《万科地产主要融资方式、不足及优化策略》9600字（论文）

万科地产主要融资方式、不足及完善对策研究[摘要]长久以来，房地产行业在我国国民经济中占据主导地位，其发展带动着其他经济部门一同发展。目前，该行业依旧在高速发展期，已成为支撑国家经济可持续增长的崭新动力。房地产行业在所有行业中是最具特点的资金高度密集型企业，与此同时房地产企业融资金额在国家金融整体系统中占比也不小，可以说，如果没有足够的资金来源，那么房地产业就无法正常健康发展，因此如何既正确又迅速地解决房地产行业的融资问题，是关乎其是否能够持续健康发展下去的关键性问题。把房地产行业之中的领军企业万科企业作为案例研究的对象，通过查阅不同文献研究资料，经过反复调查研究和取证，分析该企业历年来不同的融资策略，指出了万科地产融资中的不足之处：对银行贷款融资方式过度依赖、合作开发模式存在隐患、筹资结构不合理、企业本身受到很多因素制约。由此本文也提出了拓宽融资渠道、加强企业营运能力、改善筹资结构、国家完善相关政策的解决措施，以此帮助万科企业更好的发展，也希望以万科为例可以适当缓解当前房地产企业的融资困难的现状，进而促进我国房地产行业和我国宏观经济的健康发展。[关键词]房地产行业；万科地产；融资方式目录目录 III引言 1一、企业融资概述 2（一）企业融资含义 2（二）企业融资结构 2（三）企业融资相关理论 2二、万科地产主要融资方式概况 4（一）银行贷款 4（二）股权融资 4（三）合作开发 5（四）境外融资 6三、万科地产融资方式不足 7（一）对银行贷款融资方式过度依赖 7（二）合作开发模式存在隐患 7（三）筹资结构不合理 8（四）企业本身受到很多因素制约 8四、对万科地产融资方式不足的解决建议 8（一）拓宽融资渠道 8（二）加强企业营运能力 9（三）改善筹资结构 9（四）国家完善相关政策 10结论 11注释 12参考文献 13引言1980年起，我国国民经济开始迅猛发展。经济的快速发展，导致我国城市进程不断加快并且我国重要行业房地产业，也随之迅猛成长与兴盛。房地产行业的发展有需求资金的数量较大和资金变现的周期较长2个特征。因此，房地产企业发展的重点是企业不断筹集到所需的资金。但是目前房地产企业的融资现状有些悲观，在某些方面存在着比较严重的问题，融资渠道并非多元化而是十分单一，大多数房企仍然仅依靠银行系统的信贷这一条渠道来满足可供自身发展的金融资金需求。这不但会使整个房地产行业的操作风险和市场经营风险由银行自身承受，同时也极大地提高了国家整个宏观经济系统的不稳定性。近年来，房地产公司筹集资金的难度不断加大，再加上政府出台多项宏观调控政策，导致房地产企业融资困难不断加大，房地产公司由于资金短缺而承受着巨大的压力。目前，如何制定高效合理的融资策略、如何充分运用多元化渠道筹集资金，是打开我国房地产企业融资模式不足之门的关键钥匙。万科公司，相当于是中国房地产企业的领导者。1988年万科把握政策进行股份制改革,逐步确定其核心业务为房地产相关业务,逐渐转让或放弃其他业务，经过几年的努力，其在中国很快就成为房地产企业的典范，在全国超过30000家房地产开发公司中，找不到第二家公司与万科匹敌，万科在过去阶段，面对不同阶段的国家政策和不同时期的融资问题，制定不同的融资策略，同时发展自身实力，逐渐筹集到更多的供企业持续发展的资金，为其他企业提供了十分珍贵的经验。因此探讨万科经济增长的过程中不同的融资渠道和融资分析方法，寻找其融资方式的不足，对其不足提出建议，这对万科和整个中国房地产业的发展都将有很好的启示和借鉴作用。一、企业融资概述（一）企业融资含义企业融资，简而言之，也就是资金之间的流动和融通。是指企业为筹集资金的主体，使企业以及企业内部资金供求之间的各种联系从失衡到平衡的过程。每当企业中资金紧缺的时候，企业通过经营决策和必要的融资手段，尽可能地付出最小的代价，尽可能地避开风险，去筹集到所需要的资金。企业融资以企业内部的经营战略、生产发展实际为起点，企业管理者通过制定科学的融资决策并寻找合适的融资渠道,以此来获得企业生产经营所需的资金。（二）企业融资结构融资结构的含义是以不同方式筹得的资金在所有融资中的占比。房地产行业根据筹资对象的性质特点将融资结构分为内源融资和外源融资，这是依据筹资对象的性质特点来划分的。内源融资是向企业自身融资,其自主性高。成本和风险都较低，应当首先考虑。外源融资是向外部实体融资,包括发行股票债券、向银行贷款和其他形式。其特点是可以筹集到的资金数额较大，但与此同时弊端是风险和成本也高一些。融资结构又可以按照不同融资途径来划分，分为直接融资和间接融资。直接融资就是没有额外金融中介，企业直接融资，例如企业发行股票债券融资。间接融资是有中介作为桥梁，使企业进行融资，银行贷款使是其典型代表。（三）企业融资相关理论平衡理论：理论认为，企业应该在融资带来的收益和金融危机之间取得平衡。企业最佳融资结构的平衡点是在这两点大致相等时，公司可以在这一平衡点处实现最大收益王宇晴.基于生命周期理论的房地产企业融资策略研究[D].吉林财经大学,2019.。权衡理论强调，在筹集资金时，需要注意利润和风险之间的平衡。公司的融资规模和成本必须与其预期回报相匹配，债务比率越高，财务风险越高，因此企业不能忽略债务风险而盲目进行债务融资。王宇晴.基于生命周期理论的房地产企业融资策略研究[D].吉林财经大学,2019.企业生命周期理论：《企业生命周期》一书由外国管理学家伊查克•爱迪斯创作，他指出：企业的发展可分为10个不相同的周期。他认为，这与人的成长过程是相似的。美国经济学家Haire于1959年提出企业有很明显的周期性现象，像有机体一样，他将其周期概括为：出生期、成长期、成熟期、衰退期Haire,M.BiologcalModelsandEmpiricalHistoryoftheGrowthofOrganizations:ModernHaire,M.BiologcalModelsandEmpiricalHistoryoftheGrowthofOrganizations:ModernOrganizationalTheory[M].NewYork:JohnWileyandSons,1959.表1.房地产企业不同生命周期的特点和融资策略的选择不同生命周期初创期发展期成熟期衰退期房企所面临的境况风险较大，前景模糊，上市准备不充足，银行借款较困难运营能力加强，可以上市，银行资信升高能力完善，资金比前期多，融资问题得到缓解业绩衰退，融资不明朗，面临破产等危机融资策略选择内源融资加风险投资资金股权融资加债务融资多元化融资，调整资本结构合理转移资金，谨慎投入新产业优序融资理论：该理论由美国金融学家迈尔斯与智利著名学者迈勒夫于1984年提出。该题论认为，当一个公司为一个新项目筹集资金时，它会按企业内货币融资、债券筹资、股权集资的方式先后进行考虑。因为内源融资的所耗成本是最低的，而且融资速度最快。债券融资特点是企业偿还本金和利息的压力较大，但是债权人方面的风险与股东方面的风险相比是较低的，也就是说，债券集资与对外股权筹资相比较来说，前者的成本是偏小的，所以在债券融资和股权融资之间，企业一般会优先选择债券融资的方式。股权融资内源融资债务融资股权融资内源融资债务融资图1.优序融资理论融资方式示意图二、万科地产主要融资方式概况万科地产于1984年5月份在广东省深圳市成立，是国内目前最大的专业性住宅开发公司之一。1988年12月，万科企业股份制改组，改变主要经营业务，向房地产业务方面倾斜，之后在企业不断努力下，很快顺利上市，该企业通过长达20余年的拼搏，以令人吃惊的速度迅速发展，如今成为中国境内最大的住宅开发性企业，是房地产行业的龙头及标杆，万科企业的业务范围很广，涵盖国内珠三角、长三角、中西部地区等很多城市，年平均住宅的销售数量超过60000套。其业务范围及分公司设立分布于中国各地，而且还延伸至境外诸多国家，包括香港、旧金山、新加坡等，是中国仅此一家20多年未见亏损的地产类型企业，很具有研究价值。（一）银行贷款目前，我国的房地产企业开发资金大部分来源于债务市场，银行贷款成为其主要融资渠道，万科企业也是如此。万科与银行保持着很好的合作关系，同时因为万科自身的信用很好，使得万科在很多银行的信贷额度都很多,这是其改善现金流的主要来源。2009年，万科同建行订立双方的合作协议，万科企业因此拥有了建行提供的五百亿信用额度；2013年，万科以30亿元人民币的价格持有该银行8％的股份，成为该行的最大股东。银行的大力支持，不仅缓解了万科的融资压力，也为万科积极探索其他融资渠道提供了良好的保证。目前,房企起初开发项目金额大多由外部资金组成，银行就成为了房地产企业筹集资金的主要来源，万科企业同样如此。（二）股权融资万科于1991年在深圳证券交易所上市。当时，股票投资业务在中国股票市场才开始，于是，万科随之发行2836万股A股，顺利融资1.27亿美元。1992年14大召开，我国逐步向市场经济转型。在这种社会背景下，万科借机及时上市，便有资格进一步进行股权融资。1993年，万科接着又发行了4.5亿港元的B股贷款。之后，万科充分利用股权融资在1991年、1997年、1999年三次配股中共融资11.35亿元，使资金紧缺得到缓解。在2006年，万科以10.5美元的价格发行了4亿股股票，八个房地产开发项目所需的资金被成功筹到。次年，万科以每股近32元的价格发行了3.17亿股，这使万科的资金超过100亿美元。近年来，万科也一直用发行股票等手法获得更多融资，使得融资需求不断得到满足，这也成为万科地产融资的主要方式之一。（三）合作开发近年来，并购和联合开发,是当今时代企业经济发展的亮点和关键词。合作开发是指具有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的企业共同合作开发项目，在此过程中，合作两方享有合理分配收益的权利，但同时也需要共同承担合作经营带来的风险。作为一家大型房地产公司，万科深知并购和共同发展的优点，通过与其他公司的合作逐步扩大其融资渠道和经营能力，并通过收购和并购逐步获得大部分资金，这种融资方式不仅降低了土地使用成本，而且还大大降低了过度依赖资本市场融资带来的风险。从下表可知，通过运用这种融资模式万科在2005年-2010年用接近113亿元收购了131家公司。表2.万科历年收购数量及对价年份数量对价200513家--200622家23.8亿200727家18.7亿200818家30亿200927家18亿201024家22.19亿注：根据万科地产公司网站所发历年信息总结得出。2012年万科增加了78个新项目，其中46个是与其他公司合作开发的项目。例如，广州科学城的项目，就是万科与鹏利企业联合开发的。联合开发的模式可以帮助万科地产推动更多的项目的发展，合理计划好时间与资金的使用，并逐步吸引更多的买家，与此同时还降低了单个市场变化的波动性，更加有效的分散了企业融资的风险。此外不少与其合作的公司用万科的品牌、由万科管理，这在本质上相当于万科的管理理念向外界输出，对万科企业来说十分有利。我在网络上搜索了万科房地产公司2010年的财务报表，发现该年万科企业约80％的房地产项目是和其他公司开发和合作的，这些项目的销售额在万科概念总销售额中占比75％之高。2010年，万科在全国房地产市场中的住房市场份额比2009年增长了0.62％，总计达到2.06个百分点。从以上数据可以得出，联合开发融资模式的应用使万科的市场份额和经济效益得到很大的提升。通过战略合作获得土地储备，特别是在房地产资本链相对紧密的情况下，为以后的资本储备业务提供多样化的融资渠道，对合作双方来说是互惠互利的。同时万科公司用合作开发的方式获得了约50%的新增土地储备，这样对本集团的现金流量有很大的积极影响。（四）境外融资由于国内的政策紧缩和相关部门严格的监管，万科在国内的筹资备受打击。高昂的国内资金成本决定了国外资金来源的丰富，为了扩大市场并筹集更多资金，万科管理层认为当地的房产政策很难达到融资需要，所以万科将融资目标移到境外。此外，万科的良好声誉和良好信誉，使得其可以在美国、加拿大和其他很多地区筹集资金，极大地扩展了其融资渠道。穆迪、标准普尔和惠普是世界排名前三的评级机构，它们都给予了万科地产长期企业信用等级，这无疑有利于万科集团寻求海外融资。万科起初最先获得了华润的支持，2000年华润成为了万科最大股东，华润在香港的地位很高，由此帮助万科进入香港、新加坡等国际资本市场。三年后，其又借香港子公司的手增发三笔债券，一共融资达近76亿元之多。不久后，万科首次成功发行境外债券，共融资8亿美元。2015年万科又在美国纽约增设了三个新的项目，即纽约西42街130号项目、布鲁克林四大道275号项目、布鲁克林Nevins10项目，同时在香港地区开发屯门项目，又运用合作模式第一次踏入英国市场，参与伦敦TheStage项目和Soya项目季晓绯.我国房地产企业融资方式研究[D].青岛科技大学,2017.。通过这些项目，万科已成功通过境外融资渠道筹集到资金。它不仅为万科提供了更加充足的资金，而且还扩大了其业务范围、挺高了信誉程度，使万科的国内和国际地位得到一定提升。季晓绯.我国房地产企业融资方式研究[D].青岛科技大学,2017.三、万科地产融资方式不足（一）对银行贷款融资方式过度依赖如今,房产市场的开发资金很大程度上都来自外部间接融资,银行随之是房企融资的主方式。目前据不完全统计得出，我国房产行业有约七成的开发以及购地款项都由企业向银行贷款获得，与美国相同行业相比较，银行贷款融资在美国房地产行业融资来源中占比不足15个百分点,可以从中看出中国房地产公司对银行贷款融资策略的依赖很大，这是目前我国房地产业整体的融资问题之一。万科地产和其他房地产企业主要通过银行贷款模式取得融资资金，并且近年来万科向银行贷款的数额也有上升。但如果企业仅使用银行贷款方式进行借贷资金，伴随着近期国家相关政策收紧，那么将受到国家政策的很大影响，企业将更难融资。而且公司借贷就需要企业支付提高高利率和高抵押品，这会导致程序复杂、借款周期也会随之变长。此种模式下，万科集团选择了用建筑物抵押银行贷款，这给万科集团带来了经营上的很大风险和贷款上的巨大压力，同时若当房价下跌时，银行作为债权人就一时间很难快速收回向企业借出的本金和利息，因此自身来承担该风险带来的损失。所以万科及我国房地产业其他公司过度依赖银行贷款模式来筹集资金所带来的问题十分严重，需要相应地加以改变。（二）合作开发模式存在隐患尽管此模式可以使企业用最简便方式获得多的资金资源，但同时该模式中也有一些问题，其一是市场中企业良莠不齐，我们很难确认另一方合作对象的实际情况，这在无形中使得万科的投资风险增加。例如，2011年和2012年万科地产合作开发的香河项目和五龙山项目，使万科合作开发模式的潜在风险暴露出来。其二该模式对合作企业的资质、信用等有很高的要求，但是目前市场环境下企业的资质、信用等参差不齐，万科地产有时无法及时寻找到目标合作企业的不足之处，或者对目标企业的审核不够，所以在该模式下，存在着诸多不利因素。所以可以得出，怎样将合作开发模式随之带来的长处和弊端平衡好，同时有效地规避可能产生的风险，是万科企业目前急需解决的问题之一。（三）筹资结构不合理依照优序融资理论所言，内部融资应是企业的融资资金的首选来源，因为和其他融资方式相对比来看，内源融资成本和风险都相对较低。然后应该是债务融资，其可以利用独特的优势来反映财务杠杆。最后是股权融资方式。万科在选择融资方式的方面仍然有些问题。与其他房地产公司一样，公开发行股票和银行贷款以获得资金仍然是上市房地产公司取得资金的主要方式。万科地产专注于外部和直接融资，并未打破这一限制。这是万科和我国其他公司都需要解决的问题。万科目前正在采用一种比较间接的融资方式。间接融资方式中，银行贷款由稳定性较低、市场风险较高的问题，这也同时延迟了公司债券的增发，并且也缺乏其他的融资方式。大部分间接融资也引起房企的发展不平稳，降低企业对市场风险的应对能力，也就并没有增加集团公司的价值。（四）企业本身受到很多因素制约目前发展中国家加速增长，企业能在筹集资金方面获得机会，但某些瓶颈会影响公司的营运能力和筹资能力的发展。万科等房地产企业的融资道路受到缺乏管理技能、设备和技术等许多因素的影响，在公司融资方式决策与管理方面还存在着不足之处，虽然企业一直在努力吸引和招纳高质量的人力资源，但是在这方面还是存在着不足之处，而且管理方面的人力资源在整个人才市场和经济市场上都普遍性的不足，这对万科地产来说也有很大的负面影响。另一方面，目前国家对于企业融资方面的相关政策还有些欠缺，同时银行贷款对于企业融资方面的政策不断缩紧，国家在大环境下没有给予宏观指导，仅凭企业自身进行融资，融资难的问题不断加大。四、对万科地产融资方式不足的解决建议（一）拓宽融资渠道在房地产融资的社会大环境下，房企需要寻找元化融资渠道，建立健全合理高效的融资体系。最近几年，银行贷款相关政策紧缩，放款审核越来越严格，放款额度越来越缩减。房地产开发资金受到限制，许多房地产公司的发展也受到限制。如果某些房地产企业对银行借款融资模式依赖过于严重，在加剧企业的财务经营风险的同时，还造成银行系统的金融放贷风险上升，这无疑会对企业、银行乃至整个经济市场的可持续发展都有不利影响。综上所述，通过查阅万科地产历练年报可知，其对银行贷款融资方式较为依赖，长远来看，负债率处于上涨趋势，同时财务风险也会增加，因此随之银行的财务风险也会增加。对万科公司长期发展十分不利。改变这种状况的最有效的方法是积极地将改革委托给房地产公司本身。因此，万科房地产需要逐步消除对银行信贷的依赖，实施多元化融资策略，并开拓各种创新的融资方式和渠道。（二）加强企业营运能力大部分企业融资难都是因为本身实力不足引起的。所以，公司要从以下几个角度重新审视自身从而增强自身的能力。首先，通过企业管理人员建立良好的财务意识，提升自身的财务水平，加强企业日常的财务管理，那么就能在一定程度上提升企业的财务水平和实力，也会提高企业的价值，信用等级水平也会随之得到提升。其次，积极创新。企业的控制权大多在管理者手中，管理人员应该尽可能多的创新并且优化企业的产品去占领市场份额，提升企业利润，以避免筹资失败而带来的风险。最后，企业应该积极发展内部人才。公司想要更好的发展，永远都离不开人才，人才贡献智慧，为公司的出谋划策，进而为公司的良好发展提供更多保证，优质人才是社会的精英和骨干。所以，在国家宏观调控相对不稳定的当前形势下，万科应该提高管理人员的能力，积极创新，广纳人才，推动融资方案趋于合理。同时，万科必须保证其业绩稳定增长，增加其内源融资的比例，并将风险降到最低。另一方面，房企中不同的合作开发项目以及在同一合作开发项目的各个环节中也需要对合作开发的对象进行考察，对合作对象的资质、信誉进行严格把关，确认其资质及合作的安全性。（三）改善筹资结构万科企业的筹资结构不是十分合理，侧重于外源融资和间接融资。房地产公司在制定融资决策以形成合理的融资结构时需要关注融资成本。在此，我认为通过结合目前经济市场环境因素和政策因素等的综合考虑，万科集团在其今后的融资策略中可以稍微减少债券融资和银行贷款融资的占比，增加内部融资和直接融资等其他融资方式的使用，尽量最大限度的平衡好各种筹资模式的占比，进而形成最佳融资方式的合理组合，以最低的成本和最低的风险来获取最多的企业所需的资金。万科地产在未来的融资进程中，内源融资和直接融资的比例应该适当增加。相比于外源性融资，内源性融资对房地产企业的经营业绩有很高的要求，房地产公司本身的资金积累应该足以支撑其内部房地产开发项目的要求。因此，房企不能再忽略融资活动给企业带来的风险的同时再去盲目的寻求资金。在房地产公司彼此之间激烈竞争的前提下，只有结合企业自身发展需求，建立起合理的融资模式才可以为房地产企业提供巨大的发展空间，在公司内源融资过程中，企业应加强内部管理，加强企业股东监管机制，以保护股东自身的权益，减少企业对外源融资的依赖。与此同时，我们需要减少对银行和其他金融机构间接融资方式的依赖，获得更多的直接融资，以此使企业的融资结构走向平衡和合理。（四）国家完善相关政策为了使公司筹集到足够的资金，没有相关的国家政策的支持是无法完成的。不完善的法律法规是我国房地产公司无法增加融资的主要原因之一。正确的政策支持在促进公司融资发展的方面起着重要作用，政府需要在维持经济市场公平的同时，改善其相应的融资系统和市场规则。完善的房地产融资政策法规不仅能够帮助房地产公司实现多元化的融资，而且还可以整个行业的融资过程进行监控。各个国家的政府必须在国家宏观经济总体水平上指定总体计划，同时在各个方面为房地产行业提供政策导向和政策支持。因此国家很有必要制定出合理的产业和金融融资政策，以应对房地产企业融资模式和渠道的多元化改革，并利用法律法规和政治政策来监督改革过程。所以，如果没有相匹配的制度和相搭配的配套措施的话，房地产融资健康发展也就十分困难。综上可见，在房地产行业筹集资金的过程中，政府应该及时进行宏观调控，出台一系列相应的房地产融资改革措施，解决房地产企业融资难、融资渠道狭窄的问题，使其及时跟上企业融资和当前经济发展的脚步，以保证房地产行业融资的平稳发展运行。结论房地产行业是我国经济发展的支柱型产业，其发展如何与国家经济能否持续健康发展息息相关。房地产公司需要采用最合理的融资模式结构，以改善其运营机制和盈利能力。对于房企来说，融资是很关键的部分。本文通过这段时间对国内外的相关文献资料的研究，详细地学习了解到了企业融资的相关理论和近年来万科地产筹集资金的主要方式后，认为万科地产融资方式有些不足，分别是：对银行贷款融资方式十分依靠、合作开发模式存在隐患、筹资结构不合理、企业本身受到很多因素制约，也给出了以下几点措施：拓宽融资渠道、加强企业营运能力、改善筹资结构、国家完善相关政策，希望可以使万科地产融资方式更加完善。万科同时也对全部房地产行业有很大的参考作用。我国房地产业现在的筹资策略，也存在着与万科地产相类似的融资问题，房地产行业内不同的公司有不同的情况，它们的资金获取能力、资金分配能力、对成本和风险的可承担情况均不同，因此它们选择的融资模式结构也具有彼此不同的特征。公司结合自身规模、信贷等条件，在整体全面的考虑融资的风险、成本、规模等因素后，应选择合适的融资模式组合渠道，不断改进与平衡企业自身的融资结构，并且发展多个渠道的融资方式，不断促进企业自身发展与建设，加强企业营运能力，从而降低融资成本及风险。万科企业乃至整个房地产行业都需要尽可能地优化融资结构、扩大渠道，尽可能使风险和成本下降，加强企业自身对融资风险的抵抗；同时，政府也要完善相关政策法规以实施适当的股息和支持政策，并为国家房企市场融资提供更好的金融系统和融资保护。注释①王宇晴.基于生命周期理论的房地产企业融资策略研究[D].吉林财经大学,2019.②Haire,M.BiologcalModelsandEmpiricalHistoryoftheGrowthofOrganizations:ModernOrganizationalTheory[M].NewYork:JohnWileyandSons,1959.③季晓绯.我国房地产企业融资方式研究[D].青岛科技大学,2017.参考文献[1]何文静.公司金融[M].南京大学出版社:201909