《村镇工业集聚区升级改造工作指南》编制说明

广东省地方标准《村镇工业集聚区升级改造

工作指南》编制说明

一、标准制定的必要性

广东省自然资源厅联合广东省工业和信息化厅、广东省

生态环境厅、广东省应急管理厅和广东省消防救援总队印发

实施了《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方

案（2021—2023年）》（粤自然资发〔2021〕7号），提出到

2023年底，要通过淘汰关停一批、合并搬迁一批、功能转换

一批、改造提升一批集聚区，实现工业用地供给能力明显增

强，中小微企业用地难问题明显改善，节约集约利用水平显

著提升,通过“改旧立新”腾挪新发展空间，有利于巩固、

提升广东省工业强省的竞争力。

自2018年开始，佛山市陆续实施《佛山市村级工业园

整治提升实施方案（2018—2020年）》《佛山市村级工业园升

级改造总攻坚三年行动计划（2021-2023年）》等行动计划，

其中，顺德区根据省委主要领导对顺德高标准推动率先建设

高质量发展体制机制改革创新实验区工作的批示精神，“先

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行先试”开展村级工业园升级改造工作，自此也揭开了整个

佛山如火如荼的村级工业园升级改造工作序幕。至今，佛山

村级工业园升级改造工作已开展了近四年，佛山市两重点工

业区域——顺德区和南海区已完成了相当数量的园区升级

改造工作，取得了一定的成效。

为充分发挥标准化在推进治理体系和治理能力现代化中

的基础性、引领性、战略性作用，2021年1月，广东省市

场监督管理局发布《广东省市场监督管理局办公室关于推进

佛山市顺德区村级工业园改造经验标准化工作的通知》（粤

市监办发〔2021〕118号），提出要研究将村级工业园改造经

验转化为地方标准及建立村级工业园改造标准体系的可行

性、实施路径，加快形成可推广、可复制的标准化样本。2021

年4月，中共佛山市委全面深化改革委员会发布《中共佛山

市委全面深化改革委员会关于印发《佛山市村级工业园升级

改造总攻坚三年行动计划（2021-2023年）》的通知》（佛改

委发〔2021〕6号），明确提出推进村级工业园升级改造标准

化工作，推动将顺德区村级工业园升级改造过程中形成的可

复制、可推广的经验做法转化为标准。

本标准的编制，将系统总结提炼顺德区村级工业园升级

改造的模式和操作方法，给其他区域村改工作提供参考与借

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鉴，对促进村改工作标准化、规范化、可持续性发展发挥积

极的作用。

二、项目背景及工作情况

（一）任务来源

本项目来源于《广东省市场监督管理局关于批准下达

2021年第一批广东省地方标准制修订计划项目的通知》（粤

市监标准〔2021〕338号）。

（二）标准研制过程及相关工作计划

佛山市顺德区质量技术监督标准与编码所（以下简称：

“顺德标码所”）自2021年1月承接开展村级工业园升级改

造标准化工作任务后，在省、市市场监督管理局和广东省自

然资源厅的大力支持下，历经以下主要过程：

1、前期调研与准备

为完成项目任务，项目承担单位顺德标码所、佛山市顺

德区市场监督管理局和佛山市顺德区村级工业园升级改造

工作领导小组办公室组建了工作组，分别走访调研了顺德区

村改办，龙江、乐从、北滘、杏坛、容桂和勒流村改办，佛

山市自然资源局和佛山市城市更新局，顺德区规划设计院、

顺德区税务局、顺德区经促局、顺德区城建和水利局、顺德

区村改协会和广东德信行信用管理有限公司等单位；与南海

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区区委办、南海区市监、南海区消防大队、自然资源南海分

局、南海区应急局、生态环境南海分局、南海区整治办等单

位召开调研座谈，深入了解村改工作的全面状况。

工作组收集了相关的标准资料文献、各地的村改相关政

策进行比对分析，并与高校研究院专家进行积极沟通，在

2021年5月形成了《村级工业园升级改造标准体系规划与路

线图》草稿，当中就明确提出了《村级工业园升级改造工作

指南》标准建议。

2、立项阶段

2021年4月，工作组编制了《村级工业园升级改造工作

指南》标准草案，并提出地方标准立项申请；8月，该项目

正式获批立项。

3、资料收集和再调研阶段

为使标准发布实施后在省内更具操作性和指导性，2021

年11月至12月，工作组在省自然资源厅开发利用处的提议

下，挑选省内有代表性地区（广州、东莞、汕头、中山、韶

关等）村镇集聚区升级改造实施工作再次开展调研及带着前

期的标准草案进行意见征集，并收集了上述地区的经验工作

总结及政策资料进行比对分析，再次对标准草案进行修改完

善。

4、草案讨论修改阶段

自2021年4月编制完成《村级工业园升级改造工作指

南》标准初稿，至2022年8月，工作组十易其稿；期间工

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作组内部召开了八次讨论会议，邀请外部专家组织讨论会议

两次，并根据多方意见，把《村级工业园升级改造工作指南》

更改为《村镇工业集聚区升级改造工作指南》（已与省沟通

拟提出立项修改申请）。

5、征求意见阶段

2022年7月到2022年9月，标准草案进行多次讨论和

修改完善形成标准征求意见稿。

2022年11月工作组共向19家单位/专家发出征求意见

文件，共收到19家单位/专家的有效反馈，13家单位/专家无

意见，6家单位/专家提出了修改意见或建议28条。

三、编制依据和原则

在充分总结和比较广东省各地推进工业集聚区升级改

造经验做法的基础上，按照GB/T1.1-2020《标准化工作导则

第1部分：标准化文件的结构和起草规则》的相关规定编制

本标准，并遵循以下编制原则：

1、遵从相关法律法规要求

标准编制过程，工作组大量查阅和比对了国家、省及各

地出台的村改相关政策文件，标准内容坚持与上述文件保持

一致。

2、科学性、适用性和可操作性

由于标准很大部分内容是总结提炼各地村改成功经验

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做法，故编制过程中，工作组多次征求各地区各相关方意见，

反复进行修改；考虑有些做法是改革试点地区有特殊政策支

撑，故相关内容也多次进行修改调整，力争标准适用面更广，

可操作性更强。

3、与时俱进、适度超前

工作组时刻关注国家及省内关于村改工作的政策导向，

及时对相关内容进行修改；并结合各地尝试但也是趋势做法

引入相关标准内容要求，如工业标准地、地券、生态券等，

希望能有效发挥标准的引领作用。

四、主要内容说明

包括九个章节。除了前言、引言、范围、规范性引用文

件、术语和定义等部分，主体内容为：

《村镇工业集聚区升级改造工作指南》标准结构包括九

个章节，两个资料性附录。以下对标准中的主要条款进行简

要说明。

（一）第一章：范围

本文件规定了村镇工业集聚区升级改造工作指南的术

语和定义、指导思想、基本原则、总体要求、项目开展、改

造模式和监督考核。

本文件适用于利用农村集体建设土地进行村镇工业集

聚区升级改造（以下简称：“村改”）工作。私人(企)产权

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用地可参考使用。

（二）第二章：规范性引用文件

本章节给出了标准编制过程中引用的相关文件。

（三）第三章：术语和定义

本章节给出了标准编制过程中涉及到的术语和定义，主

要给出了村镇工业集聚区、地券、农村集体经济组织、工改

工、工改商、工改居、全面改造、微改造和工业标准地的术

语和定义，具体如下：

1、村镇工业集聚区

根据《省自然资源厅工业信息厅关于开展村镇工业集

聚区摸底调查工作的通知》（粤自然资函〔2021〕245号）中

对村镇工业集聚区的定义，本标准将村镇工业集聚区定义为

“面积在2公顷以上的成片村镇工业园区或工业用地连片区

域”。

2、地券

参照《佛山市顺德区人民政府关于印发〈顺德区地券管

理操作指引〉的通知》（顺府发〔2020]6号）中“第二条本

指引所指地券，是指土地权利人自愿将其建设用地按规定复

垦为耕地等农用地后，因建设用地减少形成的指标。”给出

“地券”定义。

3、农村集体经济组织

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根据《广东省农村集体经济组织管理规定》中“第三

条本规定所称农村集体经济组织，是指原人民公社、生产

大队、生产队建制经过改革、改造、改组形成的合作经济组

织，包括经济联合总社、经济联合社、经济合作社和股份合

作经济联合总社、股份合作经济联合社、股份合作经济社等”

给出“农村集体经济组织”的定义。

4、工改工、工改商和工改居

根据工改工、工改商和工改居项目根本区别在于改造后

的用地性质是什么，并结合实际情况分别作出定义。

5、全面改造和微改造

《广东省旧城镇厂房旧村庄改造管理办法》（广东省人

民政府令第279号）中提出：“全面改造，是指以拆除重建

方式对“三旧”用地进行再开发，或者对“三旧”用地实施

生态修复、土地复垦”“微改造，是指在维持现状建设格局

基本不变的前提下，以改变功能、整饰修缮、完善公共设施

等方式对“三旧”用地进行综合整治”；

2015年发布的《广州市城市更新办法》提出了“全面改

造”和“微改造”，其中“全面改造是指以拆除重建为主的

更新方式，主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、

提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目。

属历史文化名村、名城范围的，不适用全面改造。”“微改

造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局

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部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善、保护、

活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建

成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发

展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。”

《佛山市人民政府办公室关于印发佛山市城市更新单

元计划管理规定的通知》（佛府办[2020]17号）中提出“微改

造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以局部加拆

建、功能改变、整饰修缮等方式进行改造提升，根据政策要

求完善用地及建筑手续，实现用地及建筑功能改变等。”

本标准综合参考上述文件内容，给出“全面改造”“微

改造”定义。

6、工业用地“标准地”

《浙江省企业投资工业项目“标准地”工作指引》(2022

版)中，企业投资工业项目“标准地”，是指在按规定完成相

关区域评估基础上，带着固定资产投资强度、亩均税收、单

位能耗标准、单位排放标准、容积率、R&D经费支出占营业

收入之比等基本指标出让的国有建设用地。

本标准根据《广东省人民政府办公厅印发关于深化工业

用地市场化配置改革若干措施的通知》（粤办函〔2021]226

号）中“(二）推行"标准地"供应。"标准地"是指根据不同行

业分类，在供地条件中设定固定资产投资强度、容积率、亩

均税收、就业贡献、研发经费投入强度等控制指标，并结合

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区域评估结果和规划要求，在同一区域内按照统一的标准进

行供应和监管的国有工业用地。”给出“工业用地‘标准

地’”定义。

（四）第四章：指导思想

本章节参照《广东省人民政府关于深化改革加快推动

“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕

71号）中指导思想要求制定，深入贯彻习近平总书记关于粤

港澳大湾区建设的重要论述和对广东重要讲话、重要指示批

示精神，结合广东高质量发展实施要求的内容给出了本标准

的指导思想。

（五）第五章：基本原则

本章节参照《广东省人民政府关于深化改革加快推动

“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕

71号）提出的“坚持以人民为中心、维护原权利人合法权益，

坚持优化国土空间格局。综合考虑经济发展、国土空间利用、

生态文明建设等因素”，以及《关于印发佛山市村级工业园

整治提升实施方案(2018—2020年)的通知》（佛府办〔2018〕

1号）中提出的“市级统筹、市场运作。一村一策，分类提

升。整体平衡，多方共赢”的工作原则，结合广东省在村镇

工业集聚区升级改造工作的工作原则和工作目标制定本章

节内容。

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（六）第六章：总体要求

根据一个行政区域开展村改工作所需要的总体层面上

的要求，本章节设置了“6.1组织建设”“6.2制度保障”“6.3

总体规划”“6.4服务支撑”和“6.5信息技术保障”五大方

面的内容。

1、组织建设

村改工作需要有人力和组织去统筹、规划和实施，因此

本条款根据省内村改比较成功的区域的工作经验，如广州市、

佛山市、东莞市、中山市等，提出了成立村改专项工作机构

和组织村改工作相关社会团体的要求，村改专项工作机构统

筹落实全面工作，社会团体提供相关服务。

2、制度保障

村改是一项涵盖多个职能部门的工作，涉及面广、困难

多、历时长久，因此本条款结合省内的村改情况、历年三旧

改造的政策以及多地的工作经验，对村改工作的制度保障提

出了要求。除了要完善制度框架和政策体系、制定多方面的

扶持政策之外，还针对村改工作中存在的一些特殊的难题专

门制定工作制度，如解决历史遗留问题、允许工业厂房分割

转让、土地归宗改造制度、“工改工”“工改商”“工改居”

联动改造制度等，从制度层面保障村改工作能顺利推进。

3、总体规划

对村改工作开展前的总体规划提出了要求。前期总体规

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划是村改工作的蓝图，通过总体规划，实现合理化空间导向

与产业分析，最大化土地价值与产业规模，才能全力为项目

落地保驾护航。

4、服务支撑

村改工作开展离不开相关服务支撑，如：政府提供的公

共服务行政审批和税务等；第三方机构提供的金融、评价评

估、法律、规划、信用、代办等，本章节对村改中服务的开

展提出要求，重点是参考各地经验做法对行政审批服务提出

相关要求，如《关于印发〈佛山市顺德区行政审批服务容缺

受理实施方案〉〈佛山市顺德区企业投资建设项目信任审批

实施方案〉的通知》（顺审改办函〔2019〕6号）中提到的为

加快审批流程提出的审批服务方式方法等，因各地情况及政

策不一，故提出审批服务改进的方向：“应精简审批事项，

减少村改项目审批环节，优化村改项目审批流程，建立效率

更高的并联审批机制。”，不提具体实现的方式方法。

5、信息技术保障

信息技术应用是推进村改工作有效开展的另一个重要

技术保障；村改前后集聚区情况信息，如园区概况、地块、

企业、楼宇、租赁、房源、资产、投资、税收、信用等涉及

大量的数据收集、动态更新及比对应用，故参考《广东省村

镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案（2021—2023

年）》（粤自然资发〔2021〕7号）中的保障措施，提出相关

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要求。

（七）第七章：项目开展

根据一个村改项目开展的一般工作流程和内容，设置

“7.1一般工作流程”和“7.2工作内容”：

1、工作流程

结合省内的村改情况、历年三旧改造的工作指引以及多

地的工作经验，本条款用流程图的形式阐述了一个村改项目

开展的工作流程，具体见附录A。各地根据实际情况，也可

对部分流程同步进行或者将顺序微调。

2、工作内容。通常包括：政策宣讲、改造方案、招商

引资、土地整理、土地供应和开发利用。标准对各部分工作

内容进行阐述与要求，其顺序与必要性针对某一个村改项目

应视实际情况可进行调整与删减。

（1）政策宣讲

由于村改工作涉及到多个多级政府职能部门，也涉及到

农村集体经济组织中的所有村民，因此政策的制定要兼顾多

方面的利益。在将原有的工业园拆除或微改造之前，需要取

得村改工作各个参与主体的认可，因此政策宣讲工作必须要

做到位。本条款规定了政策宣讲介入的环节、政策宣讲的形

式和注意事项等方面的要求。

（2）改造方案

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针对一个村改项目，在将原有的工业园拆除或微改造之

前，应编制可行的改造方案。本条款规定了改造方案编制全

过程的要求，包括编制前摸底调查、方案内容、方案审批、

信息披露与公示、方案表决、方案实施和调整六个板块。

a）编制前摸底调查：参照《广东省“三旧”改造标图入

库和用地报批工作指引（2021年版）》粤自然资函（2021）

935号文、《佛山市顺德区村级工业园升级改造土地整理开发

操作指引》顺府办发（2019）12号文的规定，结合实际工作

经验总结，设置了摸底调查的内容、方式、对象等内容。

b）方案内容：参照a）的文件规定，结合实际工作经验

总结，设置了改造方案应包含的内容，包括：改造地块基本

情况、改造意愿及补偿安置情况、改造主体及拟改造情况、

需办理的规划及用地手续、资金筹措、开发时序和实施监督

七条，每一条又涵盖具体的内容。

c）方案审批：参照a）的文件规定，对改造方案的报审

提出要求。

d）信息披露与公示：参照a）的文件规定，对改造方案

披露的内容以及披露的方式提出了要求。

e）方案表决：参照a）的文件规定，对改造方案表决的

程序以及表决结果的报备提出了要求。

f）方案实施和调整：参照《顺德区深入推进城市更新（“三

旧”改造）工作实施细则》顺府发（2019）47号文的规定，

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设置了方案实施和调整的程序。

（3）招商引资

村改项目中的招商引资通常有以下两方面：一是引入进

行实施改造主体的招商引资（市场主体也有可能是土地整理

后介入村改项目），二是改造完成建成园区后引入产业项目

经营主体的招商引资；故设置“改造主体”和“产业项目”

两部分内容，其中：

a)改造主体:对其选择方式提出要求，具体操作已有相关

规定，故本标准不再进行要求；

b)产业项目：参考《佛山市顺德区人民政府办公室关于

印发佛山市顺德区新发展理念村级工业园升级改造产

业项目入园标准及把关机制操作指引（试行）的通知》

（顺府办发〔2021〕4号）及各地对入园企业的要求，

对园区产业定位、招商部门协作、入园企业把关及协

议签订、后续监管等提出相关要求。

（4）土地整理

土地整理围绕以下六个方面提出要求：包括调查评估，

土地归宗和置换，补偿，地上物清拆与土地平整，土地修复，

完善用地手续。

a)调查评估：村镇工业集聚区升级改造土地整理的调查

评估，应按程序和土地使用情况落实土地整理措施，

评估的内容包括：地块范围、面积、权属及用地手续

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办理情况、地上建（构）筑物测量及拆迁补偿成本、

土地租赁合同解除成本、本地块前期整理可能存在的

难点等。

b)土地归宗和置换：为解决村改中常出现的“多个物权

主体”“土地碎片化”等问题，根据各地成功经验做法，

提出土地整合归宗和土地置换等方式，实现整体连片开

发；

c)补偿：为规范村镇工业集聚区升级改造项目补偿价格

工作，根据《资产评估法》(中华人民共和国主席令第四

十六号)、《房地产估价机构管理办法》(住房和城乡建设

部令第14号)、《关于加强土地价格评估工作有关问题的

通知》(粤国土资利用发[2011]187号)等政策法规规定制

定本条要求，与涉及土地整理的农村集体经济组织、企

业、村民或者其他权属人协商、听取意见，给予合理补

偿并妥善安置，补偿可采用物业补偿、货币补偿或两者

相结合的方式。

d)地上物清拆与土地平整：按JGJ147《建筑拆除工程安

全技术规范》提出土地上建筑工程等的安全拆除要求，

土地平整按协议要求。

e)土壤修复：是在对地块进行土壤调查评估后，对于风

险超过规划用途或地块再开发利用项目可接受风险的

土地整备、城市更新或用途变更项目，结合规划用途

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或项目开发利用计划,有针对性地实施污染地块的治理

修复。土壤修复应由相关责任主体负责组织实施修复。

未经治理修复或者治理修复不符合相关标准的，不应

作为住宅、公共管理与公共服务用地。

f)完善用地手续：为规范村镇工业集聚区升级改造用地

手续管理，土地改造项目实施方案经批准后，土地整

理工作应依法依规完善建设用地手续，用地手续由申

请人向土地所在镇或区（街道）自然资源管理机构提

交材料，逐级上报审批。

（5）土地供应

从“供应方式”和“带指标供地”两方面体现土地供应

要求。按国家相关规定，列举了村改中土地供应的几种不同

方式；并根据《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年

行动方案（2021—2023年）》，中提出的“积极推行‘工业标

准地’供地模式”，在标准中提出了“工业标准地”供地模

式的建议。

（6）开发利用

由于村改工作是“以国土空间规划为依据，以产业发展

规划为指引，以“工改工”为主攻方向，有效融合规划、土

地、产业、环境保护、安全生产、财政、税收等政策，强化

产业用地资源保障，促进产业转型升级”，参考省内各地改

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造后土地的开发利用主基调，重点围绕“工业园区建设与运

营”和“复垦复绿”进行要求，具体如下：

a)工业园区建设与运营:参考《广东省工业和信息化厅广

东省科学技术厅广东省商务厅印发《关于推动工业园

区高质量发展的实施方案》的通知》（粤工信园区

〔2020〕83号）、《佛山市顺德区人民政府办公室关于

印发〈顺德区新发展理念超千亩主题产业园建设标准〉

的的通知》（顺府办发〔2020〕20号）等文件，对园

区定位、产业规划和建筑风貌；园区厂房建设和产权

分割等；园区用地效率等经济指标；针对不同园区的

软件设施和服务配套等提出具体要求；园区的硬件设

施配套采用国家已有相关标准要求。

b)复垦复绿：根据实际的实施开展及调研情况，提出了

复垦复绿的适用情形、实施方式及具体要求；并参考

顺德、南海和广州等地正在探索使用的因复垦或增减

挂钩产生建设用地指标而推行地券、生态券等的经验

做法提出了通过地券等方式平衡各方收益。

（八）第八章：改造模式

根据实际的实施开展及调研情况，比对了省内村改比较

成功的区域，如广州市、佛山市、东莞市、中山市等的工作

经验后，主要参照了佛山市顺德区的工作经验，总结了村改

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工作常见的九大模式，从模式的适宜情形、模式简介、模式

优势、模式劣势四大方面对九大模式进行详细讲解，具体见

附录B。针对具体的某一个村改项目，可根据该项目的国土

空间规划、土地权属、资金情况、历史遗留问题、原有企业

实力、村集体改造意愿等各方面的实际情况，选择适宜的模

式。

本章节为省内其他地区的村改工作提供了可复制可借

鉴的模板，同时也允许创新其他改造模式，有利于省内各地

区村改工作的顺利推进。

（九）第九章：监督考核

本章节提出了对村改工作的监督考核要求：包括应建立

村改工作督查考核体系，明确考核指标要素、主要负责人不

履行工作职责的问责措施；明确应建立的工作机制包括容错

纠错机制、廉政风险防范机制及意义。阐述了鼓励社会和群

众积极参与、督促和监督村改各项工作的开展的形式与方法。

（十）附录A：村改一般工作流程

本条款用流程图的形式阐述了一个村改项目开展的一

般工作流程，包括村改工作的主要步骤，从摸底调查→编制

改造方案→方案表决→招商引资→土地整理→土地供应→

开发利用。

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（十一）附录B：村改常见模式

本附录共阐述了九大常见的村改模式，分别是：政府挂

账收储模式、政府直接征收模式、政府生态修复模式、企业

长租自管模式、政府统租统管模式、企业自主改造模式、一

二级联动模式、国有集体混合开发模式、改造权公开交易模

式。其中国有集体混合开发模式按土地出让方式的不同，又

分为以公开方式出让土地的类型一和以协议方式出让土地

的类型二。本附录分别从模式的适宜情形、模式简介、模式

优势、模式劣势四大方面对九大模式进行了详细讲解。

五、与有关的现行法律、法规和强制性标准的关系

本标准在编制过程中充分查阅了国家及地方与自然资

源城市更新等相关的法律法规及政策性文件并努力与之保

持一致，与现行法律、法规和强制性标准没有冲突。

六、标准有何先进性或特色性。

本标准是国内首次制定的关于村镇工业集聚区升级改

造工作指南的标准。标准按照村镇工业集聚区升级改造工作

中总体要求与单个项目开展，政府与相关方，服务与改进等

各纬度对村改工作开展进行了全面的要求，并具有以下鲜明

的广东特色：

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（一）根据广东省自然资源厅联合省工业和信息化厅、

省生态环境厅、省应急管理厅和省消防救援总队印发实施了

《广东省村镇工业集聚区升级改造攻坚战三年行动方案

（2021—2023年）》（下称《行动方案》）。《行动方案》提出，

到2023年底，要通过淘汰关停一批、合并搬迁一批、功能

转换一批、改造提升一批集聚区，实现工业用地供给能力明

显增强，中小微企业用地难问题明显改善，节约集约利用水

平显著提升。目前广东省佛山、广州、东莞、中山、深圳、

江门、惠州、潮州等市已纷纷开展村镇工业集聚区升级改造

工作；故“基本原则”“总体要求”都多以广东省实现高质

量发展和产业转型升级要求及实施开展情况为依据进行编

制。

（二）标准在总结了顺德、南海等地村镇工业集聚区升

级改造的成功工作经验基础上，提出了如“土地整合归宗和

置换方式，实现土地成片连片开发、节约集约利用”“形成建

设用地指标（地券、生态劵、物业劵等）”“工业厂房分割转

让”“优化村改项目审批流程，建立效率更高的并联审批机

制”“历史遗留问题解决”等成功做法与实施路径。

（三）根据《行动方案》，鼓励各地推广政府协议收储、

政府统租统管、企业长租自管、一二级联动开发、国有和集

体混合开发等改造模式。标准根据已成功实施开展的村改项

目，提供了“政府挂账收储”“政府直接征收”“政府生态修

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复”“企业长租自管”“政府统租统管”“企业自主改造”“一

二级联动”“国有集体混合开发”“改造权公开交易”