房地产经济学（第三版）课件 第5章 房地产市场

房地产经济学（第三版）世纪房地产系列教材谢经荣吕萍乔志敏○编著2本章共分三节。第一节主要讲述房地产市场的类型和特点。第二节主要介绍房地产供需、运行机制和影响因素。第三节主要介绍房地产市场分析的内容和方法。[本章内容提要]第5章房地产市场房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材5.1.1.1按照用途划分可以分为住宅市场、写字楼市场、商业楼房市场、工厂厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。5.1.1.2按照发育程度划分可以分为房地产萌芽市场、发育市场、成熟市场。35.1房地产市场的类型和特点5.1.1房地产市场的类型房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材5.1.1.3按照覆盖（影响）范围划分可以分为国际性、全国性、地方性房地产市场。5.1.1.4按照层次划分房地产市场常被划分为一级市场、二级市场、三级市场，但是这种划分方式并不是统一的。45.1房地产市场的类型和特点5.1.1房地产市场的类型房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材55.1房地产市场的类型和特点5.1.1房地产市场的类型房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材土地使用权出让市场土地使用权转让市场土地出租市场土地市场增量房屋交易市场（简称新房交易市场）存量房屋交易市场（简称旧房交易市场）出卖市场出租市场出卖市场出租市场（包括工业厂房、商业用房和住房）（包括工业厂房、商业用房和住房）房地产市场图5—1我国房地产市场的分类和称谓5.1.2.1地区性房地产的实体由土地及地上建筑物构成，土地的不可移动性决定了房地产实体是不可移动的。5.1.2.2供给调节滞后性由于房地产开发周期比较长，从获得土地到建成出售需要短则一年长则数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。65.1房地产市场的类型和特点5.1.2房地产市场的特点房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材5.1.2.3垄断竞争性市场上交易的房地产存在区位、质量、新旧、面积价格等方面的较大差异。房地产自身的特性和时间的结合使得房地产市场具有较强的垄断竞争性。5.1.2.4投机性房地产市场的地区性、供给调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产投资具有很强的投机性，房地产是一种很好的投机对象。75.1房地产市场的类型和特点5.1.2房地产市场的特点房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材房地产市场的主要参与者有政府、房地产开发商、房地产建筑承包商、房地产金融机构、企事业单位及个人。85.2房地产市场的运行5.2.1房地产市场的参与者房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材5.2.2房地产市场的供给和需求需求量价格d1d0d图5—2房地产需求供给量价格S1S0S图5—3房地产供给5.2.2.1房地产需求房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。5.2.2.2房地产供给房地产供给是指在一个特定时期内，开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。5.2.2.3房地产供求均衡同一般商品一样，房地产市场需求和供给二者相互作用共同决定房地产价格。95.2房地产市场的运行5.2.2房地产市场的供给和需求房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材5.2.2.3房地产供求均衡105.2房地产市场的运行5.2.2房地产市场的供给和需求房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材数量价格sQ0d图5—4房地产供求均衡P05.2.2.4房地产供求弹性房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1%，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）到百分数，反映了需求量对于价格变化的敏感性。如下图所示。115.2房地产市场的运行5.2.2房地产市场的供给和需求房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材数量价格S0图5—5房地产供给弹性S1S25.2.3.1房地产市场运行机制长期供给成本曲线向右上方倾斜地区经济发展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因125.2房地产市场的运行5.2.3房地产市场的运行房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材供求数量价格s1d2d1ba供求数量价格s1s2s3d1d2d3abcdefgLs图5—6a短期房地产供求图5—6b长期房地产供求135.2.3.2房地产市场运行特征单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相近的价格出售。如果房地产供求均衡则价格稳定。如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；反之成立。市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之成立。房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货”，即维持适量的空置房地产（或空置率）。5.2房地产市场的运行5.2.3房地产市场的运行房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材145.2.4.1人口5.2.4.2就业及工资水平5.2.4.3利率及抵押贷款的条件5.2.4.4税率、土地利用控制、租金水平控制5.2.4.5建筑工人的工资、建筑材料价格5.2.4.6建筑技术的变化、建筑质量5.2.4.7售价、租金水平、空置率5.2房地产市场的运行5.2.4影响房地产供求的因素房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材15房地产市场分析就是市场的参与者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的发展趋势，以知道参与者未来的行为。5.3房地产市场分析5.3.1房地产市场分析的概念房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材165.3.2.1宏观经济的分析5.3.2.2地区市场的分析5.3.2.3专业市场的分析5.3.2.4项目市场的分析5.3房地产市场分析5.3.2房地产市场分析的内容房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材17

房地产市场分析的技术因分析的内容和深度不同而有所不同。5.3.3.1市场环境及市场总体情况的分析有专门的分析方法，可以借助政府部门的专业分析成果。5.3.3.2专业市场的分析其分析的内容主要是供需量及其平衡关系。5.3.3.3项目市场的分析调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。5.3房地产市场分析5.3.3房地产市场分析的技术房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材18房地产市场分析的结果通常用分析报告的形式出现。市场分析报告根据实际需要，可以包括宏观分析、地区分析、专业市场和具体项目的不同组合内容。5.3房地产市场分析5.3.4房地产市场分析的结果房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材19房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材关键术语房地产市场市场分析供给需求弹性20房地产经济学（第三版）21世纪房地产系列教材1.房地产市场有哪些分类?2.房地产市场的特征是什么？3.房地产市场是个易受垄断的市场吗？