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房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库谨慎原则的含义是评估房地产抵押价值时应当遵守的一项原则要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎：充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制充分估计未来可能发生的风险和损失不高估假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款遵循谨慎原则的理由需要处分抵押物的时点与抵押估价时点一般相隔较长时间，市场的不确定性，届时抵押物的价值有可能下跌。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。注意：抵押价值未考虑短期处分的影响理解谨慎原则的关键“在存在不确定因素的情况下”确定因素，不存在谨慎问题，依据确定因素进行估价乐观→偏高保守→偏低折中→居中不确定因素抵押价值评估市场价值评估投资价值评估采用收益法评估收益性房地产未来的收益可能会高也可能会低评估假定未设立法定优先受偿权下的价值评估一般的房地产市场价值《房地产抵押估价指导意见》遵循谨慎原则的要求（1）比较法不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例对可比实例进行必要的实地查勘（2）成本法不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润不应低估折旧《房地产抵押估价指导意见》遵循谨慎原则的要求（4）假设开发法不应高估未来开发完成后的价值不应低估开发成本、有关费税和利润（3）收益法不应高估收入或者低估运营费用选取的报酬率或者资本化率不应偏低《商业银行押品管理指引》规定“原则上，对于有活跃交易市场、有明确交易价格的押品，应参考市场价格确定押品价值。采用其它方法估值

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