《房地产评估理论与方法》考试复习题及答案

《房地产评估理论与方法》考试复习题及答案单选题1.资本化率是在中采用的,是一步就将房地产的预期收益转换为价值的比率。A、报酬资本化法B、直接资本化法C、投资法D、利润法参考答案：B2.主要用于检验其他求取建筑安装工程费的方法的测算结果的是。A、单位比较法B、分部分项法C、工料测量法D、指数调整法参考答案：D3.重置价格的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现。因此,重置价格通常重建价格。A、低于B、等于C、高于D、高于或等于参考答案：A4.政府因救灾需要而征用某房屋,半年后返还,下列项目中,不应作为补偿项目的是（）A、征用期间导致房屋毁损的价值损失B、征用造成的家具、物资等动产搬迁费用C、征用期间租赁经营损失D、征用期间市场上类似房地产的增值差价参考答案：D5.长期趋势法适用的对象是。A、价格有明显季节波动的房地产B、价格无明显季节波动的房地产C、价格无明显变动的房地产D、价格有明显变动的房地产参考答案：B6.在最佳开发经营方式的选取中,要弄清土地的区位状况,包括下列。A、所在城市性质B、面积C、容积率D、开发程度参考答案：A7.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，如果房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用进行测算。A、平均增减量法B、平均发展速度法C、移动平均法D、指数修匀法参考答案：B8.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,如果房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的。并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,则宜选用进行测算。A、平均增减量法B、平均发展速度法C、移动平均法D、指数修匀法参考答案：B9.在运用移动平均法时,一般应按照房地产价格变化的进行移动平均。A、市场行情B、周期长短C、实际时间D、变动程度参考答案：B10.在消费者收入增加时，反倒会减少对的需求。A、正常商品B、炫耀性物品C、高档商品D、低档商品参考答案：D11.在实际估价中,要特别注意估价对象范围的界定,以下选项中,属于实物构成范围内的是。A、是否包括特许经营权B、是否包括债权债务C、是否强制处分房地产D、是否包括建筑物内的家具参考答案：D12.在实际估价中,要求估价对象在短时间内将房地产卖出,则评估价值应属于。A、快速变现价值B、谨慎价值C、在用价值D、投资价值参考答案：A13.在评估房地产的市场价值时,错误的做法是（）。A、模拟房地产市场定价B、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断参考答案：D14.在某商业临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地,总价为1200万元。根据“四三二一法测",计算其相邻临街深度为45.72m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为万元。A、1204B、1374C、1404D、1536参考答案：C15.在假设开发法中,选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途,而最佳用途的选择是要考虑该地块位置的。A、可接受性和现实社会需要程度B、现实社会需要程度和未来发展趋势C、可接受性及现实社会需要程度和未来发展趋势D、可接受性和未来发展趋势参考答案：C16.在假设开发法的动态分析法中,估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是。A、取得待开发房地产的时间B、开发经营期间的某个时间C、开发完成后的时间D、开发完成之后的某个时间参考答案：B17.在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中,主要用于检验其他方法的测算结果。A、单位比较法B、分部分项法C、工料测量法D、指数调整法参考答案：D18.在估价报告中陈述,既是维护估价人员正当权益的需要,又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A、估价师声明B、估价的假设和限制条件C、估价方法D、估价对象参考答案：B19.在房屋征收中,实行房地产产权调换且所调换房屋为期房的,为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价,则。A、价值时点为未来,估价对象为未来状B、价值时点与房地产状况均为现在C、价值时点为现在,估价对象为未来状况D、价值时点为现在,估价对象为过去状况参考答案：C20.在房屋征收中,实行房产权调换且所调换房屋为期房的,为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估的,则。A、价值时点为未来,估价对象为未来状况B、价值时点与房地产状况均为现在C、价值时点为现在,估价对象为未来状况D、价值时点为现在,估价对象为过去状况参考答案：C21.在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是。A、自然环境B、人文环境C、景观D、施工环境参考答案：D22.在测算后续开发利润时,采用投资利润率的后续开发利润的计算基数为。A、后续建设成本+管理费用+销售费用B、待开发房地产价值及取得税费+后续建设成本+管理费用C、待开发房地产价值及取得税费+后续建设成本+管理费用+销售费用D、待开发房地产价值及取得税费+后续建设成本+管理费用+销售费用+投资利息参考答案：C23.在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时,一般不计息的项目是。A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、销售税费D、开发成本、管理费用和销信费用参考答案：C24.在采用假设开发法中的静态分析法进行房地产估价时,一般不计息的项。A、未知、需要求取的待开发房地产的价值B、投资者购买待开发房地产应负担的税费C、销售税费D、开发成本、管理费用和销信费用参考答案：C25.在百分率法中,交易情况修正系数应以为基准来确定。A、总价B、单价C、成交价格D、正常价格参考答案：D26.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用动态分析法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是。A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期B、待开发房地产建设发包日期C、取得待开发房地产的日期D、房地产开发完成并投入使用的日期参考答案：C27.预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为6%,则该宗房地产的收益价格为万元。A、667B、1333C、1000D、500参考答案：C28.预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%,收益年限可视为无限年,该类房地产的报酬率为6%,则该宗房地产的收益价格为万元。A、1287B、1100C、1000D、948参考答案：C29.有一宗前后临街的矩形宗地,总深度27m,前街路线价为2000元/m²,后街路线价为1000元/m²,若按重叠价值法估价,则前街影响深度为m。A、9B、13.5C、15D、18参考答案：D30.由委托人和估价目的双重决定。A、估价要素B、价值时点C、估价对象D、价值类型参考答案：C31.影响某套住房价格的实物因素不包括。A、装修B、户型C、层高D、楼层参考答案：D32.以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述,不正确的是。A、超过估价报告使用期限使用估价报告的,相关责任由估价报告使用者承担B、在估价报告使用期限内使用估价报告的,相关责任由出具估价报告的估价师承担,但使用者不当使用的除外C、如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用,则估价报告有效期或者估价责任期限就是估价报告使用期限D、如果估价报告在其使用期限内得到使用,则估价报告有效期或者估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止参考答案：B33.以下关于估价方法间的关系的表述,正确的是。A、在建工程适用比较法估价而不适用成本法估价B、比较法中的土地使用期限修正可以采用成本法求取C、假设开发法中的开发完成后的价值可以采用比较法、成本法求取D、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下,可以将成本法作为主要的估价方法参考答案：D34.以下各种利润率的分子都是相同的，因此利润率最大的是。A、直接成本利润率B、投资利润率C、成本利润率D、销售利润率参考答案：A35.以下不适合利用成本法估价的房地产是。A、机场B、单纯建筑物C、住宅D、房地产保险参考答案：C36.已知一年期国债利率为3.31%,贷款利率为5.43%,投资风险补偿率为2.23%,管理负担补偿率为1.32%,缺乏流动性补偿率为1.42%,所得税抵扣的好处为0.5%,则报酬率为。A、7.78%B、8.28%C、13.21%D、14.21%参考答案：A37.已知某收益性房地产的收益期限为50年,报酬率为8%的价格为4000元/m²;若该房地产的收益期限为40年,报酬率为6%,则其价格接近元/m²。A、3816B、3899C、4087D、4920参考答案：D38.已知某房地产的土地取得成本1500万元,土地开发成本3000万元,管理费用400万元,投资利息500万元,销售费用400万元,销售税费500万元,开发完成后的房地产价值10000万元,则该房地产的销售利润率为。A、36%B、62.07%C、69.81%D、80%参考答案：A39.已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费500万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的投资利润率为。A、36%B、62.07%C、69.81%D、80%参考答案：C40.已知某房地产的土地取得成本1500万元,土地开发成本3000万元,管理费用400万元,投资利息500万元,销售费用400万元,销售税费500万元,开发完成后的房地产价值10000万元,则该房地产的成本利润率为。A、36%B、62.07%C、69.81%D、80%参考答案：B41.已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为万元。A、65.4B、81.8C、87.2D、109.0参考答案：A42.已知临街矩形地块甲的总价为36万元,临街宽度为20ft,临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为30ft,临街深度为125ft。运用“四三二一”法则,地块乙的总地价为万元。A、65.4B、81.8C、87.2D、109.0参考答案：A43.一已知其临街深度30.48m（即100英尺）,临街宽度15m的矩形土地,总价为100万元。相邻有一临街深度45.72m（即150英尺）,临街宽度15m的矩形,根据“四三二一”法则,其总价为万元。A、109B、117C、124D、130参考答案：B44.一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿的是。A、投资风险补偿率B、缺乏流动性补偿率C、管理负担补偿率D、投资带来的优惠率参考答案：C45.一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。A、40B、42C、48D、50参考答案：C46.一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是。A、业主自行开发前提B、自愿转让开发前提C、被迫转让开发前提D、持续经营前提参考答案：A47.一般来说,房地产投机对房地产价格的影响不可能出现的情况是。A、引起房地产价格上涨B、起破坏房地产市场作用C、引起房地产价格下跌D、起稳定房地产价格作用参考答案：B48.许多待开发房地产在运用假设开发法估价时,开发完成后的价值不能采用求取。A、比较法B、成本法C、收益法D、假设开发法参考答案：B49.新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产,都可运用进行估价。A、比较法B、收益法C、假设开发法D、成本法参考答案：D50.现有某待开发项目建筑面积为3850m²,从当前开始建设期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m²。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为万元。A、766B、791C、913D、1046参考答案：B51.下列有关价值类型的表述,错误的是。A、价值类型应根据估价方法来确定B、同一估价对象的价值不是唯一的C、市场价值是最常用的价值类型D、在相估价目的特定条件下所形成的正常价值,理论上是唯一的参考答案：A52.下列有关房地产征收征用的需要,表述正确的是。A、房地产征收和征用,都是为了公共利益需要,但并不都具有强制性B、房地产征收是所有权的改变,不存在返还的问题C、房地产征用是使用权的改变,同时也是无偿的D、房地产征收就是指强行租用;征用就是指强行购买参考答案：B53.下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是。A、户型B、面积C、层高D、朝向参考答案：D54.下列影响房地产价格的因素中,会导致房地产价格下降的因素是。A、控制土地供应量B、增加城镇居民可支配收入C、增加房地产保有环节税收D、提高城市化水平参考答案：C55.下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因的是（）A、国内生产总值B、国民消费价格指数C、汇率波动D、税收减免参考答案：D56.下列引起某套住宅价格上升的因素中,属于该住宅价格自然增值因素的是（）A、对住宅本身进行投资改良B、由于人口增长对住宅的需求增加C、因通货膨胀导致住宅价格上升D、因人工成本上升导致住宅重置成本提高参考答案：A57.下列引起房地产贬值的因素中,属于功能折旧的是。A、写字楼层高偏低B、厂房受酸雨腐蚀C、住宅库存量过大D、在建工程基础不均匀沉降参考答案：A58.下列选项中，等的净收益需通过类似房地产的净收益的直接比较调整得出。A、会议室B、商务中心C、写字楼D、餐厅参考答案：C59.下列选项中,不属于建立比较基础应进行的工作是。A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一税费负担D、统一成交日期参考答案：D60.下列关于路线价法的表述中，不正确的是。A、路线价法在本质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B、路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C、采用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D、路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格参考答案：D61.下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中,正确的是。A、建筑物的经济寿命短于自然寿命,有效经过年数也短于实际经过年数B、建筑物的经济寿命长于自然寿命,有效经过年数也可能长于实际经过年数C、建筑物的经济寿命与自然寿命相等,有效经过年数与实际经过年数也相等D、建筑物的经济寿命短于自然寿命,有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数参考答案：D62.下列关于房地产价格的说法中，错误的是。A、房地产价格实质上是房地产权益价格B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响D、房地产价格形成的时间通常较短参考答案：D63.下列关于房地产估价的基本程序,①获取估价业务;②受理估价委托;③制订估价作业方案;④收集估价所需资料;⑤实地查勘估价对象;⑥求取估价对象价值;⑦撰写估价报告;⑧审核估价报告;⑨交付估价报告;⑩估价资料归档。其中正确的顺序应为。A、①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩B、①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩C、②①⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩D、①②⑤④③⑥⑦⑧⑨⑩参考答案：B64.下列各项中,不属于估价作业方案主要内容的是。A、估价工作的主要内容及质量要求B、估价工作的具体步骤及时间进度C、估价工作的人员安排D、委托方的协助义务参考答案：D65.下列房地产估价机构的行为中,错误的是（）A、根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费B、承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C、聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务D、利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料,为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务参考答案：D66.下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是。A、因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B、因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C、因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D、因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估参考答案：C67.下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实务状况描述的是（）A、建筑密度大小B、房型设计C、临路状况D、公共配套设施情况参考答案：B68.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格,选取的可比实例资料是:交易日期为2008年4月1日,合同约定买方支付给卖方3500元/m²,买卖中涉及的税费全都由买方支付,该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间,该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%,则该可比实例修正调整后的价格为元/m²。A、3673.20B、3673.68C、3790.43D、3792.93参考答案：B69.土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制,这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）A、拥有的房地产权利B、受其他房地产权利的限制情况C、受房地产权利以外因素的限制D、额外的利益或好处参考答案：C70.调查、分析房地产开发用地的状况需要弄清规划条件，其中不包括。A、土地用途B、公共服务设施C、容积率D、空置率参考答案：D71.调查、分析房地产开发用地的状况需要弄清规划条件,其中不包括。A、土地用途B、公共服务设施C、容积率D、空置率参考答案：D72.所谓的，就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。A、客观B、独立C、公正D、中立参考答案：A73.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。A、单独深度价格修正率B、累计深度价格修正率C、平均深度价格修正率D、加权深度价格修正率参考答案：B74.数学曲线拟合法中最简单、最常用的为。A、直线趋势法B、指数曲线趋势法C、二次抛物线趋势法D、指数修匀法参考答案：A75.是指估价对象在非继续利用情况下的价值。A、谨慎价值B、现状价值C、残余价值D、快速变现价值参考答案：C76.是对房地产所有权、使用权的一种限制,因此它的存在对房地产价格有一定的影响。A、相邻关系B、使用管制C、市政府监督D、其他管制参考答案：A77.市场法适用的条件,是在同一供求范围内存在着较多的。A、类似房地产的交易B、相同房地产的交易C、相关房地产的交易D、房地产的市场交易参考答案：A78.商业房地产的区位优劣,主要取决于。A、周围环境状况安宁程度B、位置有利于原料和产品的运输C、自然景观D、繁华程度和临街状况参考答案：A79.商品房买卖合同中写明的价格一般是。A、标价B、成交价C、均价D、起价参考答案：B80.确定估价对象及其范围和内容时,应根据,依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。A、估价原则B、估价目的C、估价方法D、估价程序参考答案：B81.求取最终的比较价值,从理论上讲,综合的方法不包括。A、众数B、指数C、平均数D、中位数参考答案：B82.评估用于产权调换房屋为期房的价值时,价值时点和估价对象的状况匹配正确的是。A、价值时点为现在,估价对象状况为现在状况B、价值时点为现在,估价对象状况为未来状况C、价值时点为未来,估价对象状况为现在状况D、价值时点为未来,估价对象状况为未来状况参考答案：B83.评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m²,成交日期2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为元/m²。A、3214B、3347C、3367D、3458参考答案：B84.评估某在建工程的市场价值,该在建工程有宾馆和写字楼两种续建方案,成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/㎡,假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/㎡和9550元/㎡。根据最高最佳利用原则,估价方案综合测算结果（多种估价方法的,采用简单算数平均数）应确定为（）元/㎡.A、9175B、9400C、9450D、9775参考答案：B85.评估某地商店铺,其建筑面积为400m²,已知其中家具电器等价值50万元。选取ABC三个可比实例,建筑面积分别为450m²、410m²和380m²,总价分别为600万元、580万元和550万元,其中AB分别包含40、30万元的家具电器,根据上述条件,利用简单算术平均法求取估价对象不含家具电器的市场价格为（）万元。A、487.77B、509.38C、537.77D、559.38参考答案：C86.评估承租人权益价值时,收益期为。A、有效租赁期限B、初始租赁期限C、剩余租赁期限D、最终租赁期限参考答案：C87.年10月13日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会,成为其全权团体会员。A、2003B、2004C、2005D、2006参考答案：D88.某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入500万元,年房屋折旧费30万元,维修费、保险费、管理费等50万元,水电供暖费等40万元,营业税及房地产税等65万元,年抵押贷款还本付息额70万元,租赁新合同约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元,A、245B、275C、315D、345参考答案：D89.某宗土地取得成本为1000万元,开发成本为1500万元,管理费用为75万元,销售费用为35万元,投资利润率为12%,则开发利润为万元。A、180.0B、300.0C、309.0D、313.2参考答案：D90.某宗土地的总面积为5000m2,容积率为2,剩余使用年限为30年,用途为工业,现可依法变更为商业用地,容积率提高到3,剩余使用年限不变。现时该类工业用地502年期的建设用地使用权楼面地价为2000元/m²,工业用地报酬率为6%;变更后条件下40年期的商业建设用地使用权土地单价为12000元/m²,商业用地报酬率为10%。该土地因变更用途和容积率应补交的地价款为万元。A、4000B、4004C、4021D、4037参考答案：D91.某宗土地的临街深度为100英尺,临街宽度为60英尺,市场价值为1700万元,根据哈柏法则,临街深度为49英尺、临街宽度为60英尺的土地价值为万元。A、1080B、1200C、1190D、1710参考答案：C92.某宗收益性房地产60年土地使用权,报酬率为10%的价格为5000元/m²,则该宗房地产40年土地使用权,报酬率为12%的价格为元/m²。A、4135.47B、4889.32C、4917.79D、4946.27参考答案：A93.某宗面积为3000m²的工业用地,容积率为0.8,相应的楼面地价为700元/m²,现按城市规划拟变通为商业用地,容积率为5.0,相应的楼面地价为960元/m²,则应补地价为万元。A、300B、30C、4240D、1272参考答案：D94.某宗面积为3000m²的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/米²。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/米²。理论上应补地价万元。A、78B、882C、1210D、1272参考答案：D95.某宗房地产开发用地的面积为5000m²,容积率为2.5，市场价格（楼面地价）为800元/m²,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。A、824B、980C、1030D、1120参考答案：C96.某宗房地产的总建筑面积为6000m²,房地总价值为2400万元,其中土地总价值为800万元。某人购买了其中的300m²,该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为。A、5.00%B、5.25%C、5.42%D、5.75%参考答案：D97.某宗房地产的总价值为5000万元,其总地价为2000万元,总建筑面积为10000m²,甲拥有该大厦的某一部分,该部分的房地价值为90万元,该部分的建筑面积为200m²。按土地价值进行分摊,甲占有的土地份额为。A、1.0%B、1.5%C、2.0%D、2.5%参考答案：B98.某宗房地产的土地总面积为1000m²,是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/m²;地上建筑物总建筑面积2000m²,是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m²建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/m²建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单价为元/m²。A、1200B、1250C、1270D、1800参考答案：C99.某宗房地产的土地使用期限为50年,土地出让新合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元,报酬率为7.5%,该房地产的收益价值为（）万元。A、188.92B、194.62C、196.25D、198.18参考答案：A100.某宗房地产的收益期限为8年,未来第一年的有效毛收入为80万元,运营费用为45万元,此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%,该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为万元。A、183.78B、257.55C、873.19D、1427.16参考答案：B101.某宗房地产的收益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于万元。A、280B、285C、290D、295参考答案：A102.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用5年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为5%，风险补偿率为安全利率的60%，该房地产的收益价格为万元。A、1372.73B、1309.94C、953.97D、932.37参考答案：D103.某宗房地产2011年3月2日的价格为1000美元/m²,汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月递增0.5%,则其2011年10月2日的价格为元人民币/m²。（2011年10月2日的汇率假定为1美元=8.29元人民币）A、8553B、8585C、8596D、8027参考答案：B104.某宗房地产2004年的纯收益为500万元,预计以后每年按照25万元速度递减,房地产剩余使用寿命35年,房地产的报酬率为10%,则该房地产的价值接近于万元。A、2360B、2500C、2722D、2845参考答案：C105.某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500㎡,净租金为730元/㎡.年,空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡.年,空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元,而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年,报酬率为7.5%,则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（）万元。A、78B、102C、180D、302参考答案：B106.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/米²,现房出租的年末净收益为500元/米²。若按折现率10%和风险补偿值100元/米²计,该幢房地产目前的价格应为元/米²。A、4400B、4409C、4445D、4455参考答案：C107.某银行存款的计息方式采用单利,假设其一年期存款的年利率为5%,为吸引3年期的储户,则其3年期存款的单利年利率应大于。A、4.25%B、4.75%C、5.25%D、5.33%参考答案：C108.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m²,又知该写字楼可出租面积为10000m²,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。A、548.19B、558.15C、567.39D、675.40参考答案：C109.某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多,造成需求减少,估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%,每月可出租面积租金为70元/m²,又知该写字楼可出租面积为10000m²,运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变,则该写字楼将发生万元的贬值。A、548.19B、558.15C、567.39D、675.40参考答案：C110.某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为元。A、49627B、5764C、65548D、74687参考答案：D111.某套住宅的套内建筑面积为145㎡,使用面积为132㎡,应分摊的共有公用建筑面积为23㎡,按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡,则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/㎡。A、5893B、6387C、6473D、7016参考答案：C112.某套住宅，套内建筑面积为108m²,分摊的共有面积系数为建筑面积的10%，套内建筑面积下的价格为2600元/m²,则该套住宅建筑面积下的价格为元./m²。A、1950B、2167C、2210D、2340参考答案：D113.某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估计值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年,报酬率为6%,无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为万元。A、57.81B、71.58C、74.33D、82.59参考答案：A114.某企业拥有一幢办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使用权手续,出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为年。A、50B、55C、40D、45参考答案：B115.某临街深度为30.48m（即100ft）,临街宽度为20m的矩形土地,总价为121.92万元。按“四三二一”法则,其相邻临街深度为15.24m（即50ft）、临街宽度为25m的矩形土地的总价为万元。A、53.34B、85.34C、106.68D、213.36参考答案：C116.某类房地产的历史价格变动时高时低,但整体上呈上升趋势,现在要预测该类房地产的未来价格,应选用的预测方法为。A、中位数法B、平均发展速度法C、平均增减量法D、数学曲线拟合法参考答案：D117.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m²,该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08,该类房地产2013年10月的市场价格为元/m²。A、5110.51B、5307.26C、5548.37D、5638.13参考答案：A118.某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m²,该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08,该类房地产2013年10月的市场价格为元/m²。A、5110.51B、5307.26C、5548.37D、5638.13参考答案：A119.某类房地产2008年初至2012年初的价格分别为2300元/m²、2450元/m²、2650元/m²、2830元/m²和3000元/m²,其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4,按平均增减量趋势法估计,以2008年初为预测基期,该类房地产于2013年初的价格最接近于元/m²。A、3100B、3195C、3285D、3300参考答案：B120.某类房地产2006年至2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格（为）元/m²。A、10300B、10400C、11165D、11265参考答案：C121.某旧厂房的设计寿命为40年,重置成本为100万元,厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时,预计可收回钢筋、红砖折价10万元,旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元,动产设备搬运花费1万元,废弃建筑垃圾搬运花费1万元,该厂房的残值率为（）A、1.43%B、2.00%C、7.865D、11.00%参考答案：B122.某经过年数为23年的零售中心,其内部进行了重新装修,而且该建筑物的维修养护较好,那么该建筑物的有效年龄。A、等于23年B、小于23年C、大于23年D、可能等于也可能大于23年参考答案：B123.某建筑物的实际经过年数为10年,预计可能再使用30年,残值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为。A、68%B、75%C、76%D、80%参考答案：C124.某建筑为钢筋混凝土结构的生产用房,其耐用年限为年。A、60B、50C、35D、30参考答案：B125.某估价师于2016年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告,该报告中有下列日期:估价作业日期2016年9月20日至26日,价值时点2016年9月23日,估价对象实地查勘日期2016年9月22日至23日,估价报告使用期限自2016年9月26日起半年,据此判断该报告出具日期为。A、2016年9月20日B、2016年9月23日C、2016年9月26日D、2016年9月27日参考答案：C126.某公司购买一宗房地产,土地使用期限为40年,不可续期,至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元,以后每年净收益增长2%,从第8年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为7%,则该宗房地产的现时收益价格为万元。A、88.51B、85.45C、88.92D、87.16参考答案：D127.某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m²的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75元/m²。现市场上相似的写字楼月租金为100元/m²,假设折现率为10%，则目前承租人的权益价值为万元。A、73.03B、80.45C、75.00D、83.67参考答案：A128.某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权,委托房地产估价机构评估其可接受的最高价,该估价应采用的价值类型为A、市场价值B、投资价值C、谨慎价值D、在用价值参考答案：B129.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2015年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2016年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于年。A、15B、16C、17D、20参考答案：C130.某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。A、1838.00B、1844.55C、1845.87D、1850.00参考答案：B131.某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元,管理费用为200万元,销售费用为300万元,开发利润为500万元,则该房地产的投资利润率为。A、10.0%B、11.1%C、11.9%D、12.5%参考答案：B132.某房地产的土地面积为3000m²,容积率为3,市场上类似房地产的市场价格为4200元/m²,成本法测算的土地重置单价为4800元/m²、建筑物重置单价为3000元/m²。该房地产的总价值为/万元。A、2340B、3780C、4140D、5220参考答案：D133.某房地产的套内建筑面积为4000m²,分摊的共有建筑面积为1000m²,建筑面积单价为8000元/m²,容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为元/m²。A、7000B、8750C、11000D、13750参考答案：C134.某地区商品住宅价格自2003年至2007年分别为720元/m²、752元/m²、785元/m²、820元/m²和854元/m²,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2009年的价格为元/m²。A、881B、865C、921D、955参考答案：C135.某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上,分别为道路20元,燃气18元,供水14元,排水16元,热力12元,供电25元,通信8元,场地平整15元,则该地区“五通一平”的正常费用是元/m²。A、98B、102C、108D、116参考答案：A136.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中,买方实际支付给卖方2500元/m²,买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是元/m²。A、2020.80B、2380.95C、2336.45D、2447.37参考答案：B137.某抵押房地产的土地为划拨方式取得,经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元,将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元,已抵押贷款余额为48万元,无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%,实现抵押权的费用及税金为15万元,该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。A、12B、25C、27D、40参考答案：B138.某城市市区内有一座长期亏损的工厂,其周边多为新建的商品住宅,且销售形势良好,根据城市规划,该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值,则应按进行评估。A、工业厂房B、工业用地C、商品住宅D、商住用地参考答案：D139.某8年前建成交付使用的建筑物,在此期间该建筑物的维修养护情况正常,房地产估价师经实地查勘判定其剩余经济寿命为30年,残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为。A、27%B、21%C、73%D、79%参考答案：D140.明确估价对象的权益状况,首先是要弄清估价对象的现实法定权益状况,然后在此基础上根据来明确是评估估价对象在现实法定权益下的价值还是在设定权益下的价值。A、价值时点B、估价对象C、估价原则D、估价目的参考答案：D141.路线价法主要适用于的估价。A、乡村临街商业用地B、乡村临街居住用地C、城镇临街商业用地D、城镇临街居住用地参考答案：C142.路线价法特别适用于需要在短时间内对进行估价的情形。A、单宗土地B、许多宗土地C、部分土地D、待开发土地参考答案：B143.利用预知未来若干年后价格的公式求取价值的，收益期限为合理的。A、建筑物剩余经济寿命B、建设用地使用权剩余期限C、剩余租赁期限D、持有期参考答案：D144.利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等数据，选用相应的报酬资本化法公式，计算出报酬率的方法是。A、市场提取法B、分解法C、累加法D、排序插入法参考答案：A145.理论上,房地产价格与利率因素呈相关。A、正B、负C、不D、不确定参考答案：B146.开发经营期的起点是。A、开工日期B、取得估价对象的日期C、取得待开发土地的日期D、开始出售开发完成后的房地产的日期参考答案：B147.近日出具的一份估价报告中的价值时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是。A、在建工程抵押估价B、房地产损害赔偿估价C、期房市场价值评估D、房地产估价的复核估价参考答案：D148.近日出具的一份估价报告中的价值时点,估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期,其估价类型可能是。A、在建工程抵押估价B、房地产损害赔偿估价C、期房市场价值评估D、房地产估价的复核估价参考答案：D149.建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为。A、经济寿命B、自然寿命C、实际年龄D、有效年龄参考答案：A150.建筑物实物因素中的采光和尤其对住宅和办公楼来说,比较重要。A、保温B、隔声C、日照D、隔热参考答案：C151.价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为。A、固定价格指数B、定基价格指数C、长期价格指数D、环比价格指数参考答案：B152.假设开发法最基本的公式是。A、待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润B、待开发房地产价值=开发完成后的价值-相应的支出及利润C、待开发房地产价值=开发完成后的价值-已完成工作的必要费用D、待开发房地产价值=开发完成后的价值-开发成本参考答案：A153.假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的的“倒算法”。A、比较法B、收益法C、成本法D、长期趋势法参考答案：C154.假设开发法在本质上是一种。A、倒算法B、预测法C、收益法D、成本法参考答案：C155.假设开发法的理论依据是。A、替代原理B、合法原理C、预期原理D、生产费用价值论参考答案：C156.甲土地的楼面地价为2000元/m²,建筑容积率为5;乙土地的楼面地价为1500元/m2,建筑容积率为7。若两宗地的土地面积等其他条件相同,其总价相比。A、甲等于乙B、甲大于乙C、甲小于乙D、无法判断大小参考答案：C157.甲房地产的收益期限为30年，楼面地价为2700元/m²;乙房地产的收益期限为40年，楼面地价为2800元/m²。报酬率均为6%，其他条件相同。则两宗房地产的价格相比。A、甲大于乙B、甲小于乙C、甲等于乙D、无法确定参考答案：A158.关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法,错误的是（）A、房地产转让估价应评估出租人权益价值B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值C、房屋征收估价应评估完全产权价值D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值参考答案：D159.关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法,正确的是（）A、自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间B、为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D、为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和参考答案：B160.关于收益法中收益期确定的说法,正确的是（）。A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间答案参考答案：D161.关于明确价值时点,下列说法错误的是。A、价值时点从本质上讲既不是由委托人决定的,也不是由估价师决定的,而是由估价目的决定的B、价值时点为现在的,一般不得晚于估价委托合同签订日期,不得早于估价报告出具日期C、价值时点为过去的,确定的价值时点应早于估价委托合同签订日期D、价值时点为未来的,确定的价值时点应晚于估价报告出具日期参考答案：B162.关于建筑物实物因素说法错误的是。A、某些“糟糕”的装饰装修不仅不能提高房地产价值,还会降低房地产价值B、建筑物规模过大,才会降低其单价C、对建筑物最重要、最基本的要求是安全D、建筑物的设施设备是否齐全、完好对房地产价值有很大的影响参考答案：B163.关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是。A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B、动态分析法中要进行现金流量预测C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来,而是隐含在折现过程中D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点参考答案：C164.关于假设开发法中后续开发利润的说法,正确的是。A、根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B、采用直接成本利润率计算时,计算基数为后续开发建设成本C、静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D、开发利润率应为扣除所得税后的净利润率参考答案：C165.关于估价方法选用的说法,正确的是（）A、旧厂房因火宅造成的保险赔偿估价应选择成本法B、股价范围内房屋已空置,征收估价时不能选用收益法C、估价师对外地城市某一成套住宅估价,因可以实例调查困难,可不选用D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法参考答案：A166.关于房地产抵押,下列说法不正确的是。A、房地产抵押除了初次抵押估价,还有再次抵押估价,续贷抵押估价等B、处置抵押房地产估价,即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的,为其提供相关价值参考依据C、房地产抵押后,该房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押D、抵押权不可以转让参考答案：D167.估价中的不同意见记录。A、应作为估价资料保存B、不应作为估价资料保存C、由估价机构决定是否保存D、依委托人的意见决定是否保存参考答案：A168.估价业务应当以名义统一受理,统一收取费用。A、估价师B、估价机构业务承接人员C、估价机构D、项目负责人参考答案：C169.估价对象为一旧厂房改造的超级市场,该厂房建设期为2年,建成5年后补办了土地使用权出让手续,土地使用期限为40年,土地出让新合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0,采用直线法计算建筑物折旧时,年折旧率为（）A、2.00%B、2.13%C、2.22%D、2.50%参考答案：C170.估价对象土地2004年的纯收益为500万元,预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元,若2009年底将该土地转让,转让价格为4000万元,该类土地的报酬率为8%,土地使用权在2005年1月1日的价格为万元。A、6866B、7161C、5010D、5510参考答案：C171.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200m²,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的为。A、建筑面积1800m²,两年前租出,年租35万元,位于同一工业区B、建筑面积1100m²,近期租出,年租150元/m²,位于20km外C、建筑面积10000m²,近期租出,年租180万元,位于同一工业区D、建筑面积1000m²,近期租出,年租20万元,位于同一工业区参考答案：D172.估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200m²,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的是。A、建筑面积1800m²,两年前出租,年租金35万元,位于同一工业区B、建筑面积1100m²,近期出租,年租金150元/m²,位于20km外C、建筑面积10000m²,近期出租,年租金180万元,位于同一工业区D、建筑面积1000m²,近期出租,年租金20万元,位于同一工业区参考答案：D173.估价对象房地产2006年的租金收入为500万元，经营费用为租金收入的30%，从2007年开始年收入增长2%，经营费用增长1.5%，该房地产剩余使用年限为35年，该类房地产的报酬率为8%，则该房地产2007年1月1日的收益价格为万元。A、2044.87B、4296.54C、5526.56D、7337.33参考答案：B174.估价报告应用有效期的长短,应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不超过。A、三个月B、半年C、一年D、两年参考答案：C175.估价报告应用有效期的长短,应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不超过。A、半年B、一年C、两年D、三年参考答案：B176.根据估价对象预期开发完成后的价值求取估价对象价值的方法是。A、市场法B、成本法C、长期趋势法D、假设开发法参考答案：D177.根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的方法称为。A、假设开发法B、市场比较法C、长期趋势法D、收益法参考答案：A178.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m,假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准,每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则,求取临街深度为75m,临街宽度为25m的矩形宗地单价为元/m²。A、2000B、2100C、2400D、2520参考答案：D179.钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。A、50B、40C、35D、30参考答案：C180.分支机构应当以名义承揽估价业务。A、承接业务的房地产估价师B、分支机构负责人C、分支机构D、设立该分支机构的估价机构参考答案：D181.房屋征收中,用于产权调换房屋为期房的,为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值,其价值时点应为（）A、房屋征收决定公告之日B、原征收补偿新协议达成之日C、用于产权调换房屋支付之日D、委托估价之日参考答案：A182.房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质,这主要来源于（）的限制。A、房地产地役权B、房地产权利及其行使租赁权C、房地产使用管制D、相邻关系参考答案：D183.房地产权利的种类中，属于自物权的是。A、所有权B、典权C、抵押权D、地役权参考答案：A184.房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。A、同一估价原则、同一估价时点B、同一估价目的、同一估价方法C、同一估价目的、同一估价时点D、同一估价原则、同一估价目的参考答案：C185.房地产估价新报告中估价师声明的内容不包括（）A、估价师对其估价职业道德的承诺和保证B、估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C、估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D、估价师对估价结果成立条件的提示和说明参考答案：D186.房地产估价是为了特定目的,对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断,下列不属于必须确定的估价基本事项的是。A、估价目的B、估价对象C、价值时点D、估价价值参考答案：D187.房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。A、市场价值B、清算价值C、快速变现价值D、投资价值参考答案：D188.房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵制。A、替代原则B、谨慎原则C、合法原则D、客观、公正原则参考答案：A189.房地产估价报告通常由组成。①封面；②目录；③致委托人函；④注册房地产估价师声明；⑤估价的假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。A、①②③④⑤⑥⑦⑧B、①②③④⑤⑦⑥⑧C、①②③④⑥⑦⑤⑧D、①②④③⑤⑥⑦⑧参考答案：A190.房地产的需求量是由许多因素决定的,除了随机因素,经常起作用的因素不包括A、消费者的收入水平B、消费者对未来的预期C、该种房地产的开发技术水平D、相关物品的价格水平参考答案：C191.房地产的特性,使得房地产具有独占性。A、不可移动B、供给有限C、保值增值D、独一无二参考答案：B192.对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。以上描述的方法属于长期趋势法方法中的。A、指数修匀法B、平均增减量法C、移动平均法D、平均发展速度法参考答案：C193.对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是。A、建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日止的时间B、在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间C、由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间D、剩余经济寿命与有效年龄之和的时间参考答案：D194.对于商业用房来说,朝向和楼层相比较,通常情况下,。A、楼层对价格的影响更大B、朝向对价格的影响更大C、两者同样重要D、因人而异参考答案：A195.对假设开发法适用条件的表述最准确的是。A、新开发房地产项目B、用于出售用途的房地产项目C、具有投资开发或再开发潜力的房地产D、用于投资或再开发的房地产参考答案：C196.当相似的预期收益存在大量的可比市场信息时,会是相当可靠的。A、投资法B、利润法C、直接资本化法D、报酬资本化法参考答案：C197.当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是。A、写字楼B、生产用房C、加油站D、住宅参考答案：D198.当房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同时,可以采用-进行预测。A、指数修匀法B、移动平均法C、平均增减量法D、平均发展速度法参考答案：D199.从事房地产估价，首先要有房地产。A、估价业务B、估价目的C、估价对象D、估价程序参考答案：A200.成本利润率的计算基数不包括。A、土地取得成本B、建设成本C、管理费用D、销售税费参考答案：D201.成本法中一般不计息的项目是。A、管理费用B、销售费用C、开发成本D、销售税费参考答案：D202.采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%,估价对象比标准房地产劣5%,则有关房地产状况调整的说法,正确的是（）。A、标准化修正的分子应为100B、标准化修正的分母应为97C、房地产状况调整的分子应为100D、房地产状况调整的分母应为95参考答案：A203.采用成本法评估某新建商品房的价值,测算出的建筑物重置单价为3200元/m²,土地重新取得单价为2100元/m²,容积率为2,建筑密度为40%。该商品房的单价为元/m²。A、3700B、4040C、4250D、5300参考答案：C204.比较法估价中,可比实例成交日期之后发生的下列事件中,不需要进行市场状况调整的是（）A、所在区域的消费者观念发生了变化B、国家调整了房地产税费政策C、国际与国内均出现了通货膨胀D、对可比实例进行了装修改造参考答案：D205.报酬资本化法的优点不包括。A、指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B、每期的净收益或现金流量都是明确的,直观并容易理解C、由于具有同等风险的任何投资的报酬率应是相近的,所以不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取报酬率D、不需要预测未来许多年的净收益,通常只需要测算未来第一年的收益参考答案：D206.报酬率是一种与利率,内部收益率同性质的比率,对其内涵的理解应是A、投资率是投资回收与投入资本的比率B、风险大的投资,不确定因素多,故报酬率应低;反之,报酬率应高C、当投资于房地产能获得某些额外好处时,投资者将提高所要求的报酬率D、当把土地看作特别可靠的投资时,其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率参考答案：D207.按照谨慎原则,运用收益法评估房地产的抵押价值时,当估计未来收益可能会高也可能会低时,一般应采用保守的较低的收益估计值,相比之下,一般的房地产价值评估采用的是的收益估计值。A、较高B、较低C、居中D、最低参考答案：C208.按建筑面积分摊方法计算土地占有份额的正确计算公式为。A、某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积divide建筑物总面积B、某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积×土地单价divide建筑物总面积C、某部分占有的土地份额=土地总价divide该部分享有的地价额D、某部分占有的土地份额=该部分的建筑物面积divide建筑物总面积divide土地总价参考答案：A209.按建筑面积分摊方法,计算土地占有份额的公式为。A、某部分占有的土地份额=该部分建筑面积divide总建筑面积B、某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价divide总建筑面积C、某部分占有的土地份额=土地总价divide该部分享有的地价额D、某部分占有的土地份额=该部分建筑面积divide总建筑面积divide土地总价参考答案：A210.A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户,180人。据查征收前,c村人均耕地面积为1亩。另外,已知c村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定,B房地产开发公司应安置c村个农民。A、30B、60C、100D、180参考答案：C多选题1.最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足。A、法律上允许B、价值最大化C、技术上可能D、经济上可行E、委托人认可参考答案：ABCD2.只有在静态分析法中才需要测算的项目是。A、销售费用B、投资利息C、开发利润D、销售税费E、后续的开发成本参考答案：BC3.征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括。A、土地补偿费B、安置补助费C、地上附着物和青苗的补偿费D、土地使用权出让金等土地有偿使用费用E、安排被征地农民的社会保障费用参考答案：ABCE4.账面价值是指一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额，它又可称。A、历史成本B、账面净值C、折余价值D、实际价值E、原始购置成本参考答案：BC5.长期趋势可以消除房地产价格的等不规则变动。A、短期波动B、中长期波动C、长期波动D、意外变动E、系列变动参考答案：AD6.在实际中计算地租量的方法有。A、从房租中分离出地租B、由地价求出地租C、采用比较法求出地租D、由土地开发成本求出地租E、采用类似假设开发法的方法求出地租参考答案：ABCE7.在明确了估价基本事项的基础上,应对估价项目进行初步分析,拟定估价作业方案,估价作业方案的内容主要包括。A、估价服务费的支付方式B、拟搜集的估价所需资料及其来源渠道C、预计所需的时间、人力、经费D、估价作业步骤和时间进度安排E、违约责任参考答案：BCD8.在路线价法中，不作“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是。A、求得的路线价已是经过交易情况修正后的正常价格B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例C、求得的路线价所对应的日期与欲求取的其他临街土地价值的日期一致，都是价值时点的D、路线价与待估宗地的价格都是现在的价格E、路线价是标准宗地的平均水平价格参考答案：AC9.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时,房地产正常的成交价格等于。A、卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费比率）B、卖方实得金额-应由卖方负担的税费C、买方实付金额+应由买方负担的税费D、应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率E、买方实付金额/（1-应由买方缴纳的税费比率）参考答案：AD10.在具体估算建筑物重新购建价格的方法中,单位比较法实质上是一种比较法,单位比较法主要有。A、分部分项法B、工料测量法C、年限法D、单位面积法E、单位体积法参考答案：DE11.在假设开发法中,选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途,而最佳用途的选择要考虑土地位置的。A、可接受性B、保值增值性C、现实社会需要程度D、未来发展趋势E、固定性参考答案：ACD12.在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。A、用途B、区位C、建筑规模D、建筑档次E、房地产开发出让参考答案：ACD13.在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有。A、规避估价风险B、保护估价师和估价机构C、使评估价值更接近实际成交价格D、告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E、使委托人能得到其预期的估价结果参考答案：ABD14.在房地产交易中往往需要缴纳一些税费。根据税法及中央和地方政府的有关规定,应由买卖双方共同缴纳或者各负担一部分的税费包括等。A、土地增值税B、印花税C、交易手续费D、出让金E、契税参考答案：BC15.在房地产估价中,如果估价目的不同,则A、估价的依据有可能不同B、估价的方法有可能不同C、估价对象的范围有可能不同D、不影响估价结果的公正性E、不影响估价报告的用途参考答案：ABCD16.在房地产估价中，如果估价目的不同，则。A、估价的依据有可能不同B、估价的方法有可能不同C、估价对象的范围有可能不同D、不影响估价结果的公正性E、不影响估价报告的用途参考答案：ABCD17.在房地产估价中,估价方法的选择是由综合决定的。A、估价对象的房地产类型B、估价方法适用的对象和条件C、估价人员的技术水平D、委托人的特殊要求E、所收集到的资料的数量和质量参考答案：ABE18.在城市房屋拆迁估价中,房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于。A、被拆迁房屋的权属证书记载的面积B、拆迁人提供的被拆迁房屋的面积C、拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D、具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果E、房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积参考答案：ACDE19.在测算投资利息时要把握等。A、应计息项目B、计息期C、资本化率D、计息周期E、计息方式参考答案：ABDE20.运用假设开发法估价的一般步骤包括等。A、搜集类似房地产的历史价格资料,并进行检查、鉴别B、确定折现率或计算后续开发的利息和利润C、选择估价前提D、预测开发完成后的价值E、选取最佳开发经营方式参考答案：BCDE21.运用假设开发法估价的效果,还要求有一个良好的社会经济环境,包括A、明朗、稳定及长远的房地产政策B、一套统一、严谨及健全的房地产法规C、一个公平交易的房地产信息资料库D、一个公平竞争的市场环境E、一个全面、连续及开放的房地产信息资料库参考答案：ABE22.有关房地产的价值和价格,下列表述正确的有。A、价值是内在的、客观的和相对稳定的B、房地产的价值是房地产真实所值C、房地产的价格围绕其价值上下波动D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因,时常发生价格背离价值的情况E、房地产的价格是相对稳定的,而价值不稳定参考答案：ABCD23.应用路线价法制作深度价格修正率的要领有。A、设定标准深度B、将标准深度分为若干等分C、制订容积率修正系数D、制订单独深度价格修正率E、多种深度价格修正率参考答案：ABD24.影响房地产价格的国际因素主要有。A、世界经济状况B、政治对立状况C、行政隶属变D、国际竞争状况E、军事冲突状况参考答案：ABDE25.引起建筑物物质折旧的因素包括。A、地震B、电梯数量不够C、酸雨D、单行道E、门窗的自然破损参考答案：ACE26.以下选项中,属于房地产区位的是。A、建筑物的外观B、位置C、外部配套设施D、建筑物的设施设备E、交通条件参考答案：BCE27.以下房地产中,既有大量租赁实例又有营业收入的是。A、写字楼B、商铺C、餐馆D、农地E、娱乐中心参考答案：BCD28.一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及。A、估价师声明B、估价假设和限制条件C、估价特殊说明D、估价技术报告E、估价结果报告参考答案：ABDE29.一般来说,房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括（）A、供求关系短期内不太稳定B、自由竞争的市场环境C、较长时期的市场运行D、可大量重复开发建设E、成本和效用变动不同步参考答案：BCD30.下列选项中,均是以社会平均或一般水平来扣除的,这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资的要求。A、销售税费B、运输成本C、管理费用D、资本利息E、经营利润参考答案：ABDE31.下列是估价委托人的义务的有。A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B、协助估价师搜集估价所必要的资料C、就估价结果提出自己的要求D、对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E、有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作参考答案：ABDE32.下列是对于房地产估价准确性的全面认识。A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B、所有的评估价值都会有误差C、能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准D、判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E、由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小参考答案：ABD33.下列情况中会导致房地产价格上升的是。A、上调贷款利率B、收紧房地产开发贷款C、开征物业税D、减免房地产持有环节的税收E、提高最低购房首付款比例参考答案：BD34.下列建筑物的实物状况因素中,对建筑规模有影响的有（）A、建筑面积B、建筑进深C、室内净高D、建筑层数E、建筑质量参考答案：ABCD35.下列关于评估价值的说法,正确的是。A、评估价值可根据采用的估价方法的不同分为比较价值、收益价值、投资价值、市场价值B、评估价值是指估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额C、房地产市场较成熟且处于正常状况时,比较价值、收益价值和成本价值应基本一致D、但在为交易服务的估价中,评估价值就是实际成交价格E、同一宗房地产,不同的估价师评估出的价值往往不同参考答案：CE36.下列关于农地征收费用的表述中,正确的是。A、地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定B、青苗的补偿标准由省、自治区、直辖市规定C、征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定D、耕地占用税的适用税额标准由省、自治区、直辖市规定E、新菜地开发建设基金的缴纳标