房地产估价原理与 方法-上海城建职业 袁 00课件讲解

房地产估价原理与方法

上海城建职业学院袁媛房地产经营与管理国家教学资源库房地产价格和价值的种类1价格和价值2挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值3市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值4买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值5正常负担价、卖方净得价和买方实付价6房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格7完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值8历史成本、重置成本、可变现价值、现值、公允价值和账面价值9市场调节价、政府指导价和政府定价10基准地价、标定地价和房屋重置价格11土地价值、建筑物价值和房地价值12总价格、单位价格和楼面地价13名义价格和实际价格14现货价格、期货价格及现房价格、期房价格15起价、标价、成交价和均价16保留价、起拍价、应价或出价和成交价名义价格和实际价格1.名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性付清的价格是表面上的价格，能直接观察到。2.实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或者将不是在成交日期时一次性付清的价格折现到成交日期时的价格。在名义价格基础上进行计算或处理才能得到。3.名义价格与实际价格的换算根据资金的时间价值的换算，将发生在不同时点的现金流折算到同一时点，即为实际价格。说明：在实际交易中的付款方式可能有下列几种（1）要求在成交日期时一次付清。（2）如果在成交日期时一次付清，则给予折扣。（3）从成交日期时起分期付清。（4）约定在未来某个日期一次付清。（5）以抵押贷款方式支付。名义价格和实际价格名义价格、实际价格的多种含义序号典型实例名义价格实际价格1计算房地产自然增值时未扣除价格因素的价格扣除了价格因素后的价格2买房赠送装修、家具、车位、物业服务费等的情况未减去相应价值的价格减去了相应价值后的价格3交易当事人为逃税等而不实申报成交价的情况申报的成交价（如网签价）真实的成交价4房地产买卖中，买卖双方约定原本由卖方缴纳的税费由买方缴纳，或原本由买方缴纳的税费由卖方缴纳成交价买卖双方各自缴纳资金应缴纳的交易税费下的价格5不同的付款方式在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格在成交日期时一次性付清的价格，或者折现到成交日期时的价格名义价格和实际价格例如，一套建筑面积l00㎡、单价3000元/㎡、总价30万元的住房，在买卖中的付款方式可能有下列几种：（1）要求在成交日期一次性付清。（2）如果在成交日期一次性付清，则给予一定的折扣，如优惠5%。（3）以抵押贷款方式支付，如首期支付房价的30%（即9万元），余款向银行申请抵押贷款，贷款期限15年，贷款年利率8%，按月等额偿还贷款本息。（4）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付l0万元，第二期于半年内支付10万元，第三期于一年内支付10万元。（5）从成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于半年内支付10万元，第三期于一年内支付10万元。采取上述分期支付价款的，买方在支付第二期、第三期价款时，应按照支付第一期价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向卖方支付利息。（6）约定在成交日期后的某个日期一次性付清，如约定一年内一次性付清。名义价格＝实际价格；单价＝3000元/㎡；总价＝30万元名义单价为3000元/㎡，名义总价为30万元；实际单价为3000×（1－5%）＝2850（元/㎡），实际总价为28.5万元。名义单价为3000元/㎡，名义总价为30万元；实际总价为10＋10/（1＋5%）^0.5＋10/（1＋5%）＝29.28（万元）（假定年折现率为5%），实际单价为2928元/㎡。名义单价