建设工程法规-讲述人 吴超63课件讲解

建设工程法规讲述人：吴超兴9.2城市房屋征收与补偿案例导入9－2

某先生是上海市金山区一处拆迁行政裁决引发的行政诉讼的权利人。某先生因为不同意拆迁公司的补偿安置方案而拒绝签署拆迁安置协议,拆迁公司因此向金山区房地局申请了行政裁决。在房地局的主持下,双方进行了协商,但都不愿意让步,导致调解无效。房地局作出了拆迁行政裁决。某先生对行政裁决确认的事实不予认可,因此,向金山区人民法院提起了行政诉讼。

法院依照法定程序对该案进行了审理,审理的程序分为四步:对被告金山区房地局作出被诉具体行政行为的主体资格进行审查;对作出具体行政行为的事实依据进行审查;对裁决的程序进行审查;

对适用的法律法规是否正确进行审查。在法院主持下双方重新达成协议,原告撤诉。案例导入9－2案例分析:实践中,对拆迁行政裁决不服进行的诉讼中,法院仅审查裁决机关的职权依据、事实依据、法律依据以及裁决的程序是否合法,而对裁决的合理性,即对被拆迁人赔偿的标准是否过高或者过低不作认定。

当事人如果对行政裁决的合法性和合理性都有异议,可以直接向作出行政裁决机关的上级部门申请行政复议。9.2城市房屋征收与补偿一、城市房屋征收的基本原则二、城市房屋拆迁主管机关三、城市房屋征收的范围与程序四、征收补偿五、强制征收处置程序9.2城市房屋征收与补偿一、城市房屋征收的基本原则和工作程序

房屋征收是指因城市建设发展的需要,拆迁人依法实施拆除被拆迁人现有的城市房屋,并由拆迁人对被拆迁人实施补偿与安置的法律行为。(1)房屋拆迁的基本原则:1)服从国家利益的原则;2)符合城市规划和有利于城市旧区改造的原则;3)保护拆迁当事人合法权益的原则。6)实施房屋拆迁。9.2城市房屋征收与补偿一、城市房屋征收的基本原则和工作程序(2)房屋拆迁的工作程序1)申报规划用地许可证;2)编制拆迁计划与方案;3)申领房屋拆迁许可证;4)发布拆迁公告;5)签订拆迁补偿、安置协议;6)实施房屋拆迁。9.2城市房屋拆迁城市房屋拆迁工作程序之—申领房屋拆迁许可证拆迁许可证颁发后“两冻结”

拆迁许可证颁发后，有关拆迁范围内的房屋及其附属物的活动应当停止或冻结，户口迁入以及居民分户亦应停止办理，因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方人民政府批准后方可办理。

需要拆除房屋的建设单位，应当持以下书面文件向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请：

（1）建设项目立项批准文件，即国家规划行政主管部门批准的项目建设书或者计划任务书；（2）建设用地规划许可证；（3）国有土地使用权批准文件；

（4）拆迁人制订的拆迁计划和拆迁方案；

（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。9.2城市房屋拆迁城市房屋拆迁工作程序之—发布拆迁公告拆迁公告的主要内容包括：

建设项目名称拆迁人拆迁时间拆迁范围拆迁期限

其他有关事项。9.2城市房屋拆迁城市房屋拆迁工作程序之—签订拆迁补偿、安置协议

形式：在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人就拆迁补偿和安置事宜进行协商并签订书面协议。

内容：补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任和当事人认为需要订立的其他条款。

公证备案：签订补偿、安置协议后，可以向公证机关办理公证，并送房屋拆迁主管部门备案。9.2城市房屋拆迁城市房屋拆迁工作程序之—签订拆迁补偿、安置协议协商达不成协议的：由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。对裁决不服的：

可以在60日内向同级人民政府或上级主管部门申诉复议。或在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。对复议结果不服和可向人民法起诉。诉讼不停止拆迁：在诉讼期间，如拆迁人已给被拆迁人给予货币补偿或者提供安置、周转用房的，不停止拆迁的执行。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。9.2城市房屋拆迁城市房屋拆迁工作程序之—实施房屋拆迁

（1）自行拆迁即拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。

（2）委托拆迁即拆迁人委托他人进行房屋拆迁、对被拆迁人进行补偿和安置。拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位（即城市房屋拆迁单位）。房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托成为被委托人。9.2城市房屋拆迁二、城市房屋拆迁主管机关

国家城市房屋拆迁主管机构----是指国务院建设行政主管部门，管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。地方城市房屋拆迁管理机构-----

是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。9.2城市房屋拆迁三、城市房屋征收的范围与程序（一）城市房屋征收的范围1.国防和外交的需要;2.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;3.由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;4.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;5.由政府依照城乡规划法的有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;6.法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。9.2城市房屋拆迁三、城市房屋征收的范围与程序（二）城市房屋征收程序《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序如下:1.征收决定前的社会稳定风险评估与补偿先行。2.公告征收决定。3.公布征收方案,征求意见。4.必要时进行听证。9.2城市房屋拆迁三、城市房屋征收的范围与程序（二）城市房屋征收程序1.征收决定前的社会稳定风险评估与补偿先行。市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论决定。同时规定,作出房屋征收决定前还应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

9.2城市房屋拆迁三、城市房屋征收的范围与程序（二）城市房屋征收程序2.公告征收决定。市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明：征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。同时需做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以对征收决定依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。9.2城市房屋拆迁三、城市房屋征收的范围与程序（二）城市房屋征收程序3.公布征收方案,征求意见。

房屋征收部门应拟订征收补偿方案,报市、县级人民政府。

该补偿方案应经过有关部门论证及公布征求公众意见两个环节。其中,征求意见期限不得少于30日。

如果因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定,应当组织听证。9.2城市房屋拆迁三、城市房屋征收的范围与程序（二）城市房屋征收程序4.必要时进行听证。征收程序在较大程度上听取公众意见,从符合大多数公众意愿的角度出发,有利于保护大多数公众的利益,进而预防和减少征收矛盾,促进社会和谐。房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。房屋征收部门应当将前述事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。9.2城市房屋拆迁四、征收补偿补充：拆迁补偿的对象

拆迁补偿的对象，是指在拆迁中因房屋拆迁而使利益受到损失需要进行补偿的被拆除房屋及其附属物的

所有权人，包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。

9.2城市房屋拆迁（二）征收补偿的原则1.选择补偿方式原则。货币补偿安置是指拆迁人（动迁单位）对拆除依法批准的拆迁范围内的房屋及其附属物进行评估作价后，以货币补偿给被拆迁人，由被拆迁人自行购买房屋的一种安置方式产权调换实际是实物补偿，即是房屋所有权的交换。拆迁人用易地建设的房屋，或者原地再建设的房屋来换取被拆迁人的房屋。（2）产权调换（实物补偿）（1）货币补偿2.协议补偿原则。3.先补偿、后搬迁原则。9.2城市房屋拆迁四、征收补偿（二）征收补偿的内容1.被征收房屋价值的补偿。2.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。此外,根据具体情况,市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法,对被征收人给予补助和奖励。9.2城市房屋拆迁四、征收补偿（三）被征收房屋价值的确定（评估价格）《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：1.评估机构的确定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定,具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。2.补偿价格的确定：“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”3.价格异议的解决：“对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。9.2城市房屋拆迁补充：特殊情况下的补偿、安置（1）产权不明房屋的补偿、安置报批：由拆迁人提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同决后实施拆迁证据保全：就拆迁有关事项向公证机关办理证据保全公证：证据保全的方法：最高人民法院颁布施行的《民事诉讼证据的若干规定》第24条规定了证据保全的方法：

“人民法院进行证据保全，可以根据具体情况，采取查封、扣押、拍照、录音、录像、复制、鉴定、勘验、制作笔录等方法。”证据保全的引起：当事人申请，法院决定并执行9.2城市房屋拆迁（2）抵押房屋的补偿、安置补充：特殊情况下的补偿、安置通知抵押权人能解除抵押的，补偿款给被拆迁人不能解除抵押的，优先清偿抵押权人认定抵押生效房屋抵押登记生效

无登记，视为无抵押9.2城市房屋拆迁（3）临时建筑的补偿（适当补偿？）补偿：未超过批准期限的临时建设是合法的，应予以补偿不补偿：超过批准期限的临时建筑，依法不予补偿补充：特殊情况下的补偿、安置9.2城市房屋拆迁（4）违章建筑的是否补偿判断是否违章建筑：由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明不补偿：严重影响城市规划的违章建筑，不予补偿补偿：影响城市规划、但可采取改正措施的违章建筑，在房屋所有人依法履行相关义务后，按合法建筑给予补偿。补充：特殊情况下的补偿、安置案例9－1四、征收补偿

张某以人口多、住房紧张为由,申请建造房屋,经批准在张某家老房东边建了两间,房屋建好后没有按照规定去办理房屋产权证和土地使用证。现在,张某家要拆迁,拆迁人以张某家东边两间房屋没有房产证为由认定为违章建筑。张某拿着建房申请及批准文件到土地局和房管局申请办理土地使用证和房产证时,对方说房屋已经被批准拆迁,不能办理。请问:张某后建的两间房屋属于违章建筑吗?房管局不给其办理产权证合法吗?这两间房屋应不应该算拆迁面积?案例9－1

分析:

后建的两间房屋是合法建筑,不属于违章建筑。根据《土地管理法》《城乡规划法》的规定,违章建筑是指未取得建设工程规划许可证或虽取得建设工程规划许可证,但违反许可证的规定内容进行建设,或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建以及改建的建筑物。本案例中,后建的两间房屋是经过批准建造的,只是没有按照规定申请办理土地使用权证和房屋产权证,这并不影响该房屋的合法性，这两间房屋应该算拆迁面积。案例9－1

分析:房地产的建筑面积一般是以房屋权属登记记载为准,由于没有办理产权登记,故应按照建房申请面积和房屋实际建筑面积相结合的办法处理:实际建筑面积小于批准面积时,应以实际面积为准;实际面积等于或大于批准建造面积时,应以建房申请批准的面积为准,实际多建的建筑面积因没有获得批准应属于违章建筑。若对后建的两间房屋拆迁补偿问题无法达成协议,可以通过拆迁裁决方式予以解决,对裁决不服的还可以提起行政诉讼,由人民法院对面积予以确认。9.2城市房屋拆迁五、强制征收处置程序对达不成补偿安置协议及权属有争议的强制征收处置程序如下:(1)公告补偿决定。如果房屋征收部门与被征收人在征收补