楚江碧水项目开发可行性研究报告

碧 5 5 52.承办单位概况 53.可行性研究报告编制理由 64.项目提出的理由 6(二)项目概况 81.拟建地点 8 83.主要建设条件 84.主要技术经济指标 8 9 9 1.项目开发建设存在的主要问题 2.实施建议 3.市场需求分析 63 90 3.项目SWOT分析结论 2.项目整体定位 3.形象定位 4.案名建议 1.房地产营销产品策略(Product) (二)社会环境及公共设施条件 (三)区域规划要求 (三)建筑方案 4.安防工程 (二)项目建设与运营对环境的影响 (三)环境保护措施 (四)环境保护投资 (五)环境影响评价 (二)人力资源配置方案 (三)工程招投标 (二)项目实施进度计划 (三)项目实施进度表 (二)建设期利息估算 (三)投资使用计划 1.项目资本金筹措 2.项目债务资金筹措 2.融资结构分析 3.融资成本分析 4.融资风险分析 十一、财务评价 1.财务价格 3.项目计算期选取 4.财务基准收益率(ic)设定 1.销售收入估算 2.销售成本费用估算 3.土地增值税的估算 4.所得税的估算 (三)财务评价报表 2.项目投资净现值 3.项目静态投资回收期 2.偿债能力分析 3.财务生存能力分析 1.盈亏平衡分析 2.敏感度分析 (七)财务评价结论 (一)社会评价的主要内容 2.互适性分析 (二)风险评估方法 (三)风险防范对策 (一)结论 (二)建议 项目名称：“楚江碧水”房地产开发项目。需要根据市场策划拟定合适的项目名称。在本报告项目定位(项目命名)中有关于案名项目承办单位：武汉新城国际博览中心有限公司公司性质：有限责任公司股东单位：武汉市城市建设投资开发集团有限公司成都世纪城新国际会展中心有限公司注册资金：人民币5亿元出资方式和比例：股东双方按70:30的比例出资，由武汉城投集团控股。武汉城投集团出资3.5亿元，占总股本的70%;成都世纪城出资1.5亿元，占总股本的30%。武汉新城国际博览中心有限公司作为武汉国际博览中心项目的项目法人，全面负责武汉国际博览中心项目的投资、建设及运营管理。具体运作方式如下：武汉市政府将武汉国际博览中心项目的发展运营权直接授予武汉新城国际博览中心有武汉市政府将国际博览中心规划核心区内公益性项目与经营性项目的土地捆绑打包，公开出让给武汉新城国际博览中心有限公司，以经营性土地增值收益补贴公益性(半公益性)项目的建设投资，实现资金平衡。具体的土地运作模式为：由市土地储备机构代表市政府，负责征地拆迁、农转用报批，应给武汉新城国际博览中心有限公司。(1)建设部和湖北省、武汉市及汉阳区颁布的相关法律、法规与政策；(2)武汉市及汉阳区国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要；(3)武汉市及汉阳区2006年国民经济和社会发展统计公报；(4)武汉市及汉阳城市总体规划大纲(2000年-2020年);(5)国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》(2006年);(6)建设部《房地产开发项目经济评价方法》(建标[2000]205号);(7)国家发展与改革委员会《投资项目可行性研究指南》(计办投资[2002]15号);(8)武汉市及汉阳区以及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；(9)武汉市城市规划设计研究院编制的《武汉新区(四新地区)控制性详细规划》;(10)武汉国际博览中心项目的修建性详细规划。本地块住宅项目的建设，是武汉国际博览中心附(1)对建设武汉中国展览名城发挥会展潜力具有重要意义武汉应当明确区域会展中心的地位，借助武汉城市发展加强，优化会展业结构，合理规划会展设施，塑造有利的会展文化内涵。在目前的中国会展名城”的地位，并在未来的会展业格局中向“国际展览名城”努力。加快武汉会展产业发展，建设“中国展览名城”,既是适应我国会展产业迅速发展，整体水平不断提高的客观需要，也是把武汉建设成为现代化功能，促进国民经济持续快速增长的内在要西部会展经济带的中心，努力成为国际展览名城。作为武汉新区四新地区重要的建设项目，国际会展中心将综合会展、商业、科技、文化和居住等功能。完善的配套功能设施是成功举办高层次国际会展的基础条件，以此适应武汉会展业的发展需要，建设一流的会展场馆能为参会的展商、观众及关联产业提供完善的服务。并因此发挥空间区位优势，作为延伸产业链的一种方式，带动武汉新区的产业发展，带动新区的城市建设，对提升武汉的城市形象有极大的推动作用。。(2)项目建设是提高城市能级带动区域经济发展的需要高黄高黄行政会议会展酒店仓储两业物流武汉作为华中地区最大的区域性中总量，还是第一、二、三产业的分量值都位居中部主要城市之首。在周边城市经济圈中，发挥着越来越大的集聚作用和扩散效应，并由此带动区域经济的不断发展。在产业定位上，武汉以建设华中地区现代制造业基地，和现代服务业中心为功能目标。“坚定不移发展先进制武汉的会展产业将充分得到武汉产业的支撑，依托产业集群效应，通过生产要素集聚——专业市场——产业集群——专业会展——世界性会展的发展模式，完善华中地区会展经济的“金字塔”结构，巩固和增强展会经营的产业基础。由此带来会展经济的发展能够优化资源配置，实现效益最优化，产业均衡和地区均衡，有利于国民经济整体水平的提高；并且优化的会展产业结构，使会展产业处于长期的、动态的结构均衡，优化地区产业空间布局，有利于城市提升能级，带动区域经济发展。(3)项目建设是发扬城市文化提升城市形象品质的需要武汉国际博览中心的建设将作为四新区的启动项目带动新区建设的发展。作为一个综合开发项目，将在区内培育与会展紧密关联的产业，建设风貌独特的博览建筑集群，设置与之配套的服务设施。结合武汉城市特点，发扬荆楚文化，建设难以复制的博览新城，成为武汉城市发展新的亮点，极大提升城市的形象品质。武汉国际博览中心的建设是新区实施项目带动战略的举措，建成的武汉国际博览中心将以节、会、展紧密结合的方式经营。以丰富多彩的节事活动，细致深入的会议论坛，全面繁荣的展示博览，成为连动武汉区域经济发展，推动新区服务业整合，发扬武汉城市文化的“加速器”,必将产生巨更大的经济价值、社会价值和生态价值。(二)项目概况本项目四至：东至汉阳滨江大道，西至规划中的武汉市博览中心科技馆，南至武汉市国际博览中心超五星级酒店，北至规划中的四新北路。项目实测占地面积为47200平方米，政府审批的土地使用条件为：物业类别：居住兼容商业金融业用地；建筑面积：控制在94400平方米内(其中居住建筑面积不低于65240平方米);容积率：2.0以内。(1)项目已正式取得国有土地使用证。(2)项目已取得建设用地规划许可证。(3)项目已取得建设工程规划许可证。(4)项目已取得汉阳区计划委员会的立项批复。(5)项目建设资金已经开始筹备。(6)项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。项目开发建设的指导思想是：集合国内外先进的新型住宅理念，采用成熟、先进的新型建材和施工方式，依托高新科技技术，按照国家2A住宅产品标准建设的高档精品居住小区。项目规划建设方案的总体概况见下表所示：项目总体规划指标序号单位数量备注1规划总用地面积平方米2建筑总占地面积平方米3总建筑面积平方米其中居住面积：平方米平方米底下3层4总户数户总居住人数平均每户建筑面积平方米5停车位个停车位所占面积6容积率27住宅建筑密度建筑密度8绿地率9栋数栋4其中：高层栋426层(三)项目研究结论和主要经济指标1.1案名建议本项目案名定为：楚江碧水紧邻的武汉国际博览中心外部看起来像编钟，12个单体展馆代表12个音律，围成一大式动工兴建。据介绍，该方案设计源于楚文化的代表作——编钟，是经“8选1”后，在美国HHCP与中国成达联合体的设计方案基础上完善的。取“楚”字。面临长江，项目最大卖点也是面江，取"江"字。清代女诗人吴绛雪的《春夏秋冬》中《秋》诗：秋江水浅洲沙宿雁，洲沙宿雁楚江秋。取“秋”字。本意是取“楚江秋”,但感觉有点伤感，故取“楚江×”,如“楚江苑”或“楚江碧水”等。1.2产品定位(1)户型特点户型多变，选择较多；功能分区清晰、采光通风好、节能节水、保温隔热、防尘防噪。各户型视野开阔，户户见江景，具有实用、环保、高性价比的特点。(2)主力户型面积户型面积大部分在2房90平方米和3房120平方米，以2房90平方米为主力户型，附带适量50平方米小户型和140平方米较大户型住宅。同时，在设计时考虑市场对大面积户型的需求，即将主力户型与小户型贯通后形成的200平方米左右的户型，以及极少量超大面1.3价格定位居住区住宅部分全程均价6000元/m²,公建商铺部分均价10000元/m²,2.项目主要经济指标项目投入总资金和主要技术经济指标表主要经济评价指标汇总表单位数量备注主要经济结果和数据一项目总投资万元1建设投资万元2建设期利息万元二资金筹措1自有资金万元2销售收入转投资3银行贷款三销售收入万元项目总销售收入四销售成本万元项目总销售成本五销售税金万元项目总销售税金六销售利润万元项目总销售利润七土地增值税八开发利润万元项目总利润六所得税万元七税后净利润万元标一基准收益率Ic=12%基准收益率Ic=12%二项目投资财务净现值(税后)万元项目投资财务净现值(税前)万元三税后项目投资回收期年税前项目投资回收期年四资本金财务内部收益率税前资本金财务内部收益率五税前投资回报率税后投资回报率六税前自有资金投资回报率税后自有资金投资回报率七利息备付率(高)利息偿付期间利息备付率(低)利息偿付期间偿债备付率(高)债务偿还年份偿债备付率(低)债务偿还年份资产负债率(高)长期债务存续期间资产负债率(低)长期债务存续期间八单位建筑面积投资元九单位建筑面积工程造价元(四)问题与建议本项目开发建设存在的主要问题有：(1)项目前期各项审批手续尚未全部完成，项目规划建设方案和项目动建计划尚不能最后确定。(2)项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况，不确定因(3)项目开发总体规模较大，市场消化速度和能力所产生的对楼盘预售状况的重大影(4)项目开发的主体中不少是高层及小高层带电梯住宅，并按照国家康居示范工程标准进行建设，其市场认同、市场价格的承受能力会(5)存在一定的市场竞争压力，项目的竞争优势和竞争力还需要多方面的培育。(1)集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，(2)及早办理项目预售许可手续。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安(3)以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。(4)既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。(5)制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。(6)运用预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成楼盘的旺盛人气。(7)资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，加大预售款和现房款的使(8)真正将未来业主，即客户置于中心地位，除将此作为理念贯彻项目开发经营始终外，可采取请意向客户参与施工管理与监督、参与选择物业管理公司等事项，以保证工量，并带来良好的舆论口碑，树立产品品牌。(9)尽管项目规模不是很大，仍须精心于每一个细节，作为树立企业品牌的良好开端。二、项目投资环境与市场研究1.武汉市总体社会及经济发展状况¹1.1武汉市2006年经济发展背景2006年武汉市实现生产总值2509亿元，比同比增长14.8%,增幅创10年来新高，人均生产总值3790美元。(2)固定资产投资武汉市2006年固定资产投资达到1325.29亿元，年均增长22.1%,其中城市基础设3.6个百分点。全市房地产开发投资366.15亿元，比上年增长22.9%,增幅比上年回落4.8个百分点，其中住宅开发投资271.80亿元，增长25.3%,增幅回落9.1个百分点。全年房地产施工面积2876.92万平方米，增长4.6%,竣工面积873.83万平方米，增长7.0%,其中住宅施工面积2429.16万平方米，增长5.7%,竣工面积774.47万平方米，增长7.2%。经济适用房完成投资14.11亿元，增长171.2%,施工面积154.95万平方米，增长131.3%。全年销售商品房960.88万平方米，增长5.1%;商品房空置面积180.52万平方米，增长11.3%。全年房屋交易14.28万起，比上年增加1.5万起，其中存量房交易7.28万起，增加1.27万起。全年房屋交易产价417.91亿元，其中存量房交易产价165.30亿元。2006年武汉市房地产投资增长与整体的固定资产投资增长基本持平，房地产投资的增长速度比上年有小幅放缓，全市房地产投资呈现稳步增长前景广阔。(3)消费指数点。商品零售价格上涨0.7%,回落0.2百分点。工业品出厂价格上涨0.3%,涨幅回落2.40.7%,回落0.2百分点。其中，批发零售业1075.67亿元，增长15.0%;住宿餐饮业177.13亿元，增长17.9%;其他行业40.53亿元，下降5.8%。从限额以上各种经营业态零售额看，百货商场增长23.8%,超级市场增长13.6%,专业店增长67.7%,专卖店下降20.7%,便阶段。全年家庭人均住房装修146元，同比增长1倍，同时居住服务也随之增多，人均74元，同比增长61%。(4)外资利用程度2006年武汉市全市新批合同外资额26.39亿美元，比上年增长15.1%。实际利用外资20.01美元，增长15.0%,同比提高0.5个百分点。全市累计批准“三资”企业4961个，现工程承包和劳务合作营业额1.75亿美元，增长16.7%。到位，将使武汉经济在未来5-10年真正实现“跨越式发展”,武汉经济总量、速度将大幅(5)存贷款截至2006年年末，武汉地区金融机构本外币各项存款余额4684.32亿元，比年初增加593.68亿元。其中，企事业存款余额1931.23亿元；居民储蓄存款余额1887.73亿元。房地产属于资金密集产业，任何金融政策的变化直是制约房地产业发展的关键因素，2006年金融机构本外币各项贷款余额3673.68亿元，比年初增加502.77亿元。其中，短期贷款1224.78亿元；中长期贷款2126.71亿元。消费贷款442.53亿元，其中个人住房贷款388.00亿元。22.9%,增幅比去年下降4.9个百分点。全市共销(预)售商品房960.88万平方米，同比仅增长5.1%;其中住宅908.92万平方米，同比增长9%,销(预)售收入354.53亿元，其中住宅321.33亿元。房地产开发投资占全市固定资产投资的27.63%,全年空置商品房180.52万平方米，同比增长11.3%,其中住宅128.12万平方米，同比增长18%,我市商品住宅预售平均成交价格3675元/平方米，同比去年上涨7.3%;年销售收入超3亿元的企业20家；年销售收入超1亿元的企业120家，同比增长11%;年销售收入超5000万元的企业192家，同比增长6%。2006年，全市投资和销预售收入双超亿元的公司达66家，投资总额达233.53亿元，占全市房地产开发投资总额的63.8%,实现销预售收入达229.72亿元；其中投资和销预售收入双超2亿元的公司达34家，投资总额达174.9亿元，占全市房地产开发投资总额的1.2经济发展政策产业政策：十一五期间，武汉将集约发展钢铁、汽车及机械装备制造、光电子信息、石油化工等4大支柱产业。武汉还将建成全国重要的船舶和船舶配套产品、一。到“十一五”期末，武汉制造业年增加值将达到1500亿元。金融政策：武汉市2006年度政府工作报告指出，未来全市将按照发展先进制造业的总继续抓好30项投资过亿元工业项目的流动实施。加快推进都市工业园建设，力争园区企业实现工业总产值200亿元。积极推进龙王庙广场、汉正街第一大道、武汉家居大世界等商贸物流项目建设。继续推进中心城区农贸市场改选升级工作好机博会、光博会、食博会等一批重点品牌会展活动，推进会展市场化、专业化、国际化。完善政策措施，坚持培育与引进相结合，大力发展展迅猛，由此可以对于房地产行业起到巨大的推动设等，尤其是会展业的发展将带来的国际博个汉阳区域的改造，引爆本区房地产市场的需求，市政府将开发的项目位于这一区域的优势是十分明显的。房地产政策：大力推动住宅消费，扶持与培育房向21世纪，振兴经济的重要举措。“十一五”期间，武汉市将健全以普通商品会保障性住房为辅的城镇住房供应体系，解决中低收入者和进城务工人员的住房问题，到2010年城市居民人均住宅建筑面积达到32平方米。并加强对住房等产品和服务的价格监管，遏制价格过快上涨。到“十一五”期末，武汉将基本完成中心城区旧城改造。同时，道路、给排水等公用设施的配套水平、以天然气为主体的燃气管网覆盖率均将得到提高。在住宅结构方面，政府将鼓励、引导开发100平方米以内的普通商品房；在公房交易上，过户费由80元/平方米降低为40元/平方米，单位要帮助职工公房上市；在公积金上，最高贷款额由20万元上升到25万元；对困难职工较多的企业，允许集资合作建房解2007年的房地产政策将从四个方面进行完善，确保中国房地产业的健康发展。一是把同时要充分发挥市场机制调配资源的主导作用；二是把长期的问题和短期的问题适当分开。有些问题确实存在而且很尖锐，但绝不是一年、半年特别是特困人群的住房问题，这涉及社会保障体系、收入较长远的问题。要把长期的问题和短期的问题适当分开来解决；三是把局部的问题和全局的问题进一步分清楚。要严防把类似上海退房事件等局部问题当成全局性问题来炒作，避免影响调控政策的效果，增加经济调控的难度。要考虑房地产发展的区域性特点，给予区别对待；四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开，不要眉毛胡子一把抓。2007年里，影响中国房地产供求关系的主要因素将更加多元、多样、多层次，如利率、税收、人民币汇率、股市等等，都可能影响到我国房地产业的供求关系。国家关于房地产业的一系列新政出台后，尽管部分地区商品房销售出现价格波动，销售量大幅减少，但我国房地产业中长期看好不会改变，未来市场房价不会下降。房地产作为国家经济发展支柱产业的地位不会改变。我国房地产市场经过推进、培育、发展三个阶段，正在走向成熟。由于土地资源的稀缺，而随着城市化的进展，老百姓对改善住房的需求会进一步激发，所以市场房价不会下降，我国房地产业中长期向好的趋势不会改变。人才政策：武汉市作为全国大中专院校最集中的城市之一，拥有丰富的高端人才资源储备和良好的引进人才的环境，根据政府的产业政策和人才政策，可以预计武汉市未来将有大量的高级人才进入围绕着国际博览中心展开的四新区域工作，汉阳片区的高度快速发展将刺激这一片区的房地产需求，为这一区域带来一大批以高知、高薪、年青化的客户群体。小结：1、根据以上对于武汉市2006年的各项相关经济指标分析显示，武汉市经济水平处于持续快速的发展之中，整体经济运行良好。2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。3、武汉市经济增长的主要因素是四大支柱产业的高速发展，另外房地产、烟草近年来在武汉市也是发展迅猛，对于全市的经济增长做出了巨大的贡献，也是最为热点的新兴支柱产业。固定资产投资增长略高于经济总值的增长，也说明了武汉市建设项目在整个经济结构中的重要地位。4、武汉市消费指数呈现逐年增长的态势，说明市民生活水平日益提高，有利于居民置业，可以起到促进房地产市场发展的作用。5、据调查统计显示，近年武汉市房地产业地税入库增长比例远高于地税总额增长比例，且占比逐年提高，2006年已超过全市地税收入总额的1/4。考虑到房地产业对建安、装修、金融等业拉动作用，武汉市政府已经将房地产业视为新兴支柱产业之一。2.1房地产指标分析²(1)社会经济发展概况2006年武汉地区生产总值为2590亿元，同比增长14.8%;固定资产投资达到1325.29亿元，增长26.1%;城镇居民人均可支配收入为12360元，比2005年增长13.9%;城镇居民人均居住建筑面积为26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全市储蓄存款余额为1887.95亿元，比2005年增加18.0%。2006年我市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%,增幅比2005年回落了4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6%;其中，住房开发投资为271.8亿元，同比增长25.3%,增幅比2005年回落3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。2002年2003年2002年2003年2004年2005年2008年历年房地产(住房)开发投资情况比较图盟0从2005年到2006年，武汉市房地产开发总体投资增长趋势依然凶猛，但增长幅度已稳定的标志。²此处资料来源于《武汉市2006年市长工作报告》及《武汉市2006年(1)土地市场供求情况2006年我市供应土地面积约9871.7亩(含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、(2)商品房开发建设情况各年商品房(住房)施工面积比较图各年商品房(住房)施工面积比较图2003年2004年2005年2006年我市商品房施工面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%。其中：商品住房施工面积为2429.16万平方米(经济适用住房施工面积为323.45万平方米，同比增长9.17%),同比增长5.7%,占商品房总施工面积84.4%。2006年我市商品房新开工面积1074.88万平方开工面积为968.06万平方米，同比减少7.6%,占商品房新开工面积的90.1%。各年商品房(住房)新开工面积比较图各年商品房(住房)新开工面积比较图2003年2004年2005年2006年2006年我市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7.0%。其中：商品住房竣工面积为774.47万平方米(经济适用住房竣工面积为110.31万平方米，同比增长2.72%),同比增长7.2%,占商品房总竣工面积的88.6%。各年商品房(住房)竣工面积比较图各年商品房(住房)竣工面积比较图—商品房竣工面积商品住房竣工面积2004年2005年2003年2002年(3)商品房销售情况2006年我市商品房销售面积为960.88万平方米，同比增长5.1%;其中：商品住房销售面积为908.92万平方米，同比增长9.0%,占商品房总销售面积的94.6%。2003年2004年2005年的78%以上；多层商品住房的销售套数不及21%。套数占比(含经济适用住房) 一1、多层2、小高层3、高层4、别墅占比例超过56.65%,较往年有一定程度的上升。140平方米以上户型只占16.52%,较以前有较大幅度的下降。占比(含经济适用住房)、90m²以下(含90m²)2、90mi-120m²(含120m)3、120m²-140m²(含140m²)4、140m°以上的销售了23376套，占总销售套数的27.31%,房价在3000—4000元之间的销售36206套，占总销售套数的42.30%,房价在4000—5500元之间的销售20069套，占总销售套数的23.45%;房价在5500元以上的仅占全市商品住房销售面积的6.94%。4.商品住房销(预)售购买主体情况87%以上。境外人士购买住房仅105套，占0.12%。占比已售商品住房登记备案(含经济适用住房)-、本市2、本省(除本市外)3、外省4、境外武汉市2006年的商品房销售市场中，以下几项指标的变化对未来的房地产销售市场会全年销售商品房960.88万平方米，增长5.1%;商品房空置面积180.52万平方米，增长11.3%;其中住宅128.12万平方米，同比增长18%。积的增长预示着武汉市房地产市场供求关系上的微妙变化产商品积压的潜在危机。不过，相信武汉市800万人口中所潜藏的巨大买房人群，会比较有武汉市2006年全市批准预售面积为1120.21万平方米，,与2005年的1176.82万平方米相比，同比下降4.81%。武汉市这几年的批准预售面积，与前一年同来一年的房地产市场供应量也会有小幅度的下降。武汉市2005年商品房销售面积为914.25万平方值为0.777;2006年商品房预售面积为960.88万平方米，预售面积为1120.21万平方米，其比值为0.858。(4)商品房价格情况物业平均价格为3996.78元/平方米，同比增长3.28%,与2005年相比增幅回落了5个百分各年商品房综合物业(住房)价格情况各年商品房综合物业(住房)价格情况02003年2004年2005年2006年0.67%、4.09%、0.27%、1.43%,增幅明显下降，与2005年相比同比增长8.26%,增幅回落2005-2006年全市各区域商品住房2005-2006年全市各区域商品住房均价图0江汉区武昌区江岸区硚口区汉阳区洪山区青山区东西湖区黄陂区4385.284237.62层均价如下：多层小高层高层东西湖一一2.1.3存量房市场情况(1)存量房成交情况2006年我市存量房成交72827起，面积为767.51万平方米，同比增长22.7%;其中：存量住房成交45452起，成交面积为366.60万平方米(不含房改出售公房),同比增长11.0%。各年存量房(住房)销售面积比较图各年存量房(住房)销售面积比较图单位：万平方米存量房销售面积存量住房销售面积2004年2005年2006年(2)存量房价格综合情况(2)存量房价格综合情况全年存量房综合物业平均价格为2621.42元/平方米，同比增长4.34%。其中，存量住房平均价格为2412.36元/平方米，同比增长9.17%。(3)存量住房区域价格情况因地理、交通、各城区发展水平以及存量住房本身新旧程度的不同，各地段之间的存量住房价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，各区存量住房全年均价如下：2005-2006年全市各区域存量住房均价图单位元/平方米0江汉区武昌区江岸区硚口区汉阳区洪山区青山区东西湖区口2005年存量住房均价口2008年存量住房均价2.1.4房地产金融情况截至2006年底为止，新增房地产各项贷款为154.59亿元，与去年相比增加60.68亿元，占新增金融业贷款的31.1%;其中：新增住房开发贷款36.7亿元，与去年相比增加18.57亿元，新增个人住房贷款97.27亿元(含武汉地区新增住房公积金贷款),与去年相比增加4.63亿元。2006年，我市本籍新增归集住房公积金28.5亿元，历年累计归集住房公积金总额达到118.73亿元；新增发放公积金个人住房贷款18.73亿元，历年累计发放个人住房贷款总额84.61亿元，帮助8.2万户职工家庭购建住房面积达860多万平方米。各年新增房地产各项贷款情况比较图各年新增房地产各项贷款情况比较图0回顾2006年我市房地产市场，可以清晰地看到宏观调控的主线贯穿始终，并初显成效。2007年，国家已明确提出要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，在继续促进房地产业与国民经济协调发展的同时，进一步抑制房地产投资过快政策，进一步调整住房供应结构，稳定住房价格。同时，加大住房保障的力度，改善广大中低收入家庭住房条件。2007年，我市房地产市场仍将继续保持健康持续的发展态势。2.2房地产发展趋势2.2.1住宅仍是投资主体近几年来，随着实物化分配方式的逐渐淡出，住宅货币很大程度的增加。代广场和棕榈泉等项目都是由外资打造的。宏观调控也不会阻止前进的步伐。2005年上半年，“加息”、“征税”、“国八条”等宏观调控政策接连不断地从中央传出，全国各个城市的房地产市场都在不同程度上受到影响。但是，高端住宅因为其自然资源上的优势和市场上的稀缺性，所以具有较好的保值增值性和较轻的抗风险能力，同时，据统计，在武汉，目前90%以上的高端住宅都是以自住为目的，所以，政府对于房地产市场的各种政策措施的影响，对武汉的高端住宅市场基本上是不存在的。2.2.2城乡结合部风景独好城乡结合部是兼具城市和乡村的土地利用性质的城市与乡村地区的过渡地带，又称城市边缘地区。早期城市与乡村的景观差异明显，随着城市化过程，城市不断向外围扩展，使得毗邻乡村地区的土地利用从农业转变为工业、商业、居住区以及其他职能，并相应兴建了城市服务设施，从而形成包括郊区的城乡及合部。城乡结合部位于市区和城市影响带之间，可分为内边缘区和外边缘区。内边缘区又称城市边缘，特征为已开始城市建设；外边缘区又称乡村边缘，特征为土地利用仍以农业占支配地位，但已可见许多为城市服务的设施，如机场、污水处理厂和特殊用地等。在武汉市，这样的城乡结合部有很多，包括武昌的江夏区、关山地区、汤逊湖，汉口的古田区、硚口区，以及汉阳的四新地区。四新地区上接汉阳区，下有沌口经济技术开发区，四新地区可以算是武汉市城市发展中遗留下来的，为数不多的处于城市发展规划中、但还未发展起来的地块。在武汉市十一五规划所描述的汉阳四新地区规划中，四新地区的核心区以四新大道为轴线，以金融保险、商务办公服务、物流信息等服务功能为主，目前已启动国际博览中心等大项目。2.2.3高端住宅引领武汉市场2006年，武汉时代广场、武汉新天地、金都汉宫和锦绣长江等众多高端项目也都将进入市场，包括在售的锦江国际城、东湖天下和两湖总都等，共有12个高端项目。“中部崛起，武汉先行”,而高端房地产市场对中部崛起的推动力不容忽视。武汉是华中地区最大的城市，其经济也在“中部崛起”战略的推动下步入健康、快速的发展时期。良好的发展环境，带来的是大量外企和外资的进入。而武汉的高端市场也在外资的推动下发展迅猛。从2005年底到现在，武汉市有锦江国际城、东湖天下等7个高端项目相继上市，武汉时代广场、金都汉宫和锦绣长江等5个项目也即将面市。武汉高端住宅的销售情况也非常好，锦江国际城一直保持着平均每天不低于4-5套的成交量。虽然武汉高端住宅的价格涨幅比较明显，但是，与一线城市相比还是有非常大的差距的。目前，武汉市高端住宅的均价约6500元/平方米，和普通住宅的价格比还不到2:1,而上海高端住宅的均价在22000元/平方米的比比皆是，均价比已经超过了3:1。不论是均价还是的发展以及房地产市场和一线城市的交流不断加强，武汉高端住宅市场将被激活，武住宅的价格一定会有一个更大幅度的提升!2.2.4商品房价格稳中有升相比2005年的住宅市场，2006年显得更加喧闹和繁杂。这一年里，国家出台的房地产调控政策之多、力度之大前所未有。全国上下，房价涨跌的争论从年初持续到年末。从“国六条”开始，中央政府宏观调控接连不断，政策制约和经济手段并施。武汉市也据《2006年武汉房地产市场情况报告》显示，2006年全市商品住房平均价格为3622.20元/平方米，与去年同期相比增长8.26%,增幅回落17.14个百分点。其中，高层商品住房的平均价格为4203.48元/平方米，小高层的平均价格为3268.54元/平方米，多层商品住房平均价格为3432.71元/平方米。而这是自2004年以来，房价年均增幅首次回落到个位数。同时从不同类型住房的价格水平来看，2006年高层住房价格最高，而销量占到了住房总销量的43.22%,成为目前拉动《报告》认为，影响住房价格波动的关联性因素很多，结合武汉房地产市场的实际来主要表现在以下几个方面：一是拆迁规模的缩减减少了住房消费的刚性需求。二是“国六条”颁布以后，购房者对房价的心理预期有所调整，供需双方例证就是2006年“金九银十”期间的销量比2005年减少了21.2%。三是2006年，随着股市的回暖，持续上涨的股市分流了部分房地产市场的资金。房地产市场研究机构戴德梁行武汉分公司相关人士认为，尽管武汉楼市价格有所上升，但由于宏观调控作用和武汉住宅市场的理性回归，房价的增幅也因此降低。2.2.5注重品牌效应塑造房地产品牌以求可持续发展。品牌效应是房地产企业开拓市场和参与市场竞争的重宅项目的开发也有香港世贸集团、深圳万科、保利集水岸星城，都是武汉市高端住宅项目的代表。福星惠誉集团荣膺“2005中国房地产地方公司品牌价值TOP10”,是武汉市品牌价值最高的民营房地产企业。福星惠誉的每个项目都有近10%的老客户追随，销售进度屡屡创造武汉市场记录。这些都是房地产市场上品牌价值2.3武汉市房地产市场情况2.3.1武汉市商品房市场总体情况2007年重点区域商品房统计情况新增项目92个新增可销售套数27661套新增可销售面积新增已销售套数7451套新增已销售面积结转项目结转可销售套数107527套结转可销售面积结转已销售套数30087套结转已销售面积其中：重点区域商品住房备案统计新增可销售面积新增已销售面积新增成交均价3250.18元/m²新增可销售套数新增已销售套数23973套6453套73806套27543套结转可销售面积结转已销售面积结转成交均价结转可销售套数结转已销售套数3965.6元/m²以上均为商品房住宅实时均价，统计范围覆盖今年及往年所有在售项目(截止至2007年2007年重点区域房地产分布情况区域类别可售面积(m²)已销售套数(套)成交均价(元/m²)江岸区新增302118.52结转1537123.72新增266039.18结转950105.27新增150142.51结转512095.71新增152284.65新增485404.24结转1126695.26新增313822.44结转1894880.82新增105838.95结转81333.81新增354981.32结转986165.1新增129006.71结转353181.89新增0结转166572.16新增233452.080000000江汉区硚口区汉阳区武昌区洪山区青山区东西湖区江夏区2.3.2武汉市商品房供应结构类别可售面积(m²)可售套数(套)已销售面积(m²)已销售套数(套)成交均价(元/m²)结转3987050.05别墅面积范围类别可售面积(m²)可售套数(套)已销售面积(m²)已销售套数(套)成交均价(元/m²)90m²以下新增结转新增结转新增结转140m²以上新增结转第二季度第二季度第三季度第四季度第一季度2006年1季度重点区域商品房住宅成交均价图02.3.4武汉市商品房住宅价格结构商品房住宅价格结构统计(单位：万平方米，套)区位合计元/m²以下5500元/m²以上(含别墅)总面积总套数总面积总套数总面积总套数总面积总套数总面积总套数总面积总套数江岸区江汉区硚口区汉阳区青山区洪山区武昌区东西湖区东湖高新开发区经济技术开发区江夏区2.3.5武汉市商品房住宅户型结构商品房住宅户型结构统计(单位：万平方米，套)江汉区江岸区硚口区汉阳区武昌区洪山区东西湖区东湖高新开发区经济技术开发区江夏区积总总合息面积总食厅套总面积总总合息面积总食厅止心止心14积面积总套数总面积心具心数积面积总套数总面积心具心数总积总数总形总数出旨次总儿总儿一一4一62.3.6武汉市商品房建筑结构及建筑用途商品房建筑结构及建筑用途统计(单位：万平方米，套)建筑用途钢结构钢砼结构砖混结构砖木结构其它结构合计总面积总套数总面积总套数总面积总套数总面积总套总面积数总套数住宅办公商业服务工.交.仓其它合计二2.4汉阳房地产市场概况一直以来汉阳仅仅只有武汉经济技术开发区和钟家村一带的房地产市场还相对热闹，但是无论从琴台路还是从王家湾通往沌口的318国道上，或者由于交通问题，或者由于配套问题，汉阳中部的房地产处于一种两头热、中间冷的"哑铃"状况。在2007年汉阳的房地产会出现一些怎么的变化呢?我们拭目以待。一、梅子路的拉通、白沙洲大桥的建成通车，将直接进入带动汉阳房地产中部的崛起，“哑铃”将被打破，进而带动整个汉阳崛起。从武汉楼市地图上可以看到，过去汉阳开发的楼盘主要分布在汉阳大道、老城区和沌口。但是从2006年开始，这种现象有所改变，楼盘开发开始向西北边延伸，特别是今年以来，一些大的房地产公司开始向马沧湖和墨水湖周边集中，土地拍卖价不断创出新高，统建集团、新长江置业、三江航天、荆江置业等名企纷纷在汉阳中部扎堆，下半年会陆续开盘，全面提升汉阳楼盘品质，预期房价也将创下新高，汉阳楼市"哑铃"现象即将被打破。二、香港世茂集团的锦绣长江让我们耳目一新。这块价值31.5亿元的滨江宝地，不仅在2005年一开年就摘得“地王”桂冠，更将成为2007年汉阳房地产市场甚至整个汉阳经济发展的重头戏之一。2006年，锦绣长江一期有五栋30层以上的高层住宅矗立于长江北岸，而部分商业配套设施和江滩园林绿化工程也会在同期内完成，汉阳江滩将拥有更加亮丽的风景线。使得本来风平浪静的汉阳江滩也多了几颗浪花。相信2007年的锦绣长江会带来更多的精彩。包装的汉元中心齐齐上阵，2007年的这里，将会十分抢眼。从时尚精品步行街到铜锣湾百货主力店，从咖啡厅，从各地美食到百老汇电影……铜锣湾广场将带来全新的C-mall风暴。场、步行街等为一体的大型综合项目，多样化的业态无疑丰环境，再加上锦绣长江项目的同步成长，整个钟家村商圈的辐射力和吸引力都将大大加强。四、武汉新区26项工程建设提速2006年，武汉新区继续保持基本建设投资力度，展开全面建设。新区将续建梅子路、四新大道、六湖连通、汉阳长江江滩、龟山综合整治、武汉国际博览中心一期等重点项目19个，新建月湖大道、梅子路立交、经济适用房、南太子湖污水处理厂(二期)等重点项目7个，累计总投资233亿元，今年计划完成投资51.64亿元。其中，墨水湖大桥和南太子湖大桥等两座跨湖大桥将建成贯通，连接汉阳大道、横跨墨水湖和南太子湖的纵向主干道——梅子路，以及高架桥改造完工通车，“一纵两横”的骨架路网年内形成。2006年年底，武汉新区形成三镇立交桥最密集的立体交通网。其中，全长5.8公里的中环线西段高架桥，将建成跨越芳草路、梅子路等路口的6座大型立交桥。沌口优质的生态资源从来都是应该得到珍惜和合视。2005年，四湖连通工程付诸实施，318国道更添绿意，驻扎沌口的众多项目不约而同地然，住宅项目的开发在促进城市建设的同时，或多或少会给生态环境带来一2006年，沌口的后官湖和汉口的后湖共同被列为重点整治的两大湖泊，湖底清淤、湖之得以保护和优化，这才是创造和谐生态环境的要义。在2007年，后官湖的新的面貌会展现在人们的面前，相信能给汉阳楼市的发展添砖加2.5项目周边区域(圈层分析)次，分别为：圈A-项目周边，即四新地区；圈B-北至汉阳主城区，南至沌口开发区，西至龙阳大道以西；圈C-扩展至汉口、武昌地区，包括白沙洲大桥附近的武昌地段。以下，我个层次的市场范围的人群结构和房地产市场产生的影响。范围：以项目为原点，扩展至四新区域边缘。楼盘分析：四新地区现阶段总体还处于未开发的旧城区要有南国明珠和水墨丹青等，主要都集中在墨水湖地区。"水墨丹青"项目位于武汉市汉阳区墨水湖畔，武汉新区入口处。该案名取自区域浑厚人文底蕴。欲得区位文化的人居环境的理解与追求溶于现代住宅和现代生活方式中。本项目绿化率达40%以上。对居住内环境的高品质追求及临湖地段的独有的外部景观保持和谐统项目以98m²,129m²,135m²户型为主。项目名称项目座落水墨丹青江堤中路8号2006-6-20竣工时间(预计)19564.99平方米土地使用年限住宅土地等级2006-5-15至七级地段开工时间用地面积土地用途本情况项目证件情况开联代联项建筑面积46947平方米8666.03元/平方米一武规阳建证(2006)11号武开管预售房屋栋数他项权利情况住宅成交均价6栋办理在建工程抵押。3766.29元/平方米房屋套数销售时间前前期建设用地规划许可证号建筑工程规划许可证号商品房预售许可证号白蚁预防工程证书合同号发企业系电话理公司系电话目备案机关：国有土地使用权证号武国用(2006)第478号施工许可证号42010520060214001开发企业资质证号一武汉锦华安泰实业有限公司汉阳区房产管理局项目统计信息总套数6947平方米414套总占地面积总栋数19564.99平方米6栋销售情况销售情况住宅成交均价3766.29元/平方米住宅已售套数357套非住宅成交均价8666.03元/平方米非住宅已售套销售13套86%楼栋名称建筑结总层数构总套数土地证号水墨丹青C栋水墨丹青D栋钢混结构钢混结武国用(2006)第478号武国用(2006)第478号水墨丹青F栋水墨丹青B栋水墨丹青E栋水墨丹青A栋钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构74武国用(2006)第478号武国用(2006)第478号武国用(2006)第478号武国用(2006)第478号南国明珠项目是新亿胜公司进军武汉的开篇之作。坐落在汉阳区龙阳大道陶家岭，扼守“武汉新区”核心，把持“四新组团”门户。北接王家湾商圈，南望沌口经济开发区，拥有1800米湖岸线，相伴湖岸曲折，风光旖旎的6000亩墨水湖，交通便捷，配套齐全，总占地700亩，建筑面积约70万平方米，绿化率超过40%,入住居民6000余户，共分四期开发，是武汉新区的扛鼎之作，也是46平方公里的四新组团启动的首个项目。特聘请美国WY领衔规划设计，英国奇利担纲景观创意，项目以其完美的规划，细腻的园林景观，规模宏大，提升了片区价值，一举获得2003武汉最具影响力的楼盘、2003生态园林居住示范区、创新风暴2004·中国社区规划示范住宅。建行、商行、农行、工行、交行钟家村小学、武汉三中、武汉市外国语学校、小区内中家乐福、汉商21购物中心、国美电器、现代家居广场、好美家项目名称项目座落南国明珠7组团龙阳大道33号开工时间2005-9-1竣工时间(预计)2007年5月用地面积土地使用年限2004-9-1至2074-9-1土地用途住宅土地等级七级地段建筑面积55766.92平方米房屋栋数6栋房屋套数419他项权利情况无销售时间2006-10-1住宅成交均价3311.9元/平方米非住宅成交均价前建设用地规划期许可证号武国用(2004)第2505国有土地使用权证号证件情况证件情况建筑工程规划商品房预售许证书合同号武规建证[2005]161号武开管预售[2006]253号开发企业资质证号代理公司联系电话项目备案机关：项目统计信息新亿胜(武汉)置业发展有限公司武汉市交易管理中心总建筑面积总套数55766.92平方米419套总占地面积总栋数0平方米6栋销售情况住宅成交均价住宅已售套数382套楼栋名称建筑结构总层数总套数土地证号南国明珠7组团31栋钢混结构1武国用(2004)第2505号南国明珠7组团32栋钢混结构武国用(2004)第2505号南国明珠7组团33栋钢混结构武国用(2004)第2505号南国明珠7组团34栋钢混结构武国用(2004)第2505号南国明珠7组团35栋钢混结构武国用(2004)第2505号南国明珠7组团36栋钢混结构1武国用(2004)第2505号人群分析：本地区由于城市形态的落后，经济发展明显落后于武汉市其他地区，人群购买力需求不足，仅靠本地区的原始人群是无法形成这一地区大规模的开发建设后所带来的房地产购买力的。新区改造项目对本区域的影响：新区改造项目对本区域的影响是非常大的，由于汉阳地区在武汉市的整体发展中比较滞后，会导致武汉三镇的发展不平衡，所以此区域的发展对制约城市发展起到了重要的作用。在新区项目启动后，此区域以武汉市国际博览中心为中心项目的一系列大型展馆、酒店、写字楼、住宅等项目的开发会引爆这一地区的需求，大型的展览馆的建成会带动四新地区及武汉市乃至华中地区的会展业的发展，为四新区带来大量会展业相关行业的市场需求，相应的商业配套都会得到相应发展。另外，四新地区改造作为武汉市委市政府给予高度重视的重大项目，它的建成将使汉阳成为武汉市又一政治经济生活的新中心，四新地区也将窜升为武汉市的投资新焦点，大量新建成的市政及商业配套都将为地区带来大量在本区工作的具有购买力的人群，直接改变四新地区原有的人群结构，提升地区的消费需求。2)圈B范围：由圈A向外，北至汉阳主城区，南至沌口开发区，西至龙阳大道以西。楼盘分析：现阶段汉阳地区的楼盘开发建设主要就集中于圈B地区，汉阳主城区由于是汉阳地区传统的商业区，购买力较旺盛，具有明显的开发优势，沌口地区作为近几年新兴的开发区，由区域相关产业的带动也使房地产业有了比较大的发展。1、金色港湾(4期)商贸：家乐福、汉商21购物中心、国美电器、现代家居广场教育：武汉外国语学校、武汉三中医院：神龙医院其他：三角湖畔，欧式风格车位：950金色港湾(4期)位于整个小区的北部，18万平方米的狭长地块拥有2000米沿湖岸线，临湖独立别墅、联排别墅、花园洋房和小高层住宅错落分布，为1740户人家提供诗意的栖居空间。金色港湾集4期别墅群集1期临湖别墅、卡璞瑞岛上别墅之成功开发经验，从选址、造型、空间、立面、建筑工艺上都更臻完美。4期稀缺临水小高层，将刷新武汉市小高层住金色港湾位于武汉经济技术开发区，长江三桥中环线，开发区段以南，仅临318国道，依200万平方米的三角湖，武汉外国语学校正对面，于江汉大学隔湖相望，便利的交通、其项目名称项目座落金色港湾四期武汉经济技术开发区沌口新民村开工时间2004-10-1竣工时间(预计)2006年9月28日用地面积50286.67平方米土地使用年限2003-4-1至2073-4-1土地用途住宅土地等级九级地段建筑面积300000平方米房屋栋数53栋房屋套数1498他项权利情况销售时间2005-5-1住宅成交均价3391.59元/平方米非住宅成交均价-期许可证号号国有土地使用权证号蔡国用(2005)第1276国有土地使用权证号证件情况证件情况建筑工程规划武开建规2005-013号[2005]222号开发企业资质证号武开管外2022号代理公司联系电话新港房地产开发(武汉)有限公司总建筑面积总套数300000平方米1498套总占地面积总栋数50286.67平方米53栋非住宅成交均价非住宅已售套数率3391.59元/平方米954套3391.59元/平方米954套64%楼栋名称构金色港湾四期D-15栋金色港湾四期D-2栋金色港湾四期D-17栋构钢结构构构构构333333蔡国用(2005)第1276号金色港湾四期D-6栋金色港湾四期D-9栋金色港湾四期D-5栋金色港湾四期D-8栋金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾金色港湾四期D-18栋四期D-7栋四期D-12栋四期D-3栋四期D-1栋四期D-10栋四期D-19栋四期D-21栋四期D-16栋四期D-11栋四期D-20栋四期D-22栋四期1栋四期2栋四期3栋四期5栋四期6栋四期7栋四期9栋四期10栋构构钢混结构钢混结钢结构钢混结钢混结构构钢混结构钢混结构钢混结构钢混结钢混结构钢混结构钢混结构钢混结钢混结构构钢混结构钢混结构11111蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号金色港湾四期11栋金色港湾四期12栋金色港湾四期15栋金色港湾四期16栋金色港湾四期17栋金色港湾四期18栋金色港湾四期19栋金色港湾四期20栋金色港湾四期21栋金色港湾四期22栋金色港湾四期23栋金色港湾四期25栋金色港湾四期26栋金色港湾四期27栋金色港湾四期28栋金色港湾四期29栋 金色港湾四期31栋金色港湾四期33栋金色港湾四期33栋金色港湾四期38栋金色港湾四期39栋金色港湾四期40栋构构构构构构构构构构构构构构钢结构构构构构构构6666444433655467蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)1276号蔡国用(2005)1276号蔡国用(2005)1276号蔡国用(2005)1276号蔡国用(2005)1276号蔡国用(2005)1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1276号蔡国用(2005)第1275号蔡国用(2005)第1275号蔡国用(2005)第1275号蔡国用(2005)第1275号蔡国用(2005)第1275号蔡国用(2005)第1275号蔡国用(2005)第1275号蔡国用(2005)第1275号金色港湾四期41栋金色港湾四期42栋金色港湾四期45栋构构构构333蔡国用(2005)第1275号2、世贸锦江1)地理位置武汉世茂锦绣长江项目座落于长江之畔鹦鹉洲，片区占地858余亩，总建筑面积约160万平方米，总投资近100亿元，地理位置十分优越，居两江之交，武汉三镇之中，西接鹦鹉大道主干道，北连拦江路，东线直逼汉水，怀抱2公里超长江岸线。项目位于“钟家村商圈”核心位置，北邻“汉正街商圈”,距离江汉路步行街仅需10分钟车程，飞跃长江第一桥到达“中南商圈”仅需15分钟车程，距离沌口开发区也仅仅需要25分钟车程。锦绣长江项目拟用五年时间分三期开发。一期项目已于2005年12月率先启动，预计到2007年底完工，建筑面积约17万平方米，将建成一个集五星级会所、高层与超高层住宅于一体的高尚社区；项目二期、三期计划的开发周期为2007年至2010年，竣工后将建成锦绣2、项目介绍1)规划篇(结合项目效果图、总规图、一期规划图)锦绣长江项目从两江四岸复合功能区(RBD)发展要求出发，为武汉新区创造了一个集的建设形成互动，更促进了武汉三镇的均衡发展。设计中得以体现(如市民文化广场)。其中有办公楼250米高将成为城市新地标，武汉市最高的建筑物之一；180米高的超五星级凯悦酒店；超级大广场面积达10公顷。长江之门将成为长江中游的标志性建筑物和武汉城市的新名片。2)园林篇景观与建筑的相互交融：设计师始终秉承将建筑作为社区景观中的一个重要组成部分，园林空间的视线组织和布局，始终和建筑的布局及空间相互融合、协调，使景观成为建筑的景观，建筑成为景观中的建筑，其中，在地面层部分园林景观延续和继承了建筑布局的肌理和轴线包括了底层架空层与外部园林空间的相互渗透。一期工程不仅有较高的绿地率53%,从植物选择上以乡土树种为主，突出植物的季节变化和不同植物群落的搭配，既有规模简约的树阵，也有疏密有致的树从，还在园内配置了富有自然气息的花壤，突出了彩叶、彩花的景观元素。A1地块——亚洲风情园林A2地块——欧洲风情园林C地块——美式风情园林D地块——澳洲风情园林Al地块——亚洲风情园林：巴厘岛棕榈银滩鱼尾狮喷泉新宿樱花林韩国烧烤园高尔夫推杆3〉产品篇规划方案结合武汉的气候特征及所处的地理位置，进行了合理布局，确保了良好的朝向，并充分利用自然通风，改善区内小气候。同时，在建筑设计、设备使用以及建筑用材方面均充分考虑了节能环保的措施。(1)所有门窗采用断桥铝合金。(2)外墙采用苯板保温体系。(1)本小区为市级节能环保示范区。(2)选用环保型低烟无卤阻燃电缆及电线，对人体无害，高温下不释放有毒气体。(3)节能采用了雨水收集系统，重复利用水源。(4)针对全球性的能源短缺态势，武汉世茂锦绣长江应用太阳能源为区内泛光照明装置和航空障碍灯提供稳定而优质的电源。这种世界对生态环境造成的种种负面的影响，具有环保无污染、一次化影响等诸多优越特性；系统还具有强大的能量储存(5)2#、5#楼采用了地板采暖系统。(6)采用6升/次节水卫生洁具。4〉物业篇戴德梁行设有194间分公司，服务网络遍及全球39个国家，聘用9000余名行业专才，立足武汉，提供高素质的国际标准的专业顾问服务。5)配套篇长江之门广场：在鹦鹉大道与汽渡路交汇点开放一个“长江之门广场”,广场上设有办公楼、酒店、商业及如音乐厅等文化设施，为市民提供一个聚集文化交流、新热点。为武汉通往长江打开一道大门。公众广场是面及武汉区内的重要性。景观设计属象征性的及功能办公楼/酒店：层高约250米的办公楼将成为现代武汉的新标记，180米高的超五星级凯悦酒店也将令整个项目的高档形象更鲜明。这两座建筑将令这公众广场成为武汉的新地标.会所：项目一期会所位于A1地块东南角，东南15米外为滨江大道，是项目直接临江的建筑之一，西面、北面为内部规划道路和广场、园林。会所建筑总占地面积3340.0M2,总建筑面积10600.1M2。将成为武汉市目前单体规模最大、功能最全、档次最高的业主会所!商业街：化主题，将令沿江商业包括文化长廊、餐厅雅座，其他零售商业及电影娱乐中心等。2、相关数据占地面积：572286平方米总建筑面积：1650000平方米开发周期：6-8年竣工时间：2007-6-30总户数：10000开发商：武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司投资商：世茂集团物业管理公司：香港戴德梁行物业管理有限公司建筑设计单位：泛讯.雅彻价格：起价6200元/平方米均价8500最高价13000(精装修11000元)物业：2元/平方米.月项目名称项目座落世茂锦绣长江一期滨江大道188号开工时间2006-3-12竣工时间(预计)2007-09-30用地面积56976.19平方米土地使用年限2006-6-26至土地用途住宅，商业服务土地等级五级地段建筑面积160665平方米房屋栋数5栋销售时间住宅成交均价8654.92元/平方米非住宅成交均价建设用地规划武规阳地字(2005)许可证号036号国有土地使用权证号武国用(2006)第555号前建筑工程规划期许可证号商品房预售许可证号武规建证(2006)055号武开管预售[2006]242号施工许可证号白蚁预防工程白蚁预防工程证书合同号开发企业联系电话代理公司联系电话项目备案机关：项目统计信息武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司汉阳区房产管理局总建筑面积总套数160665平方米1048套总占地面积总栋数56976.19平方米5栋销售情况销售情况住宅成交均价住宅已售套数非住宅成交均非住宅已售套销售8654.92元/平方米554套53%楼栋名称建筑结构总套数土地证号世茂锦绣长江一期1栋钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构钢混结武国用(2006)第555号武国用(2006)第555号武国用(2006)第555号武国用(2006)第555号武国用(2006)第555号世茂锦绣长江一期2栋世茂锦绣长江一期3栋世茂锦绣长汪一期4栋世茂锦绣长江一期5栋构3、国信新城(3期)河畔·风景线该项目是24万平方米大型居住社区，现以开发至第3期。北望汉江，位于景观路琴台大道上，距王家湾商业圈咫尺之遥。便捷交通直达汉口、武昌、沌口经济技术开发区。720、5、520、716、604等多路公汽市五医院，市中医分院，汉阳铁路中心医院，市四医院交行、中行、农行、建行、工行、华夏、兴业玫瑰园小学，郭茨口小学，二桥中学，市四中，水厂路中家乐福，王家湾国美，工贸项目名称项目座落国信新城三期琴台路505号2005-4-25竣工时间(预计)67886.96平方米土地使用年限住宅土地等级95013.59平方米房屋栋数一1993-11-11至八级地段3375.5元/平方米开工时间项目基本情况项目证件情况开联代联项用地面积土地用途建筑面积房屋套数销售时间前前期建设用地规划许可证号建筑工程规划许可证号商品房预售许可证号白蚁预防工程证书合同号发企业系电话理公司系电话目备案机关：武规建字(2004)193号武开管预售[2005]331号武国用(2002)字第179国有土地使用权证号号施工许可证号42010520010927001开发企业资质证号-武汉国信房地产发展有限公司汉阳区房产管理局项目统计信息总建筑面积总套数95013.59平方米696套总占地面积总栋数67886.96平方米11栋销售情况住宅成交均价3375.5元/平方米楼栋名称建筑结构总层数总套数土地证号国信新城三期1栋钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构钢混结构6武国用(2002)179号武国用(2002)字第179号武国用(2002)字第179号武国用(2002)字第179号武国用(2002)字第179号武国用(2002)字第179号武国用(2002)字第179号武国用(2002)字第179号武国用(2002)字第179号武国用(2002)字第179号武国用(2002)字第179号国信新城三期2栋国信新城三期3栋国信新城三期4栋国信新城三期5栋国信新城三期6栋国信新城三期7栋国信新城三期8栋国信新城三期9栋国信新城三期10栋国信新城三期11栋4、新澳蓝草坪新澳蓝草坪位于汉阳龙阳大道王家贩车站附近，龙阳大道以西、龙阳村辖区，其周边交通、商业、银行、酒店、餐饮等各项配套齐全，距离王家湾购物区步行5分钟路程、距离汉阳钟家村10分钟车程、距离汉口商业中心武汉广场20分钟车程，项目所在地龙阳大道沿线永丰乡龙阳村开工时2006-10竣工时间(预限限况价2平方面积米用地住宅住宅用途建筑53861建设用地规划许可证号建设用地规划许可证号前期项目基本情况项目证件情况6栋 销售 销售非住宅成交均价3879.15元/平方米武国用(2006)第200号项目名项目名称项目座落程09号规售-号开发企业联系电话司联系电话案机总建筑面积总套数53861平方米557套总占地面积总栋数57821.32平方米6栋销售情况住宅成交均价住宅已售套数非住宅成交均非住宅已售套销售3879.15元/平方米221套40%楼栋名称建筑结构总套数土地证号新澳