老年住宅课件

国外老年住宅标杆研究老年住宅1、养老地产产业特点2、发达国家养老地产产业分析

美国

德国日本3、总结与借鉴目录老年住宅1、养老地产产业特点养老地产市场背景养老地产价值链养老地产功能老年住宅但中现实的市场＝人口＋购买力＋购买意向有着广阔的市场养老地产产业市场现实的市场＝人口＋购买力＋购买意向现实的市场人口结构购买力购买意向老年住宅养老地产产业价值链养老地产产业价值链配套与规划策划与政策土地与信贷设计与工程售楼与出租运营与管理配套与条件是根本

①选址是规划的先决条件自然环境、人文环境、经济环境。由于老年人生理与心理的特殊性，选址是规划的先决条件。②配套设施体现关键功能由于老年人群生理、心理需求的特殊性，医疗、休闲等配套设施是否完备极大程度上影响着老年人的购买决策以及入住之后的满意度。策划和政策是优势》策划工作是在合适的时间将合适的产品传递给合适的客户。能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。》国家和地方住房政策、金融政策、社会保障政策等直接影响养老地产产业的发展方向，融资平台、风险控制等。运营与管理是关键老年地产不同于一般住宅地产，出售的不仅是住宅，还包括医疗、养生、教育等一系列配套服务，这些配套服务才是老年人群对老年住宅的关键需求，也是开发商的卖点所在。因此，销售完毕后还需要长期的运营管理，这关系着大量配套设施与服务能否良好运作，所以至关重要。老年地产的运营与管理需要强有力的人力资源的支撑，是对地产商管控能力的一大考验。老年住宅居住康复交流亲子娱乐教育休闲投资老年住宅八大功能居住康复交流亲子娱乐教育休闲度假投资配套与规划★★★★★★★★★★★★★★★★★★策划与政策★★★★★★★★设计与工程★★★★★★★★★★★★售楼与出租★★★★★★★运营与管理★★★★★★★★★★★★★老年住宅1、养老地产产业特点2、发达国家养老地产产业分析

美国

德国日本3、总结与借鉴目录老年住宅1、人口结构：60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口已占美国总人口的16%。2、购买力：美国经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。3、购买意向:据统计，家人同居的老人很少，75％的老人拥有自己的住宅，

因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。

发达国家美国养老地产产业——背景老年住宅A发展阶段国家进入老年社会，60岁以上人口占全国总人口10%以上人均GDP达到2000美元左右社会福利水平达到一定标准，社会保障投资占GDP10%以上政府对老年地产有较完善的政策支持，对老年住宅开发贷款支持，土地供给支持及对老年消费者贷款支持B成熟阶段60岁以上人口稳定在20%左右人均GDP达到5000美元社会保障投资占GDP的20%左右老年人口入住老年住宅比例至少5%以上美国养老地产产业——背景老年住宅养老地产产业价值链养老地产产业价值链美国养老地产产业——配套与规划建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过80种以上。代表楼盘：太阳城中心、凤凰城。服务是老年住宅与普通住宅的独特区别老年住宅养老地产产业价值链养老地产产业价值链美国养老地产产业——策划与政策美国养老住宅业作为一个产业持续发展的重要原因，是在法律上有一套鼓励、监督机制来保证养老机构的高质量服务。该鼓励监督机制体现在两个方面：一是一套完整和不断发展的评估体系一是相对独的监察员体制太阳城规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住不能超过30天。老年住宅美国养老地产发展的社会支持1.养老金第一支柱——政府强制性养老金计划第二支柱——雇主养老金计划第三支柱——个人储蓄养老金计划2.美国医疗保险费用高昂、覆盖面小、保障有限、制度复杂、改革艰难美国养老地产产业——策划与政策老年住宅养老地产产业价值链养老地产产业价值链美国养老地产产业——土地与信贷信托投资比例老年住宅物业投资型REITs抵押投资型REITs混合投资型REITs美国养老地产产业——土地与信贷老年住宅PulteHomes公司强调深化对不同TCG（目标客户群）住区建立不同的建设理念，根据不同的TCG调整思路，进行针对性的设计，实实在在地按客户实际情况建房。美国养老地产产业——设计与工程老年住宅美国太阳城中心收益来源一次性收入来源独立住宅的销售收益长期性收入来源租赁项目的出租收益配套设施的经营收益如图所示，美国太阳城中心的收益主要来源于一次性销售收益以及长期性收益包括公寓出租收益及配套设施的使用收益。值得指出的是，太阳城中心的长期性收益是太阳城中心的重要组成部分，仅以每年配套设施的收益为例：会所费用：16000人×140美元/人=224万美元高尔夫球会费（按1/3居民入会计）：6000人×1500美元/人=900万美元合计：224+900=1124万美元。即每年这两项配套设施的收入就达1000多万美元，相当于卖掉50多套别墅（按均价17.5万美元计），并且这两种设施是对社会公开经营，这部分收入还未计入，因此这种长期性收益是太阳城中心的重要收益来源。美国养老地产产业——售楼与出租老年住宅以房养老：1.出租养老：美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而有房者可以通过出租获得养老资金。2.“倒安歇”：联邦政府保险的倒按揭贷款由政府担保的倒按揭贷款专有倒按揭贷款美国养老地产产业——售楼与出租老年住宅美国养老地产产业——运营与管理服务组合——更多可选项目组合，更少必选项目老年住宅多块地的住户所有公寓式住房美国养老地产产业——运营与管理老年住宅租赁式住户所有公寓式住房美国养老地产产业——运营与管理老年住宅专业的管理咨询公司主要业务是为老年住宅产业和医疗管理业提供关于设施开发、合同管理以及战略管理方面的咨询服务。1，融资5，财务2，运营管理6，人力资源3，医疗和生活护理7，餐饮服务4，营销与租赁8，采购9，设施维护美国养老地产产业——运营与管理老年住宅1.美国养老社区规模大，较集中，配套完善2.完善的法律保护和监督机制，多元化养老金3.土地供应多种模式，信贷投资多样灵活4.根据不同的TCG调整思路（目标客户群），进行针对性的设计5.开发商/运营商希望保持租赁模式；美国民众以出租和“倒按揭”方式养老6.服务是老年住宅的运营导向；7、养老咨询行业发达美国养老产业地产—小结老年住宅1、养老地产产业特点2、发达国家养老地产产业分析

美国

德国日本3、总结与借鉴目录老年住宅发达国家与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式德国养老地产产业——背景老年住宅德国养老地产产业——配套与规划在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。社会体系老年住宅服务网点/急救站养老院老年住宅德国养老地产产业——策划与政策政府通过“四大支柱”保证了老年人养老的权益第一支柱是社会基本养老保障第二支柱是私人养老金计划第三支柱是个人储蓄第四支柱是援助计划老年住宅德国养老地产产业——土地与信托老年住宅企业与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为企业获得建设资金贷款的融资条件企业民间福利老年住宅发达国家德国养老地产产业——设计与工程养老院体系里的老年住宅，以生活能够自理的老人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。老年住宅德国养老地产产业——设计与工程拥有专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务老年住宅德国的养老物业以出租型为主Kursana在德国共经营35个养老物业，2009年营业收入从2.79亿欧元已经上升到超过3亿欧元。健全的社会保障为老年人承担近一半养老成本发达国家德国养老地产产业——销售与出租老年住宅示例1：固定长期护理短期护理度假护理和残疾护理老年痴呆症专业护理示例2：护理分类护理费用具体描述一级护理1023欧元/月轻度护理二级护理1279欧元/月中度护理三级护理1510欧元/月重度护理特护1825欧元/月特别护理发达国家德国养老地产产业——销售与出租老年住宅专业的养老地产物业管理公司例如：Kursana是德国高级私人老年服务行业的领导者。到目前为止分别在德国、奥地利、瑞士、爱沙尼亚和意大利共经营着117个老年公寓，养老院和养老别墅，有超过6300名员工，13600位老人。它所经营的物业全都具有TUV认证证书（服务质量的认证）。发达国家德国养老地产产业——管理与运营老年住宅1、重点规划、合理配置配套服务和医疗2、“四大支柱”保证了老年人养老的权益3、针对性设计，特殊群体住宅实现无障碍设计4、老年住宅收益以服务费和会员费为主5、专业的养老地产物业管理公司德国养老产业地产——小结老年住宅1、养老地产产业特点2、发达国家养老地产产业分析

美国

德国日本3、总结与借鉴目录老年住宅发达国家截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。目前，90％以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中养老，4.2％的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。日本养老地产产业——背景老年住宅发达国家日本养老地产产业——配套与规划日本的老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。特点：1、社福设施网络较完善2、老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理产品类型：1、提供无障碍设施的老龄人住宅产品、2、具有看护性质的老龄人住宅产品、3、能和家人共同生活(两代居)的住宅产品代表楼盘：港北新城老年住宅发达国家同居寄宿型同居分住型邻居和住型完全邻居型日本老年住房“两代居”模式日本养老地产产业——配套与规划老年住宅发达国家日本养老地产产业——策划与政策从居住形式上来说，日本的老年住宅分为：

1、国家建设地方管理的老年人住宅；

2、押金式老年人住宅；

国家建设地方管理的老年人住宅属于福利型养老机构，由民间房产主建设的专供老年人使用的集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给予房租补贴。

押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上的老年家庭使用，并以押金方式提供使用权。

老年住宅日本政府单位如东京都老人总合研究所，以及私人企业如积水社，均对老人居住的住宅设计花了相当的工夫，设想其设备依老人体能变化而弹性改变，以及与子孙家庭合住时，生活历程与住宅室内空间设备的弹性适应。日本养老产业地产——设计与工程发达国家老年住宅通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。发达国家日本养老地产产业——设计与工程老年住宅日本的老年住宅模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。“机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。日本养老地产产业——售楼与出租老年住宅与服务业结合，将原有优势注入养老地产

日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始，转型开发养老地产。当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后，“面向高龄者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。日本养老地产产业——管理与运营老年住宅1、规划配套完善，注重自助自理2、国家建设地方管理与公社建设押金使用结合3、注重细节，无障碍设计4、出租和提供服务为主5、个性化服务模式，根据需求签订合同日本养老产业地产——小结老年住宅1、养老地产产业特点2、发达国家养老地产产业分析

美国

德国日本3、总结与借鉴目录老年住宅人口结构购买住房/服务的能力购买住房/服务意向美国60岁以上占16%人均GDP达到$5000