DB5101T 25-2018 商务写字楼等级划分　

DB5101代替DB510100/T082-2012成都市质量技术监督局发布IDB5101/T25-2018 12规范性引用文件 13术语和定义 14总则 25等级要求 35.1超甲级商务写字楼 35.2甲级商务写字楼 65.3乙级商务写字楼 9附录A（规范性附录）写字楼智能化系统要求 附录B（规范性附录）单位建筑面积年综合能耗限额值 DB5101/T25-2018本标准按照GB/T1.1—2009《标准化工作导则第1部分：标准的结构和编写》给出的规则起草本标准代替并废除DB510100/T082-2012《成都市商务写字楼等级划分》，与DB510100/T082-2012相比主要技术变化如下：——修改了标准名称（见封面）；——删除了有关“得房率”的术语和定义（DB510100/T082-2012的3.2）；——修改了“商务写字楼”的定义，增加了“商务服务设施”、“生活服务设施”、“入驻面积”、“入住率”、“大堂净高”、“办公室净高”、“办公及其配套附属设施建筑面积”等定义（见）；——删除了“缩略语”（DB510100/T082-2012第4章）；——增加了所在城市功能区域指标及相关要求（见5.1.1,5.2.1,5.3.1）；——增加了“场地交通”指标及相关要求（见5.1.4.2，5.2.4.2，5.3.3.2——修改了“客户状况”指标及相关要求（见5.1.3,5.2.3,5.3.2）；——增加了“新能源汽车充电桩”指标及相关要求（见5.1.4.3，5.2.4.3——增加了商务写字楼标识规范指标及相关要求（见5.1.4.4，5.2.4.4，5.3.3.4——增加了空气净化、无线网络等指标及相关要求（见5.1.4.5，5.2.4.5——增加了“安全管理”、“绿色运营管理”等指标及相关要求（见5.1.5，5.2.5，5.3.4——增加了“社会贡献”指标及相关要求（见5.1.6，5.2.6,5.3.5）；本标准由成都市商务委员会提出并归口。本标准起草单位：成都市商务委员会、成都市标准化研究院、成都市楼宇经济促进会。本标准主要起草人：尹建、屈松、张熙萍、吴科宇、雷波、文萌川、任雁、张萍、卢学辉、李小雯、江雪彬、王可贵。1DB5101/T25-2018商务写字楼等级划分本标准规定了商务写字楼（也称商务楼宇）等级划分的总则以及等级划分要求。本标准适用于成都市行政区域内土地性质为商业服务业设施用地及其兼容用地的商务写字楼的等级划分，其他土地性质的商务写字楼等级划分可参照使用。2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB5768道路交通标志和标线GB/T10001.1公共信息图形符号第1部分：通用符号GB/T15566公共信息导向系统设置原则与要求GB/T18883-2002室内空气质量标准GB/T19001质量管理体系要求GB/T24001环境管理体系要求及使用指南GB50009建筑结构荷载规范GB50011建筑抗震设计规范GB50016建筑设计防火规范GB50189公共建筑节能设计标准GB50210建筑装饰装修工程质量验收规范GB50314智能建筑设计标准GB/T50504-2009民用建筑设计术语标准GB50763无障碍设计规范GB/T51161-2016民用建筑能耗标准CJJ14-2016城市公共厕所设计标准CJ94饮用净水水质标准JGJ67办公建筑设计规范JGJ/T229民用建筑绿色设计规范DB510100/T013成都市写字楼物业服务等级划分DB510100/T191成都市商业商务楼宇安全管理标准化评定规范DB5101/T27-2018商务写字楼绿色运营管理规范3术语和定义下列术语和定义适用于本标准。2DB5101/T25-20183.1商务写字楼为商务办公活动提供场地设施及配套服务的商业建筑。3.2商务服务设施满足企业及其他组织机构、人员从事商务活动需要的服务设施。3.3生活服务设施满足企业及其他组织机构、人员日常生活需要的各项服务设施。注：如快餐店、咖啡厅、便利店、洗衣店、3.4入驻面积商务写字楼内企业以及其他组织机构、人员租用或实际使用的办公面积。3.5入住率已出租且投入使用的办公建筑面积与可出租的办公建筑面积之比。3.6大堂净高大堂地板装饰面到吊顶下表面的距离。3.7办公室净高办公室标准层地板装饰面到本层吊顶下表面的距离。[GB/T50504-2009，定义2.4.30]3.8办公及其配套附属设施建筑面积用于商务写字楼办公及其附属设施，单栋或者同一地点、统一管理，有空间联系的多栋建筑的面积。4总则3DB5101/T25-20184.1本标准将商务写字楼划分为三个等级，从高到低依次为超甲级商务写字楼、甲级商务写字楼和乙级商务写字楼。4.2商务写字楼等级划分包括地理位置、业权状态、客户状况、硬件要求、服务要求和社会贡献等六大要素的内容，每项要素均有与之对应的等级要求。4.3商务写字楼应统一运营,管理制度完善，至少每年开展第三方满意度测评。4.4除非本标准有更高要求，商务写字楼的建筑、设施设备、服务项目和运行管理应符合办公建筑、安全、消防、卫生、环境保护等现行的国家有关法规和标准。5等级要求5.1超甲级商务写字楼5.1.1地理位置5.1.1.1所处位置优越，位于城市中央商务区或产业功能区、服务业集聚区、城市核心商圈等服务经济活跃地区。5.1.1.2周边城市交通路网发达，可通达距离500m内有城市快速路及快速环路、城市环路、城市主干道，与机场、火车站、轨道交通枢纽等城市重要交通设施、场站连接。5.1.1.3公共交通便利，在可通达距离300m以内有超过3条以上的公交线路站点。商务写字楼应为地铁上盖物业，或可通达距离200m内有轨道交通枢纽节点。5.1.1.4周边综合配套设施与服务完善，在可通达距离200m内商务服务设施和生活服务设施各不少于5.1.2业权状态业权应为单一业权，只租不售。5.1.3客户状况客户入驻状况应符合下列要求：a)入住率不低于90%；b)世界500强及国际总部机构（分支机构）、驻蓉外国领事机构、中国500强、四川100强、行业独角兽企业等客户不少于10家或使用面积不低于50%。5.1.4硬件要求5.1.4.1建筑规模商务写字楼办公及其配套附属设施建筑面积不低于70000m2。5.1.4.2场地交通场地交通规划应符合下列要求：a)采用“人车分流”原则组织交通,且人行道与车行道有效隔离，道路交通标识符合GB/T5768的规定，且应清晰醒目；b)采用“客货分流”原则组织交通，且货流交通隐蔽，道路交通标识符合GB/T5768的规定，且清晰醒目；c)场地中有效使用的车行出入口均不少于2个；4DB5101/T25-2018d)商务写字楼与住宅、公寓、购物中心共用停车场的，应实行分区管理；e)机动车停车应设置智能引导和信息管理系统，确保车辆进出安全、高效。5.1.4.3建筑设计建筑设计应符合下列要求：a)建筑设计符合JGJ67的相关规定，整个建筑具有高品位。其中，在新建、改建、扩建时建筑设计符合建筑结构荷载、防火、抗震、绿色、节能以及无障碍的规定，具体要求如下：——结构荷载符合GB50009的要求；——防火设计符合GB50016的要求；——抗震设计符合GB50011的要求；——绿色设计符合JGJ/T229的要求；——节能设计符合GB50189的要求；——无障碍设计符合GB50763的要求。b)建筑采用非剪力墙结构，空间少柱，电源、通信、网络等集中接口在工作区域采用网络式布置，用户可灵活布置工作空间和调整空间布局；c)大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，多层或高层商务写字楼大堂净高不低于9m；d)办公室净高不低于2.7m；e)配置充足的停车位，按商务写字楼办公建筑面积计算，二环路内至少每200m2配置1个停车位，二环路外至少每125m2配置1个停车位；设置新能源汽车充电桩，且车位数占总车位数的比率不低于10%；f)每层楼设卫生间，卫生间配备充足的卫生洁具，卫生洁具数量应符合CJJ14-2016中4.2.5的规定。5.1.4.4建筑装饰建筑整体装饰大气、工艺精致、格调高雅，应符合下列要求：a)建筑外立面大方、美观，无广告干扰；b)商务写字楼各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示，各类公共信息图形符号及导向系统应符合GB/T10001.1、GB/T15566的规定，且清晰直观、美观大方；c)大堂空间敞亮，整洁、美观、舒适；d)电梯厅装饰精致，照明充足；e)应注重公共空间与办公空间分区，办公区域隔音降噪效果好，光线充足；f)卫生间设计舒适方便，卫生整洁、装修精致；g)装饰装修工程质量符合GB50210相关规定。5.1.4.5设施设备5.1.4.5.1电梯系统应符合下列要求：——按商务写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过4500m2，每部载重不低于1600㎏，轿厢净高不低于2.8m；——电梯高、低速度分区布局合理，采取合理管控措施，高峰期平均等候时间不超过30s；——专用或兼用医用救护电梯不少于1部。客货分离，货梯不少于1部，且有专用前厅，不与其他电梯相互干扰；——消防电梯数量符合GB50016的规定。5.1.4.5.2空调系统应符合下列要求：5DB5101/T25-2018——用户能根据自我要求调节室内温度，装有分户或分区计量装置；——新风量供每人不低于50m3/h；——在楼内办公区、大堂、走道、电梯厅等空间里相应管道内安装空气净化和除尘设施、设备。5.1.4.5.3电力及照明系统应符合下列要求：——电气提供双回路电路，照明动力等设备设置分户或分区计量装置，在办公区提供的电量不低于120w/m2；——采用环保节能照明；——提供充足的后备发电设备，在停电时能保障消防及办公应急设备的正常使用。5.1.4.5.4商务写字楼无线网络及通讯信号实现全覆盖，无盲区。5.1.4.5.5采用恒压变频集中供水，冷热水供应应满足24h使用。宜提供直饮水，并应符合CJ94的相关要求。5.1.4.5.6停车库（场）、电梯厅、消防电梯、走廊等公共部位应设置监控设施。电梯厅设置信息屏等服务设施。5.1.4.5.7应配备自动灭火系统。5.1.4.5.8智能化系统要求应符合GB50314的规定，详见附录A。5.1.4.5.9楼内及附属建筑中商务服务设施和生活服务设施不少于4项。5.1.5服务要求5.1.5.1物业服务物业服务应符合下列要求：a)商务写字楼物业服务符合DB510100/T013中超甲级的规定；b)物业服务质量管理应获得GB/T19001的认证。5.1.5.2安全管理商务写字楼安全管理符合DB510100/T191的规定，并获得成都市楼宇安全管理评定一级等级。5.1.5.3绿色运营管理5.1.5.3.1环境管理应获得GB/T24001的认证。5.1.5.3.2按国家规定及时淘汰落后用能设备和用水器具。5.1.5.3.3应取得绿色建筑评价二星级及以上认证或国际环保认证，如LEED认证、WELL认证、RESET认证等。5.1.5.3.4宜建立能耗监测平台。5.1.5.3.5在满足建筑使用功能和环境舒适的情况下，单位建筑面积年综合能耗应符合GB51161-2016中5.2.1条的要求，低于单位建筑面积年综合能耗限额值的引导值，限额值见附录B。5.1.5.3.6空气质量符合GB/T18883-2002中4.2条表1的要求，室内空气质量指标及要求应符合DB5101/T27-2018中5.4.2的规定。5.1.5.3.7从源头实施垃圾分类，设置专用垃圾收集设施，采取密闭、防臭、防尘等污染防控措施，防止二次污染。5.1.5.4商务服务商务服务应符合下列要求：6DB5101/T25-2018a)配备国际化、专业化招商团队，完善招商准入和退出机制，并与当地政府、行业组织建立良好的招商协作机制；b)配套具备远程视频文件同步传输、同声传译设施设备的开放共用会议室，能提供国际会议等相关服务；c)服务人员着装规范，可为入驻企业提供中、英双语服务；d)针对入驻企业能提供定制化秘书服务、安保服务、企业保洁、信息化服务等一对一管家式服务；e)组织开展入驻企业商务活动，如会展、论坛、报告、培训等。5.1.5.5其他服务开展公共文化空间建设，提供各类艺术展示、文化培训、文化活动或人性化服务等固定空间场所，空间场所面积不小于200m2。5.1.6社会贡献社会贡献应满足下列要求：a)商务写字楼内企业年度纳税总额不少于1亿元，且单位面积纳税不低于2000元；b)客户满意度不低于92%；c)举办或参与国际国内行业招商、参展、建设、管理、服务技术交流推广活动，且每年不少于3d)与政府相关职能部门建立信息联络机制，及时反馈企业入驻、租赁情况，纳入成都市楼宇经济信息系统运行、监测；e)与政府相关部门、行业协会联合开展公益性活动，如消防、环保等主题活动，提供场地、资金、培训等支持。5.2甲级商务写字楼5.2.1地理位置5.2.1.1所处位置优越，位于城市中央商务区或产业功能区、服务业集聚区、主要商圈等服务经济活跃地区。5.2.1.2周边城市道路畅通，方便到达，可通达距离500m内有城市快速路及快速环路、城市环路、城市主干道，宜与机场、火车站、轨道交通枢纽等城市重要交通设施、场站连接。5.2.1.3公共交通便利，在可通达距离500m以内有超过3条以上的公交线路站点。宜为地铁上盖物业，或可通达距离300m内有轨道交通站点。5.2.1.4周边综合配套设施与服务完善，在可通达距离300m内商务服务设施和生活服务设施各不少于5.2.2业权状态业权相对集中，最大面积业主持有量50%以上1)。5.2.3客户状况客户入驻状况应符合下列要求：a)入住率不低于80%；1)业主持有量指业主持有办公及其配套服务设施7DB5101/T25-2018b)世界500强及国际总部机构（分支机构）、驻蓉外国领事机构、中国500强、四川100强、行业独角兽企业等客户不少于5家或使用面积不低于30%。5.2.4硬件要求5.2.4.1建筑规模商务写字楼办公及其配套附属设施建筑面积不低于30000m2。5.2.4.2场地交通场地交通规划应符合下列要求：a)采用“人车分流”原则组织交通,且人行道与车行道有效隔离，道路交通标识符合GB/T5768的规定，清晰醒目；b)采用“客货分流”原则组织交通，且货流交通隐蔽，道路交通标识符合GB/T5768的规定，清晰醒目；c)场地中有效使用的车行出入口均不少于2个；d)商务写字楼与住宅、公寓、购物中心共用停车场的，应实行分区管理；e)机动车停车应设置智能引导和信息管理系统，确保车辆进出安全、高效。5.2.4.3建筑设计建筑设计应符合下列要求：a)建筑设计符合JGJ67的相关规定，整个建筑具有高品位。其中，在新建、改建、扩建时建筑设计符合建筑结构荷载、防火、抗震、绿色、节能以及无障碍的规定，具体要求如下：——结构荷载符合GB50009的要求；——防火设计符合GB50016的要求；——抗震设计符合GB50011的要求；——绿色设计符合JGJ/T229的要求；——节能设计符合GB50189的要求；——无障碍设计符合GB50763的要求。b)建筑采用非剪力墙结构，空间少柱，电源、通信、网络等集中接口在工作区域采用网络式布置，用户可灵活布置工作空间和调整空间布局；c)大堂规模与建筑规模协调匹配，空间相对独立，多层或高层商务写字楼大堂净高不低于8m；d)办公室净高不低于2.7m；e)配置充足的停车位，按商务写字楼办公建筑面积计算，二环路内至少每200m2配置1个停车位，二环路外至少每125m2配置1个停车位；设置新能源汽车充电桩，且车位数占总车位数的比率不低于5%；f)每层楼设卫生间，卫生间配备充足的卫生洁具，卫生洁具数量应符合CJJ14-2016中4.2.5的规定。5.2.4.4建筑装饰建筑整体装饰大气、工艺精致、格调高雅，应符合下列要求：a)建筑外立面大方、美观，无广告干扰；b)商务写字楼各种指示用和服务用文字至少用规范的中英文同时表示，各类公共信息图形符号及导向系统应符合GB/T10001.1、GB/T15566的规定，且清晰、美观；8DB5101/T25-2018c)大堂空间敞亮，整洁、美观、舒适；d)电梯厅装饰精致，照明充足；e)应注重公共空间与办公空间分区，办公区域隔音降噪效果好，光线充足；f)卫生间设计舒适方便，卫生整洁；g)装饰装修工程质量符合GB50210相关规定。5.2.4.5设施设备5.2.4.5.1电梯系统应符合下列要求：——按商务写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过5000m2，每部载重不低于1600㎏，轿厢净高不低于2.7m；——电梯高、低速度分区布局合理，采取合理管控措施，高峰期平均等候时间不超过32s；——专用或兼用医用救护电梯不少于1部。客货分离，货梯不少于1部，且有专用前厅，不与其他电梯相互干扰；——消防电梯数量符合GB50016的规定。5.2.4.5.2空调系统应符合下列要求：——用户能根据自我要求调节室内温度，装有分户或分区计量装置；——新风量供应每人不低于40m3/h；——在楼内办公区、大堂、走道、电梯厅等空间里相应管道内宜安装空气净化和除尘设施。5.2.4.5.3电力及照明系统应符合下列要求：——电气提供双回路电路，照明动力等设备设置分户或分区计量装置，在办公区提供的电量不低于80w/m2；——采用环保节能照明；——提供充足的后备发电设备，在停电时能保障消防及办公应急设备的正常使用。5.2.4.5.4商务写字楼无线网络及通讯信号实现全覆盖。5.2.4.5.5采用恒压变频集中供水，冷热水供应应满足16h使用。5.2.4.5.6停车库（场）、电梯厅、消防电梯、走廊等公共部位应设置监控设施。5.2.4.5.7应配备自动灭火系统。5.2.4.5.8智能化系统要求应符合GB50314的规定，详见附录A。5.2.4.5.9楼内及附属建筑中商务服务设施和生活服务设施不少于4项。5.2.5服务要求5.2.5.1物业服务物业服务应符合下列要求：a)商务写字楼物业服务符合DB510100/T013中甲级的规定；b)物业服务质量管理应获得GB/T19001的认证。5.2.5.2安全管理商务写字楼安全管理符合DB510100/T191的规定，并获得成都市楼宇安全管理评定二级及以上等5.2.5.3绿色运营管理5.2.5.3.1环境管理应获得GB/T24001的认证。9DB5101/T25-20185.2.5.3.2按国家规定及时淘汰落后用能设备和用水器具。5.2.5.3.3应取得绿色建筑评价二星级及以上认证或国际环保认证，如LEED认证、WELL认证、RESET认证等。5.2.5.3.4宜建立能耗监测平台。5.2.5.3.5在满足建筑使用功能和环境舒适的情况下，单位建筑面积年综合能耗应符合GB51161-2016中5.2.1条的要求达到引导值，限额值见附录B。5.2.5.3.6空气质量符合GB/T18883-2002中4.2条表1的要求，室内空气质量指标及要求应符合DB5101/T27-2018中5.4.2的规定。5.2.5.3.7从源头实施垃圾分类，设置专用垃圾收集设施，采取密闭、防臭、防尘等污染防控措施，防止二次污染。5.2.5.4商务服务5.2.5.4.1配备专业化招商团队，完善招商准入和退出机制，并与当地政府、行业组织建立良好的招商协作机制。5.2.5.4.2配套商务会议中心，能提供商务会议等相关服务。5.2.5.4.3服务人员着装规范，宜为入驻企业提供中、英双语服务。5.2.5.4.4宜针对入驻企业提供定制化秘书服务、安保服务、企业保洁、信息化服务等一对一管家式服务。5.2.5.4.5组织开展入驻企业商务活动，如：会展、论坛、报告、培训等。5.2.5.5其他服务开展公共文化空间建设，提供各类艺术展示、文化培训、文化活动或人性化服务等固定空间场所，空间场所面积不小于100m2。5.2.6社会贡献5.2.6.1商务写字楼内企业年度纳税总额不少于5000万元，且单位面积纳税不低于1500元。5.2.6.2客户满意度不低于90%。5.2.6.3举办或参与国内行业招商、参展、建设、管理、服务技术交流推广活动，且每年不少于3次。5.2.6.4与政府相关职能部门建立信息联络机制，及时反馈企业入驻、租赁情况，纳入成都市楼宇经济信息系统运行、监测。5.2.6.5与政府相关部门、行业协会联合开展公益性活动，如消防、环保等主题活动，提供场地、资金、培训等支持。5.3乙级商务写字楼5.3.1地理位置5.3.1.1所处位置位于城市服务经济活跃地区。5.3.1.2周边城市道路畅通，方便到达，可通达距离600m内有城市快速路及快速环路、城市环路、城市主干道或次干道。5.3.1.3公共交通便利，在可通达距离800m以内有超过3条以上的公交线路站点。宜为地铁上盖物业，或可通达距离500m内有轨道交通站点。5.3.1.4周边配套设施较为完善。5.3.2客户状况DB5101/T25-2018客户入驻状况应符合下列要求：a)入住率不低于70%；b)入住客户可为世界500强及国际总部机构（分支机构）、驻蓉外国领事机构、中国500强、四川100强、行业独角兽企业或国内的初创型、中小企业。5.3.3硬件要求5.3.3.1建筑规模商务写字楼办公及其配套附属设施建筑面积不低于20000m2。5.3.3.2场地交通5.3.3.2.1宜采用“人车分流”原则组织交通，道路交通标识应符合GB/T5768的规定。5.3.3.2.2宜采用“客货分流”原则组织交通，道路交通标识应符合GB/T5768的规定。5.3.3.2.3场地中有效使用的车行出入口不少于2个。5.3.3.3建筑设计建筑设计应符合下列要求：a)建筑设计符合JGJ67的相关规定。其中，在新建、改建、扩建时建筑设计符合建筑结构荷载、防火、抗震、绿色、节能以及无障碍的规定，具体要求如下：——结构荷载符合GB50009的要求；——防火设计符合GB50016的要求；——抗震设计符合GB50011的要求；——绿色设计符合JGJ/T229的要求；——节能设计符合GB50189的要求；——无障碍设计符合GB50763的要求。b)大堂能独立使用；c)办公室净高不低于2.5m；d)配置充足的停车位，按商务写字楼办公建筑面积计算，二环路内至少每200m2配置1个停车位，二环路外至少每125m2配置1个停车位；e)每层楼设卫生间，卫生间配备充足的卫生洁具，卫生洁具数量应符合CJJ14-2016中4.2.5的规定。5.3.3.4建筑装饰建筑整体装饰良好并应符合下列要求：a)商务写字楼各种指示用和服务用文字用中文规范表示，各类公共信息图形符号及导向系统应符合GB/T10001.1、GB/T15566的规定；b)大堂装饰良好；c)电梯厅照明充足；d)办公区域光线充足；e)卫生间设计舒适方便；f)装饰装修工程质量符合GB50210相关规定。5.3.3.5设施设备DB5101/T25-20185.3.3.5.1电梯系统应符合下列要求：——按商务写字楼建筑面积计算，每部电梯服务面积不超过5000m2，每部载重不低于1000㎏；——客货分离，货梯不少于1部；——消防电梯数量符合GB50016的规定。5.3.3.5.2空调系统应符合下列要求：——设空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度；——新风量供应每人不低于30m3/h。5.3.3.5.3电力及照明系统应符合下列要求：——电气提供充足电源，照明动力等设备设置分户或分区计量装置，在办公区提供的电量不低于80w/m2；——提供充足的后备发电设备，在停电时能保障消防及办公应急设备的正常使用。5.3.3.5.4有无线网络及通讯信号。5.3.3.5.5