小商品批发市场建设项目可行性研究报告

12 51.1项目名称、编制单位及建设单位 51.2编制目的、原则、依据、范围 5 5 5 61.2.4可研编制范围 61.3主要规范及标准 6 72.项目区域概况 72.1地理位置、自然概况、气候特点 72.2存在的主要社会、经济、环境问题及分析错误！未定义书2.2.1主要社会问题 72.2.2主要经济问题 82.2.3主要环境问题 93.建设必要性、可行性 9 9 94.总体设计和方案比选 94.1建设目标和原则 94.1.1总体目标 34.1.2具体目标 4.1.2指导思想 4.1.3项目设计原则 8.厂区电气设计 9.安全与节能 11.工程建设管理与质量控制 11.1工程招标方式 11.2工程建设模式 11.3环保质量控制 11.4施工质量控制措施 12.工程组织实施及工程进度 12.1建设周期的规划 13.投资估算和资金筹措 4 14.6社会效益分析 51.1项目名称、编制单位及建设单位项目名称：云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场编制单位：爱华镇草皮街山脚建设单位：爱华镇草皮街山脚项目建设地点：工程项目建设于云南云县草皮街山脚村1.2编制目的、原则、依据、范围(1)为云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场项目建设提供依据；(2)为云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场项目建设提供具体措施及方案(3)为落实三农政策奠定良好的基础条件(4)为项目决策提供依据农民生活水平的理念来全面分析研究，实现全面向小康社会的健康发(2)爱华镇草皮街山脚小商品批发市场建设项目，具有改善天丰农贸市场拥挤的基本条件。(3)以征用土地约9.24亩，按照国家行政管理部门的规6平方米、商铺3678平方米总建筑面积14138.52平方米。集居住、商贸一体化，在确保环保效益、社会效益的同时，最大限度地发挥经济1.2.4可研编制范围本项目主要针对云县爱华镇草皮街地理区位状态，商业发达，人口拥挤的特点，针对以上主要条件所进行的项目可行性研究。包括下1.3主要规范及标准《城乡建设规划标准》7《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)。云县爱华镇草皮街山脚小商品批发项目建设、是云县爱华镇人民政府积极解决商业居住条件，积极进行经济交流与发展的方法之一。(2)从可持续发展的高度看，兴建爱华镇草皮街山脚小商品批发市场是社会效益和经济效益的协调统一。户居民居住、改善流通、居住环境形象和实现城市建设持续发展。2.项目区域概况2.1地理位置云县处于临沧市东部，是临沧对外的门户，国土面积约3700平方公里、人口约40万人，距昆明430公里。爱华镇为云县县城所在地，是云县政治与经济中心，交通便利，人口集中，由于地处交通要道，82.2.1主要社会问题云县农村医疗卫生状况亟待改善。不少农村公共卫生差，医疗条件差，农民无钱治病，因病返贫情况严重。现代医疗条件差，长期缺医少药，一些民族社区以鸦片作为镇痛药、止泻药，偷种偷吸，久而目前，全县社会保障制度的框架基本形成，参保人数不断增加，但社会各方面对建立社会保障制度的重要性、必要性认识还不够，社会保险覆盖面还很低，加之地方经济欠发达、产业结构单一，企业经济效益普遍较差，亏损严重，无力缴纳各项社会保险费，存在社会保险扩面难、保险费征缴难、欠费比较严重，基金支付压力逐年增大，执法监督难，对不参保、不缴费的行为缺乏制约办法，以及社会保险2.2.2主要经济问题云县是临沧市的交通枢纽，以农业为主要产业、自然资源丰富，但由于地处边疆多民族聚居，在发展中还存在着思想不够解放，创新一是生产条件较差。云县农业种植面积连年快速扩大（年均增加度大于25度）等非宜农区域面积增加，部分农业区产业用地矛盾相对突出，农业种植大量开荒垦园、毁林种地现象突出。目前，在全县农农业区运输条件差。全区有水利灌溉的高产农业区约1500hm2左右，9仅占总面积的10.05%。2.2.3主要环境问题由于目前县内企业的生产水平相对落后，农业单产产量较低，形成了对土地的大量开垦，土地生产能力下降，不但不能改善当地农民的经济状况，而且对区域生态环境造成了严重影响。当地农田单产量低，满足不了社会的需求，为了提高农业总产量，只能扩大农业种植面积，因此各农业区出现了盲目开垦土地的现象，局部破坏了区域的森林植被，对生态环境一定影响。3.建设必要性、可行性(1)爱华镇大多数居民仍然居住在城区四周冷凉山区，多为茅草屋，夏天漏雨，冬天冷风入屋，居住条件和商业条件亟待改善；动当地经济及满足人们需要就必须进行扩建。(1)由于草皮街山脚处于人流稠密地段，原来规划建设的农贸市场已经满足不了现实商业人口贸易与经济发展的需要。(4)建设资金有保障；为了保证项目的实施，对于建设资金，投资人将以招商引资入股为主来进行筹措。4.总体设计和方案本项目主要针对爱华镇建设发展的需要。4.1建设目标和原则4.1.1总体目标(1)工程实施后，有效解决城镇内133户愿意经商及居住下移居民的居住经商场所问题，解决和改善居民的居住条件；(2)工程实施后，发展镇内商业经济，增加流通，拉动消费，促(3)工程实施后，可适当增加地方财政收入，改善当地民生；4.1.2具体目标通过工程项目的实施，可发挥小商品街区的容纳能力，满足改善拥挤状态、改善居民居住环境的需要。4.1.2指导思想从可持续发展的高度，将发展与发挥区域比较优势，与提高经济增长质量相结合，把区域改造和产业结构调整结合起来，把生态保护与区域环境综合整治结合，促进社会经济的生产和消费模式的根本转变，实现环境效益、社会效益和经济效益的协调统一，一次性建符合建设规划要求的商业区。4.1.3项目设计原则在工程方案设计时，以系统最优化理论为指导进行设计，采用针对性强，效果较好的总体设计，建立完善的基础设施系统，形成完善从当地的实际情况出发，针对当地入住客源区域的实际情况，有计划的进行规模设计，结合综合管理措施，尽最大可能降低项目投资和运行费用，从而确保项目方案的经济性。项目设计必须满足各专业规范要求，相关专业项目合作，实施必须充分依托专业部门，以实现项目整体效益最大化。5．云县爱华镇草皮街山脚小商品批复市场项目云县爱华镇草皮街小商品批发市场项目建设于原天丰农贸市场上游侧的新开发区，主要服务对象即居住在爱华镇内开发区及周边纵三横平面结构，交通便利、基础设施完善、具有很高的商贸与居住（A）建设主街道一条230米，宽度14米；街道两侧设置给排水云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场项目建设于爱华镇天丰农拟申请政府有偿划拨云县爱华镇农地，面积约8.1亩。6.法律法规、政策6.1法律法规）（根据需要，由草皮街山脚村组成“云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场”建设指挥部。工程项目指挥部负责资金筹措、协调管理资金、对于项目立项后的设计、施工等任务，采取内部自建、委托或者承包方式，由相应机构实施。项目将来建成后，成立相应的物业管理项目建设组织机构人员组成见表项目实施组织机构组成组成形式1草皮街山脚村领导技术人员21其他工作人员268.开发区电气设计(1)设计采用标准和技术规范本工程电力设计所使用的部分标准及规范如下：GB50052-95供配电系统设计规范；GB50053-9410kV及以下变配电所设计规范；GB50054-95低压配电设计规范；设置2部行政电话作为建设调度及通讯用。（3）沿街道设置照明路灯，埋设地下管道用于线路架设；（4）设置一台变压器以满足电气、电力需要；各专业的设计必须贯彻国家和地方有关职业安全方面的方针政策，以安全第一，预防为主，防治结合为目标，确保生产安全与人身(2)设计执行“安全和建筑卫生防护”标准◆《建筑设计卫生标准》GBZ1-2002；◆《建筑照明设计标准》GB50034-92；◆《建筑场所噪声标准》GB12348-92；◆《建筑设计防火规范》GBJ16-87；◆《中华人民共和国安全生产法》2002.6.29；(3)项目生产过程中职业危害因素的分析在生产过程中职业危害，主要是：(4)安全卫生防护的措施所有参加项目施工的人员都必须经过专业岗位培训合格后方能上岗工作，并严格遵守各项管理规定。◆现场人员卫生现场人员应自觉遵守基本的卫生规章。在进入餐厅和离开工作场地前应换工作服，并坚持每日下班前洗澡，用洗衣机清洗。除了餐厅和行政办公室外，所有地方禁止吸烟和吃零食。对从事项目工作的人员应进行经常性的医疗监督、体检，在适当的时候应采取相应的免疫措施。准备必需的急救设备和有关的医疗救治药品，应指定专人负责。各排放点的监测：包括对外环境监测，周围地下水、食堂污水排放、做必要的定期监测，使污染危险水平降低。（1）节约照明用电处置中心内道路照明采用感光自动控制，建设物内灯具则根据生产要求及自然采光清况分组控制，以节约照明用电。（2）节能产品所有电气设备在设计选型时，均选择国家推荐的节能产品。（4）为保证项目环境条件能满足功能要求，建设区内所有自然来水均采取管道排水道区域尾部统一排放，生活污水经净化后在项目区尾部（5）项目区周边进行总体绿化，所有边坡、河道、路沿均建设为绿化11.工程建设管理与质量控制11.1工程招标方式本项工程属新建项目，建设过程包括勘察、设计、监理及施工。根据本项目的规模和性质，应当采取公开招标和邀标结合的方式。由环境保护和监测部门对施工现场进行监督和监测，监督施工过程中给周围环境带来的各种影响，确保对环境的影响降到最低程度。11.3施工质量控制措施工程的质量交由专业的监理公司来控制，由监理人员和设计方共12.工程组织实施及工程进度12.1建设周期的规划认真组织建筑材料采购订货，进行施工和经营准备，确保阶段进度的在项目建设阶段，成立项目领导小组，以推动项目的实施。建设完成后，将由云县爱华“镇草皮街山脚小商品批（1）本项目工程的实施，严格执行基本建设审批程序，有关单位协调（3）土建施工应选择专业施工单位，进行资格审查后，通过招标方式施工图设计2个月项目实施共分为六块：施工图设计、土建施工、建设期总共为12在施工图设计到一定阶段即可进行土建施工，并同时进行管网材料采购；在施工图完成以后，部分土建工程完成，给排水材料已经购进，即可利用已经完成的土建工程进行管道的安装工程，建筑物到一层封顶。进行商铺、商住房预售。固定资产投资由建设投资和建设期借款利息组成。13.1.2建设投资估算1.建设投资估算依据本估算以国家现行建设项目可研投资估算编制办法及有关规定为(7)采用云建标(2003)第668号文《云南省建筑装饰装修工程消(8)采用云建标(2003)第668号文《云南省建设工程措施项目计(9)采用云建标(2003)第668号文《云南省园林绿化工程消耗量(10)有关设备及材料价格根据现行市场价格及类似工程订货价(16)云建[2004]396号文关于印发《云南省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标工程量清单评标（暂行）办法》的通知。2.项目投资估算结果及分析经计算本工程建设投资估算价值为2828.71万元；序序费用项目名单数量单价合价备注户费用2土地转让及元9.24765办理手续其它费用用元4拆迁及补偿元2）建构筑物投资估算表万元序建筑物名序建筑物名体积建筑面单价合价结构号123称土方挖运土方回填道路砼路基渣料建筑物DN600排供水管网落水井变压器路缘石建设期管理人员工资积M3M32134M23积分层压实含地下停640006400020其他管理费2006.713）投资估算汇总表序号项目名称1前期工作费元2建构筑物投资元2006.713财务费用元5基本预备费元2828.21其横向构成为:建筑工程费2006.71万元，占建设投资的70.95%;财务费用占建设投资的3.41%基本预备费占建设投资的3.54%13.1.3流动资金估算流动资金估算采用分项详细估算法，该项目流动资金不需要流动建设项目总资金由建设投资、建设期借款利息组成，本项目总投资本金比例为39％，符合行业资本金比例的要求。本项目建设期为1年，根据建设实施方案，建设投资按建设期在(3)费用由建设管理费、房地产销售费、财务制度规定的其(4)管理费用、财务费用及销售费用A.管理费用由公司经费及其它管理费用构成。本项目其它管理费按人工工资的100％估算。B.财务费用包括投资借款在建设销售期内的利息，根据本项目的筹资计划、借款偿还能力等估算。根据上述基础数据、估算方法及现行财务制度对成本费用的规定，结合本项目实际，经计算本项目实施后，项目年均总成本为2006.71万元，其中固定成本为14.2.1财务评价的依据和说明14.6社会效益分析云县爱华镇草皮街山脚小商品批发市场项目建成后，可以安排133户居民、入住，入住商户约100户，对爱华镇的社会稳定国民经济建设能起到一定的作用。本项目主体为小商品批发市场开发、以山区居民下移、商贸经济入建设投资估算表建设投资估算表单位:工器具费程费设备购工器具费程费设备购置费建筑工程费第一部分工程费用建、构筑物工程费第二部分其他工程费用其他资产11334基本预备费67.59%位:流动资金估算表序号项目单位:万元2建设期利息及其他融流动资金项目资本金建设投资(不含建设期利息)流动资金用于建设期利息及其他融资费用建设投资借款流动资金借款投资使用计划与资金筹措表140000000000500000000000000000000房屋、建筑物折旧费机器设备(线性折折旧费折旧费 位:序号123固定资产折旧估算表折旧年限位:序号19序号19成本及费用名称经营负荷［%］建设投资12工资及福利费修理费工资及福利费修理费折旧费摊销费其它费用利息支出45678流动资金借款利息长期借款利息总成本费用可变成本92828.7912006.77822.0822.01822.01经营成本2828.7经营成本单单序号营业收入、税金及附加估算表项目名称124593项目名称12459310100M2M2商住房销售8M2M20地下停车场销售销售税金及附加33003000附表6损益和利润分配表位:45930459303245932营业税金及附加3总成本及费用95弥补前年度亏损99876.41876.41876.41876.41项目财务现金流量项目财务现金流量位:2值2.1建设投资(不含建设期利息)2.2流动资金2.3经营成本2.4营业税金及附加459300459303净现金流量(1-2)累计净现金流量计算指标:1461.-28284593收：收：项目财务内部收益率(IRR