150洛南新区开发建设工程项目可行性研究报告

1洛南新区开发建设工程项目2洛南新区开发建设工程项目第一部分：市场情况研究..............................................................................1**宏观市场分析.............................................................................1.1**城市概况.............................................................1...................1.2**整体经济情况.........................................................3...................1.2.1**整体经济情况.......................................................3...................1.2.2产业发展情况..........................................................4..................1.2.3全社会固定投资情况...................................................4...................1.2.4社会消费品零售总额情况...............................................6...................1.2.5人均可支配性收入.....................................................6...................1.2.6教育产业情况..........................................................6..................1.3房地产行业相关政策.....................................................6...................1.3.1金融政策分析..........................................................6..................1.3.2房地产政策............................................................8..................1.3.3对本项目影响分析....................................................1.0...................1.4**规划发展分析............................................................................1.4.1**市整体规划情况........................................................................1.4.2**在河南未来发展角色分析................................................................1.4.3**城区规划情况......................................................1.2...................1.4.4洛南新区基础设施、公共设施规划情况：................................1.3...................1.4.5**未来规划对本项目影响分析..........................................1.4...................1.5**宏观市场总结........................................................1.4...................2**房地产市场研究........................................................1.5...................2.1**房地产市场概况......................................................1.5...................2.1.1房地产投资情况......................................................1.5...................2.1.2土地开发面积.........................................................1.5..................2.1.3施工、新开工、竣工面积情况..........................................1.5...................2.1.4销售面积、销售额、销售均价..........................................1.5...................2.1.5个人住房贷款及房地产开发贷款........................................1.6...................2.2**房地产市场供应现状分析..............................................1.7...................2.2.12006年全市房地产预期发展目标..........................................1.7..................2.2.2经济适用房...........................................................1.7..................2.2.3多层住宅.............................................................1.7...................2.2.4高层住宅（含小高层）................................................1.8...................2.2.5洋房、别墅...........................................................1.9..................2.2.6商业地产.............................................................2.0...................2.3洛南新区市场供应情况..................................................2.1...................2.3.1市场供应情况.........................................................2.1..................2.3.2对洛南新区市场的基本判断............................................2.2...................2.4**房地产市场需求现状分析..............................................2.2...................2.4.1楼市成交量...........................................................2.2..................2.4.2住宅市场各物业需求分析..............................................2.3...................2.4.3推广渠道演化.........................................................2.3..................2.4.4客户来源与置业分析..................................................2.3...................2.4.5畅销项目共性分析....................................................2.4...................2.4.6需求市场的基本判断..................................................2.5...................2.5未来发展预测..........................................................2.5...................2.5.1住宅市场.............................................................2.5...................2.5.2商业市场.............................................................2.6...................2.6典型参照性项目分析....................................................2.8...................2.6.1建业林半岛.........................................................2.8..................3洛南新区开发建设工程项目2.6.2顺驰*第一大街.......................................................2.9..................2.6.3国宝别墅.............................................................3.0...................2.6.4奥体花城.............................................................3.1...................新都汇..........................................................3.2...................第二部分：项目可行性分析.........................................................3.3...................1项目分析及初步定位构想..................................................3.3...................1.1地块可行性分析........................................................3.3...................1.1.1项目四至分析.........................................................3.3..................1.1.2地块地形分析.........................................................3.5..................1.1.3地块外部景观分析....................................................3.5...................1.2周边配套情况分析......................................................3.6...................1.2.1交通情况分析.........................................................3.6..................1.2.2生活配套.............................................................3.6...................1.2.3公共配套.............................................................3.7............................................................................3.7..................1.3.1项目优势（S）........................................................3.7.........................................................................3.7...................1.3.3市场机会（O）.......................................................3.8..................1.3.4市场威胁（T）........................................................3.8............................................................................3.8...................1.4总体项目评价..........................................................3.8...................1.5初步定位构想..........................................................3.9...................1.5.1物业档次定位.........................................................3.9..................1.5.2关于项目物业形态....................................................3.9...................1.5.3项目开发模式定位....................................................4.1...................1.5.4关于目标客户市场....................................................4.2...................1.5.5关于住宅户型面积....................................................4.3...................1.5.6关于住宅价格.........................................................4.3..................2项目投资收益分析........................................................4.4...................2.1项目概况及方案要点....................................................4.4...................2.1.1项目概况.................................................................4.4...................2.1.2方案要点.................................................................4.4...................2.2投资分析的目的、依据、原则及范围......................................4.6...................2.2.1投资分析的目的...........................................................4.6..................2.2.2投资分析的主要依据.......................................................4.6..................2.2.3投资分析的原则和范围....................................................4.6..................2.3成本预测..............................................................4.6...................2.3.1总投资估算..............................................................4.6...................2.3.2分期投资估算.............................................................4.9...................2.3.3单方成本测算.............................................................4.9..................2.4经济效益及税务分析....................................................5.1...................2.4.1评价方法.................................................................5.1...................2.4.2营销计划及销售收入测算...................................................5.1..................2.4.3总成本...................................................................5.3...................2.4.4税金.....................................................................5.4...................2.4.5项目开发经营利润.........................................................5.4..................2.4.6财务效益综合分析.........................................................5.6..................2.4.7社会效益评价.............................................................5.6..................2.5项目资金预测..........................................................5.7...................2.5.1资金来源与运用估算.......................................................5.7..................2.5.2现金流量分析.............................................................5.8..................2.6不确定性分析..........................................................6.0...................4洛南新区开发建设工程项目2.6.1盈亏平衡分析.............................................................6.0..................2.6.2敏感性分析...............................................................6.0...................2.7项目投资收益分析结论..................................................6.1...................3项目可行性分析结论......................................................6.2...................3.1从市场风险的角度......................................................6.2...................3.2从当前开发时机角度....................................................6.3...................3.3项目可行性发展最终结论................................................6.3...................1洛南新区开发建设工程项目第一部分：市场情况研究**，因为地处**之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城，是中国著名的历史文化名城和重点旅游城市，是华夏文悠久的历史留给**光彩夺目的文化遗产和取之不尽的旅游资源。**有丰富的人文景观，其中龙门石窟是中国三大石窟之一，白马寺是中国第一教寺院，**古墓博物馆是世界上最大的古墓群，此外还有二程墓、白园、关**现辖**市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳一市八县2洛南新区开发建设工程项目**位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。**物产资源丰富，已探明有钼、铝、金、银、钨、煤、铁、锌、水晶、铅等3洛南新区开发建设工程项目铁路：**市内有陇海铁路横穿全市，东可到西安，西可到郑州、开封；南北公路：境内有从**经郑州到开封的高速公路，**经三门峡到潼关的高速公路4洛南新区开发建设工程项目其中：企业存款余额为210.8亿元，比年初增加17.0亿元；城乡居民储5洛南新区开发建设工程项目6洛南新区开发建设工程项目7洛南新区开发建设工程项目贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则分析：政策旨在健全房地产市场供应机制，降低房地产市场的直接影响是，淘汰实力不足的开发商上将有效抑制开发企业利用银行贷款囤积土地和房个月内再次实施同样的货币政策手段。自此，存款准备金率已经达8洛南新区开发建设工程项目承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行《关件的房地产开发企业发放贷款。合理确定贷款期限金贷款名义发放开发贷款。对于囤积土地和房源、开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发融机构要注重防范土地储备贷款风险。各银行业金融机构估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土构要积极开展个人首套住房贷款，稳妥发展有效性审核，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给各地要根据总量与项目相结合的原则，充分9洛南新区开发建设工程项目套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的的问题上采取了妥协而灵活的办法，实际上了地方城市政府，这对于那些原本不适合建目、以及那些有实力有政府背景的开发商而未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非全面、准确地在网上备案系统和销售现场进行公示洛南新区开发建设工程项目积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假行，对于开发企业的资金调配（切断了认购款来源项目的资金运作几乎不会产生太大的影响。洛南新区开发建设工程项目充分发挥城市的聚集辐射带动作用，以加快工业化，推进农业现代化，全面繁荣城乡经济，提高人民生活水平和质量，奋力实进一步拉大城市框架，扩大城市规模，使中心城区形成以洛河为轴线、来**的重心将向洛河南岸倾斜。洛南新区开发建设工程项目省对外开放、东引西进的主要平台，形成中西部地区经中原城市群的城市体系基本架构为：构建郑州为中心、*他省辖市为支撑，大中小城市相协调，根据各市现有基**市在中原群中的地位：中国历史文化名城，国际文化旅游城市群副中心，全国重要的新型工业城市，先进制造业产业布局方面，重点建设郑汴洛城市工业走廊，强化郑州、**两市在产业发展中的龙头带动作用，郑州和**的纺织、酿造、玻璃等企业，要逐洛南新区位于**市南部，和建成区隔洛河相望，北至洛河南岸，南至规划快速客运专线，东起焦枝铁路线，西至规划西南环高速路，总面积约71.3平方公里。概括起来主要为一个总体及体育中心8.5平方公里、洛龙科技园13.9平方公里、滨河公园4.9平商业、文化娱乐中心；二是把大学城、体育中心建设成和体育基地；三是把洛龙科技园区建设成为与洛河以北区为一体的现代化工业园区；四是把关林分区建设成为繁荣的大型商贸区；五是把滨河公园建设成为与洛河以洛南新区开发建设工程项目城市道路、管网。按照洛南新区交通规划，共需建平方公里范围内，规划建设城市中心公园、奥林匹城市水系。根据洛南新区水系规划，共需修建主干渠及支会展中心、党政机关办公大楼人工湖和相关渠道，在牡丹音乐厅、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动中心和文心等设施，在行政中心将建设大型广场和世纪大厦等办公规划的居住区将建设高层次人才居住区、公务员居住区、洛南新区开发建设工程项目在新闻发布会上，**市相关领导表示，**市向南扩大已成大势所趋。**市、洛南新区政府领导高度肯定了洛南新区的发展，并将加大新区良好的产业规划、完备的市政配套以及新区道路网络、体育场馆、体育中心湖的基洛南新区开发建设的加速推进以及区域丰富来几年新区将会继续成为**市房地产的热洛南新区开发建设工程项目数据来源：**市统计局购置土地面积(㎡)数据来源：**市统计局施工面积(㎡)新开工面积(㎡)竣工面积(㎡)数据来源：**市统计局销售面积(㎡)销售额(万元)整体销售均价(元)数据来源：**市统计局洛南新区开发建设工程项目个人房贷首付调整，房产贷款同比上升备贷款和居民个人购房需求贷款占比例较大，向房地产开放的项目贷款占比例较小。统计数据显示，**市各金融机构的房地洛南新区开发建设工程项目区域分布上，分别在涧西、西工、老城、廛河等区域各选定一 和联盟路以南、老城区和廛河等区域，以普通多层为主，预计开发量约从总体来看，在**购房客户心中，多层等同于经济型住宅，产品规划及洛南新区开发建设工程项目旗子，这直接导致了目前**市场洋房概念的泛化，这类项目要么拥有优境优越的大社区里、如中泰世纪花城，在产品设计上也实现了较大的突破，如园林景观营造、建筑立面设计以及户型设置，都体现出了一定的长城花苑、长兴华苑项目，开发总量近百万平方米，远远高于中泰等**本地知名开发商在高层市场表现不俗，建业、顺驰企业也相继进入了高层市场；精品高层住宅项目相对较多，远远多于多层住宅项目，这类项目一般在园林规划、立面设计及户型设置都展现出了相当的水平和品质感，如顺驰城、中泰华庭、中泰世纪花城；正是由于高层供应量较大的原因，在促使产品设计创新的同时，也加剧了高层项目的销售；有时候，地段优势甚至会远远超越洛南新区开发建设工程项目翠堤湾项目依靠正对洛浦公园的地段景观优势，相对位置相对位置毗邻且正对着洛浦公园与洛浦公园之间隔着翠堤湾米，与洛浦公园一路之隔、斜对户型及立面尚可色，有品质速度月均销售十几套速度较慢规模并排而立高层社区社区翠堤湾顺驰城创展水岸贵都在**市场，迫于多层住宅突围的压力，一些相对不错的多层真正能算得上花园洋房的项目或许只有顺驰第一大街二洛南新区开发建设工程项目今年，**市场的别墅项目相对较多，可以说是集中爆发的一年，有国宝地久国际城市新城等别墅项目或项目之中的别墅物业，预计全年别墅开双拼、联排、叠加等别墅业态均已经出现；除了纯别墅项目国宝别墅以独栋、联排、双拼为主之外，其他的项目如康城逸树、建业美茵湖、以及奥体花城中的别墅物业，基本都以相对经济的叠加别墅为主。目前只块、西工小街地块、**印刷厂地块等如果拆迁顺利的话，年内也有望进入开发阶段；南昌路上除锦贸国际大厦在建外南侧地块、小浪底大厦北侧地块、牡丹城宾馆附近洛南新区开发建设工程项目和原木材公司地块（拟建**建材物流中心）的开发启动，将有望改纪金苑产权酒店、星河国际写字楼、凯瑞国际写字楼，加现。如枫叶国际广场、申泰新世纪广场、凯瑞君临项目等，这些项于这些项目一般地处市中心繁华地段，而且业态之间相互促进和强层之外，多层、洋房、各种别墅业态均开始出现，其中多均取得了不错的销售业绩。但是，高层主导的格局仍没有目前，新区已经亮相的大盘项目有建业美茵湖、奥体花城纪城、国宝别墅等，众多项目的出现，在共同推动新区发洛南新区开发建设工程项目一般而言，新区的项目在规划布局、园林景计等方面均表现出了相当的品质，代表着**房地产的发展水多层的主体为经济型住宅，销售速度很快；少量多优势和产品上的改进，实现了价格与速度的核心的支撑要素，如三河、两公园交汇处的层带电梯……）是支撑多层价格拔高的主要支点洛南新区开发建设工程项目具有较高居住品质的精品多层和精品高层成交层销售艰难，需求相对不足，因此有些高层真正的洋房和相对经济的别墅项目需求旺盛，供不城市，有时甚至远远敌不过良好外部景观资源的冲击，客商场视频及直投媒体（烽火、新生活、维唯周边城市主流媒体广告、看房直通车以及异用，正在进一步加快**房产异地销售的步伐从需求结构上看，**房地产需求市场主要有三部分构成：一是**本地居民的改善居住条件而产生的住房需求，以及城洛南新区开发建设工程项目地购房群体已经成为**楼市购买力中不可忽视的重要组成部分。可以预计，随着**建设中西部地区最佳人居城市、建设区域性中心城外地来**置业的客户将会持续增加。涧西区则是**的老工业区，居民居住条件一般，改善居住条件的需求最为强烈，受工作区域、生活习惯的影响洛南新区正在成为高端客群、本地投资者与异随着市委市政府、市直机关的入住，洛南新区正在成为**市新的行政中心，这对于强化投资者和购房客户的信心无疑具有很重要的作合理的规划、完善的配套、美丽的环境、持续的资金注入们有理由对新区的明天充满想象和期待。正因为如步成为追求较高居住品质的本市及外地高端客群、经济型住宅项目，主要指普通多层或小高层、高层，其中经济型的真正的花园洋房项目、相对经济的别墅项目，由于洛南新区开发建设工程项目普通多层以及经济型高层，由于其经济性，精品多层、高层以及洋房、别墅项目，由于其较高总体而言，在**市场，在住宅客户的购买决策要素中，价格依然最具杀伤力，而地段则是基础支撑，有时地段甚至直步释放，新区正在成为高端客群、投资客群投资未来**房产市场发展将存在更大发展空间随着**市城市发展重心的南移，未来几年洛南新区必将进一步成为**市房地产开发的热点区域，同时区内竞争也必将日趋激烈施的严重滞后，预计近几年的项目供应仍将以具有一定规模及内部配套的大盘为主，例如国宝别墅、奥体花城、东在政府的强制要求下，未来新区的高层供应仍将持续增加世纪城、奥体花城，销售压力将空前加大；同时，新区作为*新的洛南新区开发建设工程项目一方面，顺驰、建业等外地地产集团，纷纷在**开发项目第一大街、左岸风情商业街等商业项目。外地地产开发集另一方面，海内外商业巨头纷纷进驻**，对**的商业地产发展起到了催化作用，如泰国易初莲花加盟东方国际广场、丹尼斯金城，王府井签约凯瑞君临广场，家乐福入驻新都汇，沃加紧选址。这些商业巨头的进驻不仅推动了**商业零售业的发展，随着众多知名饭店的纷纷进驻，从而带动了整条街餐饮业部老城区西关附近的丽京门项目，则以古典式文化旅游特方式，建筑风格为重檐斗拱、彩坊厚墙的明清中式建筑，良好，整条老城西大街的租赁经营也被带活。另外经市场细分定位近，体量不大，定位清晰，前景看好。由此可见，此类商业街成为洛南新区开发建设工程项目超市长春路店、新七一路海鲜市场、河南建博中心家电量贩、凯瑞君临广场引进王府井百货、北大街商铺有货进驻，这西、中、东三点布局的名店效应不可小视。另工区和涧西区还有家乐福集团即将进驻新都汇，易初莲花业物业可以充分利用名店的品牌效应，对其他中小型店铺起到带动作用。这种即可以降低日后的经营风险，又可以**经过长期的商业积累和近几年的市场培育，逐渐形成了以老城区商业区域市场，每个商圈都由几个商场和大量沿街商铺构成，这些集中购物场所，成为了当地的消费中心，并通过辐射与其他区域连显现出来，现阶段一些入住的公务员小区居民购物的老城区解决，甚至蔬菜等生活必需品也要渡江购洛南新区开发建设工程项目2.6.1建业·森林半岛**建业林半岛是建业集团在**地区开发建设的第一个高档居住社区。水口在用地的东北角。水是生命之源，亲水是人的天性灵性、活力和生机，因此，亲水主题及贴近自然的、写**建业林半岛结构采用框架结构，八度抗震，内部结构简洁明朗。可任意分割，功能布局将更加灵活。住宅立面设计立面以面砖为主，局部采用毛石贴面，提升项目洛南新区开发建设工程项目在户型设计上主要采用动静分区，布局合理、私密性强、适当房、卫生间面积在满足总面积控制基础上适东临城市干道洛龙路，西临东市路，北临古城南路，南临体育两块地中穿过的就是定鼎门大街咖啡茶室、健身房和常温室内游泳馆等，是先进、环境舒适、小区的景观以灵动的水系作为整个规划的灵魂。带状的水系向洛南新区开发建设工程项目公共活动场地，材料多以天然石材、木材为主，局部加国宝别墅是由**凯瑞集团有限公司投资开发的**新城市中心的低密度住的领袖别墅；产品形态为联排别墅、双拼别墅和由切换；洛南新区绝无仅有的领袖地段，体育中心、大学城、洛水畔，洛南新区开发建设工程项目亩，东临王城大道，南临牡丹大道，与洛南行政们项目的东南，临近小区的主入口和会所，是市以联排别墅为主；户户临湖而居，私家庭院，中庭园林，观水、听奥体花城是由上海盛世弘强投资有限公司投资、**盛世弘强房地产开发项目位于洛南新区王城大道与古城路交叉口西南与人性化，水电气暖齐全，公园式的园林绿化，碧水环绕，绿树成阴，社区环境优雅，生活配套齐全，物业管理专业细致，建成后将成为**市洛南新区开发建设工程项目限公司共同投资开发的一个集购物、餐饮、娱乐于一身的大型业项目，项目位于**市西工区中心中州中路与解放路交汇处，南临中州本项目的定位是要将该地块建设成为一个区域地标性建筑，为**市提供购物、休闲、娱乐的商业街区之余，亦建构出一个可供当地市玩的城市户外绿化空间。规划概念以室外步行街为主要设计元各种大小尺度的立体广场空间,制造不同的场景气氛。此外，于适当接点食肆及空中庭院，使整体建筑成为一个高低起落，视点丰富及洛南新区开发建设工程项目并于地块中央转弯处较为宽阔，形成一个中心小端为一个大型音乐喷泉广场。音乐喷泉广场东北面及西面位置置了以室内步行街形式为主的三层商店区。四楼规划有目前**唯一的五星级电影院。顶层为公共绿化平台会所设施，其上另有一栋高第二部分：项目可行性分析本案位居洛南新区体育公园西南方位。南临开元洛南新区开发建设工程项目及体育馆，南面与国宝别墅项目及河南科技大学地块北侧**大学地块南侧现状洛南新区开发建设工程项目地块地形如上图红色部分所示，西地块呈菱形状，目前洛南新区开发建设工程项目本案南边紧临的开元大道为横穿洛南新区的主要洛南新区开发建设工程项目市委市政府等市直机关，**大学、河南科技大学等高校，体育中心；在体育中心将建设多个训练和比赛场馆，在文化中心将建剧院、音乐厅、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动洛南新区开发建设工程项目洛南新区的城市建设和房地产开发都将继续快速推进，为本案提供了一拟定对策：形象区隔、产品创新，性价突围、加洛南新区开发建设工程项目项目周边的竞争项目中，北边的建业项目，在品内超越的难度较大，南边的国宝别墅，在产品及度，因此为了保证较好的销售速度，建议本案与奥体花城东方世纪城总建面建筑密度绿化率容积率2.10.5物业类型独栋/联排/多层公寓/小高层/高层联排/独栋别墅/花园洋房/多层公寓社区配套会所、幼儿园会所、学校会所、三个商业服务中心、双语幼稚园最新动态认购中开工开盘据一席之地，本案的物业定位建议采用多种物业形态，从而扩大客6层洛南新区开发建设工程项目作周期内项目亮点不断”的规划及市场原则多产品线组合：两叠、洋房、多层、三叠、小高与周边学校形成必要的区隔，在大学路两侧设置普中心的洋房及三叠产品形成有效的围合及屏蔽，整洛南新区开发建设工程项目总占地面积(㎡)23333幼儿园(㎡)2000车位比例(地下)0.8开发期数规模(㎡)开发期数规模(㎡)产品形态车库车库多层二期三叠拼洛南新区开发建设工程项目车库小高层三期商业车库产品在项目中的功能树立项目档次和形象形象保持、获利走量保证销售及回款速度产品在项目中的功能树立项目档次和形象形象保持、获利走量保证销售及回款速度续吸引市场眼球量的小户型以扩大客群保证项目容积率产品在项目中的优势临近体育中心湖及项目东地块中心景观东地块中央，占据项目东地块中心景观经济，布局在大学路两侧西地块中央，占据项目西地块中心景观临近**大学临近西北侧河流两叠多层三叠两叠多层三叠小高层高层流奥体花城的意向客户济条件相对一般与两叠、洋房客户存在交叉世纪城等项目培育新区高层洛南新区开发建设工程项目资客户及部分高校客户资客户及部分高校客户物业形态面积段(㎡)套均面积(㎡)套数(套)两叠拼多层三叠拼小高层高层开发周期二期三期产品形态两叠拼车库多层三叠拼商业车库三叠拼小高层高层商业车库规模(㎡)套数(套)//预计均价(元/㎡)总销额(万元)月均销售套数9//洛南新区开发建设工程项目2.1.1项目概况商业房地产2.1万平方米设计车位比：0.82.1.2方案要点本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及其他项目的成功经验，顺应**向南发展的城市发展方向，借助良好的开发环境、区域人文环境及房地产开发的上升趋势，发挥墅、花园洋房，售价较高，以期树立项目整体较高档次多层住宅、三叠拼别墅、配套商业，继续保持高档形象回款速度、积累人气；三期为三叠拼住宅、小高层住宅、高层分配套商业，有助于保证项目用地容积率而避免政策风洛南新区开发建设工程项目商业1.4万平方米、车库约2.4万平方米，总建筑面积14.8万平方米，洛南新区开发建设工程项目2.2.1投资分析的目的本案投资分析的目的在于，在对**市住宅市场和本案所在洛南新区区域市场调查研究的基础上，结合本案的初步定位，对项目的社行初步评估。以此判断项目经济上的可行性，实现资金的2.2.2投资分析的主要依据项目前期市场调研及项目定位部分确定的相项目定位部分开发建