工作领域2 新居住项目产品与价格策59课件讲解

工作领域2新居住项目产品与价格策划任务3新居住项目价格策划戴小清5.制定新居住项目定价方案制定新居住项目定价方案需要在上述价格影响因素分析基础上、根据所确定的定价目标与原则、定价方法和策略，采用加权点数定价法，充分考虑房屋朝向差价、楼层差价、采光差价、面积差价、视野差价、产品差价、设计差价等综合因素制定价格。（1）确定新居住项目垂直价差。1）分析垂直价差的影响因素。确定同一栋建筑物中不同楼层之间的价格差异，先决定一个基准楼层，使基准楼层的单价等于该栋建筑的平均单价，然后再评估其他楼层与该基准楼层之间价格差异的程度。①楼层数。楼层数越多，最高层与最低层之间的差价也就越大。②市场状况。市场状况较好时，价差幅度大；市场状况不佳时，价差幅度小。③产品单价。产品单价水平高时，价差幅度大；产品单价水平低时，价差幅度小。④目标客户的购房习性。目标客户的购房习性比较保守时，大多无法接受差异大的价格，因此价差的幅度不宜过大；反之，若客户多来自本区域之外，或客户的背景多元化，则价差幅度可能较大。3.3任务实施2）确定垂直价格的分布规律。就2楼以上而言，无论是小高层，还是高层，其最高单价层几乎全在楼顶，最低单价则为2楼。至于其他楼层之间价格高低的顺序可以依据实际情况划分等级。决定各楼层之间价格高低顺序后，选定垂直价格的基准层，即垂直价差为0的楼层。基准层的确定一般需视楼层数量而定，且以取价格顺序居中的楼层最为常见。各楼层之间的价差也因产品而异。例如，多层住宅楼层少，各层条件相差不远，价差一般在200-300元/平方米之间，见表2-3；高层住宅，特别是超高层，与基准价格差距为300-500元/平方米，甚至更大。表2-3多层住宅楼层垂直价差楼层单价（元/平方米）价差（元/平方米）备注110300300送庭院2100000基准层310600600金三410400400银四510200200铜五610300300送阁楼3）首层住宅定价。一楼住宅价格的确定方式，大多以2楼以上平均单价（或基准层单价）的倍数来计算，其价格大约为2楼以上平均单价的0.9-1.3倍，倍数的大小视环境、配套、绿化宽度或庭院大小来确定。附近的环境优良、适合住家，则差价的倍数较大，反之则倍数较小；配套设施完善，例如附近即为公园，则倍数较大，反之则倍数较小；庭院的面积大，且形状方正实用，则价差的倍数就大。4）地下室定价。①地下室用作停车场。由于地下室不计容积率，且大多地下室规划为停车场，其价值主要视当地停车场价位而定。②用作住宅地下室。规划为住宅，其价格一般可以定为1楼住宅的30%-50%。③用作商铺，其价格大约为1楼商铺的40%-60%。（2）确定房地产项目水平价差。1）分析水平价差的影响因素。确定同一楼层各户之间的价格差异，通常是依据各楼层的平均垂直价格，评估同一楼层之间朝向、采光、私密性、格局等因素之优劣程度，写出同层平面中各户的单价。要分析的影响因素有楼座位置朝向、所在单元位置、采光、视野观景效果、户型布局、面积大小、客户的消费心理等。2）制定项目水平价差过程。①先确定建筑栋数。只有单栋建筑，则以同一楼层的不同户别制定水平价差；有多栋建筑，先制定各栋之间的水平价差，再分别就同一栋同一楼层的户别制定差价。②确定各楼层的户数与位置是否有差别。A.如果建筑物各个楼层的户数相同，而且相对位置也相同，则只需制定一个楼层的水平价差，其余楼层均可参照。B.楼层之间户数不同或位置不同，则需各自制定不同楼层的水平价差。C.虽然户数与位置相同，但临近的环境却不同，例如外部景观等，水平价差也各自制定。③单一楼座定价。根据以上定价依据来排布定价次序，先定出第一位户型为基价，然后同一户型根据不同位置制定出第一个价差，再根据采光制定出第二个价差，以此类推，综合计算价差。再根据不同楼座的价格排定顺序的价差，最终制定出楼座价格。不同楼座户型的定价策略基本吻合，故不做过多解释。3）朝向水平价差的确定方法。朝向通常是指客厅的朝向，简易的判断方式以客厅邻接主阳台所靠的方向为座向。水平价差调整原则：①大户型住宅，调整幅度大；中小型户型，调整幅度小；②单价高时，为达到价差的效果，调整幅度较大，单价低时，调整幅度小；③朝向向南，日照适中时，调整幅度大；朝西或朝东日照过多、朝北日照明显不足时，其调整幅度较小；④风向与朝向不同时，调整幅度大；风向与朝向相同时，调整幅度小。朝向价差修正系数，见表2-4。表2-4朝向价差修正系数朝向东东南南西南西西北北东北系数1.0101.0151.0201.0000.9800.9850.9901.000影响朝向取舍的变因：①景观。现代园林设计、绿化，使得小区内部景观舒适、清新宜人，由此可以缓解朝向的压力，优质景观设计可以弥补同方向的朝向缺陷。②技术。例如空调的设置以及室内自动换气设备可以在一定程度上缓解朝向无风的压力。③生活习惯。例如因工作习惯，早上需睡懒觉的人就不适合东向朝向，早上充足的阳光会影响睡眠。4）采光水平价差的确定方法。采光通常是指房屋所邻接采光面积的大小。调整原则：①有暗房时，调整幅度大，反之则小；②与邻屋栋距大时，调整幅度大，反之则小；③面前道路宽敞时，调整幅度大，反之则小；④日照时数适中时，调整幅度大，日照时数太长或太短时，调整幅度小；⑤楼层位置较高者，调整幅度大，反之则小。修正价差。若以单面采光者为零，再以同楼层作比较：①无采光之暗房，价差可为100-200元；②二面采光者，可比单面采光者多加100-200元；③三面采光时，则可由两面采光的价格再加50-150元；④四面采光甚至于四面以上，每增加一个采光面，每平方米加50-100元。（3）确定新居住项目产品价格。按下面公式：房地产产品价格=每栋楼的基准价格+垂直价差+水平价差+其它因素价差。1）每栋楼的基准价格。一般选择居住区位置不太好的楼栋作为基准楼栋，如离出入口或中央景观较远、离噪音源或垃圾站较近的楼栋，该楼栋的价格为基准价格，如10000元/m²。小区中其他楼栋位置优于该基准楼栋，可以增加基准价格100-300元/m²，小区中位置最优越的楼王基准价格可以增加500元/m²。2）垂直价差、水平价差。取值方法见上面。3）其它因素价差。基准价格、垂直价差、水平价差之外的价差，如小区中某2个楼栋、4个楼层、5个单元，正面对一大型仓库，需要给予降低价差或者负价差。4）单套房屋定价。根据房地产产品价格=每栋楼的基准价格+垂直价差+水平价差+其它因素价差，即可计算出单套房屋定价。如某新居住项目3栋301价格=10000+200+100+0=10300元/m²。5）单栋楼定价。按照公式可以制定出该栋楼每一套房屋的价格，这样单栋楼定价就完成了。6）楼盘定价。把项目楼盘中所有楼栋的价格都制定好了，那么整个楼盘的定价就完成了。楼盘通常分期推出，每期推出数栋楼，则需要把该期推出的数栋楼进行全部定价。（4）制定房地产价格窗口表。房地产价格窗口表是指摆放在售楼部用于向购房者展示的某栋楼的全部户型价格，是房地产定价的表格式体现。房地产价格窗口表一般包含：楼层、户型与面积、单价或总价、目前状态（已售、待售、预订）等内容，见表2-5。表2-5香樟园高层楼盘第1幢价格窗口表幢号楼层第3幢01（1单元）02（1单元）房号面积（m²）单价（元）总价（万元）目前状态房号面积（m²）单价（元）总价（万元）目前状态1F101120（有花园）38250459.00预订10290（有花园）38150343.35已售2F20112038150457.80

2029038050342.45

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