房地产经纪操作实务考题(共五卷)含答案

房地产经纪操作实务考题（一）

总分：100分考试时间：90分钟

注意事项：

>仔细检直试卷和答题批，如有问题立即举手询问，在开考前报告监考老师。

>答题过程中，不得喧哗、交头接耳，不得夹带、旁琼、抄袭或有意让他人抄袭。

>考试结束后,不要将试卷、草稿纸或其它物品夹在答题卡中。

一、单项选择题（每小题2分，共100分）

L房地产经纪机构有告知委托人是否与委托房屋有利害关系的义务，体现了房

地产经纪机构与房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循（）原则。

A、保密

B、回避

C、规范执业

D、诚信执业

【答案】B

【解析】房地产经纪机构有义务告知委托人是否与委托房屋有利害关系，体现

了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应遵循的回避原则。

房地产经纪人员和房地产经纪机构存在以下情形的，需要回避或如实披露并征

得另一方当事人同意：①与房屋的出卖方或者出租方有利害关系的，如房主为

房地产经纪人员的直系亲属等；②与房屋的承购方或者承租方有利害关系的，

如房地产经纪人员是买方的直系亲属等。另外，房地产经纪机构和房地产经纪

人员在不提供经纪服务的交易中，可以充当交易方，但应当向交易相对人明示

自己的身份。

2、房屋买卖的一次性付款当中，付款的日期的情况不包括（X

A、房屋交付之日

B、签订房屋买卖合同之日

C、房屋交付使用之前的特定某天

D、房屋交付之后的特定某天

【答案】B

【解析】一次性付款是指房地产买卖中，买卖双方约定支付价款的一个日期，

买方在该日期向卖方一次性支付完所有价款的方式。付款的日期有三种情况：

①房屋交付使用之前的特定某天；②房屋交付之日；③房屋交付之后的特定某

天。但卖方一般要求在房屋交付之前付清全款。

3、（）是房地产经纪机构为促成委托人购买房屋提供有偿经纪服务，与委

托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。

A、房屋承租经纪服务合同

B、房屋承购经纪服务合同

C、房屋出租经纪服务合同

D、房屋出售经纪服务合同

【答案】B

【解析】房屋承购经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购

买房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协

议。

4、我国台湾地区的著名房地产经纪机构一信义房屋,在台湾率先创立了

（）,并在实际业务进行中加以实施。

A、不动产说明书制度

B、漏水保固制度

C、高氯离子瑕疵保障制度

D、高放射瑕疵保障制度

【答案】A

【解析】我国台湾地区的著名房地产经纪机构——信义房屋，多年前就在台湾

率先创立了"不动产说明书〃制度，并在实际业务进行中加以实施。此外，信

义房屋还先后推出了"漏水保固制度〃、"高氯离子瑕疵保障制度〃、"高放

射瑕疵保障制度〃等房屋质量保障服务。

5、房地产经纪服务合同采用（）形式是中外房地产市场的惯例。

A、口头

B、书面

C、公证

D、法律

【答案】B

【解析】房地产经纪服务合同的特征包括：①房地产经纪服务合同是双务合

同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同。这是商品交换最为典型的

法律表现形式。②房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支

付相应代价的合同。③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服

务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产

经纪行业的惯例。

6、不动产登记申请书不包括（X

A、申请登记事由

B、附带动产情况

C、申请人情况

D、不动产情况

【答案】B

【解析】不动产登记申请书主要包括：①收件情况；②申请登记事由；③申请

人情况；④不动产情况；⑤抵押情况；⑥地役权情况；⑦登记原因及证明情

况；⑧申请证书板式及持证情况；⑨不动产登记情况。

7、房地产经纪人采用网络方式接待客户，务必在推荐房源信息时注意其

(I

A、集中性

B、多样性

C、全面性

D、真实性

【答案】D

【解析】房地产经纪人采用网络方式接待客户，需要注意以下两点：①针对求

购和求租客户，房地产经纪人尤其应该注意推荐房源的真实性和表述的严谨

性，因为聊天工具会留下文字证据。一旦房地产经纪人推荐了假房源，客户可

能会以此向相关部门投诉。②利用电脑通过文字表达进行沟通与利用电话通过

语言直接进行沟通，二者在沟通效果方面有一些差距。因此，房地产经纪人利

用网络接待客户后，还是要通过电话、面谈等方式，进一步了解客户的真实需

求。

8、存量房商业抵押贷款流程的第四步为（I

A、委托评估机构评估房屋价值

B、银行审批通过贷款合同

C、价款人与银行签订房屋抵押贷款合同（面前）

D、办理房屋交易缴税及产权过户

【答案】B

【解析】存量房商业抵押贷款流程为：①签订房屋买卖合同；②办理网签手续

（部分城市无网签）；③委托评估机构进行评估；④银行办理面签手续、批贷；

⑤办理缴税、产权过户手续；⑥抵押登记；⑦银行放款。

9、房屋所有权人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的（）申请产权

登记。

A、房地产管理部门

B、当地县级以上人民政府

C、不动产登记部门

D、建筑行政主管部门

【答案】C

【解析】广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房

屋所有权人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的不动产登记部门申请产

权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登

记。

10、根据个人住房贷款代办服务的内容，不属于代办服务合同内容的是

A、委托双方的基本资料

B、双方的权利和义务

C、拟定贷款方案

D、服务收费

【答案】C

【解析】根据个人住房贷款代办服务的内容，代办服务合同主要包括以下内

容：①委托双方的基本资料；②委托事项；③双方的权利和义务；④服务收

费；⑤违约责任；⑥委托双方签字盖章。

11、关于房源外部营销中平面媒体广告,下列说法错误的是（X

A、选择发行量大、知名度高的平媒广告载体

B、广告投入应持续不断，每周6~7次，持续才能效果才更明显

C、最好与房地产机构里其他经纪人集体投放

D、房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清晰、卖点突出

【答案】B

【解析】平媒广告投放应该注意以下五点：①选择发行量大、知名度高的平媒

广告载体，如地方权威的生活报、党政报等。②广告投入应持续不断，每周

1~2次，持续才能效果才更明显。③最好与房地产机构里其他经纪人集体投

放，结合企业形象或品牌宣传一起推广效果更佳，一些大中型的房地产经纪企

业通常也会指定合作的平媒广告，定期定版面投放广告，经纪人最好与所在企

业统一投放活动同步。④房源广告撰写上标题鲜明、楼盘及房源信息简洁清

晰、卖点突出，此外应放上房地产经纪人全名（避免小王、小李之类笼统的称

呼方式），准确的联系方式（最好是选择一个容易记忆的号码作为长期的业务号

码X⑤每次投放广告应注意统计和登记客户来电，收集相关数据，为后期分析

渠道效果、选择投放平面媒体渠道和撰写房源广告等提供依据。B项，广告投

入应持续不断，每周1〜2次，持续才能效果才更明显。

12、下列属于政府主管部门网站掌握的价格信息的特点的是（X

A、权威有效

B、内容全面

C、时效性好

D、真实性强

【答案】A

【解析】政府主管部门网站，是房地产经纪人员了解房地产交易价格信息的主

要渠道之一。政府部门所掌握的价格信息有以下两个特点：①权威有效。此类

价格信息都是在政府相关部门进行登记的信息，虽然与真实成交价格可能有一

定出入，但是未来房地产计税的依据，是权威有效的数据。②时效性相对较

差。此类价格信息大多数以登记完毕后为准，较交易当事人签订相关合同时，

时间已经相对滞后。

13、在房地产价格信息分析中，因果分析主要分析的是（I

A、不同类别房源的比较

B、影响房价的原因

C、价格走势

D、同类房源不同时间的比较

【答案】B

【解析】对房地产价格信息的分析方法包括：①简单统计分析，即根据已搜集

到的统计数据计算出某些数据指标，通过这些指标对房地产价格的走势进行判

断；②比价分析，对不同地区或不同类别房源的比较、同类房源在不同时间段

上的比较等；③因果关系分析。其中，因果关系分析主要分析了影响房价的原

因，找出影响价格变化的主要因素和影响程度等。

14、关于个人住房贷款的贷款额度，下列说法错误的是（X

A、贷款额度也称贷款限额，银行一般用不同的指标，对借款人的贷款金额

做出限制性规定

B、贷款金额不得超过某一最高金额

C、贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额

D、当申请金额超过银行规定的任一限额时，以其中最高限额作为贷款金额

【答案】D

【解析】贷款额度又称贷款限额。银行一般用不同的指标，对借款人的贷款金

额做出限制性规定，例如：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不

得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按最高偿还比率

计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为

贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中最低限额作为贷款金额。

15、房地产经纪机构采用电话访问开发房源的优点是（\

A、业主印象深刻

B、花费的时间较少

C、容易取得业主信任

D、不受时间的限制

【答案】B

【解析】电话拜访的优点有：①匕匕较集中；②针对性较强；③比较省力且可联

系的人较多；④不受地点的限制；⑤不受天气影响；⑥花费的时间较少。

16、可以避免同一房号重复销售的重要工具是（X

A、价目表

B、销控表

C、客户置业计划

D、须知文件

【答案】B

【解析】在房地产销售过程中，销控表直接体现不同房号（单元）的销售状

况，也是避免同一房号重复销售的重要工具之一，有助于准确地向客户推介房

屋。因此，房地产经纪人员应及时更新已售房号或未售房号。

17、经纪人员应首先推荐使用（）制定的示范合同文本。

A、房地产经纪机构

B、买卖双方自拟

C、委托经纪人员、律师拟定

D、行业主管部门

【答案】D

【解析】经纪人员应首先推荐使用行业主管部门制定的示范合同文本。目前我

国大部分城市的房地产管理部门要求买卖双方使用房地产管理部门制定的或者

房地产管理部门和工商管理部门联合制定的存量房买卖合同示范文本。在这些

城市，如不使用示范合同文本，则不能办理过户、取得房地产权属证书。

18、客源是具有成交可能的意向购房或者租房的人，体现了客源具有（）

的特征。

A、指向性

B、实效性

C、潜在性

D、可能性

【答案】C

【解析】客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，潜在性是

指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向的买房或租房群体，他们的需

求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租

赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供

的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。

19、下列不属于房地产交易资金支付方式的是（工

A、门店支付与抵押支付

B、自有资金支付与贷款支付

C、一次性付款与分期付款

D、现金支付与转账支付

【答案】A

【解析】房地产交易资金支付方式包括：①自有资金支付与贷款支付；②一次

性付款与分期付款；③现金支付与转账支付。

20、房地产经纪人与委托人签订房屋销售委托协议后，应在第一时间

（I

A、进行公证

B、核实房屋产权

C、收取委托佣金

D、了解最高销售价格

【答案】B

【解析】房地产经纪人与委托人签订独家委托协议或有委托意向后，应在第一

时间核实产权，既避免可能发生的诈骗行为，又能防止债务陷阱，保障客户及

自身利益。

21、房地产经纪机构在（）中，更注重与客户建立长期的合作关系。

A、房地产买卖经纪业务

B、房地产租赁经纪业务

C、房地产转让经纪业务

D、房地产抵押经纪业务

【答案】B

【解析】房地产租赁经纪是指房地产经纪人员为使房屋承租方和出租方达成租

赁交易而提供的经纪服务。房地产租赁主要包括：新建商品房出租、存量房屋

的出租和转租。在房屋租赁交易中，租赁双方的权利义务关系持续时间较长，

相互之间会产生复杂的债权债务关系，因而特别需要房地产经纪机构持续地提

供沟通、协调、担保等服务。由于租赁交易的当事人反复租赁的频率远远高于

买卖交易的频率，在开展房屋租赁经纪业务时，房地产经纪机构更应注意与客

户建立长期合作关系。

22、对出租或出售房屋的权属审核，经纪人要询问客户是否取得的证书不包括

（I

A、《房屋所有权证》

B、《房屋购买协议证书》

C、《土地使用权证》

D、《他项权利证书》

【答案】B

【解析】不动产的权属状态一般由特定的法律文件反映，《不动产权证》（如

《土地使用权证》、《房屋所有权证》、《他项权利证书》）等。在产权证书上需要

列明的内容有房屋性质（如商品房、房改房、宅基地等I业主姓名、土地使用

年限、法定用途、房屋土地位置图、他项权利等。

23、房地产经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，（）是获取委

托的关键。

A、能否获得业主的信任

B、能否提供尽可能多的房源

C、能否充分理解客户的需求

D、能否提供专业意见

【答案】A

【解析】业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租，主要是相信房地产经

纪行业的专业性与安全性，希望以专业化的经纪服务，安全而高效地将物业销

售或出租出去。因此，经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，能否获

得业主的信任，是获取委托的关键。

24、下列关于房地产置业投资咨询的表述中，错误的是（工

A、房地产细分市场的供求分析是房地产置业投资咨询的基础

B、房地产经纪人要从获取长期收益和增值的角度进行投资分析

C、房地产经纪人要分析房地产的产租能力

D、可行性研究是房地产置业投资咨询报告的主要内容

【答案】D

【解析】房地产置业投资是指投资者购置房地产后，在较长时期内持有该房地

产，通过出租经营，持续地获取周期性投资收益，当然，一般而言这类投资者

也期望所购置的房地产在未来能够增值。对于这种投资，房地产经纪人员关键

要根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要站在获取长期收益和增

值的角度对租赁市场汨汾析,特别是对影响供给和需求变动的因素进行分析

和预测。无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容

是进行房地产细分市场的供求分析。D项,可行性研究是房地产开发投资咨询

报告的主要内容。

25、房源信息的整理中，最常见的形式是（X

A、互联网

B、表格

C、图片

D、文字报告

【答案】B

【解析】房源信息的整理通常包括对房源信息的分类、记录和储存几个环节。

房源信息通过加工整理之后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。

其中表格又是最常见的形式。

26、关于有效房源的说法，错误的是（\

A、有效房源应及时关注和访问

B、有效房源可能从有效变成无效

C、有效房源是指客户交纳定金后的房源

D、有效房源应按成交难易程度分别对待

【答案】C

【解析】处于在售或在租状态的房源被称之〃有效房源"，它们在经纪业务中

的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源

属于"无效房源〃。

27、一般情况下，房地产经纪服务以（）为完成标志。

A、收取佣金

B、达到约定的服务标准

C、实地看房完成

D、签订房地产交易合同

【答案】D

【解析】房地产经纪服务期限可以约定具体的时间期限，也可约定为自合同签

订之日起至委托人签订房屋交易合同之日止。房地产经纪服务的完成一般以房

地产交易合同（包括买卖合同和租赁合同）的签订为标志。经纪服务的完成标

准可约定为：在经纪服务期限内，委托人与经纪机构引见的房屋交易人签订房

屋交易合同。

28、写字楼、旅馆、度假村等房地产的本质是（X

A、各种企业的生产资料

B、开发商的生产产品

C、商业房地产

D、收益成品

【答案】A

【解析】商业房地产是一个内涵非常丰富的概念，包括写字楼、商铺、购物中

心、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场、服务式公寓、

工业房地产等。这么多种类型房地产的共同点（即商业地产的本质）是其作为

各种企业（包括房地产出租企业）的生产资料。

29、由财产损坏、法律责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失，属于企

业风险中的（1

A、价格风险

B、信用风险

C、纯粹风险

D、责任风险

【答案】C

【解析】风险可以分为企业风险和个人风险。任何原因导致企业价值减少的都

可以被定义为企业风险。影响企业现金流企业价值变动影响最大的包括：①

价格风险；②信用风险；③纯粹风险。其中，纯粹风险是指由财产损坏、法律

责任及雇员遭受伤害或生病给公司带来的损失。

30、买方市场中决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（1

A、房源信息

B、客源信息

C、市场信息

D、价格信息

【答案】B

【解析】客源信息是指客源自身包含的、有利于成交的，对房地产经纪机构和

房地产经纪人员有用的信息。客源信息同样是房地产经纪机构的重要资源。特

别是买方市场的前提下，客源信息对房地产经纪机构显得尤为重要，一个房地

产经纪机构拥有的客源信息越多，其竞争力就越强。

31、在客源开发中,()策略是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化

为一个积极的购买者的过程。

A、注重营销手段的运用

B、着力打造良好的客户关系

C、及时挖掘客户信息

D、养客

【答案】D

【解析】在客源的开发过程中，应注重以下策略：①注重营销手段的运用。②

着力打造良好的客户关系。③及时挖掘客户信息。④善用养客策略。养客是客

源开拓中的重要策略，是指房地产经纪人员将一个陌生的客户转化为一个积极

的购买者的过程。潜在客户希望被告知，被传授专业的知识、提供专业的服

务、以帮助他们做出合理的决策。⑤择机使用直接回应方法。

32、房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，有义务向委托人书面说明

下列哪一事项？()

A、查看委托房屋

B、查看委托人身份证明

C、委托房屋的市场参考价格

D、查看委托房屋权属证书

【答案】C

【解析】根据《房地产经纪管理办法》，房地产经纪机构在签订房地产经纪服务

合同前，有义务向委托人书面说明下列事项：①是否与委托房屋有利害关系；

②委托人需要协助的事宜、提供的资料；③委托房屋的市场参考价格；④房屋

交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易涉及的税费；⑥房地产经纪服

务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标准和支付时间；⑧交易资金交

付；⑨其他服务相关事项。ABD三项属于房地产经纪机构的验证义务。

33、当事人没有做出明确约定的，可通过（）解决合同纠纷。

A、相关部门调节

B、仲裁

C、诉讼

D、自行协商

【答案】C

【解析】纠纷解决方式是指合同当事人解决合同纠纷的手段和途径，当事人应

当在合同中明确约定解决合同争议或纠纷的具体途径，如通过相关部门调节、

仲裁、司法诉讼等。当事人没有做出明确约定的，可通过诉讼方式解决合同纠

纷。

34、住宅按（）来分类，可以分成住宅类房源、非住宅类房源两种。

A、产品性质

B、产权性质

C、使用类别

D、使用期限

【答案】A

【解析】按照产品性质可分为住宅类房源、非住宅类房源两种。①住宅类房源

包括普通住宅、非普通住宅；②非住宅类房源包括商铺、写字楼、公寓、停车

楼、厂房等。

35、下列各项中，不属于商品房项目中的物业管理情况的是（I

A、前期物业管理

B、当前物业管理公司名称

C、管理规约的情况

D、物业管理的收费情况

【答案】B

【解析】在签约前房地产经纪人员应向买方客观介绍开发企业的实力与水平、

开发资质等级、信誉度、项目的具体情况，特别注意介绍其房屋质量、售后服

务与物业管理等情况。其中，物业管理情况包括：①前期物业管理；②管理规

约的情况；③物业管理的收费情况等。

36、根据客户对物业需求的（），确定业务工作开展的先后顺序。

A、系统性

B、关注性

C、急迫性

D、有效性

【答案】C

【解析】在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性，确定业

务工作开展的先后顺序。

37、房地产经纪人在接受房屋售卖委托后要进行房屋调查，房屋调查包括核实

产权和（工

A、核实售卖目的

B、核实业主身份

C、核实房屋所处位置

D、现场查勘

【答案】B

【解析】房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是

保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。首

先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地

产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和

贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封寄言息。

38、进入尾盘销售期后，应以（）为主。

A、价格策略的制定

B、整个项目的形象推广

C、广告的策划

D、配套工程的竣工

【答案】D

【解析】按照项目销售任务的铺排，可将房地产销售分为预热期、公开销售

期、持续在售期和尾盘销售期，不同时期要求完成的销售量有所不同。如预热

期的推广主要是整个项目的形象推广，不需要涉及具体的情况，这个阶段广告

的作用较为重要。而尾盘期则以配套工程竣工为主，并辅助以适量的价格策

略。

39、当事人取得权利必须支付相应代价的合同是（X

A、支付合同

B、有偿合同

C、劳务合同

D、商业合同

【答案】B

【解析】有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人

取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应代价的一方，必须

取得相应的利益。

40、房地产经纪人受理委托业务后，主要应当收集（）及相关的市场信息

和委托方信息。

A、股价信息

B、本公司信息

C、发展信息

D、标的物业信息

【答案】D

【解析】信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪

人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息；②与标的物业

相关的市场信息；③委托方信息。

41、以〃帮助分析购房能力、市场行情，制定购房方案〃的方式进行引导的客

户类型是（X

A、试探型

B、激励型

C、加强型

D、成熟型

【答案】C

【解析】在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和

支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强

型；④成熟型。其中，房地产经纪人针对加强型客户适宜采取的引导方式是帮

助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案（目标、贷款安排等X

42、房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和（）之间就房地产经纪

服务事宜订立的协议。

A、委托人

B、代理人

C、出租人

D、贷款人

【答案】A

【解析】房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经

纪服务事宜订立的协议，包括房屋出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合

同、房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同等。

43、下列关于个人住房贷款代办合同的说法，错误的是（I

A、个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房贷

款而签订的服务合同

B、房地产经纪机构在为客户提供办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷

款代办服务合同

C、个人住房贷款代办合同明确约定经纪机构的服务内容和责任范围

D、个人住房贷款代办合同对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等

做出承诺

【答案】D

【解析】个人住房贷款代办合同是指借款人委托房地产经纪机构代办个人住房

贷款而签订的服务合同，个人住房贷款代办服务是房地产经纪延伸服务的内容

之一，房地产经纪机构门店普遍承接该项业务。房地产经纪机构在为客户提供

办理贷款的服务时，必须签订个人住房贷款代办服务合同，明确约定经纪机构

的服务内容和责任范围，不对贷款能否获批、贷款额度、利率、代办期限等做

出承诺。

44、在房地产居间业务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的

(I

A、居间服务内容之一

B、后续服务项目之一

C、咨询服务内容之一

D、信息服务内容之一

【答案】B

【解析】房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。许多权利人并

不了解房地产登记过程中所需要的各种前提条件和需准备的资料以及应遵循的

程序，因此常常委托房地产经纪人代为办理。在采用居间方式的房地产经纪业

务中，代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。

45、标的物所有权自（）时起转移。

A、产权交付

B、合同签订

C、标的物交付

D、房屋验收

【答案】C

【解析】《合同法》第133条对买卖合同中标的物所有权的转移进行了规定，

即"标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约

定的除外。"即根据《合同法》的规定，房地产开发商将房屋交付给买受人，

不仅包含将房屋实物交付给买受人，还包含着将房屋所有权转移给买受人的意

思。

46、将房地产经纪服务合同分为代理合同和居间合同的依据是（X

A、房地产经纪服务方式

B、房地产交易形式

C、房地产交易次数

D、房地产新旧程度

【答案】A

【解析】按照提供房地产经纪服务的方式分，可将房地产经纪服务合同分为房

地产代理合同和房地产居间合同。房地产居间合同一般由交易双方及提供经纪

服务的房地产经纪机构三方共同签订，房地产代理合同由委托人和经纪机构双

方共同签订。

47、房地产经纪人查验房屋后，应编制（），并须出租方签字确认信息真

实可靠。

A、《钥匙托管协议》

B、《房屋出租协议》

C、《房屋状况说明书》

D、《房屋勘察报告》

【答案】C

【解析】对于业主委托房地产经纪人进行出租的房屋，经纪人应对除房屋主体

结构之外，业主能够提供的室内配套设施，具体包括室内装修水平、家具家电

档次等方面的设施开展调查。房地产经纪人查验房屋后，应当编制《房屋状况

说明书》，并须出租方签字确认信息真实可靠。

48、某业主委托某房地产经纪公司将自己暂不居住的房屋转让，则房源应当是

指（\

A、业主

B、业主自己居住的房屋

C、业主委托转让的房屋

D、出售意向

【答案】C

【解析】在房地产经纪业务中，房源就是房屋权利人委托房地产经纪机构交易

的房地产。从房源的含义看，一宗房地产要成为房源，必须具备下列两个条

件：①依法在市场上进行交易，即能够出租、转让或抵押。不得出租、转让和

抵押的房屋不能成为房源。②房屋权利人有交易的意愿，并采取了委托行动。

49、房地产经纪人欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的（\

A、学历

B、工作性质

C、住址

D、动机和需求

【答案】D

【解析】房地产经纪人要了解客户购买动机和需求。客户的购买动神口需求越

明确，就越容易由潜在客户变成现实客户。房地产经纪人根据客户的购房需

求、偏好与购房能力，为客户提供相应的房源和解决方案，可以提高促成交易

的成功几率。因此,欲将潜在客户变成现实客户，首先应了解客户的购买动机

和需求。

50、二手房代理业务开拓的关键是（I

A、市场研究

B、争取客户

C、洽谈业务

D、品牌经营

【答案】B

【解析】存量住房买卖、租赁经济业务流程中，客户开拓的主要工作是争取客

户，一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动，来宣传自己，进

而吸引客户。

房地产经纪操作实务考题（二）

总分：100分考试时间：90分钟

注意事项：

>仔细检直试卷和答题批，如有问题立即举手询问，在开考前报告监考老师。

>答题过程中，不得喧哗、交头接耳，不得夹带、旁琼、抄袭或有意让他人抄袭。

>考试结束后,不要将试卷、草稿纸或其它物品夹在答题卡中。

一、单项选择题（每小题2分，共100分）

L目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的（X

A、50%

B、60%

C、70%

D、80%

【答案】C

【解析】目前贷款金额最高一般不超过抵押房地产价值的70%。抵押房地产价

值通常采用抵押房地产的评估价值，银行一般委托具有相应资质的房地产评估

机构评估确定。

2、存量房经纪业务基本流程中，当事人（）是房地产交易成交的标志。

A、签订房地产交易合同

B、签订房地产经纪合同

C、引领买方（承租方）看房

D、信息收集与传播

【答案】A

【解析】签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助（在采用居间方式

的经纪业务中）或代理（在采用代理方式的经纪业务中）委托方与交易对象签

订合同。

3、根据《征信业管理条例》的规定，个人有权每年（）次免费获取本人的

信用报告。

A、1

B、2

C、3

D、4

【答案】B

【解析】根据《征信业管理条例》的规定，个人有权每年两次免费获取本人的

信用报告。在没有得到他人授权的情况下，个人是无权查询他人信用报告的。

如果买方委托他人查询其信用报告，需要提供买方和代理人的有效身份证件原

件和复印件、授权委托公证证明原件，同时填写《个人信用报告本人查询申请

表》。

4、利用房地产经纪机构的办公场所争取上门客户的揽客方法称为（I

A、门店接待法

B、上门揽客法

C、客户介绍法

D、会员揽客法

【答案】A

【解析】A项，门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构开设的店

面，客户主动上门咨询而获取客户的方法。B项，无此说法。C项，客户介绍

法是指房地产经纪人通过自己服务过的客户介绍新客户的开发方式。D项，会

员揽客法是指通过成立客户俱乐部或客户会的方式吸收会员并挖掘潜在客户的

方法。

5、房地产经纪机构在建立客户数据库时，错误的做法是（X

A、尽可能保存客户原始资料

B、重视数据库管理的安全性

C、将外部数据作为最重要资料

D、及时整理和更新客户资料

【答案】C

【解析】构建客户数据库时应考虑如下因素：①要尽可能地将客户的原始资料

完整保存下来；②要将企业自身经营过程中获得的内部客户资料与其他渠道获

得的外部资料区分开来；③要特别重视数据库管理的安全性；④要及时对客户

关系管理的数据库进行分类、筛选、整理和更新。

6、下列业务中，（）主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代

理上。

A、房地产卖方代理业务

B、房地产买方代理业务

C、房地产居间业务

D、房地产行纪业务

【答案】B

【解析】房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名

义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或

承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响，目前房地产买

方代理业务的发展还不是很成熟，这方面的业务主要集中在境外公司和个人在

我国境内承租房屋的代理上。

7、房地产经纪人与委托人之间的劳务服务关系实质上是一种（）关系。

A、市场交易

B、合同约定

C、行为约束

D、互惠互利

【答案】A

【解析】房地产经纪活动是房地产整体市场的重要组成部分，对房地产市场的

交易活动有着重要的影响。房地产经纪活动是市场行为，房地产经纪机构与委

托人之间的劳务服务关系实质上也是一种市场交易关系。这种交易能否在合

法、正常的状态下进行，有赖于市场交易活动的安全和秩序。房地产经纪服务

合同是房地产经纪机构与委托人共同遵守的行为规则。

8、买卖双方选择自行交割房地产交易资金,其操作流程一般不包括（工

A、买卖双方签订存量房买卖合同

B、买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款至卖方指定账户

C、买方或房地产经纪机构支付剩余大部分或全部购房款给卖方

D、买卖双方办理缴税及转移登记手续，买方取得不动产权证

【答案】C

【解析】买卖双方选择自行交割房地产交易资金，操作流程一般如下：①买卖

双方签订存量房买卖合同；②买方按合同约定的时间和方式支付定金或首付款

至卖方指定账户；③如买方需要贷款，办理抵押贷款手续，银行批贷；④买方

或贷款银行支付全部或部分购房款给卖方；⑤买卖双方办理缴税及不动产转移

登记手续，买方取得不动产权证书；⑥买方或贷款银行支付剩余购房款给卖

方。

9、房地产经纪人受被代理人的指示处理事务，房地产经纪人在处理事务的过程

中所发生的费用应当由（）承担。

A、代理人

B、被代理人

C、经纪人

D、委托人

【答案】B

【解析】服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得到的服务报酬，

包括：①佣金；②代办服务费。其中，在合同中约定由委托人支付经纪服务过

程实际支出的必要费用，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收

费额度双方协商议定。因此，在房地产代理中，房地产经纪人在处理事务的过

程中所发生的费用应当由被代理者承担。

10、房地产经纪专业人员只能通过（）的方式取得报酬。

A、与委托人协商

B、订立合同

C、房地产机构下发

D、口头商谈

【答案】B

【解析】房地产经纪服务合同在有效保障合同当事人的合法权益、维护和保证

市场交易安全与秩序等方面发挥着重要作用。一方面，房地产经纪专业人员提

供经纪专业服务后，只能通过订立合同的方式取得相应的报酬；另一方面，委

托人也只有通过合同的形式，明确自己享有的权利以及应当承担的义务。

11、（）是指受托经纪人只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪

人若有合适的客户须联系该房源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人

和合作经纪人一般对半分佣。

A、一般推荐

B、合作推荐

C、独家代理

D、委托代理

【答案】B

【解析】推荐方式分为一般推荐和合作推荐。其中，合作推荐则是受托经纪人

只将基本房源信息推荐给其他经纪人，其他经纪人若有合适的客户须联系该房

源受托经纪人进行操作，成交之后该受托经纪人和合作经纪人一般对半分佣，

即按照各自分佣50%。

12、人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定

拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人（）的宽限期。

A、6个月

B、5个月

C、7个月

D、1年

【答案】A

【解析】人民法院对已经设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在

裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。在此期限

内，人民法院不得强制被执行人及其扶养家属迁出该房屋。只有6个月的宽限

期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院才能强行迁出。强制迁出时，被执

行人无法自行解决居住问题的，应由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提

供临时住房。

13、合同对合同当事人具有（）约束，当事人必须依照约定履行自己的义

务，不得擅自变更或者解除合同。

A、行为

B、法律

C、条件

D、道德

【答案】B

【解析】合同是平等的民事主体就某一具体事项中双方权利义务关系协商一致

后所形成的法律文件，对合同当事人具有法律约束力。合同一旦生效，当事人

就必须依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

14、房屋实地查看的内容中，房地产经纪人员首先应该查看（\

A、房屋区位状况

B、房屋实物状况

C、物业管理状况

D、其他状况

【答案】B

【解析】在房地产经纪人员对房屋实地查看前，并不十分清楚房屋的具体状

况，但是为了使房屋实地查看更有效率和针对性，房地产经纪人员应首先查看

房屋实物状况，再看房屋物业管理状况和房屋区位状况。

15、独家委托对于购房者来说，也有非常多的优势，保证了房源的（）和

优质性。

A、指向性

B、真实性

C、持续性

D、有效性

【答案】B

【解析】独家委托对于购房者来说，也有非常多的优势。独家委托保证了房源

的真实性和优质性，同时还可以防止业主随意调高价格，有利于购房者的利

益。独家房源的曝光度更高，购房者更容易匹配和挑选到适合自己房屋，业主

一般更为配合购房者看房，磋商效率高，有利于快速成交，使购房者更省时省

力。

16、（）体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪活动中应

遵循的回避原则。

A、是否与委托房屋有利害关系

B、委托人需要协助的事宜、提供的资料

C、委托房屋的市场参考价格

D、房屋交易的一股程序及可能存在的风险

【答案】A

【解析】根据《房地产经纪管理办法》，必要事项告知是房地产经纪机构在签订

房地产经纪服务合同前应当履行的义务。需告知的必要事项内容主要包括：①

是否与委托房屋有利害关系；②委托人需要协助的事宜、提供的资料；③委托

房屋的市场参考价格；④房屋交易的一般程序及可能存在的风险；⑤房屋交易

涉及的税费；⑥房地产经纪服务的内容及完成标准；⑦房地产经纪服务收费标

准和支付时间；⑧交易资金交付；⑨其他服务相关事项。其中，是否与委托房

屋有利害关系这项内容体现了房地产经纪机构和房地产经纪人员在房地产经纪

活动中应遵循的回避原则。

17、有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍未形成购房意愿的客户属

于（）客户。

A、试探型

B、加强型

C、成熟型

D、关注型

【答案】B

【解析】在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和

支付能力等因素可将客户分为以下四种类型：①试探型；②引导型；③加强

型；④成熟型。其中，表现为有了一段时间的市场了解、资金基本到位，但仍

未形成购房意愿的客户属于加强型。

18、如果房地产经纪人协理张某出具的收条写明"今收到购房人乔某现金壹万

元整，如有反悔购买此房，收取的现金将不予退还。〃则此现金的性质是

（工

A、意向金

B、房款

C、订金

D、定金

【答案】D

【解析】定金是合同当事人在合同订立或履行之前，为保证合同的履行，依据

法律规定或者当事人双方约定，由一方当事人按合同标的额的一定比例，预先

给付对方当事人的钱款。定金的作用是担保合同的履行，担保性是其根本性

质。如果合同按约定履行，定金应抵作价款或者收回；如果给付定金的一方违

约，则无权要求返还定金；如果收取定金的一方违约，则应当双倍返还定金。

19、在客源信息的开拓方法中，（）的劣势是成本较高、时效性较差。

A、客户介绍法

B、广告法

C、讲座揽客法

D、互联网开发法

【答案】B

【解析】A项，客户介绍法，成本很低、客户都是真实有效的；B项，使用广

告法的劣势是成本较高、时效性较差；C项，讲座的组织准备工作尤为关键，

主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果；D项，互

联网开发法劣势在于当前网上信息量大，信息难于突出，客户识别难度大，需

要对客源信息进行有效的分析才能找出适合潜在客户的房源。

20、为及时更新房源信息，房地产经纪人需要不新与委托人联系，这表明房源

具有（）的特征。

A、相似性

B、动态性

C、可代替性

D、可操作性

【答案】B

【解析】房源的动态性主要包括两个方面：①物业交易价格的变动，价格波动

经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主（委托方）心态的变化而

不断波动；②物业使用状态的变动，指在委托期间，物业的使用状态（如闲

置、居住或办公等）发生变化，如原本闲置待出售的物业，业主（委托方）决

定先租给其他人居住，但并没有因此拒绝有兴趣的购房人去看房等。由于房源

存在变动性这一特征，所以经纪人要不间断地与业主（委托方）联系，以便在

房源的某些指标发生变动时及时更新房源信息。

21、关于新建商品房销售代理业务项目签约的表述中，错误的是（I

A、由直接操作项目的子公司或项目组与项目开发商进行谈判

B、由直接操作项目的子公司或项目组起草代理合同文本

C、由专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具书面法律意见书

D、由交易部门签署已与开发商达成一致的合同

【答案】D

【解析】在新建商品房销售代理业务流程项目签约中，由项目的直接操作部门

具体与项目开发商进行谈判，并起草代理合同文本，然后，在房地产经纪机构

内部的有关部门，如交易部门、法律顾问和高层管理人员之间进行流转，并各

自签署意见，其中，应有专门负责法律事务的部门或人员对代理合同草案出具

书面法律意见书，提交房地产经纪机构的最高决策者。最后，由最高决策者签

署与开发商达成一致的合同。

22、一般情况下，购买物业的客户对目标市场有明确意向，特别是对有自住需

求的客户来说，他对于目标物业有明确的（）要求。

A、房型和地理区域范围

B、价格范围和房型

C、购房的房型和楼层

D、地理区域范围和价格范围

【答案】D

【解析】不同的客户对于自己想购置物业有不同的目标需求和偏好。一般情况

下，购买物业的客户对目标需求有明确的意向，特别是对有自住需求的客户来

说，他对于目标物业有明确的地理区域范围和价格范围。

23、如果承购房屋是商业地产，房地产经纪机构可以不了解的委托人的信息是

（I

A、委托人的年龄

B、周边配套

C、位置

D、单价

【答案】A

【解析】房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如

实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、

意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息，另外也要关注小区环境、商业

配套、物业、停车位等附加信息。购房目的中，自住购房和投资性购房是两大

不同类别，对住房要求有所不同。同时，委托人的年龄、职业等也影响着委托

人对住房的要求；如果承购的是商业房地产，房地产经纪机构应该了解委托人

意向的位置、物业面积、单价、总价、物业服务费用、周边配套等信息。

24、一般情况下，房地产预售、销售广告可以不必载明（I

A、房地产开发企业名称

B、预售或者销售许可证号

C、房地产开发企业法人代表名称

D、房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称

【答案】C

【解析】房地产预售、销售广告必须载明以下事项：①房地产开发企业名称；

②房地产经纪机构代理销售的，载明该机构名称；③预售或者销售许可证书

号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

25、房地产代理业务类型中,不属于房地产卖方代理业务的是（X

A、二手房出租代理

B、房屋承租代理

C、期房预售代理

D、房屋转租代理

【答案】B

【解析】房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名

义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要

有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。

26、目前房地产经纪机构大多开设有实体门店，（）成为房地产经纪人获

得客户委托的重要途径。

A、门店接待

B、网络客户接待

C、电话接待

D、当面接待

【答案】A

【解析】目前房地产经纪机构大多开设有实体门店，门店接待成为房地产经纪

人获得客户委托的重要途径。门店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门

店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待。到店客户是潜在客

户，他们可能对某一处房产产生购买欲望，或者希望房地产经纪人协助其出售

（出租）房产。

27、客源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提是（\

A、客源信息分类

B、客源信息收集

C、客源开发策略

D、客源信息管理

【答案】D

【解析】客源信息的管理包括对客源信息的整理、共享以及维护和更新等内

容，是使客源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提。

28、代拟存量房买卖合同签约时准备的材料不包括（1

A、买卖双方的身份证明

B、水电费结清单据

C、房地产权属证书原件

D、房地产共有人同意出售的证明

【答案】B

【解析】代拟存量房买卖合同签约时需要准备的材料有：①买卖双方的有效身

份证明；②房地产权属证书原件。出卖的房屋属于已购公房的，需要原买入时

的购房合同；③央产房、军产房等特殊房屋需具备上市审批表以及物业服务

费、供暖费等相关费用结清证明；④房地产共有的，需要提供其他共有人同意

出售的证明；⑤卖方买入房产的发票证明，以便于测算税款。

29、客源的挖掘和建立是为了（），赚取服务佣金。

A、保证供给

B、真实意愿

C、满意服务

D、促成交易

【答案】D

【解析】客户信息的挖掘和建立是为了促成交易，赚取服务佣金。如何善用客

户信息，提升成交率是经纪人的主要工作目标之一。通过对客户需求的持续跟

进和对潜在客户的跟踪服务，力争将潜在客户变为签约客户和成交客户。

30、关于房地产经纪服务佣金收取的说法，正确的是（\

A、佣金是房地产经纪机构的合法报酬

B、佣金可以以房地产经纪人员个人名义收取

C、佣金按照国家标准收取，不需要在经纪服务合同中约定

D、佣金包括差价、信息费

【答案】A

【解析】ABC三项，佣金是房地产经纪服务的合法报酬，买卖双方签订房地产

买卖合同后，经纪机构就可以按照房地产经纪服务合同的约定收取佣金。D

项，对房地产经纪服务收费有相关规定的城市，房地产经纪机构制定的佣金标

准要符合规定，并明码标价，不得索取佣金以外的其他报酬，更不得赚取房屋

交易差价。

31、企业抵押经营贷款主要适用人群不包括（\

A、中小业主

B、个体经营者

C、公司管理人员

D、全款购房，现有资金需求的借款人

【答案】D

【解析】企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者房产

做抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经

营用途的一种资金周转方式。主要适用人群为：①中小企业主；②公司管理人

员；③个体经营者。

32、下列关于房源和客源关系的说法错误的是（\

A、二者的关系可以总结为互为条件、相得益彰、互为目标三方面

B、一个营销行动无法同时兼顾增加房源和增加客源的两个目标

C、房地产经纪人必须以一方信息推广为重点，或为卖方经纪人或为买方经

纪人

D、房源开拓和客源开拓可以运用相同的营销手段

【答案】B

【解析】B项，房源开拓和客源开拓有共同的手段，也有不同的做法。有些营

销行动既增加客源,也增加房源，侧重点可以不同，但两个目标均可兼顾。

33、房地产交易涉及的钱款不包括（X

A、定金

B、房款

C、押金

D、保险

【答案】D

【解析】房地产交易涉及的钱款种类包括：①交易价款（a.房地产买卖价款；

b.房地产租金）；②定金；③押金；④其他钱款（a.订金；b.违约金；

c.保证金;d.能源使用费等其他费用X

34、下列不属于二手房居间业务售后服务内容的是（X

A、提供搬家信息咨询

B、进行顾客满意度调查

C、回访客户，以了解客户是否有新的要求

D、向客户推荐购买房地产股票

【答案】D

【解析】售后服务是房地产经纪机构提高服务、稳定老客户的重要环节。售后

服务的内容可包括：①延伸服务，如作为买方代理时为买方进一步提供装修、

家具配置、搬家等服务；②改进服务，即了解客户对本次交易的满意程度，对

客户感到不满意的环节进行必要的补救；③跟踪服务，即了解客户是否有新的

需求意向，并提供针对性的服务。

35、房源不仅包括委托出售或出租的房屋，还包括该房屋的（\

A、经纪人

B、物业管理者

C、户主

D、但

【答案】D

【解析】房源是指供出租或者出售的住房、商业用房、工业厂房等房屋，即不

动产权利人有意愿出售或出租的房地产。房源不仅包括委托出售或出租的房

屋，还包括该房屋的业主（委托方I因此，房源通常是指业主（委托方）及其

委托出售或出租的房屋。

36、交易资金监管的期限是从交易资金存入监管专用账户起到（）为止。

A、买方同意撤销监管

B、房屋装修完成

C、房屋所在楼栋全部交易完

D、房屋所有权证书颁发

【答案】D

【解析】存量房交易资金监管的范围各地有所不同，有的城市要求比较严格，

对定金、首付款、购房贷款、尾款等全部房款进行监管；有的城市规定房地产

交易税费也予以监管，如天津；有的地方对定金、购房贷款等不予监管，如北

京。交易资金监管的期限为交易资金存入监管专用账户起至不动产权证书颁发

止。

37、房地产经纪人受理委托业务后，收集所需标的物业信息，是指标的物业的

物质状况、权属状况和（）等方面的信息。

A、政策导向

B、环境状况

C、价格

D、供求

【答案】B

【解析】信息，是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经

纪人员受理委托业务后，应主要收集三方面信息：①标的物业信息；②与标的

物业相关的市场信息；③委托方信息。其中，标的物业信息是指标的物业的物

质状况、权属状况、环境状况等方面的信息。

38、房地产经纪人员通过对成交顾客进行的维护，主要目的是（X

A、回访客户

B、建立良好关系

C、了解客户满意度

D、发掘出新的购房需求

【答案】D

【解析】每一轮交易的结束点将是新一轮交易的起始点，即成交顾客的无效房

源可转化为有效房源，房地产经纪人员通过维护成交顾客，发掘出新的购房需

求，获取委托之后可以进行房源的录入，房源的状态将转为有效，新一轮的房

源交易将会开始。

39、房源的（）属性决定了房源的使用价值，因此在一定的程度上决定了

房源的市场价值。

A、物理

B、法律

C、心理

D、市场

【答案】A

【解析】房源具有三大属性：①物理属性；②法律属性；③心理属性。房源的

物理属性是指房屋自身及周边环境的物理状态，如房屋的地段、建成年代、面

积、朝向、户型和配套设施等，它们决定了房源的使用价值，因此在一定的程

度上决定了房源的市场价值。在交易过程中这些属性通常是固定不变的，并且

不存在物理属性完全相同的两套房源。

40、〃有购买意向，对二手房市场行情非常了解，只要条件符合将很快成交〃

的客户属于（X

A、试探型客户

B、引导型客户

C、加强型客户

D、成熟型客户

【答案】D

【解析】在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和

支付能力等因素可将客户划分为以下四种类型：①试探型客户，有意向在近期

购房，前来咨询了解市场行情；②引导型客户，有意购房，但对价位不明确，

资金也尚未到位，开价随意性大；③加强型客户，有了一段时间的市场了解、

资金基本到位，但仍未形成购房意愿；④成熟型客户，有明确意向，对市场行

情非常了解，只要条件符合将会很快成交。

41、下列房屋状况说明书的内容中，（）会受市场情况影响，变化比较频

繁。

A、房屋实物状况

B、房屋区位状况

C、房屋物业管理状况

D、房屋交易条件

【答案】D

【解析】房屋实物状况、房屋区位状况、房屋物业管理状况，在一段时间是固

定的，但房屋交易条件受市场情况影响，变化比较频繁,房地产经纪人员应根

据实际情况及时更新房屋状况说明书，并注明实地查看房屋的日期及房源信息

核验完成日期。

42、房地产经纪机构代理销售商品房项目应当取得（X

A、银行资金证明

B、经公证的授权书

C、商品房销售委托书

D、房地产开发企业资质

【答案】C

【解析】新建商品房销售委托书是开发商基于新建商品房销售代理合同，而向

与其签订合同的房地产经纪机构出具的商品房销售代理授权书，以便于房地产

经纪机构向购房者等第三方明示其所具有的商品房代理销售权。根据《房地产

经纪管理办法》的规定，代理销售商品房项目的房地产经纪机构应当在销售现

场明显位置明示商品房销售委托书。

43、下列各项，属于房地产经纪机构提供的基本服务的是(I

A、代办个人住房抵押贷款

B、为委托人代办税费缴纳事务

C、代办解除标的房屋抵押手续

D、提供与标的房屋买卖相关的法律咨询

【答案】D

【解析】在房屋出售经纪服务合同中，房地产经纪机构可以提供的基本服务内

容包括：①提供与标的房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情咨询；②寻

找承购人；③协助甲方与承购人达成房屋买卖合同。ABC三项均属于基本服务

之外的延伸服务。

44、《物业现场勘查表》的填写细则中，绿化环境兼指自然环境，分为

(X

A、方便、比较方便、一般、不方便四个等级

B、齐全、一般、不齐全三个等级

C、标准、不标准两个等级

D、好、较好、一股、差四个等级

【答案】D

【解析】绿化环境兼指自然环境，分为好、较好、一般、差四个等级，具体标

准如表3-2所示。

表3-2绿化等级划分表

45、新建商品房销售代理业务基本流程中,按一定时间周期对外结算佣金就是

与（）结算佣金。

A、房地产估价机构

B、销售人员

C、开发商

D、销售经理

【答案】C

【解析】由于商品房的销售过程比较长，一般在销售过程中要按一定时间周期

（如按月）对外结算佣金（与开发商结算佣金）和对内结算佣金（与销售人员

结算佣金