房地产公司管理制度

第1页共244页房地产开发有限公司1.1公司组织结构图1.2.10材料设备部组织结构与责权2.1高层管理类2.2中层管理类2.2.10材料设备部经理任职位说明书3.1管理制度3.2工作流程4.1管理制度4.2工作流程第3页共244页5.1管理制度5.2工作流程5.2.1工程预算编制流程6.1管理制度6.1.10竣工验收管理制度6.1.12施工现场材料管理规定6.2工作流程7.1管理制度7.2工作流程8.1管理制度8.2工作流程第5页共244页9.1管理制度9.1.10财务会计档案管理制度9.1.12预算管理制度9.2工作流程10.1管理制度10.1.10会议管理制度第6页共244页10.1.12介绍信管理制度10.1.13公文管理制度10.1.14办公用品管理制度10.1.15档案管理制度10.1.16打字复印管理制度10.1.17车辆管理制度10.1.18公司证照管理制度10.1.19计算机管理制度10.1.20委托(授权)管理制度10.2.1行政经费控制流程10.2.2车辆使用管理流程第7页共244页第8页共244页综合办公室财务部项目监理部项目经理部总工办项目开发部销售管理部营销策划部相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期1.2部门组织结构图与责权1.2.1销售管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导第9页共244页部门组织结构图部门编制销售管理部经理经理级1人各售楼处经理各售楼处经理客户服务主管主管级2人售楼员客户服务专员根据实际而定职责1.编制年度销售预测报告，制定年度销售计划并组织实施；2.负责设立管理、监督各售楼处的正常运转；3.负责组织完成各楼盘项目的销售及销售队伍建设与管理；4.合理控制销售管理部的各项费用预算；5.做好销售服务和售后服务工作，维系并促进企业与客户间的关系；6.配合营销策划部做好楼盘项目推广及促销；7.配合财务部统计、催收和结算房款。权力1.对企业制定经营战略、销售战略拥有建议权，对销售计划有实施权；2.有在销售管理部开展具体工作的自主权和决策权；3.有权对部门计划执行结果进行考核、奖惩；4.拥有本部门内部组织机构建立、员工考核的权力；5.有对本部门内部员工聘任、解聘的建议权。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期1.2.2营销策划部组织结构与责权部门部门负责人直属领导第10页共244页部门组织结构图部门编制营销策划部经理营销策划部经理经理级1人主管级2人调研公关主管策策划专员划主管策调研专员广告专员根据实际而定设计专员设计专员职责1.负责企业的整体形象策划、品牌建设与推广，不断提高企业知名度和美誉度；2.负责策划与实施各类企业形象、楼盘项目的推广、促销活动；3.负责开展各个项目开盘前的市场调研，为制定销售策略推广策划、提供支持；4.负责制定各项目的营销推广策划方案和销售策略并组织实施；5.负责制定定价策略，进度计划以及营销成本和费用的预算等；6.负责制定并实施项目广告宣传，促销推广策略；7.负责企业各类广告宣传的媒体选择，内容审核及效果评估；8.负责与媒体保持良好关系，组织新闻报道，开展公关活动，树立良好的企业形象。权力1.有权参与制定企业经营战略和项目开发战略，并提出相应建议；2.在预算范围内有权支配各类宣传、推广费用；3.有权对损害企业形象的行为及影响本部门工作的人员提请处罚；4.拥有本部门内部组织机构建立、员工考核的权力；5.有对本部门内部员工聘任、解聘、奖惩的建议相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期1.2.3项目开发部组织结构与责权部门部门负责人直属领导第11页共244页部门组织结构图部门编制项目开发部经理经理级1人主管级2人投标立项主管项目规划主管投标、报批报建专员建筑市政规划工程师根据实际而定职责1.对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟定可行的项目开发计划；2.组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟定及报批等工3.组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作；4.负责开展企业项目联系单位的公关工作；5.负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作。权力1.对阶段性公关活动方案和费用预算的建议权；2.对投资项目的建议权；3.要求相关部门配合项目开发工作的权力；4.对本部门员工聘用提请奖惩、解聘的建议权。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期1.2.4总工办组织结构与责权部门部门负责人直属领导第12页共244页各专业技术员技术资料管理员部门组织结构图部门编制经理级1人总工办主任主管级3人土建、水暖、电气工程师根据实际而定职责1.参与投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作；2.对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收；3.配合造价管理部做好从规划方案到施工图纸的概算、预算及工程成本控制工作；4.配合造价管理部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等的选用和确定工作；5.参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作；6.负责对工地的服务跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认；7.负责与设计院、设计单位做好交流、协调配合工作；8.负责对施工图纸、工程技术文件等资料、档案的统一收集、保管和归档管理工9.负责工程变更初审工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工10.参与分项、单项工程的完工验收、组织工程的竣工验收；11.会同监理进行现场签证、审核施工单位编制的报表；12.协助签订工程施工合同，编制材料供应计划。权力1.工程设计单位的初步选择权；2.对外部设计方案的审核权、修改建议权；3.对设计变更的审核权；4.对现场工程建设技术的指导权；5.对现场工程建设质量的监督权；第13页共244页权力6.对工程现场实施方案的协调权、建议权；7.对工程招投标底洽商谈判的参与权；8.在权限范围内可以代表企业对外行使联络权和协调权；9.对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议权。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第14页共244页1.2.5项目经理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理经理级1人各专业工程师根据实际而定职责1.审查施工组织、设计、监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目2.负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系；3.根据企业项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划；4.参与工程预决算书编制以及工程施工招投标工作；5.组织开展分项、单项(位)以及隐蔽工程的完工验收工作；6.加强工程质量控制，负责工程施工管理到竣工验收的全过程；7.做好材料、设备、人员的管理工作。权力1.对工程招投标合同的审核权；2.项目设计方案施工计划的建议权；3.对项目工程的组织、管理、监控权；4.对工程现场签证的审核权；5.对项目预算范围内，对工程费用使用的建议权；6.对本部门员工有聘用、提请奖惩、解聘的建议权。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第15页共244页1.2.6项目监理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制经理级1人根据实际而定职责权力相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第16页共244页1.2.7财务部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制财务部经理经理级1人主管主管级3人融资助理融资助理会计出纳审计员根据实际而定职责1.建立企业财务管理体系，保证资金正常运行；2.组织编制企业各项财务计划，并对其实施情况进行监督；3.负责开展企业财务预算编制、控制与管理工作；4.组织部门人员定期进行各项财务核算工作，按时向企业高层领导提交相关财务5.根据企业领导的指示，拓展融资渠道，做好企业融资管理的各项工作；6.组织相关人员做好年度财务审计及各工程项目的审计工作，并按时提交审计报7.统一组织企业的报税工作，并对项目的报税工作进行管理和监督；8.监督各项财务收支工作，对违反财务纪律的事件进行及时处理；9.参与房地产项目的投资决策，为项目开发提供决策参考。权力1.有对企业对外支付款项的审核权；2.有对企业会计账目的审核权；3.有对企业经营状况、财务状况、楼盘销售状况的建议权；4.有对企业经营成果、财务收支、工程项目效益开展审计的权力；5.有对本部门员工聘用、提请奖惩、解聘的建议相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第17页共244页1.2.8综合办公室组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制综合办公室主任经理级1人勤主管主管级2人根据实际而定行政专员人事培训专员职责1.根据领导意图或企业发展战略，负责起草年度工作计划，年度工作总结和其他重要文稿；2.负责传达、贯彻企业领导的指示，做好上下级联络沟通工作；3.负责接待客人来访登记迎送等工作；4.负责行政办公用品的管理工作；5.负责企业总务后勤管理、日常安全保卫及消防管理工作；6.负责企业车辆调度管理工作；7.做好企业历年大事记的原始资料收集、编纂工作，定期编辑企业简报或内部发行刊物；8.为丰富员工的文化生活，组织安排各种文体活动和旅游活动；9.制定人力资源规划，拟定企业人员编制，编写人力资源支出预算，同时进行成本控制；10.负责编写组织结构设计和职位说明书；11.负责人员招聘与录用，员工协调和辞退管理；12.负责员工培训与开发管理；13.负责员工绩效考核；14.负责制定企业薪酬福利体系，报领导审批后执行；15.负责建立畅通的沟通渠道，受理员工投诉，及时了解员工的想法和建议；16.负责管理劳动关系，以及人事档案的汇集整理、存档和保第18页共244页权力1.依照制度，有对行政稽查中发现的问题进行处理的权力；2.依照制度，有对其他部门实施处罚的建议权；3.依照制度，有对企业员工违反行政制度进行处罚的建议权；4.依照制度，有对企业行政资源(包括车辆、办公设施等)合理调动的权力；5.有对违反人事管理制度的部门和个人进行处罚的权力；6.有对企业员工聘用、调动、任免的建议权；7.有对各部门员工绩效实施考核及奖惩的权力；8.有对各级管理人员任免的建议权；9.有对劳动争议的调解权。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第19页共244页1.2.9造价管理部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制造价管理部经理造价管理部经理经理级1人造价工程师合同预算主管主管级2人算员算员安装预算员合同管理员根据实际而定职责1.根据设计图纸组织编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等；2.根据工程进度和合同，完成工程款的结算、支付以及工程决算工作；3.审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件；4.配合工程施工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较；5.严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程6.负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料；7.配合完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明；8.配合完成材料设备招标文件、调查、测数材料及设备的暂定价格；权力1.工程预、决算文件的编制权、审核权及工程量的审核权；2.招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权；招标、开标工作的参与权；3.规划设计、施工图设计的建议权；4.工程进度付款的审核权；5.对本部门人员的人事异动建议权，考核评价权相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第20页共244页1.2.10材料设备部组织结构与责权部门部门负责人直属领导部门组织结构图部门编制备部经理经理级1人主管级2人仓库主管采购主管采购专员仓库管理员根据实际而定职责1.编制执行相关工程项目的材料设备采购计划和管理制度；2.制定企业工程项目材料设备的用款计划，控制材料设备管理成本；3.负责组织材料设备采购的招投标工作；4.负责采购合同的谈判，签署和执行工作；5.负责材料设备的入库验收、仓库保管、出库和运输工作；6.开展供应商的审核和供应商档案的管理工作；7.负责施工材料设备的回收、借用、和检查工作；8.负责各类材料、设备文件资料的建立、整理和保存工作。权力1.制定实施和控制材料设备管理制度、计划的权力；2.对材料设备供应商进行审查、审核的权力；3.对材料设备使用的浪费行为进行批评的权力；4.处理不合格材料和设备的决策权；5.对各类材料设备文件进行审核和保管的权力；6.材料设备经费预算和控制的权力；7.对本部门员工聘任、解聘、考核、处罚的部分决策权和建议相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第21页共244页2.1高层管理类文件编号：职位名称总经理所属部门直接上级董事会直接下级各副总任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，具有企业管理战略、市场开发管理、人力资源管理、财务管理和房地产项目管理等相关专业知识，具有高级专业技术职务任职资2.工作经验十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理经验，具有五年以上外资企业或国内知名企业相关工作经验者优先。职责概要领导实施企业的中长期战略规划，组织制定本企业的年度经营管理计划，主持本企业的日常经营管理工作，负责组织，培养高效的管理团队和项目团队，确保企业经营管理目标和发展目标顺利实现。岗位职责1.组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审批后组织实施并进行2.根据企业发展战略，制定企业各阶段经营管理计划，并对计划执行情况予以3.负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实施；4.授权各副总、总监、项目经理组织实施各项经营计划，确保年度经营目标，得到全面落实；5.负责企业投资管理、工程项目管理、房产营销管理、人力资源管理、财务管理的决策工作；6.主持召开总经理办公会议，听取各副总、总监、项目经理汇报工作，以便监督、检查企业经营计划的执行情况和财务收支计划的执行结果；7.出席企业重要公关活动，建立维护与相关部门、媒体机构、重要客户的良好8.主持企业中大房地产项目的招投标管理工作；9.负责企业高层管理人员，高级专业技术人员的聘任、培训和考核工作。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第22页共244页2.1.2营销副总职位说明书职位名称营销副总所属部门直接上级总经理直接下级所管辖部门经理任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，具有企业管理、市场营销、房地产营销管理、房地产市场策划、2.工作经验八年以上市场销售相关工作经验，三年以上市场管理、销售管理类职位工作经职责概要组织制定年度营销计划、市场开发计划和营销系统员工的培训、考核方案及奖惩措施，开展市场调研、营销策划、公关、房地产销售等各项工作，指导开展各岗位职责1.根据企业战略发展规划，协助总经理编制企业年度经营计划，从市场发展的角度保证企业仅国内国际化的可实现性；2.组织编制企业市场推广，营销策划、公关活动、房地产销售、客户服务管理等方面的规章制度，并监督，检查各项制度的执行情况；3.组织开展市场分析，拟定市场策划方案、公关方案、广告策略与推广方案；4.对广告制作、公关活动、楼盘促销活动和房地产销售工作予以指导；5.建立、拓展与客户、社会各界的关系，建立健全完善的客户关系管理体系；6.监督检查客户及售后服务情况，确保客户服务质量不断提高；7.对所辖部门员工的工作进行指导、监督、培训、考核与协调；相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第23页共244页2.1.3工程副总职位说明书职位名称工程副总所属部门直接上级总经理直接下级所管辖部门经理任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，具有工业与民用建筑，建筑结构、企业管理、项目管理、工程质量管理、工程成本控制及其他相关专业知识，具备高级专业技术职务任职资格。2.工作经验八年以上本行业相关工作经验，具有五年以上国内知名企业相关工作经验者优先。职责概要全面负责施工图纸设计管理，施工现场管理、施工组织与协调、施工技术管岗位职责1.主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理；2.参与房地产项目用地的前期谈判，投标管理等重大决策工作；3.组织制定并审核工程项目管理的各项规章制度，各阶段工作计划，并监督检查制度的执行情况，计划的实施情况，确保各项工作得以顺利进行；4.负责组织施工图纸设计管理以及外部设计单位的外联工作；5.组织管理企业所有在建的工程项目，负责审核签批工程技术文件；6.负责检查各个工程项目的进度，通过组织和协调，确保各项工程如期完成；7.监督各项工程的施工质量，及时协调解决施工中的重大问题；8.参与施工招投标管理，并对招投标工作予以技术指导；9.指导分管部门的发展方向，适时对工程系统的运行模式进行调整；10.负责对所辖部门员工的工作进行指导、监督、培训、考核与协相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期职位名称财务总监所属部门直接上级总经理直接下级所管辖部门经理任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，财务管理专业，具有财务管理、金融法律、财经和企业管理等相关专业知识，具有高级会计师职称。2.工作经验八年以上财务工作经验，至少三年财务经理级以上的工作经职责概要组织编制各项财务制度，疏通融资渠道，对财务核算的工作和资金运作进行总体控制，以维护股东及全体员工的权益，及时作出财务分析和财务预测报告，为岗位职责1.组织编制并完善资金使用管理制度，财务(成本)核算制度、财务分析制度、固定资产管理制度、管理费用摊销制度和财务审计制度等；2.主持编制财务职位责任制度以及财务系统人员的管理培训、考核等相关管理3.根据董事会指标和企业经营需求，疏通融资渠道，做好资金筹集、供应与管理工作，以满足企业经营运作资金的需求；4.定期对企业财务管理工作及财会工作的开展情况进行考核、检查和督促；5.执行董事会有关财务方面的决策，对企业日常资金运作和财务运作进行监并根据企业规定的权限，对企业各部门的各项预算和费用计划进行审批；6.定期对企业经营状况进行阶段性的财务分析与财务预测，向董事会提交财务分析及预测报告，并提出财务改进方案及合理化建7.组织制定年度审计工作计划，并根据企业规定，组织实施年度财务收支审经营成果审计和房地产项目审计等工作；8.根据企业规定的权限，对企业工程物资、设施、设备的采购价格进行审批和9.负责指导监督所辖部门员工的工作，指导并参与财务系统员工的培训和考核。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第25页共244页2.1.5行政副总职位说明书职位名称行政副总所属部门直接上级总经理直接下级所管辖部门经理任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，具有企业管理、行政管理等专业知2.工作经验八年以上大中型企业、外资企业人力资源经验或行政经理、物流经理、预决算管理的相关工作经验。职责概要根据企业中长期发展战略目标，组织编制所辖部门的工作计划，领导协调行政管理与人力资源管理的各项工作，以及材料采购、预决算的管理工作，保证企业年度经营计划的实现和各项管理工作的有序进行。岗位职责1.组织制定企业行政管理，人力资源管理、材料采购管理、预决算管理相关规章制度与工作计划，并对制度的执行情况，计划的贯彻情况进行监督、检查与指导；2.参与制定企业年度经营计划和预算方案，拟定各部门年度工作目标、计划和预算方案并组织实施，参与制定企业重大投资，项目开发策略研究和成本控3.根据企业阶段性目标和年度工作计划，组织制定所辖部门的目标，工作计划和实施措施，保证企业业务正常运行；4.根据企业人力资源开发与管理体系的要求，组织指导编制人力资源管理制度，培训计划及薪酬方案；5.组织对员工进行日常管理，最大限度的开发企业的人力资源；6.根据企业年度工作计划，组织安排企业行政事务的管理，包括行政办公资产、和其他后勤保持工作。7.负责施工招投标管理工作；8.负责指导、监督所辖部门员工的工作，使其不断改善工作质量和服务态度；9.做好所辖部门员工的绩效考核和奖惩工作，以此调动其工作积极相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期2.2中层管理类职位名称营销策划部经理所属部门营销策划部直接上级营销总监直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，市场营销专业、经济管理专业、房地产管理专业及其他相关专业，具备市场营销管理，经济学、房地产开发和广告策划学等相关专业知2.工作经验三年以上相关工作经验，有丰富的项目拓展、推广、策划以及销售、客户服务经验。职责概要在营销总监的领导下，全面负责本部门的日常管理工作，包括房地产项目策划、销售策略制定，公关事务策划管理和广告宣传等。岗位职责1.根据企业制度要求，制定本部门各项管理制度并贯彻实施；2.负责组织制定企业全年营销策划工作计划，并分解落实完成；3.负责组织新项目所在区域的竞争对手及消费者调查，为制定营销推广方案提供依据；4.负责主持项目的销售策划，平面制作宣传推广、媒体选用等工作，并作出5.负责审定各项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案；6.负责企业整体形象策划和品牌建设，审定各项宣传推广企业形象的公关活动方案；7.负责主持策划与实施各类企业形象，楼盘项目的推广、促销活动；8.负责编制各类宣传推广费用的计划，监控预算执行情况并及时呈报；9.与政府部门、媒体等保持良好关系，开展公关宣传活动，树立企业良好的社会形象；10.负责对下属人员进行业务指导、培训与考核工作；11.完成领导临时交办的其他工作。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第27页共244页职位名称销售管理部经理所属部门销售管理部直接上级营销总监直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，市场营销或管理类相关专业知识。2.工作经验三年以上房地产销售工作经验，一年以上房地产销售管理工作经验。职责概要在营销总监的领导下，负责企业各楼盘项目的销售工作规划，各项目的销岗位职责1.根据企业发展规划，安排楼盘销售工作，制定年度各个项目的销售计划；2.根据各项目的销售计划，组建售楼中心，具体实施项目销售工作；3.根据企业的相关规定及销售工作需要，制定销售管理制度，报批后贯彻4.全面负责组织企业各项目的销售、招商工作，分解销售计划并检查执行5.定期检查各项目销售报表，一旦发现问题及时更正解决；6.做好项目的销售控制，及时召开销售会议，保证获得最及时的汇款和最大的营业额。7.负责与房屋、工商等部门建立良好的关系，保证销售工作正常运行；8.负责客户服务管理，及时处理投诉、退房等问题，保证企业利益；9.了解项目所在地的社会文化与消费人群的喜好，建立市场研发及客户档10.组织安排销售动态分析，分析项目的市场、广告、客户等信息，为决策提供依据；11.关注跟踪企业开发的各个项目，总结项目销售经验，为新项目营销策划提供建议；12.负责本部门各级销售人员的培训、考核及员工队伍建设等工作；13.负责本部门日常行政事务、行政费用控制等工作；14.完成领导临时交办的其他工作。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第28页共244页2.2.3项目开发部经理职位说明书职位名称项目开发部经理所属部门项目开发部直接上级工程副总直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识大学专科以上，具有企业管理、项目管理、工程预算招投标管理、金融、2.工作经验五年以上项目开发相关工作经验。职责概要根据企业的投资拓展意向，具体负责房地产项目开发的实施，并对土地投标及立项审批过程进行全程监督。岗位职责1.根据企业的总体战略，具体负责房地产项目开发的全程管理工作；2.具体负责编制各项关于房地产项目开发的的规章制度，经总经理审批后3.负责组织所有开发项目的前期手续的报批报建工作；4.负责项目的引进，前期谈判和土地投标工作；5.负责组织房地产开发项目的规划工作；6.负责为企业寻找土地资源，进行土地储备和相关的调研工作；7.主持与企业联系单位的公关工作；8.根据授权，处理特殊事项或重大突发事件；9.负责企业招投标文件范本的完善工作；10.负责项目与政府规划部门的协调工作；11.完成领导临时交办的其他工作。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第29页共244页2.2.4总工办主任职位说明书职位名称总工办主任所属部门总工办直接上级工程副总直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识大学本科以上，具有建筑工程、建筑结构、企业管理、项目管理等相关2.工作经验八年以上本行业相关工作经验，具有五年以上房地产企业的设计，施工管理经验，熟悉房地产开发、施工过程中的控制关键职责概要岗位职责1.负责联系规划设计、市政专业公司等外部单位，沟通设计事宜；2.负责施工图纸的会审，施工图技术交底工作；3.负责施工图纸变更的初审，上报设计院与设计变更的组织管理等工作；4.主管房地产项目建设工程业务，全面负责房地产项目开发以及建设过程中的工程施工、技术设计等工作；5.负责提出房地产开发、建设的大、中型项目的可行性报告和审定项目开发部提交的小型项目的可行性分析报告；6.组织研究工程技术及施工工艺操作规程和标准；7.提出设计要求，委托设计、审查方案；8.确定工程招投标的标底；9.协助项目处理图纸中设计施工过程的重大技术问题，签发处理重大技术问题的修改通知书；10.及时解决较大的工程质量事故，提出处理意见和改进措施；11.负责组织本企业设计图纸、资料、档案的收发、复印、归档等工作；12.主持工程项目的竣工验收工作；13.负责工程预决算的工程量复核、审查签证，并拟出复核意见，报造价管相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第30页共244页2.2.5项目经理职位说明书职位名称项目经理所属部门项目部直接上级工程副总直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识大学专科以上，具有建筑学、工民建、工程管理、给排水、暖通空调、电子电气等相关专业知识，有一级项目经理或一级建造师资2.工作经验五年以上房地产行业相关工作经验，至少有三年以上房地产企业项目经职责概要负责企业开发项目施工运作和管理的全面工作，制定并完成具体项目施工计划，组织监督与项目相关的各项工作，协助做好工程验收、竣工、结岗位职责1.制定项目施工进度计划，材料需求计划和资金需求计划，并组织实施；2.负责工程现场的工作，对工程项目的质量，工期、安全生产、文明施工、场容等进行全面进行；3.负责工程总包及专业承包单位的考察，资格预审及招标的组织实施工作，并负责对总包、专业承包及监理部的日常监督与评审；4.负责接收项目的规划设计，参与结构及施工图纸设计的审核工作；5.负责随时跟进施工队的进度状况，发现问题及时解决；6.对安全施工、文明施工进行监督检查，及时处理各种质量、安全事故；7.参与造价管理部，材料设备部的预决算方案审核，材料选管控项目成本；8.负责施工方案工程变更，材料代用，经济签证等的审核工作，严格控制工程造价；9.负责审核工程进度报呈；10.组织各项工程的验收及移交，督促工程备案，移交档案资相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第31页共244页职位名称项目监理总监所属部门监理部直接上级工程副总直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识2.工作经验职责概要岗位职责相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第32页共244页职位名称财务部经理所属部门财务部直接上级财务总监直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识大学本科及以上，财务管理、金融等相关专业知识，持有中级会计任职资2.工作经验三年以上财务类工作经历，一年以上中型以上房地产企业财务管理工作经职责概要在财务总监的领导下，全面负责本企业资金管理，财务预算、财务核算等岗位职责1.负责编制财务、融资、审计等相关规章制度，报主管领导审批后执行；2.组织编制企业各项财务计划，并对其实施情况进行监督；3.组织所属人员定期进行各项财务核算工作，按时向高层领导提交相关财务4.根据领导指示，拓展融资渠道，做好企业融资管理的各项工作；5.组织相关人员做好年度财务审计及各工程项目的审计工作，并按时提交审计报告；6.统一组织企业的报税工作，并对项目的报税工作进行管理和监督；7.监督各项财务收支工作，对违反财务纪律的事件要进行及时处理；8.参与房地产项目的投资决策，为项目开发提供决策参考；9.定期或不定期对财务管理各项规章制度的执行情况进行检查；10.做好对所属部门人员的培训、考核等工作。相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第33页共244页职位名称综合办公室主任所属部门综合办公室直接上级行政副总直接下级本部门主管人员任职学历1.学历/专业知识2.工作经验五年以上行政、人力资源部门经理以上职位工作经验，三年房地产行业工职责概要依据企业的发展战略目标，编制年度工作计划和目标，编制实施人力资源规划，协调各部门工作，处理日常行政事务。岗位职责1.参与企业发展规划的拟定，年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨2.根据领导意见，召集主持企业办公、会议和其他有关会议，并检查决议的贯彻实施情况；3.汇总企业年度综合性资料，草拟、审核企业年度总结、工作工作计划和其他综合性文稿；4.负责企业行政文书、档案的管理工作；5.负责企业与上级主管部门的联系工作及企业有关法律处咨询和联系工作；6.负责企业的规章制度的拟定、执行与监控；7.全面负责企业行政后勤的管理工作，按时拟定各项工作计划；8.负责对企业各项行政办公费用进行管理与控制；9.负责企业文化的建设与宣导；10.负责企业重要会议，重大活动的筹备组织工作，接待重要来访客人；11.负责制定和完善企业人力资源管理制度体系并监督执行；12.制订年度员工培训计划并组织实施，对培训效果进行评估；13.组织制定企业的考核指标体系及相应的激励体制，建立有效的绩效考评体系并组织实施；14.拟订人力资源成本预算、监督控制预算的执行情相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第34页共244页职位名称造价管理部经理所属部门造价管理部直接上级行政副总直接下级本部门各主管任职学历1.学历/专业知识大学专科以上，具有建筑学、工程项目管理、工程项目预决算、工程成本控制等相关专业知识，持有注册造价工程师资格证书。2.工作经验五年以上房地产行业相关工作经验。职责概要组织编制工程项目的概算、预算、决算、结算和成本控制工作，参与工程合同、材料设备采购合同的拟订、会签工岗位职责1.贯彻国家、地方有关定额，预算、价格、合同管理等方面的规定，制定企业的规章制度，经批准后组织实施并监督执行，以控制工程项目的投2.组织项目决策前土地价值估算，可行性研究投资估算工作，为投资决策提供支持；3.组织初步设计概算，并对比投资概算情况，参与房地产项目的规划设计4.根据施工图编制工程预算，并与设计概算对比分析，为审查施工图提供5.参与工程结算工作，并组织工程项目的决算工作；6.参与建筑施工图纸，施工组织设计的会审工作；7.审核《项目工程量进度报告》,核实设计变更事项的费用；8.根据项目预算以及施工合同约定，核对工程款的支付金额；9.负责制定预算定额和单价，参与审核材料和设备采购招标，提出专业性的意见；10.参与销售相关的面积计算、价格制定、与招标相关的标底计算等工作；11.参与勘察设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购等合同会审、会签12.负责造价管理部的组织管理、部门经费控制及与其他部门的协调工相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第35页共244页职位名称材料设备部经理所属部门材料设备部直接上级行政副总直接下级部门所有主管任职学历1.学历/专业知识大学专科以上，具有建筑学，建筑材料或工程造价等相关专业知2.工作经验五年以上房地产企业或相关行业的材料采购工作经验，熟悉房地产企业材料采购和配置工作。职责概要负责材料设备计划调拨管理，采购交货管理、仓储管理及运输管理工作。岗位职责1.组织编制年度、季度、月度材料设备采购计划，经主管副总批准后执行；2.负责制定企业材料设备的年、季、月度用款计划，控制材料设备管理成3.组织编制材料设备供应管理的各项制度，报主管副总审批后组织执行；4.按照企业账目规定，设立仓储材料、设备帐卡，填报年、季、月度库存5.审核重要材料设备的价格，并报主管副总审批；6.定期或不定期对施工单位开展材料设备使用、管理、保管等方面的检查；7.负责重要材料设备采购的招投标文件，签署重要合同；8.组织建立材料设备台帐，包括交料台帐和供货台帐等；9.组织开展材料设备的采购验收、入库、调拨和运输工作；10.配合公司做好员工的考核和培训工作，提高员工素质和工作效相关说明编制人数审核人员批准人员编制日期审核日期批准日期第36页共244页3.1管理制度3.1.1项目投资管理制度制度名称项目投资管理制度受控状态执行部门监督部门编号第1条目的为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前事中事后控制，提高投资质量，防范投资风险、提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。第2条适用范围本制度适用于本企业所有房地产开发项目的投资控第3条投资管理的原则①以事前控制为主，其他控制为辅；②预决算的控制应公正、合理、准确、精细；③投资控制贯穿于项目实施的全过程，各实施阶段的投资控制同等重要，不可偏废；①造价管理部负责投资估算、预算、竣工决算的编制等工作；②项目开发部负责编制投资计划，对投资项目进行评估与选择、编制《项目投资建议书》及投资项目立项审批等工作；第二章投资的权限审批第5条投资的审批权限归董事会确定第6条企业搞新项目开发等必须事先进行可行性研究报告的内容，包括以下六个方①对企业发展战略的影响；②对企业经营的影响；③主要风险和应对措施；④企业的资源包括人力、物力、财力、管理能力能否满足新的投资需要；⑤投资收益；⑥税收论证。第37页共244页第7条拟投资的项目由项目开发部在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前、备齐以下资料，在经的主管副总同意后，报总经①项目投资申请报告或建议书；②企业对投资项目的可行性研究报告；③有关合同(协议)草案；④资金来源及企业的资产负债情况；⑤有关各做单位的资信情况；⑥政府的有关许可文件；第8条总经理在收到项目报批的全部资料后经初审认为基本可行的，有项目开发部会同有关部门提出有董事会成员参加的投资审议会。第9条投资审议会的内容①查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案；②对项目的疑点，隐患提出质疑；③评价项目执行人的资格及能力等；第10条董事会根据投资审议会对项目所作出的决议签署审批意见。第三章投资控制第11条策划阶段的投资控制①项目开发部负责市场调研和项目情况调查，进行项目定位，拟订最佳开发规模和销售②项目开发部委托多家设计单位设计规划方案，有总经理办公会议，从中挑选最佳方案；根据总体规划方案，项目开发部编制项目实施计划，提交总工办评审；再由造价管理部进行投资估算，财务部进行项目经济评估，最终由项目开发部形成《项目详细可行性研究报告》。会审批。④立项后，依据投资估算和项目实施计划，财务部编制详细的项目投资计划及筹资计划。⑤总工办审核项目投资计划和筹资计划，报主管副总审核，总经理同意后提交董事会审批。第12条设计阶段的投资控制第38页共244页②总工办委托设计单位形成初步和扩初设计方案，并提交总经理办公会议评审，评审通过后，有总经理签署意见，提交董事会审批。③项目开发部考察造价咨询单位，形成《考察报告》,经总签订委托合同。④造价部审核设计概算，若概算造价突破估算时，应分析突破原因，如是设计问题，应返回设计单位重新设计，如是增加功能或项目，应重新进行项目评价；如是其他愿因，应作补充说明或解释。⑥项目开发部组织总工办、材料设备部和造价管理部共同讨论甲乙供材的范围，并做出可暂估价位，由总经理批准并加以说明备案。⑦在接到施工图纸、图纸会审会纪录、材料设备价格一览表、甲供材料清单后，造价咨差控制在±5%以内。第13条施工阶段的投资控制①根据施工合同，依据工程当月实际完成工作量，由施工单位提出申请，报监理部认可签字盖章后，转项目管理部核实当月实际完成工程，项目部经理审定工程量，再转给造价部。②造价部重新核定施工单位的实际完成工作量，并根据合同及国家有关规定审核计算进度款，然后交给主管副总审核，总经理审批，最后经财务部进行全面稽核，根据工程进度款支付计划，监督和审查当月实际应付的工程进度款。第14条竣工阶段的投资控制①造价部在接到《工程竣工验收报告》后，依据合同中的要求通知承包方报《工程决算书》给监理部，《工程决算书》应该有其单位印章和签有编制人姓名。》,最后由造价部统一编制《竣工决算书》。预算对比分析，做出《工程造价成本分析报告》,找出控制偏差，总结工作经验与教训。第四章项目投资成本分析第15条编制《项目财务决算书》第39页共244页①财务与施工单位和对工程款拨付情况；②根据项目实际运行情况将实际成本与投资估算、竣工决算、施工图预算(或标底)进行对比分析，找出差异，分析原因。③编制《项目成本分析报告》,总结经验。第17条总工办负责审核《成本分析报告》,并报主管副总审第18条总经理批准《项目成本分析报告》,报送董事会备第五章项目的验收和考核第19条企业定期在投资项目运作后开展评价工作，由总工办牵头组织相关职能部门成立投资评价小组。第20条项目按批准的内容已经完成，具备投产和使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请项目竣工后验收报告，编写竣工资料。第21条企业每年组织一次投资项目评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目执行人、监督人实行奖励。第22条本制度由财务部编制，解释权、修改权归财务第23条本制度经企业董事会讨论决定后，自公布之日起实编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期第40页共244页3.1.2项目前期开发管理制度制度名称项目前期开发管理制度受控状态执行部门监督部门编号第一章总则相关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。第2条适用范围本制度适用于从房地产项目立项到施工准备完成的全第3条管理职责①项目开发部负责项目立项的审批及相关证件的②造价管理部负责编制各项经济预算及工程③总工办负责房地产项目各类施工图纸的设计第二章项目前期规划设计第4条由项目开发部配合总工办根据城市发展前景、、地理位置、城市规划等因素，结合自身实力，考察选择具有投资价值的开发项目。第5条项目开发部对选定的投资项目进行可行性研究，起具体内容如下：①项目概况a.项目名称b.项目的地理位置，包括项目所在城市、区和街道，项目周围主设的实际和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。②开发项目用地的现状调查及动迁安置a.土地调查：包括开发项目用地范围内的各类土地面积物种类、数量和面积等。第41页共244页和通信等线的现状及目标和其可实现的时间。e.其他地下、第三方物现状，开发项目用地范围内地下物调整了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等，地上物包括各种树木、植物等，开发项目用地的现状要附有平面示f.如需要拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。③市场分析和建设规模的确定a.市场共给现状分析及预测；b.市场需求，现状分析及预测；c.市场交易的数量与价格；e.拟建项目建设规模的确定；第6条项目开发部负责组织编写《房地产项目可行性研究报告》,报送主管副总审核，第7条项目确定后，由开发部组织与土地持有方签订正式合同(或协议),如土地使用权出让(或转让)协议，合作开合同，联建合同等。合同内容要具体明确、严谨，准确载明合同各方的责任，必要时可以报有关部门签证或公证。第8条土地合同签订后，项目开发部组织成立项目经理部，其具体工作内容如下：②组织规划设计及论证，施工图设计及优化；③委托施工监理，选择施工队伍及进场等事项的时间、人员安排、办理步骤等；④明确资金筹措，完成投资、成本控制，房地产销售方式、方法及相应计划安排。第9条前期手续办理①项目开发部指导并会同项目经理部相关人员有步骤的办理有关手续；②向房地产开发管理部门申报开发经营许可证；③向计划部门申领《土地使用证》和《建设用地批准书》;④向规划部门申请规划定点，办理《建设用地许可证》《规划许可证》等。第三章现场施工准备第10条有项目开发部配合总工办委托相关有资质的单位进行项目实地测量与勘探，办理地形图、工程地质勘察资料等。第11条项目开发部配合总工办组织实施项目(场地)的“三通一平”,联系办理水、第42页共244页电进场，必要时争取办理“七通一平”。第12条项目具备开工条件时，总工办组织编写《项目施工组织总设计》,明确单项工程开工顺序，施工队伍及资金的调度，各单项(或单位)工程开工时间、设备及材料的采购准备及时间，质量控制计划、场地的利用及安排等。第13条《项目施工组织总设计》确定后，项目开发部应按计划组织选择施工队工程开工前，项目开发部配合总工办办理消防、抗震监督，工程报建、开工报告、施工许可证、质量监督和安全监督等手续。第14条工程开工前，总工办应依据设计施工图纸及开发项目定位做好设备材料选型、定位工作，材料设备部根据设备材料定位要求及施工组织总设计的时间安排，选择供货商，第四章工程项目监理第15条本企业所有房地产开发项目一律委托专业施工监理公司进行工程监第17条本制度由项目开发部负责制定、解释及修第18条本制度自公布之日起实施编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期第43页共244页3.2工作流程流程名称项目开发前期策划流程文件受控状态文件管理部门总经理办公会项目开发部总工办相关部门相关制度/表单审批审批审批开始获取土地信息与总经理办公会一起初选项进行实地考察年度投资计划配合参加《项目可行性研究报告》组织市场调研形成初步市场系项统分析目定位《项目可行性研究报告》《土地使用权转让协议》形成详细的通过招标等途径获得土地结束编制日期审核日期生效日期第44页共244页流程名称项目前期手续办理流程文件受控状态文件管理部门项目开发部总工办相关部门相关制度/表单开始获得土地缴纳出让金、契税等投资项目备案文件《建设用地规划许可证》财务提供资金投资项目备案《建设用地批准书》办理土地证《规划设计方案》将地形图转给总工办财务部提供资地下管线测绘《建筑方案》《地质勘查报告》从总工办获得办理结《开工证》《销售许可证》销售许可证》束编制日期审核日期生效日期第45页共244页4.1管理制度制度名称工程设计管理制度受控状态执行部门监督部门编号第1条本着以下三个目的，特别制定本制度①鼓励在建工程设计活动中采用先进技术、工艺、设备及新型材料；②保证设计工作的进度，提高工程设计的质量，确保得得到符合要求的设计成果；③提高工程质量，降低工程造价，加快工程建设进第2条适用范围①适用于从方案招标、开始到施工图经审图公司审核完成为止；②该范围的交付件为：经审图公司加盖印章的施工第3条相关部门及人员的职责①总工办负责方案、设计阶段的组织、实施和设计控制协调；②总工办主任负责拟定《设计任务书》,组织考察设计单位、发标、评标、签订设计合同、进行方案设计评比；③总工办结构工程设计师等相关人员负责初步设计、施工图设计的跟踪控制和审查。第二章设计招标管理第4条设计招标的原则①确保企业选择合格的设计单位，并充分体现公司的意图和期望，得到符合要求的设计成果，确保设计文件的有效性、连续性并保证工程项目的安全性、经济性；②建设工程设计必须执行工程建设的强制性标准，杜绝“三边”(边勘察、边设计、边施工)工程，先勘察、后设计、再施工的原则开展；③建设工程设计业务必须委托给资质等级符合要求的设计单位；④设计招标的评标标准，包括设计方案优劣，方案所采取的技术和工艺水平。整个方案投入产业的经济效益评估、服务细则承诺以及设计单位资历和社会信誉等；⑤方案设计招标，必须选择在国内或国际建设工程设计领域具有较高知名度的设计单位，参加方案竞标的主要设计人员，应在设计领域具有较高的知名度，选择方案设计单位的数量视具体项目而定，原则不少于三家。第5条招标程序和内容第46页共244页①设计计划对每一次工程设计任务，总工办主任负责制订该项目的《设计控制计划》,明确设计控制的内容、参与人员及其责任分工，控制工作的方式、要求阶段性交付件等。②设计任务书a、方案设计任务书总工办主任根据收集到的资料拟定《建筑工程设计任务书》(见附件1),经主管副总签字审定后，报总经理批准后实施。如需中途修改需填写《设计任务修改审批表》(见附件2)。b、初步设计说明收到政府的规划方案审批意见后，总工办主任组织有关人员讨论初步设计的有关问题，在满足规划意见，市场定位要求的前提下，最大限度的控制成本，最终形成《初步设计说明书》,经主管副总签字审定后，报总经理审批后实施。c、扩初设计的说明根据初步设计审核意见的要求决定是否做扩初设计，如需要做扩初设计，按企业规定的程序执行。③招标邀请函。由总工办负责编制《招标邀请函》④项目开发部、总工办均可推荐设计单位⑤设计单位初选。总工办主任组织相关人员，对拟邀请的设计单位进行考查，填写《设计投标企业审查表》(见附件3),考察内容为设计单位资质、以往设计成果、人员和设备情况、投标热情、收费标准等，根据考察结果形成的初选拟邀请投标的单位名单，并报总经理批准。由总工办负责组织发标会，邀请各投标单位及有关部门参加进行设计发表勘现场，解答招标文件中的问题。⑦评标a、在《投标书》确定的投标日期内，总工办负责接受《投标书》,接标人员根据《设计任务书》及招标文件的要求检查《投标书》的有效性。b、总工办主任拟定的评委名单，需经主管副总审核后报总经理批准c、经评标确定中标单位后，由总工办负责向中标单位发《中标通知书》,并拟定《委托第三章设计过程控制管理第6条设计过程的跟踪控制①每一个设计项目，在设计开始前，总工办要求设计单位提供该项目的设计计划和设第47页共244页②在初步设计及施工图设计进行过程中，总工办应组织控制人员，依据《委托设计合同书》规定，前往设计单位进行实地跟踪检查。③实地跟踪检查内容包括设计进度、人员资格及专业配合等，检查的依据是《委托设计合同书》,设计单位编制的《设计计划》,检查结果应填入《设计跟踪检查记录单》,并将该④检查中发现不符合要求的问题，由检查人员填入《整改意见》,要求设计单位整改，并要求设计单位将书面整改结果报总工办备案。第7条设计评审①方案设计a、在收到方案设计后，总工办对方案设计进行施工成本估算，评估施工进度和工期。b、总工办在收到方案设计后5日内，组织相关人员对方案设计进行评审，并向与会人c、方案设计的最终确定经总经理签字后生效。②初步设计在收到初步设计方案后，总工办根据规划部门的意查，在满足规划意见、市场定位要求的前提下，最大限度的控制成本。最终形成的初步设计评审意见，经主管副总签字审定，报总经理批准，由总工办交给设计单位完善初步设计。③扩初设计a、扩初设计完成后，总工办将设计文件同时送项目开发部，由项目开发部负责征询当地政府部门进行扩初评审。b、项目开发部取得审查意见后，应明确市政意见中的修改是修改最初设计还是直接在c、所有市政部门意见和各部门意见应由总工办汇总至设计单位，作为施工图设计的依据。④施工图设计包括地质报告、甲方和市政部门的扩初设计意见和批复、市政配套的具体条件(其中时政配b、总工办根据项目的进度要求，对设计单位的设计进程准备具体的书面要求，包括设计是否分阶段进行，施工图的出图日期、报建图出图日期、基础施工图出图日期、主体建筑第48页共244页c、设计单位除了由总工办直接将设计图交项目开发部用于报建使用外，其他各阶段的d、总工办将审图公司的审图意见发回设计单位，用于对施工图进行修改，修改完成的施工图作为项目开发部招投标的正式依据。第8条设计输出文件的审查与验收造价管理部参加，审图公司、设计单位填写《设计输出文件审查表》(见附件5)。②设计输出文件的审查，应包括如下两个方面的审查：对设计结果文件的审查及对设计书》和设计单位编制的《设计计划》进行。第9条设计控制总结在设计验收完成后，总工办组织有关控制人员编写《设计控制总结》,内容包括设计进度控制情况，设计质量控制情况和设计投资控制情况等经总经理审核签署后送档案室存档。第四章设计变更管理第10条定文、施工图审图备案出图后，再对原图进行修改则称为设计变更(以下统称为"设计变更"),由总工办负责统一管理。第11条设计变更管理程序如下①因企划、销售、配套、资产、物业等原因需提出设计变更的均应与设计单位沟通，同时书面报告给总工办，总工办设和后签发《工程设计变更申请表》(见附件6)。设计单位按《工程设计变更申请表》内容修改并填写《工程设计变更通知单》(见附件7),总工办将②因施工单位原因变更设计时，可由施工单位以技术核定单形式送总工办进行会签，再送设计单位签证后生效，但在施工图交底时发生的变更应以会审记录的形式处理，由会审③因设计单位原因，变更设计的可由设计单位以《设计修改通知单》的形式送达总工办，由总工办发放至造价管理部、项目经理部及有关单位。④其他部门不能直接通知设计单位变更设计，项目进入销售期并于网上公布信息后原第五章施工图管理第12条设计文件的发放和归档工作是加强设计工作使设计及施工有序进行，确保工程第13条通过审图备案证实出图的的施工图、方案设计文本和初步设计文本均应先交总工办等记归档，由总工办统一发放，总工办、项目经理部应设资料管理员，负责通知和分第49页共244页发设计文件，撰写《工程设计文件发放单》(见附件8),各收图单位由指定人员到档案室签领，如需超印增晒设计文件，统一由总工办处理。第14条设计文件的归档内容和负责归档单位按下表的规定执行设计文件的归档单位一览表文件名称归档单位设计任务书总工办详规设计总工办方案设计总工办初步设计总工办概算书总工办、造价管理部施工图审图备案图项目经理部、监理公司、总工办施工图电子文件总工办设计变更通知单项目经理部、监理公司、总工办施工技术核定单项目经理部、造价管理部、监理公司、总工办竣工图项目经理部、总工办第15条本制度由总工办拟订，其修订权、解释权归总工办第16条本制度自发布之日起生效。编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期附件1:工程项目设计任务单项目名称：专业：设计任务内容123设计师：专业负责人：项目负责人：附件2:设计任务修改审批表序号原设计任务设计任务修改内容1234设计人项目负责人批准人日期日期日期第51页共244页附件3:设计投标企业审查表根据工程情况工程名称工作类型建筑面积估算投资技术复杂程度拟邀请投标单位基本情况企业名称经济性质地址电话设计资质等级定级时间资质证号企业法人代表资料姓名职务职称文化程度出生年月电话企业技术负责人资料姓名职务职称文化程度出生年月电话专业技术人员状况高级职称人中级职称人助理级职称人技术员级职称人前三年业务成果考察人考察日期审查意见第52页共244页附件4:涉及跟踪检查记录单工程名称编号工程地点专业审图单位联系人联系电话设计单位联系人联系电话工程当前进度设计进度序号检查项目检查依据检查结果备注123检查人(签名)检查日期附件5:设计输出文件审查表工程名称输出文件编号工程地点专业审图单位联系人联系电话设计单位联系人联系电话设计阶段设计内容审查项目审查结果1、设计输出文件的完备性、及时性2、设计的经济性、合理性3、遗留问题是否解决、是否需要跟踪检查审查人设计师设计总负责人认可设计输出文件，毋需整改第53页共244页附件6:工程设计变更申报表监理单位：编号：致(监理代表):现因(原因),需对(工程名称及具体项目名称)总监代表意见项目经理意见总工办主任审核意见主管副总审批意见□□不同意总监代表：年月日□口不同意项目经理：年月日□口不同意日□口不同意主管副总：年月日说明：本表一式4份，监理、总工办、项目部各存1份，1份返承包人作申请付款时用。附件7:工程设计变更通知单施工单位：合同号：设计单位：专业名称：致(施工单位名称):根据变图有关规定，现决定对(工程名称及具体项目名称)的设计进行变更，请按变更后的要求组织施工。序号图号变更内容123变更后变图定额的增减估算附件(设计变更图表等文件)签字栏建设(监理)单位设计单位施工单位说明：1、本表共6份，总监、总工办、造价管理部、项目经理部各1份，承包人2份，并在申请付款时使用2、涉及修改图纸的，必须说明应修改图纸的图号3、不可将不同专业的设计变更办理在同一份变更通知单上4、“专业名称”应按专业填写，如建筑、第55页共244页附件8:工程设计文件发放单设计文件名称发放部门原件复印件备注总工办项目经理部含施工单位营销策划部造价管理部项目开发部监理公司第56页共244页制度名称设计图纸自审制度受控状态执行部门监督部门编号第2条接到图之后，由总工办主任及时安排或组织有关人员进行自审，并提出各专业自身记录第3条总工办主任应及时召集有关人员组织内部会审，针对各专业自审发现的问题及建议进行讨论，明确设计意图和工程的特点及要求第4条图纸自审的主要内容①各专业施图的份数、编号与图纸的目录是否相符②施工图纸、施工图说明、设计总说明是否齐全，规定是否明确，三者有无矛盾③平面图所标注坐标，绝对标字与总图是否相符④图面上的尺寸、标字、预留孔及预埋件的位置以及构件平、立面配筋与剖面有无错误⑤建筑施工图与结构施工图是否齐全，结构施工图与设备基础、水、电、暖、卫、通等专业施工图的轴线、位置(坐标)、标示及交叉点是否矛盾，平面图、大样图之间有无矛盾⑥图纸上构配件的编号、规格、型号及数量与《构配件一览表》是否相符第5条图纸经自审后，应将发现的问题以及有关建议做好记录，待图纸会审时提交讨论解决第57页共244页编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期审查结构图本身是否由差错及矛盾，结构图中是否有《钢筋明细表》,若无《钢筋审查结构图本身是否由差错及矛盾，结构图中是否有《钢筋明细表》,若无《钢筋制度名称设计图纸会审制度受控状态执行部门监督部门编号第一章总则第2条会审参加人员。包括总工办有关技术人员、监理工程师、施工单位项目经理、项目部经理及技术负责人、专业技术负责人其他相关人员、设计第3条会审时间。一般应在工程项目开工前进行，特殊情况下也可边开工边组织会审第二章会审内容第5条审查施工图设计是否符合国家有关技术、经济政策和有关规定第6条审查施工图的基础工程设计与地基处理有无问题，是否符合现场实际地质情况第7条审查建设项目坐标、标高与总平面图的图中标注是否一致，与相关建设项目之间的几何尺寸关系以及轴线关系和方向等有无矛盾和差错第8条审查图纸及说明是否齐全和清楚明确，核对建筑、结构、上下水、暖卫、通风、第9条审查建筑平、立、剖面图之间关系是否矛盾或标注是否有遗漏，建筑图本身平面尺寸是否有差错，各种标高是否符合要求，与结构图的平面尺寸及标高是否一致第10条审查建设项目与地下构筑物、管线等之间有无矛盾钢筋砼关于钢筋构造方面的要求在图中是否说明名厨，如钢筋锚固长度等第12条审查施工图中有哪些施工特别困难的部位，采用哪些特殊材料，构件与配件货源如何组织第13条对设计采用的新技术、新结构、新材料、新工艺和新设备的可能性和应采用的必要措施进行商讨第14条设计中的新技术、新结构限于施工条件和施工机械设备能力以及安全施工等因素，要求设计单位予以改变部分设计的，审查时必须提出，共同研讨第三章会审程序第15条会审由总工办召集进行，并由资料室分别通知设计、监理、分包写作、施工单第58页共244页第16条会审分“专业会审”和“综合会审”,解决专业自身与专业之间存在的各种矛第17条会审时，由总工办技术人员提出自审时的统一意见并做记录，会审后监理总监第18条根据实际情况，图纸也可分阶段会审，如地下室工程、主体工程、装修工程、第四章会审记录第19条会审记录由监理单位执笔完成第20条工程项目名称(分阶段会审时要标明分次工程阶段)第21条参加会审的单位(要全称)及其人员名字(禁止用职称代替)第22条会审记录的内容①建设单位和施工单位对设计图纸提出的矛盾、问题，由设计予以答复、修改的(要审结果与解决方法(要注明图别、图号、必要时附图说明)第五章其他相关内容第23条会审地点要填写清晰、具体第24条联系电话要注明，包括固定电话和移动电话第25条会审记录的发送一般由监理公司执行第26条会审记录发送单位②设计单位③监理单位④施工单位项目部⑤其他与会单位第59页共244页编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期制度名称设计图纸管理办法受控状态执行部门监督部门编号第一章总则第1条目的第2条适用范围。本办法适用于企业所有工程项目的图纸管理工作第3条相关部门及人员职责①总工办负责图纸管理的监督指导②项目经理部负责本项目的图纸管理③专业公司等单位负责图纸的二级管理第二章管理内容第4条设计图纸的接收①总工办资料管理员按合同规定接受设计图纸，明确核对后，编制《图纸目录》,报总工办主任审核②总工办主任及时按《图纸目录》规定发图顺序及图纸分配情况③需进行翻译的有关图纸先进行目录翻译，后按有关翻译的约定进行其他内容的翻译④必要时需进行图纸催交工作第5条设计图纸的等记①对接收的图纸(或翻译之后完成的)进行分类，统一编号，②总工办主任随时检查登记，统计情况的准确程度，防止漏登情况的发生③图纸应首先归档一份第6条设计图纸的发放①按总工办主任的规定，以先后顺序和数量通知施工的专业公司和有关部门领取设计②专业公司等单位的图纸接收人为资料员或专职工程师，有关职能部室为内勤员或负③图纸发放应办理发放手续，接收人检查无误后进行签字；④专业公司等单位和项目各部门办理接收及发放手续，做好图纸的二级管理工作(收图登记、发图登记、领取人签字);第7条作废图纸的处置①对施工中由于变版而作废的图纸，总工办发布变版通知，各使用部门资料员或内勤处理②若需留作参考时，加盖作废标识条，并隔离存放第8条施工人员以及用图人应爱护图纸，防止丢失和损坏若需进行图纸复印，由用图单位提出申请，报总工办主任批准，由总工办统一复印并登记第60页共244页第9条对于工程需要借用的图纸，总工办主任批准、办理借阅手续，并及时归还，存档的图纸一律不予借出第10条施工图纸的存档。工程竣工后，根据企业档案室的要求，由总工办对图纸进行整理，作为企业的存档资料第三章零星图纸的管理第11条零星工程图纸由总工办主任在《工程项目任务设计单》上签字确认第12条零星工程图纸发放范围为项目经理部、造价管理部各一份，领用人在《工程项目任务设计单》上签收第13条修改变更图纸的发放范围按原发放范围实施第四章相关文件记录借阅登记记录》、《作废图纸回收记录》、《作废图纸销毁处理记录》等第61页共244页编制日期审核日期批准日期修改情况修改处数修改日期工程名称：会审日期：年月日序号图号会审记录问题处理意见123施工单位(盖章)设计单位(盖章)监理单位(盖章)建设单位(盖章)技术负责人设计负责人监理工程师总工办主任项目经理第62页共244页4.2工作流程4.2.1图纸设计管理工作流程流程名称总经理图纸设计管理工作流程主管副总总工办相关部门文件受控状态文件管理部门外部设计单位开始编制《项目开发计划书》开始编制审核《工程设计任务书》编制项目开发计划书审核《工程设计任务书》结构成本要求编制《工程设计任务书》结构成本要求编制《工程设计任务书》审核审核招标签约招标签约招标签约《初步设计方案》审核方案设计修改方案设计结审核方案设计修改方案设计结果进行初步设计汇总提出审查意见《初步设计审查方汇总提出审查意见审核组织开展初步设审核《施工图设计方案》修改初步设计汇总提出审查意见开展施工图纸会审修改初步设计汇总提出审查意见开展施工图纸会审度》审批施工图设计配合修改施工图《施工图纸会审意见书审批施工图设计配合修改施工图会审意见《施工图纸》《施工图纸》交底《施工图纸》交底施工配合施工现场施工《设计图纸管理办《设计图纸管理办法》结束第63页共244页编制日期审核日期生效日期流程名称设计变更管理工作流程文件受控状态文件管理部门主管副总造价部总工办相关部门外部设计单位相关制度表单审批审批重新估算造价开始《项目开发计划书》《工程设计计划书》受理审议办理提出设计变更申请《工程设计任务书》审交变更内容《招标书》《设计合同》提交变更申请有无费用调查方案设计文稿无分发施工单位变更资料存档结束《初步设计审查方案》《施工图设计方案》《设计图纸会审制度》《施工图纸会审意见书》《施工图纸》《设计图纸管理办法》编制日期审核日期生效日期第64页共244页5、造价管理制度及工作流程5.1管理制度5.1.1工程预结算管理细则制度名称工程预结算管理细则受控状态执行部门监督部门编号第一章总则第1条目的第2条适用范围适用于本公司项目为承包人所发生的预结算的编制工作后作为发包人所发生的预结算的审核工作①造价管理部全面负责管理工程预结算，负责编制或审定工程预结算，负责工程量的计算、统计、审核供方工程量②材料设备部负责编制《甲供主要材料物资预算(领料)表》,并分送总包方和项目部、③造价管理部、总工办、项目经理部负责按月核效实际领用材料，使用机械及其他费用④分包单位负责编制承包工程的预决算工作，包括工程量的日常统计第二章承包工程(合同)预结算第4条造价管理部作为项目预结算编制和审核的统一归口管理部门，设置一名造价工程师和两名预算员第5条预决算的管理的总体原则是“合同为本，事实为据，合法合理”第6条在工作和与外方交往中，我方要做到有礼有节、相互尊重、实事求是、据理力争第7条在项目内部，要做到“工程与经济相结合”,总工办、造价管理部、项目经理部相互支持、相互协作、使工程与经济目标能同步实现第65页共244页第三章工程统计及审核签证第8条图纸总工程量统计①鉴于开工初期工程技术人员尚未全面掌握各专业的预算工程统计规则、项目图纸总工程量仍由造价管理部预算人员负责统计(包括设计院和设备厂家图纸),再由总工办相关技术人员核对，在总包方审核过程中，要按预算员要求由总工办技术人员提供协助②在同一册图纸中，与总包方或第三方存在施工责任接口的，项目经理部技术人员负责在开工前及时通知造价管