李广庆与北京金陆森装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

/李广庆与北京金陆森装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2020.09.23【案件字号】(2020)京01民终394号【审理程序】二审【审理法官】赵蕾刘秋燕刘新泉【审理法官】赵蕾刘秋燕刘新泉【文书类型】判决书【当事人】李广庆;北京金陆森装饰工程有限公司【当事人】李广庆北京金陆森装饰工程有限公司【当事人-个人】李广庆【当事人-公司】北京金陆森装饰工程有限公司【代理律师/律所】孔金萍北京宣言律师事务所【代理律师/律所】孔金萍北京宣言律师事务所【代理律师】孔金萍【代理律所】北京宣言律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审改判【字号名称】民终字【原告】李广庆【被告】北京金陆森装饰工程有限公司【本院观点】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。【权责关键词】撤销委托代理实际履行合同约定第三人证人证言直接证据证明诉讼请求发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审经审理查明，何某二审出庭作证，其曾于2002年3月20日向康信公司转账1647135元中的120万元为付某安排，拿给他的，与金陆森公司无关。金陆森公司、付某、李广庆认可何某关于钱款支付的证人证言。金陆森公司表示首付款中40万元由何某代金陆森公司支付。一审法院认定“金陆森公司、何某均表示何某就2104室的一切行为均属于代表金陆森公司进行的职务行为”与二审何某出庭作证陈述不一致，本院予以纠正。本院对一审查明的除上述事实之外的其他事实予以确认。【本院认为】本院认为，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行前有权拒绝其履行要求。2002年3月15日金陆森公司与李广庆签订的《协议书》约定金陆森公司以李广庆身份申请贷款代为购买2104室，购房首期付款和其他相关费用全部由金陆森公司支付，李广庆应随时配合金陆森公司办理房屋过户手续。 关于2104室首付款的支付问题，定兴县闫久修缮装璜队（该装璜队为个体工商户、户主为何某）曾于2002年3月20日向康信公司转账1647135元。何某二审出庭作证其中120万元为付某向其支付，金陆森公司认可何某关于钱款支付的证人证言，并表示首付款中40万元为何某代金陆森公司支付。因此金陆森公司未如约支付2104室的首付款，且对首付款的支付情况亦未作出合理解释。故在其未足额支付房屋对价的情况下，要求李广庆履行房屋过户义务，于法无据。李广庆主张由亿康公司借用其名义购买2104室，金陆森公司代持2104室，由于涉及案外人利益，与本案亦非同一法律关系，故本案不予处理。 综上所述，李广庆的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：【裁判结果】一、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初14832号民事判决； 二、驳回北京金陆森装饰工程有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费13482元，由北京金陆森装饰工程有限公司负担（已交纳7232元，余款于本判决生效后七日内交纳）。 二审案件受理费13482元，由北京金陆森装饰工程有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-2321:08:58【一审法院查明】一审法院认定事实：2001年8月10日，北京实创高科技发展总公司（出卖人，以下简称实创公司）与康信公司签订《商品房买卖合同》，康信公司购买海淀区2101、2102、2103、2104、2105号房屋（以下简称2101室、2102室、2103室、2104室、2105室），康信公司委托代理人为付某。康信公司支付了上述五套房屋的首付款1647135元。后，康信公司办理了2101室、2102室、2104室、2105室的退房手续。2002年4月26日，李广庆作为2104室、2105室新的买受人（付某作为2101室、2102室新的买受人）与实创公司重新签订《商品房买卖合同》及《房地产卖契》，其中针对2104室约定：房屋单价6272元每平米，其中2104室建筑面积154.36平方米，议定房屋总价968145元，拟贷款金额77万元。就康信公司支付的1647135元，原为2101室、2102室、2103室、2104室、2105室的首付款（上述房屋总房款的30%），后因上述五套房屋中的四套由自然人购买，首付款支付比例可降至总房款的20%，故各方协商一致，已支付的首付款中扣除650395元单独作为2103室的房款（再向实创公司补齐2103室的剩余房款，以全款的方式购买2103室），其余部分作为新的买受人所支付的2101室、2102室、2104室、2105室的首付款。后，实创公司为李广庆出具2104室首付款发票。李广庆取得2104室银行贷款72万元。2002年底，李广庆取得2104室产权证。2103室至今仍登记在康信公司名下。 另，金陆森公司原名北京艳武君装饰装璜有限公司（以下简称艳武君公司），于2002年12月12日完成名称变更。金陆森公司法定代表人为何艳武，其父亲为何某，金陆森公司、何某均表示何某就2104室的一切行为均属于代表金陆森公司进行的职务行为。 对有争议的证据和事实，法院认定如下： 1．就双方是否存在借名买房约定一节，金陆森公司（乙方）提交与康信公司（甲方）签订的《房屋买卖合同》（签订时间为2002年3月14日）及与李广庆签订的《协议书》（签订时间为2002年3月15日）各一份，其中《房屋买卖合同》约定：1.甲方同意将本单位购得的上地国际科技创业园2某楼21层5套房屋（详见合同附件）全部有偿转让给乙方；……3.乙方应于2002年3月20日以前将该5套房屋总价的30%即1647135元（甲方已支付给开发商）支付给甲方。甲方代表为付某、乙方代表为何某。《协议书》内容为：现就甲方（金陆森公司）以乙方（李广庆）名义（使用乙方身份证）购买上地国际科技创业园两套房屋事宜，达成如下协议条款：1.因甲方暂时不能一次性支付全部购房款，且有关银行不向公司提供购房贷款，为此，甲方请求乙方以北京居民身份申请贷款（贷80%房款必须是北京市民）代为购买上地国际科技创业园102某楼21层04某和05某房屋，乙方同意帮助和配合甲方办理此事；2.购房首期付款和其他相关费用全部由甲方支付；3.甲方拥有房屋产权，乙方不得声称和要求拥有房屋产权或从事侵害甲方权益的行为；4.甲方不得由此给乙方造成任何经济和声誉上的不良后果和影响；5.乙方应随时配合甲方办理房屋过户手续；6.作为酬谢，待房屋过户手续办理完毕后，甲方应向乙方支付1元。 李广庆以金陆森公司无法提供《房屋买卖合同》原件为由，对该合同不予认可。同时表示与金陆森公司的《协议书》并未实际履行。李广庆称康信公司无法继续购买涉案五套房屋后，为了解决违约赔款问题，开发商提议由第三人购买，避免损失，故亿康公司购买了五套房屋，并指定付某、李广庆作为借名购买人，但考虑亿康公司与康信公司的关联关系，为了能合规的将康信公司已支出的房屋首付款转回康信公司，找到金陆森公司签订代持协议，钱就可以通过金陆森公司转回给康信公司； 2.就2104室首付款的实际支出问题，金陆森公司提供北京银行出具的账务查询申请一份，载明：定兴县闫久修缮装璜队（该装璜队为个体工商户、户主为何某）曾于2002年3月20日向康信公司转账1647135元。该款项即金陆森公司按照《房屋买卖合同》约定向康信公司支付的上述5套房屋的首付款。李广庆对此汇款的真实性认可，但对证明目的不予认可。李广庆表示房款实际是亿康公司支付的，付款的路径有两个，一个是付某于2002年2月16日向金陆森公司出具借条，借款金额为403632元，该款项并非借款，是承诺还给金陆森的房款，后该款项还清。另一个就是亿康公司于2007年12月19日向北京华美诚信装饰有限公司汇款120万元，北京华美诚信装饰有限公司的股东分别为何某与何某1。金陆森公司对此不予认可，李广庆就上述两笔付款的情况未进一步举证证明； 3.就2104室的贷款还款事宜，其中，2002年10月至2005年7月期间的还款，李广庆主张是自己偿还的，金陆森公司不予认可，但未提交其代为偿还的证据；就2005年7月至2008年4月1日期间还款，金陆森公司主张是按期直接向李广庆还款账户汇款的方式支付的，李广庆认可该事实，但表示是因为自己将2104室委托何某代为出租并收取租金，故该期间贷款也由何某拿租金直接偿还；就2104室的剩余贷款，金陆森公司提交转账记录，证明是何某一次性提前还贷完成的。李广庆认可何某一次性还款的事实，但主张提前还贷的钱是亿康公司提前支付给何某，由何某代为偿还的，李广庆提交进账单若干，证明亿康公司于2007年12月19日向北京有唐科技有限公司汇款143万元，向北京鑫海泰科技发展有限公司汇款50万元，北京紫荆鸿业科技发展有限公司于2007年12月25日向何某支付10万元，向何艳武支付5万元，上述款项为涉案四套房屋的提前还款，但因属于提前还款的预估款，故比最终的实际提前还款数多。金陆森公司对此不予认可； 4.就2104室契税、办证费、公共维修金等费用的支付情况，李广庆提交转账票据，证明系亿康公司支付，金陆森公司对证据真实性认可，但证明目的不认可； 5．就2104室的相关购房票据及产权证书的持有情况，金陆森公司表示相关产权证及购房票据均由公司持有，李广庆认可，但表示因委托金陆森公司代为出租2104室，故相关产权证明均由金陆森公司保管，但不能证明金陆森公司就是购房人； 6．就2104室的占有使用情况，金陆森公司提交《房屋租赁协议》，证明2104室一直由金陆森公司持有并负责对外出租。李广庆表示只是曾经委托金陆森公司代为出租管理2104室。【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，金陆森公司与李广庆间存在书面的借名买房合同，且金陆森公司提交了有效证据证明其按合同约定支付了全部首付款及大部分贷款，则李广庆理应按照合同约定协助将2104室过户至金陆森公司名下。李广庆虽主张2104室的房款实际为亿康公司支付，但未提供任何直接证据证明，其提供的付款凭证，无论是从付款的主体考察，还是从付款的数额或用途考察，均无法佐证其所述的事实，法院对其主张的事实不予采信。同时结合双方当庭对借名买房事宜的解释，2104室的实际占用使用情况，金陆森公司持有2104室《房地产卖契》原件、2104室产权证及相关票据原件的事实，法院认为上述几点因素相互印证，金陆森公司与李广庆实际履行了《协议书》中的内容，现过户条件已经具备，金陆森公司依据《协议书》要求李广庆配合办理房屋过户手续，具有事实及法律依据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：李广庆于本判决生效后七日内协助北京金陆森装饰工程有限公司办理海淀区2104号房屋的过户手续，将上述房屋产权变更至北京金陆森装饰工程有限公司名下。【二审上诉人诉称】李广庆上诉请求：撤销原判，依法改判驳回金陆森公司一审全部诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一审判决认定事实草率，判决结果严重错误，诉讼程序遗漏实际购买该房屋的重要当事人北京亿康五行信息技术有限公司（以下简称亿康公司），严重侵害他人权益。海淀区2104号房屋（以下简称2104室）实际购买人不是金陆森公司，为亿康公司。我与亿康公司之间是借名买房关系，2104室的房款均是由亿康公司支付的，也一直由亿康公司使用作为办公地点。亿康公司把所有购房款都交给了何某，何某在亿康公司有职务，以职务行为交房款，不是为金陆森公司交款。金陆森公司签订协议只是一个形式，是为了替北京康信数码科技发展公司（以下简称康信公司）代持房屋。亿康公司与康信公司是通过清华大学持股的关联关系。 综上所述，李广庆的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：李广庆与北京金陆森装饰工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书北京市第一中级人民法院民事判决书(2020)京01民终394号当事人上诉人（原审被告）：李广庆。被上诉人（原审原告）：北京金陆森装饰工程有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇满井西村村委会西院平房。法定代表人：何艳武，经理。委托诉讼代理人：孔金萍，北京宣言律师事务所律师。审理经过上诉人李广庆因与被上诉人北京金陆森装饰工程有限公司（以下简称金陆森公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2019)京0108民初14832号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李广庆，被上诉人金陆森公司委托诉讼代理人孔金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称李广庆上诉请求：撤销原判，依法改判驳回金陆森公司一审全部诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一审判决认定事实草率，判决结果严重错误，诉讼程序遗漏实际购买该房屋的重要当事人北京亿康五行信息技术有限公司（以下简称亿康公司），严重侵害他人权益。海淀区2104号房屋（以下简称2104室）实际购买人不是金陆森公司，为亿康公司。我与亿康公司之间是借名买房关系，2104室的房款均是由亿康公司支付的，也一直由亿康公司使用作为办公地点。亿康公司把所有购房款都交给了何某，何某在亿康公司有职务，以职务行为交房款，不是为金陆森公司交款。金陆森公司签订协议只是一个形式，是为了替北京康信数码科技发展公司（以下简称康信公司）代持房屋。亿康公司与康信公司是通过清华大学持股的关联关系。二审被上诉人辩称金陆森公司辩称，同意一审判决，不同意李广庆的上诉请求。因我公司不能办理房屋购房贷款，所以借用李广庆名义重新签订买房合同并办理贷款。我公司是2104室的实际所有人，李广庆是代表签署借名买房协议的人。我公司提交了证据证明按合同约定支付了全部首付款及贷款。何某的付款行为是受金陆森公司委托，代表金陆森公司付款。李广庆应按照合同约定将其名下的房产过户给我公司。李广庆主张一审遗漏实际购买房屋的亿康公司应当驳回。李广庆虽主张其他公司向何某支付了房款，但是因其提供的相关转账凭证数额不符、用途不明，抗辩不成立。原告诉称金陆森公司向一审法院起诉请求：1.李广庆协助办理2104室过户手续至金陆森公司名下；2.诉讼费李广庆承担。一审法院查明一审法院认定事实：2001年8月10日，北京实创高科技发展总公司（出卖人，以下简称实创公司）与康信公司签订《商品房买卖合同》，康信公司购买海淀区2101、2102、2103、2104、2105号房屋（以下简称2101室、2102室、2103室、2104室、2105室），康信公司委托代理人为付某。康信公司支付了上述五套房屋的首付款1647135元。后，康信公司办理了2101室、2102室、2104室、2105室的退房手续。2002年4月26日，李广庆作为2104室、2105室新的买受人（付某作为2101室、2102室新的买受人）与实创公司重新签订《商品房买卖合同》及《房地产卖契》，其中针对2104室约定：房屋单价6272元每平米，其中2104室建筑面积154.36平方米，议定房屋总价968145元，拟贷款金额77万元。就康信公司支付的1647135元，原为2101室、2102室、2103室、2104室、2105室的首付款（上述房屋总房款的30%），后因上述五套房屋中的四套由自然人购买，首付款支付比例可降至总房款的20%，故各方协商一致，已支付的首付款中扣除650395元单独作为2103室的房款（再向实创公司补齐2103室的剩余房款，以全款的方式购买2103室），其余部分作为新的买受人所支付的2101室、2102室、2104室、2105室的首付款。后，实创公司为李广庆出具2104室首付款发票。李广庆取得2104室银行贷款72万元。2002年底，李广庆取得2104室产权证。2103室至今仍登记在康信公司名下。另，金陆森公司原名北京艳武君装饰装璜有限公司（以下简称艳武君公司），于2002年12月12日完成名称变更。金陆森公司法定代表人为何艳武，其父亲为何某，金陆森公司、何某均表示何某就2104室的一切行为均属于代表金陆森公司进行的职务行为。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1．就双方是否存在借名买房约定一节，金陆森公司（乙方）提交与康信公司（甲方）签订的《房屋买卖合同》（签订时间为2002年3月14日）及与李广庆签订的《协议书》（签订时间为2002年3月15日）各一份，其中《房屋买卖合同》约定：1.甲方同意将本单位购得的上地国际科技创业园2某楼21层5套房屋（详见合同附件）全部有偿转让给乙方；……3.乙方应于2002年3月20日以前将该5套房屋总价的30%即1647135元（甲方已支付给开发商）支付给甲方。甲方代表为付某、乙方代表为何某。《协议书》内容为：现就甲方（金陆森公司）以乙方（李广庆）名义（使用乙方身份证）购买上地国际科技创业园两套房屋事宜，达成如下协议条款：1.因甲方暂时不能一次性支付全部购房款，且有关银行不向公司提供购房贷款，为此，甲方请求乙方以北京居民身份申请贷款（贷80%房款必须是北京市民）代为购买上地国际科技创业园102某楼21层04某和05某房屋，乙方同意帮助和配合甲方办理此事；2.购房首期付款和其他相关费用全部由甲方支付；3.甲方拥有房屋产权，乙方不得声称和要求拥有房屋产权或从事侵害甲方权益的行为；4.甲方不得由此给乙方造成任何经济和声誉上的不良后果和影响；5.乙方应随时配合甲方办理房屋过户手续；6.作为酬谢，待房屋过户手续办理完毕后，甲方应向乙方支付1元。李广庆以金陆森公司无法提供《房屋买卖合同》原件为由，对该合同不予认可。同时表示与金陆森公司的《协议书》并未实际履行。李广庆称康信公司无法继续购买涉案五套房屋后，为了解决违约赔款问题，开发商提议由第三人购买，避免损失，故亿康公司购买了五套房屋，并指定付某、李广庆作为借名购买人，但考虑亿康公司与康信公司的关联关系，为了能合规的将康信公司已支出的房屋首付款转回康信公司，找到金陆森公司签订代持协议，钱就可以通过金陆森公司转回给康信公司；2.就2104室首付款的实际支出问题，金陆森公司提供北京银行出具的账务查询申请一份，载明：定兴县闫久修缮装璜队（该装璜队为个体工商户、户主为何某）曾于2002年3月20日向康信公司转账1647135元。该款项即金陆森公司按照《房屋买卖合同》约定向康信公司支付的上述5套房屋的首付款。李广庆对此汇款的真实性认可，但对证明目的不予认可。李广庆表示房款实际是亿康公司支付的，付款的路径有两个，一个是付某于2002年2月16日向金陆森公司出具借条，借款金额为403632元，该款项并非借款，是承诺还给金陆森的房款，后该款项还清。另一个就是亿康公司于2007年12月19日向北京华美诚信装饰有限公司汇款120万元，北京华美诚信装饰有限公司的股东分别为何某与何某1。金陆森公司对此不予认可，李广庆就上述两笔付款的情况未进一步举证证明；3.就2104室的贷款还款事宜，其中，2002年10月至2005年7月期间的还款，李广庆主张是自己偿还的，金陆森公司不予认可，但未提交其代为偿还的证据；就2005年7月至2008年4月1日期间还款，金陆森公司主张是按期直接向李广庆还款账户汇款的方式支付的，李广庆认可该事实，但表示是因为自己将2104室委托何某代为出租并收取租金，故该期间贷款也由何某拿租金直接偿还；就2104室的剩余贷款，金陆森公司提交转账记录，证明是何某一次性提前还贷完成的。李广庆认可何某一次性还款的事实，但主张提前还贷的钱是亿康公司提前支付给何某，由何某代为偿还的，李广庆提交进账单若干，证明亿康公司于2007年12月19日向北京有唐科技有限公司汇款143万元，向北京鑫海泰科技发展有限公司汇款50万元，北京紫荆鸿业科技发展有限公司于2007年12月25日向何某支付10万元，向何艳武支付5万元，上述款项为涉案四套房屋的提前还款，但因属于提前还款的预估款，故比最终的实际提前还款数多。金陆森公司对此不予认可；4.就2104室契税、办证费、公共维修金等费用的支付情况，李广庆提交转账票据，证明系亿康公司支付，金陆森公司对证据真实性认可，但证明目的不认可；5．就2104室的相关购房票据及产权证书的持有情况，金陆森公司表示相关产权证及购房票据均由公司持有，李广庆认可，但表示因委托金陆森公司代为出租2104室，故相关产权证明均由金陆森公司保管，但不能证明金陆森公司就是购房人；6．就2104室的占有使用情况，金陆森公司提交《房屋租赁协议》，证明2104室一直由金陆森公司持有并负责对外出租。李广庆表示只是曾经委托金陆森公司代为出租管理2104室。一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，金陆森公司与李广庆间存在书面的借名买房合同，且金陆森公司提交了有效证据证明其按合同约定支付了全部首付款及大部分贷款，则李广庆理应按照合同约定协助将2104室过户至金陆森公司名下。李广庆虽主张2104室的房款实际为亿康公司支付，但未提供任何直接证据证明，其提供的付款凭证，无论是从付款的主体考察，还是从付款的数额或用途考察，均无法佐证其所述的事实，法院对其主张的事实不予采信。同时结合双方当庭对借名买房事宜的解释，2104室的实际占用使用情况，金陆森公司持有2104室《房地产卖契》原件、2104室产权证及相关票据原件的事实，法院认为上述几点因素相互印证，金陆森公司与李广庆实际履行了《协议书》中的内容，现过户条件已经具备，金陆森公司依据《协议书》要求李广庆配合办理房屋过户手续，具有事实及法律依据，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：李广庆于本判决生效后七日内协助北京金陆森装饰工程有限公司办理海淀区2104号房屋的过户手续，将上述房屋产权变更至北京金陆森装饰工程有限公司名下。本院查明二审经审理查明，何某二审出庭作证，其曾于2002年3月20日向康信公司转账1647135元中的120万元为付某安排，拿给他的，与金