估价方案的确定 估价报告的撰95课件讲解

估价方案的确定估价报告的撰写2024/12/231杭州科技职业技术学院城市建设学院学习内容估价作业方案的编制估价报告的形式、组成部分和构成要素

估价报告的写作原则和写作要求房地产估价报告常见错误及应注意事项估价报告的程序与规范格式重点与难点2024/12/232杭州科技职业技术学院城市建设学院

1.熟悉估价作业方案的内容；2.掌握估价作业方案的编制。

3估价报告的形式、组成部分和构成要素

4估价报告的写作原则和写作要求

5房地产估价报告常见错误及应注意事项能力目标：会拟定估价作业方案并撰写估价报告。学习要求2024/12/233杭州科技职业技术学院城市建设学院注：《房地产估价规范》指出“在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。”2024/12/234杭州科技职业技术学院城市建设学院2.估价作业方案的主要内容确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法；拟调查收集的资料及其来源渠道；预计所需的时间、人力、经费；拟定作业步骤和作业进度。主要内容2024/12/235杭州科技职业技术学院城市建设学院（1）确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法（2）拟定调查收集的资料比较法收益法成本法基准地价修正法2024/12/236杭州科技职业技术学院城市建设学院例题：某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15公里。土地面积7672平方米；自用生产车间建筑面积1050平方米，临街商业用房建筑面积580平方米，已出租。商业用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，其余自用房屋的用地为国有划拨土地。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该土地，请房地产估价机构预测某开发效益。请问房地产估价机构应收集哪些资料？2024/12/237杭州科技职业技术学院城市建设学院结合评估方法，为完成估价任务，需要调查收集的主要资料有：①现状房地产状况（物质实体、区域和权益）资料；②规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案或技术经济指标）；③该地区居住物业的市场状况（或发展趋势）（或租金、售价水平）（或经营期的先进流量）资料；④该地区居住物业的建安成本和间接费用（或建造成本费用）；⑤相关税费；⑥贷款利率；⑦该读取类似居住物业开发的平均利润水平；⑧该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用；⑨市政配套费用和土地开发费用；⑩该地区土地出让金（地价）的规定和标准。2024/12/238杭州科技职业技术学院城市建设学院（3）预计所需的时间、人力、经费估价作业方案中，根据估价目的、估价对象、估价时点、估价报告出具日期以及估价项目的大小、难易和缓急，确定投入多少经费和人力参加估价。（4）拟定作业步骤和作业进度主要是对往后要做的各项工作做出具体安排，包括对作业内容、作业人员、时间进度、所需经费等的安排，以便控制进度及协调合作，通常最好附以流程图、进度表等，特别是对于那些大型、复杂的估价项目。2024/12/239杭州科技职业技术学院城市建设学院二、编制方案方法及案例1.确定估价作业的具体因素（1）确定估价对象的品质特征及产权状态（2）确定估价范围①估价对象的品质特征②产权状态确定如土地：坐落、编号、四至、形状、用途等如建筑物：类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。使用权、抵押权、租赁权等剩余年限①土地估价②建筑物估价③合并估价一是空地二是有建筑物，但视为空地2.初选估价方法和人员3.估价工作进度安排4.其他2024/12/2310杭州科技职业技术学院城市建设学院项目名称：深圳市宝安区观澜镇高尔夫球场A球道（宗地号：A933-0001）价格评估。

委托方：深圳×××高尔夫球会有限公司

估价方：深圳市×××房地产评估有限公司

估价目的：是为深圳×××高尔夫球会有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据

估价时点：2003年7月1日估价作业方案明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证工作高效和有序地展开，特别指定本估价作业方案，其主要内容包括如下几个方面。2024/12/2311杭州科技职业技术学院城市建设学院1.估价技术路线（1）价值定义。本次评估的市场价值是指该估价对象在2003年7月1日，在正常市场条件下，进行合理销售的价格，为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。（2）估价方法。细致地分析了项目的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料的基础上认为：①高尔夫球场是具有收益性的物业，其球场的价值，在于通过球会的成立及运作，来体现其收益能力。球会管理水平和运作风格，可影响球场的收益潜能，我们可通过其收益来预测其市场价值，因此本次评估采用“收益法”作为本次评估的方法之一。高尔夫球场作为一个整体时方能发挥其价值，故很难确定哪部分收益来自哪一部分，我们在评估时，把该高尔夫球场A、B、C、D、E五个球道当做一个整体进行评估，通过计算整体的收益、成本、费用等来核算整个球场的价值然后按照一定的方法，把评估总价值按球道打球人流及球道用地面积综合分摊，得出球道A的价值。2024/12/2312杭州科技职业技术学院城市建设学院②深圳市具有二十几年的土地开发历史，其开发成本的诸多构成可以预测估算，同时委托方具有较完整的高尔夫球道开发成本费用资料，为本次评估提供了许多有参考价值的第一手资料。考虑本次评估抵押贷款目的需要遵循保守性原则，因此“成本法”也作为本次评估高尔夫球道的方法之一。采用成本法进行评估时，将土地取得费用、前期费用、土地开发费用及场内配套设施工程费、管理费、利息、利润等项累加后便可求得土地成本价格。2024/12/2313杭州科技职业技术学院城市建设学院（3）估价结果确定。“成本法”正确客观地反映了高尔夫球场的生产价值构成，其得出的评估结果，比较真实地反映了其成本价值，但对其收益能力和市场供求变化反应不灵敏；而“收益法”是在一定程度上反映了高尔夫球场收益能力产生的商业价值，溶剂接近市场价格，但其方法的数据和相关参数却因评估人员不同，评估结果容易受影响。根据估价对象特点、估价目的以及估价师经验，“成本逼近法”和“收益法”各取权重为50%。2024/12/2314杭州科技职业技术学院城市建设学院2.调查收集的资料估价对象要收集的资料主要有以下几点。（1）深圳市房地产市场信息资料；（2）球场的收益主要来自会员卡销售收入、会飞收入、会员打球销售收入；（3）经营成本明细；（4）同类观澜高尔夫球场的收益平均收入；（5）观澜高尔夫球场建设成本资料（包括土地取得费用、前期费用、土地开发费用及场内配套设施工程费、管理费、利息、利润）。2024/12/2315杭州科技职业技术学院城市建设学院估价作业进度（天）工作12345678ABCD3.制定评估作业日期及进度安排（如下图所示）估价作业日期：2003年7月1日至2003年7月8日。估价作业进度安排表上表中分项A为接受委托、初步分析并确定估价技术路线，B为调查收集估价必要相关资料，C为估价测算，D为估价报告撰写。2024/12/2316杭州科技职业技术学院城市建设学院4.估价人员配置张**：注册房地产估价师、项目负责人；林**：注册房地产估价师、助理；王**：估价员；唐**：估价员。5.评估作业所需经费预算（如下表所示）序号经费项目明细预算支出（元）1信息咨询费3002调查费（电话、通信、交通等）5003估价人员劳务费、补贴费6004设备及耗材费2005合计1600主要开支项目及预算2024/12/2317杭州科技职业技术学院城市建设学院房地产评估收费浙江省标准2024/12/2318杭州科技职业技术学院城市建设学院

估价报告的形式、组成部分和构成要素一、估价报告的形式1．表格式报告。又称定型式报告，或封闭式报告。2．自由叙述式报告。又称开放式。3．混合式报告。2024/12/2319杭州科技职业技术学院城市建设学院估价报告的组成部分根据《规范》第8.0.2条的要求，一份完整的房地产估价报告通常由下列8个部分组成：1.封面；2．目录；3．致委托人函；4．估价师声明；5．估价的假设和限制条件；6．估价结果报告；7．估价技术报告；8．附件。2024/12/2320杭州科技职业技术学院城市建设学院构成要素（一）法律依据性要素

1．委托方情况。2．受托方情况。3．估价对象及其权属状况。4．估价目的。5．估价时点。6．估价依据。7．估价期限。8．估价人员。2024/12/2321杭州科技职业技术学院城市建设学院（二）描述性要素1．估价对象的实物状况1.估价对象所处的实物状况2.估价对象所处的区位状况3.估价对象所处的权益状况包括估价对象所处的土地级别或城市类区、占地面积、占地的形状、四至、土地平整程度、地势、地质水文状况、周围环境、基础设施完备程度、规划限制条件、利用现状。以及估价对象的坐落位置、建筑面积、建筑结构、层数、建成年月、使用功能、平面布置、装饰装修、配套设施、使用状况、适应性、利用情况等包括估价对象所处的城市自然环境、经济状况、城市建设、投资环境和城市发展趋势；如果估价对象为居住物业，其所处居住区的环境、服务配套设施、物业管理、交通条件等；如果估价对象为商业物业，其周边地区商业店铺的商业氛围、人气状况等；如果估价对象为办公物业，其办公工作环境、公共设施、配套服务、交通设施等2024/12/2322杭州科技职业技术学院城市建设学院（三）分析性要素

1．估价技术路线．估价技术路线。2．估价原则。3．估价的假设前提及限制条件。4．估价方法及其选用理由、该方法基本原理等。5．测算过程及相关数据、参数的确定。6．估价结果的确定。2024/12/2323杭州科技职业技术学院城市建设学院估价报告的写作原则和写作要求——写作原则

（一）目标性原则：（二）公正性和客观性原则，。（三）规范性原则，（四）全面性原则。（五）准确性原则。（六）概括性原则。2024/12/2324杭州科技职业技术学院城市建设学院（一）对写作内容的要求以房地产估价报告的构成及撰写顺序为主（二）对写作语言文字的要求对词义的要求对语句的要求防止错别字和漏字规范用语（三）对制作格式的要求估价报告的写作原则和写作要求——写作原则

2024/12/2325杭州科技职业技术学院城市建设学院封面内容（1）标题。这是指估价报告的名称，如“房地产估价报告”。（2）估价项目名称。说明该估价项目的全称。通常是采用估价对象的名称。如“北京××广场A座房地产价格评估”。（3）委托人。说明该估价项目的委托人的名称或者姓名。如果是某单位委托人，为该单位全称；是某个人，为其姓名。（4）估价机构。说明受理该估价项目的估价机构的全称。（5）估价作业期。说明该估价项目估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。（6）估价报告编号。说明该估价报告在估价机构内的编号，以便于归档和今后的统计、查找等。2024/12/2326杭州科技职业技术学院城市建设学院致委托人函致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项：（1）致函对象。（2）致函正文。（3）致函落款。（4）致函日期。2024/12/2327杭州科技职业技术学院城市建设学院估价师声明1估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。

2估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论3估价人员与估价报告中的估价对象没有任何利害关系。4估价人员依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5估价人员已对(或没有对)估价报告中的估价对象进行了实地查勘6估价人员在估价中没有得到他人的重要专业帮助7其他需要声明的事项。2024/12/2328杭州科技职业技术学院城市建设学院估价的假设和限制条件

房地产估价报告中的估价假设和限制条件是说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。例如，说明没有对估价对象进行面积测量，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的(而实际上估价人员未去查证)。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是保护估价人员，另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者，提醒他们在使用估价报告时注意。2024/12/2329杭州科技职业技术学院城市建设学院估价结果报告（1）委托方。（2）受托方。（3）估价对象。（4）估价目的。（5）价值时点（6）价值定义。（7）估价依据。（8）估价原则。（9）估价方法。（10）估价结果。（11）估价人员。（12）估价作业期。（13）估价报告应用的有效期2024/12/2330杭州科技职业技术学院城市建设学院估价技术报告（1）实物状况分析。（2）权益状况分析。（3）区位状况分析（4）市场背景分析。（5）最高最佳使用分析。（6）估价方法选用。（7）估价测算过程。（8）估价结果确定。2024/12/2331杭州科技职业技术学院城市建设学院附件通常包括估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。2024/12/2332杭州科技职业技术学院城市建设学院（二）对写作语言文字的要求

1．对词义的要求（1）用词要准确。例如：“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区”。这三种表达方式用词的强度不同，表达的意思也不同。（2）语义要鲜明，不能含混不清、模棱两可（3）用词不可带有较强烈的感情色彩（4）用词要简练、标准，不堆砌、不生造2024/12/2333杭州科技职业技术学院城市建设学院2．对语句的要求（1）句子要完整。（2）搭配要得当。意思要衔接、连贯，不能脱节。（3）逻辑要严密。主要体现在：一是前后照应，比如如果前面说了空置率70％，后面计算估价对象纯收益时就必须考虑进去；二是数据必须有准确来源；三是判断推理有充足的理由，简单武断地下结论显得缺少相应支撑。（4）句子要简洁。不能出现杂揉、赘余等毛病。2024/12/2334杭州科技职业技术学院城市建设学院3．要防止错别字和漏字（1）容易混淆的字不能用错，估价报告中常见的别字：坐落(不是“座落”)、坐标(不是“座标”)、制定(不是“制订”)、签订(不是“签定”)、好像(不是“好象”)、想像(不是“想象”)、图像(不是“图象”)、内涵(不是“内含”)、做出(不是“作出”)、其他(不是“其它”)、部份(不是“部分”)、身份(不是“身分”)、成分(不是“成份”)、账目(不是“帐目”)、撤销(不是“撤消”)、抵消(不是“抵销”)等等。（2）防止漏字，特别是数字不要缺漏。比如有的估价人员将计算结果200000写成20000。2024/12/2335杭州科技职业技术学院城市建设学院4．规范用语的要求《规范》对常用的规范化用语作了明确规定：（1）对于要求严格程度不同的用词要求如下：

①表示很严格，非这样做不可时：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；

②表示严格，在正常情况下均应这样做时：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；

③表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做时：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；

④表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。（2）规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。另外在大陆不应使用繁体字。2024/12/2336杭州科技职业技术学院城市建设学院（三）对制作格式的要求

估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。1．纸张：《规范》中规定纸张大小采用A4纸规格。2．字体与字型号的规定：2024/12/2337杭州科技职业技术学院城市建设学院估价报告常见错误及应注意事项

一、估价报告中常见错误：（一）估价报告的内容不完整，或者解释说明不清晰、过于简单。（二）因素分析时，相关性、针对性差，即所作的描述不能很好的印证估价结果的测算过程以及最终结果的确定，或者只是结果报告中估价对象状况的简单重复。（三）估价技术和方法运用中出现错误。（四）遣词不规范，专业术语运用不当。（五）基本概念不清或运用错误。（六）文理不通或不严谨。2024/12/2338杭州科技职业技术学院城市建设学院(二)估价技术和方法运用中出现错误

1.市场比