意大利米兰设计学院示范区设计任务书模板(含售楼处、样板间及景观设计任务)

意大利米兰设计学院示范区设计任务书模板（含售楼

处、样板间及景观设计任务）工作内容及目标工作范围：用地范围内的整体示范区范围，包括景观范围及样板区景观范围。工作内容包含现场踏勘及项目研讨会、概念设计及汇报、景观方案设计及汇报、初步设计交底、施工图审查、施工现场点评、项目总结。示范区的整体设计要求示范区用地范围。示范区面积为：_m1停车位：一个功能齐全、设备设施完备、考究装修和档次高端的会所一定能够胜任为一个好的售楼处。如果先期会所作为售楼处，需结合周边环境打造体验式营销场景。搭配售楼处需设置样板间。样板间也可根据需要外接实体样板间。示范区标准动线安排：停车一礼宾接待一园林示范一售楼处一沙盘及展示一3D影音室f茶点及休息区f无障碍看房f专人签约以售楼处为核心，室内外互动，让客户提前体验未来生活场景和环境，开展各种体验活动，积聚人气。三、 示范区的销售动线设计要求（根据销售部门及定位设计要求）针对不同的客户情况制定不同的销售动线：意向较好且时间充裕：售楼处一园区一样板间一售楼处意向较好但时间有限：售楼处一样板间（园区可作回访的主要参观动线）有老人同行：售楼处一样板间（参观样板间后，可安排老人乘坐电瓶车由园区回售楼处休息等待）一园区一售楼处有儿童同行：售楼处一样板间（参观样板间后，可安排专人带领儿童至售楼处或儿童区进行游戏）一园区一售楼处二次到访客户：样板间一园区一售楼处约谈客户：电话约至售楼处一样板间一园区一售楼处市调人员：售楼处一样板间示范区的节点布置要求按照项目展示的要求布置营销节点，达到全景式体验营销的效果。售楼处设计要求售楼处建筑面积_而；共X层。建筑设计定位：不仅是售楼处，而应是展示中心+体验中心关键词：大气醒目高品质强调室内与室外的景观联动，提升室内观感。概念展场，强调空间的利用。售楼处功能气泡图

柱板房室外功.能区接待区水吧台I二生间律始柱板房室外功.能区接待区水吧台I二生间律始J按陶，收银物业办公富营销办公室功能区划分和各区域面积需求开放功能区出向々加必选可选参考面，（（m2） 功能 开放功能区前台接待区•参考面15050靠近正门入口能同时坐下4-5人；考虑以入户玄关方式，可代客储存衣物;沙盘区区域沙盘讲解 区 项目沙盘讲解区•150150销售现场初步讲解空间，客户将在此直观了解区域未来发展前景销售现场的核心空间，客户将在此，在销售人员的讲解下，直观、细的Ml簿用口■［百H开放1△冰B★n止］火B•165致的认知项目销售人员在此区域与客户进行细节的洽谈，给客户做置业计划，回答客户的 些置疑.等初步洽谈区际、【△次K7••70销控区公示材料展区•・1010客，的些置疑等项目销售情况展示/证件公示，配置电脑，对房源进行确认、下定。工法材料展示区_•—2020项目工法/材料展示（可置于沙盘区）视听室_•-4040可与接待区或沙盘区合并VIP贵宾室•2020VIP贵宾室2间，内设视听系统，体现高端项目专属私密服务的高贵品质，同时可满足对私密性要求较高的客户需求；财务室_•-1515同时兼顾：危机处理、签约。针对网签项目，配备电脑、打印机。位置相对安全.可设置收银台前室服务水吧•15151台冰箱，2台咖啡机，围合式操作台，安装水槽及龙头儿童活动区•1515设置陪护人员，让带儿童到访的客户能够不受干扰的了解项目。客户活动区・200200结合客户营销活动、品牌发布会等做为展场按揭银行•3030按3家银行预留,可为开敞空间卫生间里卫・12242个厕位.2个小便斗女卫•123个厕位办公功能区空间名称必选可选参考面积(m。功能■onon办公区营销经理办公室经理•—12—24副经理•12昔魁人闫九八方•—30——30—策划.客服人员8人含资料柜营销会议室大会议室•4052满足全体营销人员参加会议小会议室•12满足小范围会议营销储藏室•3030储藏销售道具等 吕.比土业立0 •1515，存放合同、客户资料等档案营销更衣室•1515销售人员办公室销售人员•506020人，含资料柜•更衣柜案场经理•10独立隔间 卫生间办公田卫•10202个厕位2个小便斗Hl.Z\-ArTI•••1n3个厕位监控室物业经理办公室101012•206人含资料柜物业办公室•on物业储藏间•1592物业储藏间保安室•15保安轮班休息区域•—10—含拖布池储藏柜更衣柜面积合计(m。67844411221122不包括机房、通道区域(含楼梯间)、强弱配电间、管井、风井等辅房面-积 功能设置-接待区接待区的功能主要功能是展示项目形象，要具备一定仪式感、尊贵感，使客户入门时形成心理震撼。售楼处主入口应避免北向，若主入口在西、北向则宜设置门斗。接待区应设置柜台，柜台视线应可达售楼处入口，方便销售人员可及时接待入门客人。宜设置简单楼盘资料陈列和短暂休息等候的沙发。接待区也可与门厅合并或与沙盘区合并。f)应设置公司Logo体现公司品牌。必要时设置品牌展示区。g)Logo背景墙应与该项目推广主题和调性的吻合；利用质感、装饰设计、超尺度等手法给客户留下深刻印象。功能设置-沙盘区a)沙盘区利用区域模型、单体模型、户型模型、多媒体短片等销售物料向客户传达项目信息。b)应着重空间气氛的渲染。面积及空间尺度应适当放宽，沙盘周围通道面积2〜3m。c)售楼处梁下净高：主厅面积为200成以下，吊顶高度三4000mm主厅面积200〜5004，吊顶高度三4800mm宜有通高主造型墙面，宜设置与中庭连通的共享空间。功能设置-洽谈区洽谈区包含初步洽谈区、深度洽谈区、签约区。洽谈区要营造轻松、愉悦的氛围，注重多感官体验：色——鲜花，听——音乐，味——香氛。c)设置4〜6组洽谈桌椅，建议最多不超过8组，以确保人气。洽谈座位宜形成半私密空间。初步洽谈区与签约区宜有良好视线交流，以促进签单率的提高。功能分区应选择首层作为公共功能空间，尽量将公共活动同层布置。后勤功能分区精简内部办公面积，内外分区明确。客户动线接待区—沙盘区—初步洽谈—样板间—深度洽谈—签约。动线设计要兼顾人气影响。后勤动线避免客户流线与服务流线交叉。售楼处的立面售楼处立面风格应与楼盘建筑风格统一，与项目推广主题和气氛吻合。立面风格依据目标客户年龄、阶层，生活品味确定。综合成本造价因素，具有繁复装饰线脚及大量石材的外立面仅适用于高端楼盘。售楼处材料选择应讲究品质感、色彩搭配明快，比例协调。售楼处建筑出入口应有明显标识性，彰显尊贵感；宜设置入口景观序列、门廊、小型集散场地。f)主入口应设双开门，门洞净高三2700mm。g)售楼处立面风格：ARTDECO、现代主义、美式、法式、英式、中式、地中海、新古典主义等，为常用立面风格。售楼处立面应该在上述风格基础上有所提升、精炼，并与项目总体风格及售楼处平面功能相协调。(具体风格根据实际项目定位)装修设计售楼处装修范围利用合理的功能分区有效控制客户活动域的面积。高级精装范围应尽量集中在为客户服务的功能区，内部办公、物业、销售等用房应简装。11 mJ-.―■-I.3售楼处项目 合计主厅大堂休息区小计高级精装配套服务水七台 高级精装小计办公库房地产办公室物业HQ 普通装修物业房 1到115⑪TJ保洁工M小计售楼处室内装修风格装修风格应与建筑风格和楼盘档次相匹配，并依据目标客户年龄、阶层、生活方式予以确定。装修氛围应高于楼盘定位，使客户感受到冲击力和震撼，并且能够在项目现场想象、感受到未来生活情景。装修应注重使用软装，减少硬装以降低成本。售楼处功能区装修意向主要空间装修风格：（根据项目具体要求及主要功能空间控制装修风格）主要空间整体控制：主要空间尺度应相对其他空间放大，净高4m以上。主要空间色调控制整个售楼处装修基调。主要空间应制作效果图或模型示意。售楼处室内装修控制要点：售楼处装修应与该项目的建筑风格、客户定位的吻合。售楼处装修应与该项目推广主题和调性的吻合。工作流线尽量隐蔽。应预留布置销售道具的和销控墙的位置。男女卫生间的厕位、小便斗各2个以上，男、女卫生间至少须有1个座便器带扶杆。员工办公室及储藏室、监控室、保安室、保洁室内部用房的装修应简洁、实用。（1）天棚：石膏板乳胶漆刷白或矿棉板吊顶（2）地面：普通地砖或普通地毯（3）墙面：乳胶漆刷白机电设计1）空调系统应采用中央空调加新风系统，形式为水系统或VRV系统（长江以南地区可选），空调系统形式应根据项目具体情况，能源情况、售楼处性质、当地气候条件等因素综合考虑后确定。a）空调冷源选择（按以下排列优先选择）：地源热泵机组、风冷冷水机组、VRV机组（长江以南地区可选）、蒸发式冷水机组，品牌选择为市场高端产品b）空调热源选择（按以下排列优先选择）：地源热泵机组、市政热源、燃气锅炉、风冷热泵机组、电锅炉、VRV机组（长江以南地区可选），品牌选择为市场高端产品2）空调系统的主机应隐蔽，风口与天花造型吻合，当送风口高度超过3.2m时尽量选择旋流风口，采暖采用地板辐射进行辅助。气流组织要合理，宜采用下送下回方式，公共区域空调冷负荷不低于200瓦/^，办公区域空调冷负荷不低于150瓦/^3）新风系统宜采用全热回收方式，最小新风量不低于30m3/人4）三层及以上建筑需设置电梯，宜采用无机房形式，载重量不小于1000Kg，梯速三1m/s卫生间应设生活热水，可采用电热水器吊顶内安装电话端口数量根据需要确定，设置位置包括：前台、签约室、财务室、营销总监办公室、营销经理办公室、营销人员办公室、销售人员办公室、案场经理办公室、物业办公室、监控室等网络端口数量根据需要确定，设置位置包括：前台、签约室、财务室、营销总监办公室、营销经理办公室、营销人员办公室、销售人员办公室、案场经理办公室、物业办公室、监控室等公共区域网络系统可设计为无线网络系统监控系统控制设备设在监控室。监控器数量根据需要确定，设置位置包括：示范区主入口、停车场、售楼处出入口、办公区走道、财务室收银上方等。

10)应设背景音乐系统，控制系统设在吧台，各功能区宜设音量控制开关。11)宜设香味嗅觉系统，在各区域空调风口位置隐蔽处设置熏香插座。a)各房间强弱电点位表位置电话网络强电前台122签约室334财务室223营销总监办公室112营销经理办公室223营销人员办公室8810销售人员办公室202020案场经理办公室112物业办公室778监控室114注：表中各房间强弱点点位数供参考，实际工程可根据售楼处需要适当调整。六、样板间设计要求样板间设计总原则为保证售楼处功能的完整性，建议将样板间设置在售楼处外部。(根据项目需要选择设置临时样板间或者实体样板间)样板间风格：(根据项目定位设置)样板间户型：(根据项目定位设置)样板间套数：(根据项目定位设置)样板房建筑设计要求：样板房户型的层高、进深、开间等尺寸应与实际销售的户型一致。平面与立面关系正确。户内标高及竖向尺寸要合理，并应与实际销售的户型一致。如：阳台、露台、卫生间等的降板高度；门窗洞口的标高与尺寸；户内楼梯、台阶的标高等。外门窗材质、窗型及开启方式要符合交楼标准。建筑外墙及外装修做法(外墙面、阳台栏杆等)宜符合交楼标准要求。如为临时样板房，外装修可适当简化。高层住宅如展示电梯厅等公共部位，装修标准要符合交楼标准。如交楼标准为精装房，地面、墙面、顶棚等装修标准要符合交楼标准，固定家具、橱柜、洁具、厨具房设备等部品的安装位置要与交楼标准一致，部品的档次应与交楼标准一致。临时样板房临时样板房结构形式应合理，一般可采用砌体(砖混)结构，屋顶可采用钢架或压型钢板屋面。2)临时样板房一般入口处应设大堂；如不设大堂，可设10〜15m2的入户遮雨区临时样板房内部墙体厚度宜和实际交房标准一直。当墙厚与实际交房标准不一致时，应予以说明，并适当调整轴线尺寸，保持室内主要空间的净尺寸及使用面积不变。室内装修设计装修风格应与该项目的建筑风格、客户定位、推广主题等吻合。

认真分析户型特点，突出设计亮点，弱化缺点，平面布置和立面造型的设计效果应超越客户对户型面积的实体样板间必须通电，具备通水条件。浴缸、座便器、洗池、水龙头、花洒等厨卫设备及所有管线必须按可使用标准安装。临时样板房必须通电，可不通水，但浴缸、座便器、洗池、水龙头、花洒等厨卫设备及所有管线必须按使用标准安装。装饰：每套样板房的装饰策划一个故事和色彩主题，围绕主题进行氛围的营造。家具及装饰风格应与硬装设计及项目类型相符，并控制好品质、造型；家具尺度的控制，应匹配室内空间尺度，并体现室内空间宽敞；家具的数量控制合理，数量不宜太多。样板房内的固定家具须委托专业厂家工厂制作、现场安装。室内主要吊灯应控制尺度，与室内空间尺度匹配，并不得影响室内人员正常活动。布艺应与装修风格统一。当同时完成3个以上样板间时，软装设计师建议至少选择两位，保证装修风格的多样性。安装空调机位、热水锅炉、强弱电箱、天然气表、冷热水表、燃气探测器、对讲门机、红外报警、紧急按钮等按配置标准设置，位置应合理。2)可视对讲、门铃、玄关灯开关离入户门边距离宜三100mm,要考虑玄关、鞋柜的位置。阳台、露台、空调机位的地漏、排水立管应设置合理，户内主要房间应避免给排水明管和管井。冷热水管应安装到位、需预留预埋穿墙洞口应设置(尤其是结构梁柱部位)。卫生间排气口应设置合理,厨房烟道设置部位及止回阀开口方向应设置合理。空调系统应与实体楼设置一致。如采用风机盘管,应避免对床直吹,噪音应不超过35分贝，采用VRV机组，噪音不超过30分贝。采用毛细管网时必须设置新风置换系统，供水温度不得低于17°C。7)当采用地板送风及地板采暖时需结合装修做法考虑垫层高度，高度易控制在80〜120mm。插座、开关应结合家具布置合理设计,避免与门的开启方向、流线相矛盾,床头柜、电视柜书桌处应设插座,门口附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜等电器的位置,并设相应的插座,且电器插座应避免靠近水盆、灶具。每户宜设置弱电智能箱,对电话、网络、有线电视布线进行集中管理,并在箱内预留一路电源(供电视信号放大器、电话交换机或网络路由器使用)客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位,书房应设电话线。高端住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。消火栓宜采用内嵌式,不宜设在厅、卧的墙面并避免正对户门设置,当嵌入墙面为主。七、 园林及景观设计要求园林风格定位景观方案的风格应与售楼处的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值,提升售场品质。方案多解,元素演化,手工模型,综合能力的培养。核心能力培养进行中,因为热爱,所以专业！因为享受,所以长情！示范区的整体效果要有较强的视觉冲击力,第一时间抓住客户眼球。功能分区及销售动线示范区功能分区应明晰合理。一般主要分为以下区域入口区：客户进入后的第一印象。入口区植物种植应简洁、开敞，具有层次，体现示范区的形象及气势。景观材料不应过于繁琐。入口区应有明显构筑物，体现尊贵品质。并且构筑物应与售楼处建筑材料相呼应，形成整体感。结合入口景观及Logo的设置，突出高贵、礼仪、简洁开敞。停车区(根据营销需求配置车位)：客户要能方便地停车，落客。景观设置应简洁。停车区应放置交通便利及景观幽静区域，防止车辆进出对示范区整体的影响。并且停车区应注重到达售楼处的距离，及沿线的景观视觉观赏。建议示范区停车位采用80公分厚的植草砖，即可以增加绿化面积，又可以抗车压。给客户带来视觉美感。售楼处及样板房周边区(售场前后)：营销活动的重点区域，要做重点处理。售楼处前应增加硬景营造，烘托售楼处的气氛，同时硬质铺装增加售楼处的可达性。售楼处后应做背景林的烘托，使其坐落于风景中。周边用植被弱化建筑的阴阳角。样板房应注重入户的处理温馨、私密使客户最限度放松自我；宅间近人尺度的灌木花卉给客户心理上的减压。尤其要注意样板间窗景的设置，注重正对窗户的种植方式，以增加客户的购买欲望。景观重点展示区：园林展示样板区，景观应重点打造。通过合理的交通组织流线串联各个区，交通流线要与销售动线紧密结合。样板区周围的景观应着重打造，使客户感受身处自然环境当中；增加样板区的价值，使客户的消费不再理性。注重在销售动线中植物对样板区的遮挡，增加神秘感；样板区间隔采用多层植物，减少硬质；样板区小院设定场景，指导客户使用。设计学术教研中心始终相信，分享快乐没有追求，生活是一种遗憾，没有梦想，生命是一种多余除交通动线要合理，有效集散人群外；示范区交通组织还应存在一条并仅一条完整的销售动线，控制客户流动方向，应按照销售意图活动。路线不易过长，但可有效连接各个功能区，完整体验示范区优势景观。景观重点及空间序列根据营销需求及展示效果，确定景观重点，着力打造，增加视觉冲击力。景观重点从入口区域开始，根据营销动线合理布置。各个主景点区之间做相对弱化处理，把握参观的节奏感和序列感。各个主景点间要注意体量和景观体验差异。注意景观处理手法轻重变化，重点突出。考虑客户的视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉感官变化，注重客户的现场体验感，以第一时间打动客户。主要功能区域(售楼处周边，样板间周边)；主要房间(主卧室，客厅窗外)景观为重要设计点，需要景观强化处理。宜采用时令花卉做重点处理。示范区草花设置十分重要。首先，可为多层次植物种植收边角，并且色彩鲜艳；其次，种植路边可起指示作用；最后，可烘托示范区热烈气氛，增加客户愉悦心情。铺装和小品示范区应该有一定面积的硬质铺装，但是铺装面积不宜过大。在主入口及重点区域，可以使用花岗岩等石材类铺装，其他区域可采用步道砖及环保砖。示范区应尽量以植物造景为主，为客户营造一个自然环境。只在客户集散及流动处设置道路及广场，面积不宜过大，满足通行即可。除入口及重点区域，皆可使用透水砖，有效节约成本4）示范区的道路分为一级路（车行，宽5m以上）、二级路（主要通行道路，宽不小于2山）、三级道路（园林中的步行道，宽不小于1.2m）。一级路：示范区一级路需满足两辆车可错开行使，防止车流拥堵二级路：示范区二级路需满足三人并排行走，增加客户行走过程中的空间舒适感如果1、国内外大学教授课件（学生全凭自用功，老师好比引路人）2、知名设计机构概念方案设计（概念本身就是一种情怀）3、知名机构实景图（风格和空间规划）4、设计方案带CAD施工图（材料与工艺）5、设计师视频培训资料（基础与提升理论与实践）6、软装方案和软装素材库（弥补硬装缺陷丰富空间氛围）7、手绘快速表达（考研辅导班）8、模型库（SU、3DMAX、MAYA等）三级路：示范区三级路需满足双人错身行走，满足客户喜欢幽静感，让客户与周围景观近距离接触。景观小品体量、外观风格、装饰材料的材质与颜色应与建筑风格相契合，也可以适当的采用少量如木材、玻璃、金属等材料做一些变化。小品的体量应符合空间范围，如在广场空间中，花钵的设置可体量加大，增加气势。小品材质风格需与售楼处立面材质统一。凉亭类小品属于建筑空间的延伸，外立面材质与色彩需与建筑风格相契合，体现示范区的整体性。样板庭院内，可适当增加少量木材等变化，使样板庭院更具趣味性。亲近水面的样板庭院需增加亲水木平台。付出是一种幸福，实战才找到差距。场地空间、部品尺度应符合人体工程学及销售需求。场地空间的功能与位置的设置需与销售协商，在满足销售动线的前提条件下进行设置。精致的空间多设置为木质，可快速形成。防腐木需用木蜡油调色，使色彩柔和引人进入。增添软装设置可凸显空间的精致。卡座座椅需符合人体工程学。园林种植尽可能保留和利用场地的原生树木。树木应当以乡土树种作为骨干及基调树种。要选择一定比例的大树，撑起展示区的骨架。同时作为景观展示区，要有部分不常见或者姿态优美的名贵树种，作为点景树，增加视觉冲击力。植物种植密度要大（明显区别于非展示区），注重完成后的即时效果。应选择适合当地气候条件的树种，大树应保证全冠移植。尽量安排春季秋季施工，保证植物成活率及效果。要非常注意不同季节植物展示效果。特别是春季开花效果，及秋季落叶效果。植物根据需要最好多层次搭配，注意疏密配合。注意植物对空间的封闭及延展。软硬景比例注意软景和硬景的比例，尽量增加软景面积。建议：硬景比例别墅项目中为10%〜15%；高层项目中为20%〜25%;软、硬景的投资比例都应当控制在6：4。园林景观与市政协调保证园林构筑物及各种管线与市政管线协调。保证雨水、污水通畅，景观上水下水正常。其他管线与景观构筑物、植物不冲突。所有出现在场地中的井盖都要做特殊景观化处理。铺装上用双层井盖，草地中用绿地井盖，市政柏油路用树脂承重井盖。d）园林雨水篦子尽可能的隐藏，如无法隐藏要用贴近铺装材料的树脂井盖代替。成本标准项目参考指标（元/m2）备注1.售楼处1.1土建及机电（根据项目定位确定）永久建筑，包括结构、外立面、机电等1.2精装修及配饰1.2.1功能区（根据项目定位确定）客户开放区，精精装包括楼地面、墙面、顶棚、洁具、灯具、固定家具等。配饰包括沙发等活动家具、布艺、各种饰品等其中精装（包括：硬装、三大件）/配饰宜为7/31.2.2办公区（根据项目定位确定）办公区简装，包括地面、楼面、墙面、吊顶、洁具、灯具等，不包括办公家具。2.样板间2.1土建及机电（根据项目 定位确定） 临建，砖混结构。包括结构、外立面及机电等2.2精装修及配饰（根据项目定位确定）精装包括楼地面、墙面、顶棚、洁具、厨房设备、灯具、固定家具等。配饰包括沙发等活动家具、布艺、各种饰品等3园林景观（根据项目定位确定）包括树木、花草、道路、景观家具及小品等（不包括土方及围墙）800元/m2为中档园林；1000元/m2为高档园林设计成果要求总则尺寸应以公制单位标注设计中间交流及设计成果中提交图纸的所有文字均应为中文简体。总体规划及概念阶段设计阶段成果要求：设计文字说明总体规划平面图主要建筑各层平面图（主要指售楼处）主要节点、建筑空间设计构想表现图功能分区图交通（人流、车流、停车等）系统分析图公共配套设施分布图示范区整体景观设计条件分析景观绿化系统分析图（软景概念，包括种植手法、植物特征要求）城市空间及视线分析主要城市道路沿街立面图剖面图（重要景观场地设计意向图片及场地剖面）总体鸟瞰图建筑色彩及词汇概念方案汇报PPT方案设计阶段成果要求建筑设计说明彩色总平面图（含主要技术经济指标）主要建筑平面、立面、剖面图平面分析图（包括区位分析、交通分析、景观及视线分析、功能分析等）重要区域放大平面图（包括竖向设计平面图、功能分区平面图、主要物料平面图、景观小品/要素及服务设施平面布置图等）重要区域纵、横断面图（针对重要区域绘制断面图，需反映区域空间各项要素：尺度比例、重要高程、地面地下空间利用、周边道路、植物等）整体立面图（应结合建筑及街道景观绘制，需明确放映景观与建筑及周边的体量大小及竖向关系）效果图（总体鸟瞰图，重要区域效果图不