法学选修-经典法律案例评析-经济法-房地产调控法律分析

第五章

第二节经济法——房地产调控法律分析上节内容回忆消费者具有哪些权利？平安保障权知悉真情权自主选择权公平交易权依法求偿权求教获知权依法结社权维护尊严权监督批评权教学内容及目标了解我国房地产调控的措施及效果理解“国八条〞的含义及作用试分析我国房地产行业走势对房地产调控提出建议房地产调控一、房地产开展状况〔一〕房地产泡沫较高2021年9月：北京、上海、深圳、广州，每平方米房屋单价超过2万人民币。房价居高不下，有钱人以房居奇，百姓望房兴叹！〔二〕房价高〔三〕房地产乱象：1、买房就像买大白菜！2、日涨幅5000元/平方米！二、我国房地产调控回忆〔一〕房地产调控的启动阶段〔二〕房地产调控的全面展开〔三〕调控的深化〔四〕政府救市各地救市特点：中央默认力度不一形式多样2021年楼市遇冷、政府救市压抑了近一年的购置欲望集体爆发！没有最贵，只有更贵！〔六〕09-10年新一轮调控2021“两会〞期间，北京市副市长陈刚曾经表示：“北京今年已经很难再产生地王了。房价也好，地价也好，不会再出现去年的疯狂了〞。但“两会〞刚一落幕，北京在一天之内就产生了三个“地王〞。温总理在“两会〞上“坚决抑制局部城市房价过快上涨〞的政治承诺尚在耳边，央企却“用脚投票〞。在3月15日这一天，北京总共成交6块土地。其中，大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价，刷新本市土地成交纪录，成为新的“单价地王〞和“总价地王〞。但还不到几个小时的工夫，“单价地王〞就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。房价总理说了不算，总经理说了算！第七拳：国十条第八拳：9月29日调控〔国十条升级版〕第九拳：各地调控细那么纷纷出台南京和深圳最严厉，看存量不看增量南京：限制购置第三套住房。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标〞；申领预售许可证必须申报价格，申报价格个月内不得调高，个月后需要调高的必须重新申报。深圳：本地人可购置两套，外地人只能购置一套上海、杭州、广州看增量，不看存量上海：本地人和外地人只能购置一套杭州：本地人和外地人只能购置一套广州：本地人可购置两套，外地人只能购置一套

楼市三字经〔七〕〔新国八条，史上最严厉限购令〕1、进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康开展的责任。2021年各城市人民政府要根据当地经济开展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。各地第一季度公布的调控目标银川市住房保障局出台的调控细那么明确了该市2021年的“房价控制目标〞，新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内，同比增幅低于10%。昆明确保2021年该市新建商品住房年度价格涨幅低于该市年度GDP和人均可支配收入增长水平贵阳市出台的楼市调控细那么明确了该市2021年的“房价控制目标〞，为“新建住房价格增幅不高于去年全国平均值〞。各地第一季度公布的调控目标北京--新建普通住房价格与2021年相比稳中有降,加大住房保障力度,廉租住房应保尽保,公共租赁住房保障能力明显提高.上海--全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平,新建保障性住房面积高于商品住房面积.上海今年GDP增长目标为8%左右.广州--新建住房价格涨幅预期要低于11%,即全市年度生产总值增幅和城市居民人均可支配收入增幅.深圳--全市新建住房价格指数的涨幅低于深圳市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度,约低于10%.西安--新建住房价格增长幅度不高于当年西安市经济社会开展目标和人均可支配收入增长幅度,约低于15%.重庆--让房价增长率不超过全市GDP的增长率,不超过城市职工年均收入的增长率,不超过城市人均收入的增长率.贵阳--根据该市经济开展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,严格控制2021年新建住房价格增幅不高于去年全国平均值.2、加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购置、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。

“十二五〞期间，完成3600万套保障房方案。2021年保障性住房和棚户区改造共方案建设1000万套〔2021年商品住房为900万套，今年保障类的住房供给将首次超过市场类住房〕其中：各类棚户区改造工程400万套；经济适用房和两限房200万套；公租房220万套；廉租房180万套。5、严格住房用地供给管理。各地要增加土地有效供给，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供给总量的70%的要求。大力推广以“限房价、竞地价〞方式供给中低价位普通商品住房用地。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。2007年住宅用地实际供给为5.7498万公顷普通商品房为4.3985万公顷，占76.5%2021年住宅用地实际供给为5.5093万公顷普通商品房为4.7050万公顷，占85.4%2021年为7.6461万公顷普通商品房为6.4433万公顷，占84.3%国土资源部新闻发布会：2007、08年房地产用地供给实际供给在7、8万公顷，2021年到达了10万公顷，2021年是15万公顷？

到2021年土地储藏前十名的房企，其土地储藏之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储藏面积为5100万平方米，碧桂园土地储藏面积为4360万平方米，分列前两名。2021年前三个季度，恒大地产销售面积为453.7万平方米，按此销售速度推算，恒大的土地储藏够其销售8.5年；2021年前三季度，碧桂园销售面积为233.53万平方米，按此销售速度推算，碧桂园的土地储藏够其销售13年。质疑：户籍歧视、合理性、合法性、躲避：房产去名、公司购房、假离婚8、坚持和强化舆论引导

对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。〔八〕上海、重庆房产税分析1、征税对象重庆个人拥有的独栋商品住宅。个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价到达上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍〔含2倍〕以上的住房。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套〔含第二套〕以上的普通住房。上海本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房非本市居民家庭在本市新购的住房2、计税依据重庆应税住房的计税价值为房产交易价独栋商品住宅和高档住房一经纳入应税范围，如无新的规定，无论是否出现产权变动均属纳税对象，其计税交易价和适用的税率均不再变动。应税住房用于出租的，按交易价征收房产税，不再按租金收入征收房产税上海计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。3、税率重庆独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍〔含3倍〕至4倍的，税率为1%；4倍〔含4倍〕以上的税率为1.2%。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套〔含第二套〕以上的普通住房，税率为0.5%。上海适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍〔含2倍〕的，税率暂减为0.4%。上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布2021年度新建商品住房平均销售价格为28426元4、税收减免重庆扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。纳税人在方法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米。新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。上海本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积〔指住房建筑面积，下同〕人均不超过60平方米〔即免税住房面积，含60平方米〕的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出局部的面积，按规定计算征收房产税。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积；对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算方法另行制定。本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行方法规定计算征收的房产税，可予退还。本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。三、房地产调控存在的问题〔一〕违法现象严重限购令国土资发[2004]71号?关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知?“商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供给必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权〞行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止，或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的，为了公共利益的需要，行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的，行政机关应当依法给予补偿。〔三〕调控措施缺乏专业性、可操作性国办发[2006]37号“对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处分，直至撤消营业执照，并追究有关负责人的责任。〞渲染性语言构成要件是什么、处分依据在哪里〔四〕调控的随意性房地产宏观调控缺乏一致性调控目标不断变更五、对我国房地产调控的建议〔一〕正确定位房地产市场1、区分房地产的两个市场普通商品房：市场供给社会保障性住房：公租房、廉租房、经济适用房、棚户区改造房、农村危房改造2、明确各自功能商品房：停止政府对商品房市场的干预社会保障房：增加廉租房、公租房供给，停止经济适用房的建设〔二〕改革土地市场设想：土地市场的统一、集体土地改革“小产权房〞问题大产权房与小产权房的区别全部产权〔大产权〕：国家发产权证的叫大产权。开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定缴纳土地出让金，由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。全部产权〔大产权〕小产权房：是指国家不发产权证的。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者采取“以租代征〞的形式用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

“城中村〞问题我国实行城乡分割的二元体制，快速城市化的同时，使得农村被城市包围，由于体制的制约，法制的缺失，又由于政府对民生的漠视，“城中村〞应运而生，农民难以真正融入城市，形成了“城不像城、村不像村〞的“城中村〞。天河城冼村杨箕村〔三〕税收手段的合理利用减税：营业税、所得税