎较之前预期更理想。这给公司带来了再次飞跃发展的契机。CompanyLogo 从公司的发展战略和企业文化看：阳光股份公司以成为“中国领先的商业地产集团”为战略目标，凭着专注、专业、平衡、持续的战略态度和规则、责任、创造、共赢的理念，追求规模领先、专业领先、盈利领先和品牌领先，形成以商业地产为主导的发展格局。公司目标明确，理念创新，为公司未来的发展指明了方向。CompanyLogo 从公司的业绩来看：阳光股份的净资产收益率近年来有所上升，主营业务利润同比也有所增长，其销售费用率和成本费用率从09年开始都有了大幅的下降，为公司的发展提供了节约成本；另外，公司还引进国际先进的商业地产基金管理模式，着力打造涵盖投资、策划