民法典应用-房地产经营与管理国35课件讲解

民法典应用房地产经营与管理国家教学资源库模块1民法典总则四、代理制度代理的概念和特征代理是指代理人以被代理人(又称本人)的名义，在代理权限内与第三人(又称相对人)为法律行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律行为。代替他人实施民事法律行为的人，称为代理人；由他人以自己的名义代为民事法律行为并承受法律后果的人，称为被代理人；与代理人实施民事法律行为的人，称为第三人甲乙丙被代理人第三人代理人签合同委托代理具有以下法律特征：(1)代理人一般应以被代理人的名义从事代理行为。(2)代理行为是能够引起民事法律后果的民事法律行为。(3)代理人在代理权限内独立地实施民事法律行为。(4)代理行为的法律后果直接归属于被代理人。代理01委托代理02法定代理03指定代理委托代理委托代理的代理权根据被代理人的委托授权而产生。这是经济活动中最常见的一种代理方式，如代理签订合同等。委托代理可以是口头的，也可以是书面的。法定代理法定代理的代理权根据法律的规定而直接产生。比如，法律规定未成年人的父母是未成年人的监护人，因此未成年人的父母也是未成年人的法定代理人。指定代理指定代理的代理权根据人民法院和有关单位依法指定而产生。代理权的行使及法律后果1)代理人必须在代理权限内行使代理权2)代理人原则上应当亲自完成代理事务，不得擅自转委托3)禁止滥用代理权4)不得无权代理第161、162条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。

依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。

相关法律第163条代理包括委托代理和法定代理。

委托代理人按照被代理人的委托行使代理权法定代理人依照法律的规定行使代理权指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权

第167条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。

李某受单位委派到某国考察，王某听说后委托李某代买一种该国产的名贵药材。李某考察归来后将所买的价值1500元的药送至王某家中。但王某的儿子告诉李某，其父已于不久前去世，这药本来就是给他治病的，现在父亲已不在，药也就不要了，请李某自己处理。李某非常生气，认为不管王某是否活着，这药王家都应该收下。

[问题]1．李某的行为的法律后果到底应由谁来承担?2．药是否应由王家出钱买下?为什么?

案例分析答：1、李某购买名贵药材是受王某的委托才进行的，其行为应属民事代理。《民法通则》第63条第2款规定，代理人在代理权限内，以代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，本案中李某购买药材的行为后果应由王某承担。

2．根据最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第82条的规定，当被代理人死亡后，代理人由于不知道被代理人死亡而为的民事法律行为仍然有效。也就是说，代理人因实施代理行为所取得的后果应由被代理人的继承人受领，由此所产生的债务作为被代理人的债务，以被代理人的遗产或者其继承人或受遗赠人来承担。本案中，王家理当出钱买下此药。

表见代理

表见代理是指无权代理人因与本人有一定的关系，而使第三人信其有代理权而与其进行民事行为的“代理”

表见代理的构成要件是：（1）代理人没有代理权。（2）无权代理人具有代理权的外观。（3）相对人是善意的，其有理由相信代理人有代理权。（4）相对人与无权代理人成立了民事行为。甲为某供销社的采购员，他经常持该供销社的介绍信和盖有公章的空白合同对外联系业务。某年４月，该供销社口头委托甲到某食品厂购买一批糖果，甲到食品厂后并未说明只购糖果，在购买糖果后，发现该厂生产的花色蛋糕很好，便以供销社的名义购买花色蛋糕一箱。甲回厂结账时厂长拒不付蛋糕款项，因为另一采购员已从其他食品厂购买了蛋糕。某食品厂便向人民法院起诉，要求该供销社偿付蛋糕货款并承担违约责任。请分析：（１）甲以供销社的名义与某食品厂所订立关于蛋糕的购销合同是否有效？应如何处理？（２）假如某食品厂明知甲无权代理，而仍与其订立蛋糕购销合同，那么对该合同责任应该如何承担？（３）假如某供销社将蛋糕卖出一箱，后又以甲无权代理为由要求退货，能否得到支持？案件又应如何处理？（1）甲以供销社的名义与某食品厂所签订的蛋糕购销合同有效。供销社不能以甲无权

代理来