房地产行业知识及盈利模式介绍

房地产行业知识及盈利模式介绍发展部2008年7月22日房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业介绍19901998:h资源部发布’±1号'W内1990年5川9日M务院颁布A＜屮华人民几和国城拍国釘土地使W汉出让和转让哲行条例》及（外尚投资片开发土地暂行管理办法》,規范我国城铒W有土地出让和转让,并在全W城镇逋开.1991年卜.¥年,W务院住房制度改革领导小组又颁发了《关干深化住房制度改革的决定》,确定了我国住宅市场化改革的大万向.2007年10月9H,M土资源部正式发布&新版本《招鉍拍实挂牌出让建没用地仗用权规定＞（39号令）,明确_未按出让合同约定缴消全部土地出让价款的,不得发放W釘建浼用地使用权证书,也不得按出让价款缴纳比例分割发放M灯注没用地使用权证书\2007年9月27日,央行、银监会联合发布《关于加强曲业性坧地产倌贷笤理的通知》,规定中淸购天笫=«（含）以上住坍的.贷款款比例不》低T40%=以上政策便拊开发尚资金吃紧,部分城啦出现降价＜2004屮明确而停r•地ft国内房地产行业发展历程国内房地产政策全景图1992-19991973-1991收税.契税减半房地产场逬入«金吋期,200淋月0口:W土资源部发布＜招标拍负挂牌出让Wfr土地使房地产市场进入快速发展期,升始引宪法,允许十地批和.发布《十_地转理实施条例》.1991年.房地产泔场it设全而起步,房改全面推h用权規定》•2003屮W务院公布我WB■部《物业管埋条例》.戌地产市场进、步规范,允许私人朗,推h住房制S改卒,修改入宏观调控.1992年实施住房公积金制度.1998年取消榣利分房.调摘房地产行十政策.免征交笏营房地产市场出埂过热现《,房价P.涨过鬲过快.20044-5n＜经济适用住房管坆办法》以及《关f己购经济适用住房hiU出仿籽关问週的通知》出台.2005平3月.旧国八条.国务院F发了＜关T.切实ft定住«价格的通知》•2005年4行,斩国八点,中国人re银行两次卜.调房贷利率国家宏观调控加人力度，2006年5fHH台M•六条"，•十厶条\二手房背收税升征；-90,70•政策:发布*外资限炒令强征一.手房转让个人所得税；通过＜物权法》:加强十地埘控，相新埔理设用地十地杆偿ft用费柯关政策作出了匝人调穠，土地増倌税开征。儿部门联介发布了《廉租往房保W办汰》；2007年落实从紧的货币政策，年内6次加总，十次上调存款准缶金率:200&年在落实已介的房地产iU»政策的同吋*继线施行从S的货币政策.六次I;蠲存款准备念率至17.5%,暂停«设项H商补贷款此务.行此知识及盈利榷式介绍k第三阶段鎮二阶爲,目前1950*1969*1997w地产公口1对忻怕链莳端:r产供叫环节进行整合=进入建筑材料（水泥）制造,建筑管理与服务领域埔域.在低端产品山场获捋了成木在争-［第-阶段’在股市、金融眼务、标准化和地域h进行仝曲扩张。北务取心和流程管理向眼务领域调整.Centex公司在公司员丁的考核指t小中.客厂*满盘度指杨占了25%的大比iR.国外房地产行业发展历程m鎖为經E画_成本党争阶段lb___)(全面扩张阶段)<L

客户号向骱段k.__行业知识及盈利榷式介绍房地产企业行业周期与商业模式演变・•产越鋤WKU'ikW期特点,房地产ft的AHkR式和&生阶设ftrt受化.一十典助《_物贖序螃历产*».»资《和《务助三个阶》,:房地产行业构成固定建筑物、商业地产房地产的调控和拿理,即建＞)•房地产的资金巾i、劳务df场、信J&ilf场,制定'价格.建立和健令坊地产法败.m现a专对穷地十n!埼的+观岡抒..1.国仃土地仗用权的出让：土地的开发和涔升发.如征用土地.拆迁安?SL娄ft规划设汁，组织开发注没、对IH城区土地的再开没房4产经酋，包括土地使用权的转让、出租、租货、抵押等活动:a11

rjs,地.I4-.包括房地产咨询、估价和经冊.房地产业从幵发业态tnj■以分为厂地产.旅游地产和T业地产,曾Si.W、.!,NWm?)权mi»,_&业是指:是从事房地产-_开发。经管现和服务的行业,主_箔疫不报餘离1脈妓繼式介绍房地产业特点等宏观调控政策I•.具W很强的敏感性.房地产行业特点区《杜特觀另产品个汉只是消®品.M时也是投资品.投资性是房产品ft备的一种固有属性《正是因为房产品具有的投资域性.因此投资性痛求也是坊地产布场霈求的土耍构成之W地严汀业狩.<?.个问地区捫帘货耵译Wft地城差诗、文化差异、气候差异对丁房产品的葙求不W相同。房产品的区域化特征使房地产企业短期内无法具备现模化批墩生产的条件.也使得闰产品的价格土®是受当地区域也场内供浠关系影M梅产品的不<4移动性决定了开发企业必須在'*1地生产,一记程度上影响了房产品的规校化生产,异致目前rb场鬼屮度仍然很低_房地产幵发具有投资规模人.开发周朗长,投入朗与回收期不一致等特点.客现h决定了房地产行收的资金密集型特点.住宅作为一种荜本的生活资料,其价格波动对W众的生活稳定仃苻《人的影响.政府历來对房地产加场的关注度1地产di场的发抿对于S家上地利用、银行佶贷,城iIj规划以及财政税收和投资价®房地产业的产业链较长、产业关联度较高.与房地产业密切联系的行业付建材T业、注筑T业、闶林嫁化、家电业、家具业.以及商业,文化,教疗等配它没施和其他服务业笱.这种商a关联性,使房地产业的发K具Yi带动其他产业和粮个u民s济增k的屯人作用.房哒产;飞业知识及a•埃式介a房地产行业知识及盈利模式介绍美M民众行业知识及盈利模式介绍关a校忒代表了西方发达k家房地产汗发的主流税式.通过严格的专业化细分,形成一条横向价值铱,构成以专处细分和金融运作圯长的坊地产发掖模乂.其核心是金融运作.荧w拥w敁成熟和完杏的房地产金融体系,房地产投资倍托苹金和投资曲成为主导荇,而开发尚、注筑曲.梢毪尚以及其他房地产服务商则成了闱绕资本,某金的配g环节.3.以盆®JS作力桟心=在关B梅地产模式的各个链条屮，金融产业链足为发达=关15的«地产金融产业1^山房地产取金、投资商和_»T组成，其屮拟人部分是栲地产箪金，关W的房地产投资向主要是从半物4k投资.而II物业幵发.因此美国奥正的人地产商挪出子会触领域。以访地产投资信托珉金为代表,关a目前约仃oo多只房地产投资信托革,管理资产总值超过I,nn,"书■;?_土地fl由供应,关国62%土地私有的格局,让政府不可能对土地供给进行严控.4.iFzMA'<HR.1'」4pl囱'rm-.......赞捅的,也有独昔退休朴区的.房地产资金只有15%左右_____银行资金.利下的70%是国内外房地产开发模式（美国）的入行门植,房地产商土地消费考资金股东*产行业知识及盈利模式介绍香港校式是条以房地产丌发企业为核心的纵向运作链.投资买地.开发建设、营销销售、物亚管理等.通常由一家企业独,7.完成.堪称■•全能丌发商”.香港房地产开发融资果道也相对比较单一,主®构成ft银H贷坎和通过預售收取客户《购《教.人陆舟地产开发模式为杵港模式=3.融资果道W时申一*总体來说.香港地产命人型化、财物业管理t的游戏規则,兩相矜ft待H发命除银打贷款外,又获得r一个新的融资柒道.从而在资金要求上人人降低了开发命土地买入稀缺性的上地资源启,其他行业和社会财亩~动聚拢而來,想不赚钱都难,香港不同7F美地少人多、十土寸金,拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在.2.获取土地是第一要义.政府商度孕断t地，人开发商髙度垄断Hi场，苈地产发核商iS介fiiift__4工规划建设背销设计施工镇笆1.项0运作“一条龙"化.香沿房地产开发企业通常采用垒地、盖房，销佐、物条龙”式的滚动开发税式.作为"仝能汗发商"扮演石各类怕色.长江和苒、新鸿取地产、新世界发拽.忸苹兆业等10家地产柒团都是这祥汗发楼盘的，这种全能型梭式仃利丁形成地产E失，行＜粜屮K相对较岛，隱A利丁•资源的优化K•a.正由t-此.前十*地产昀的乎发墩约山香港总开发量的80%左右-国内外房地产开发模式（呑港）地方设计梅At销咎代I这■■■-政时询公筠理公司I公司1.Tg施丁2,汗盘方案审批及《■万案市批3、签定前期物业托饽合同4.准备销tt阶段所用资料各项工程收;8.结算丁程施T验收持续强销7、项0可研前_研8、項目可研编写9、土地兗灭申请10、上地购K前期深度山场调研11,±J&克灭<12,签订土地合同1、上地倍息获取2、投资葸向前期lb场调研3、项Q投资息向书编％4、区域山'场深度调研5、投资怠向宙批6.可研审批1.开发时闽审批2.规划放按帘批方案3.申体效果图审批4.户型万案审批5.项R預算方案审批6.稂体啻销策划推广方栗审批7.亮相方案审批8.建设施I各项手续办理9.市政、闶林等方案确定1、编巧项日定位报告及项口违议书2、项口定位报告及项口诖议书市批3、项日肩动申请4、编写项目定位报告（《销〉5.编写项目珐议书^销》6,办理土地使用证1.rU政、诚林>道路施T2.梢售G期3.丁程结算审批4,物业验收、接管自动开盘地■TO交房i产行业知识及盈利模式介绍按照体輪经济宁家约瑟夫•派逬的定义:■■所il?体验是指人们用—种本质f:以个人化的方式宋度过一段时M.井从屮获得过程中里现出來的一系列对回忆的半件-.伯得•施密特(BerndH.Schmitt)汄为:■•体验芭销是企业以服务为舞台，以商品为道具.围绕消费？;创造的仿捋消费打回忆的活动*.由此可见，体验芭销(ExperientialMarketing)则是站在消费者感官(sence)、情感(feel),思^(think).行动(act).关联(relate)五个方曲,讣客户0接参与并成为体验的主体，造就-种■■无法逝忘的感受便其粞神葙求得到敁大程度满足，从而R得客户的信賴和忠诚.以促进产品的销售。—職A'沐翻?勘.’遊圯吝尸嘱crj^rr悴#体,站在客户的感受,悄感、恐考、行动等允度,艰新定义、没计房产项B的销行动纲领.为客户创15姐得回忆和待续偷悦的丰富体验.从而促进项a的销告和客户价偵挝人化.体验汽销策略改变了过去只强调*产品’或■•客户眼务"的营销理念,更注柬挖掘客户的潜在痛求和拽期欲平.并将其对项月的a好体验,偷悦的感怙升平为客戶的忠诚.从而实现营销新境:‘式营〜知识及盈利楨式介绍醐XI，1•J)•Rise饺m帝曲房地产行业知识及盈利模式介绍房地产企业盈利模式房地产企业与行业资金构成35%20%取行贷款—安ffl倌证券房地产行业分析师区瑣明t•知冯及远利幀式介绍45%经过本轮宏现调控.梅地产iU场匕经从_土地为王•时代进入•资金为王*时代,房地产公司触资渠道与融资方式迫切菊耍改变,房地产公司:―房地严公司a资丰IU蝻的《资狀叫以计为股权融资、依权融资、可转換侦券融资三大.乎-u

股权融资是指资金不通过金融屮介机构.借助股柴<股份）这一萩体肓接从资金盈余部门流向资金短缺部门，资金供给?;作为所打？;（股东）亨仃对企业拉制权的融资方乂，常兇的fflPO.E股.増发、认股权证，股权融资的优点主要饤：股粟秘公nl的永久性资本,不浠迎焓还,也不必负拘固定的利息®用，从而人人降低了公司的财务风险:由于股栗預期收益商、场子转让.W而容舄吸收社会资本:对以提岛企业n灯资本聿，降低负侦率.优化资本结构:可以分散&营风险.但另-々tfu,股权融资存在卷发行费用岛、容笏分敗股权等不nf避免的缺点.股权M资-Is（是案例公司使用Ai多.触资金额诚人的资木巾场触资方式.以増发仗用敁为釉紧，配股融资報uiifii.Jo!■或」入樹投者枇邊地产抵45W奍的If,28家香港上.大火増加融资S产笛换或片二级什早作19,3爷補■副fet.房地产ilf场进入宏观_.之報曲撤在广据«»卜咖恥&ns多家上布房地产公司垣廉脚??借布佛似闹_1烟扠韵菊邱_4,丼’'东电选择掩4t_^，俄杏r<；j-l&nf以选择在约定的时间内转换成股栗.亨'代掛w.--介丁股权融资和讷权融资之,|节约利总i出:側T'｛相对较人:融资限制较了对管理记的灰力*存KMfr,巾卜.餅，純减少筹资數氓的风险，近年來.少房地产公司利用可转射辦齡史是受,欄满足以下五个Rise^rn帝曲~4业知识及盈七確式介绍房地产行业知识及盈利模式介绍房地产行业发展展望-«■20❶8年H月份全W70个I项6Q济学家,北京师范人节企触研究屮心主（I钟伟银仃紧缩银根购房柝减缓购房房地产\咕产行业知识及盈和J檨式介绍4艦引长期仍然今年哫资2008年1-5月份全国商a房累计销te而积同比卜奸了7.2%•ft屮5月份单月商品房消&面积网比卜阡13.9%'梭政的收H2.牢尔9羽糊!Qg1.在I:海.07年去片■儿一043.63fJTr-JUL,1月Lr.-rbMfeS*»介a.彝tfr埔做体i^+r.5^11/在000亿元\K币.网样按照2007年的规佼估算,个人按媒贷款的总糰,:E5000亿儿人KiTIWI卜'.此外,从OFII批准颔«通过股巾投资P®地1~40的数据显h为150亿兄左右.#加上"r能通过增发等乎2”.•..二二^）6汁在1.6万亿元丄卜'的水甲.入升发的资企总額.W该在2亿元左右的水平.两柑比民币的资全缺IU:种■齙性:＞改观后士场会逐渐回#r:i供过剩,W为继续采WW_K徒会12龙讲求T降,完工进度放柳顯娜_r七观经济依然向好碑而轚张拓除触电迫4陣农抝会仃限的怙况下）,2005牢.绿地集W1的能源产北成功并购了Sftt味锋益料尚祥营资墒和成品油批发资墒2007年ioi"_,」L大伦Slk;;黉3800万元4公Sg^i的胶pr该公si拥舟田阳11■叫*中4蚨＞及＜4X^5矿稗风山U_佥双矿矿区的（矿产资源助fi许»fuE＞大伦g业乂在ft州收购f六盘水探圳0在前六个Jh海今上半年的ru4d.6j»|＞jtrftrj

m--p.强的城iU屮心«宅.也已经出现现校不小的降价.静安区域内,舟代农梭盘之称的屮凯城帘之光,S际啪都城,近期的5源成文价格,从以扛的单价Y/j米以上卜_降至3.4-3.7.41米t域.北京IV廿别咁等离梱住宅类的普通«品«1_^价兩:...的同时.上半年tt宅口均签约1B3g.同比比卜好39%签约而积21041T/T米,同比城少16636T力'米.同比卜'盱44.2%.房产行业知识及盈利模式介绍宏观经济环境匯晰疆;?行业知识及盈利模式介绍金融政策方面存款准备金率居髙不下热钱持续涌入,目前股市有3700亿美元海外热钱,“假进口”现象时有发生人民币升值,出口压力增大粮飲、石汕、铁矿石等段材枓价格持续L涨1.进出口持续走软，国民经济需要“软着陆”(1)(2)⑶⑷宏观经济环境地产曲时主響关駐产业的总带动行业知识及盈利模式介绍X40T产負的魈效fi以2002年,屮ffl房地产全行业的产估就己经达到8612.17亿元,占3年GDP的比屯为8.32%,房地产业对经济增长的贞献率d经达到20.541,也就是说在新増GDP屮.620%是由仅AGDP总W8%的房地产业创造的,2.房地产对国民经济贡献率高，己发展为国民经济支柱产业(1)房地产产业链长，经济带动作用明显产曲名蛑总帝功攻e产4名称总帝功效芘金鼴供睡鮝农Aff曲C-14S«钃析轤及侧龜轚瞳_O.dH行*机关X萬輪行彘>.^41舴金羼r«MiuC.0^1坊0.040优学工蠡金羼制矗量0.019钍会羼务囊爆助TA0.疗］A金飄《爆及SK&XAC.OM罐子及扇馆设备MMA•・Wfl:曼0.049遺绝Q_及文駿用AMM0.097宏观经济环境2007年全国房地产开发投资占岡定资产投资比屯的21.5%.占全杜会网定资产投资比唭的18.42%.2007年中国谣Ktett指出占敁民家庭平均没人全年消费性支出总额的16.95%•第,次全国经济普杏数据显示.我国房地产从业人数395.72万人.占全国总就业人数的1.86%(3)房地产是内需中“投资”的重要内容(5)房地产极大解决房地产业是地方政府财政收入的主要来源.-般来讲.上地出让和与房地产相关規赀占到地方财政收入的1/3.仅上地出让项.2005年.全国土地拍卖价款6000亿,2006年达到7670亿.2007屮进步达到1万亿,三年时间,房地产尚为买地支付给地乃政府2.3万亿,而2007全中国财政收入51304亿。2.房地产对国民经济贡献率高，己发展为国民经济支柱产业(2)房地产投资是固定资产投资的重要构成(4)房地产与地方经济关系密切行业政策环境___________________________Riserm帝1.建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价择的意见》，《意见》中规定自2006年6覆1日起，凡新审批、新开工的商品住_建设，套型建筑面积90平方米以下住房（蚤经迸适用住房）面积所占比重.必须送罰开发建设总曲积的70%以上，即-70/90政彙"。2'騐錄I豔繾囍S1觏温綠㉝載得低于住用地撰应总量的70%。3.饊蟲w》曰齡纖f體同wm腿體没^_胃關_側发醐4.2007年9月27日，央&银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定申请购买鉍二齊（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。以上政策使得开发®资金吃t,部分城市出现降价现象。同时银行紧缩银根，至今年6月25曰，存敫准备金華已摄髙至17.5%。j地产行业知识及盈利模式介绍行业展望行业利好因素持续存在短期房地产业发展趋势行业知识及盈利模式介绍行业展望行业利好知识及盈利榷式介绍—3L??彩喇顧!TWf_形成良W的预期.消费佶心增强减弱、七确定性闪尜增多，焰心有所保谢或观印1形麵1人郎帘1化，城IU1_K_1、离《«人口迁移，怎求增加：2、人口》集提升地触A.炒作过热城_l|f减報、B.人、四线新兴城巾増强/一、二线热点城市房价虚离.Li透支城市未来规划及tt设利好1城lb'珑没1、改造形成被动性»求2,革础a设投入设歼地租I1四.人IJ紅利1、人11负担系》«小，家庭购买力坶强12.2545岁人II比例増多，总喬求槽加减報、轍涨述远人!薪资增逨.自住购实力相对卜降1五、人R币升1ffiK对外资产升值：2、外资热找进入城興、S家到外资的限制1六，流动性资1金及资&1邮Jiif