《房地产公司融资结构对公司绩效的影响：以万科为例》8500字（论文）

房地产公司融资结构对公司绩效的影响—以万科为例【摘要】改革开放以来，伴随着我国市场经济的迅猛发展，各行各业都有着日新月异的经济变化，而房地产行业的表现则亮眼地首屈一指。目前，在我国房地产行业泡沫过多的环境下，提升房地产公司的公司绩效需要综合各个方面进行探究。本文在房地产公司的公司绩效的众多影响因素过程中，重点关注了房地产公司融资结构对公司绩效的影响。而公司的融资结构又着重分为两个部分，分别为资本结构以及股本结构，来探究对公司绩效的影响。并且结合万科公司的案例进行分析，希望能够对房地产公司提供经验借鉴，通过实现最佳的融资结构来促进企业绩效的提升。【关键词】房地产公司；融资结构；公司绩效目录摘要i一、房地产公司的融资结构分析1（一）概念说明1（二）指标选择1（三）现状分析1二、房地产公司的公司绩效的影响因素2（一）指标选择2（二）现状分析2三、分析融资结构对房地产公司的公司绩效的影响3（一）概念说明3（二）融资结构对公司绩效的影响4（三）股权结构对公司绩效的影响5四、万科的融资结构对公司经营绩效的影响分析5（一） 万科公司资本结构的现状分析5（二） 万科公司股权结构的现状分析7（三）万科公司经营绩效的现状分析8（四）综合分析万科的资本结构与股权结构对公司绩效的影响10五、优化建议11（一）针对房地产公司内部的建议11（二）针对企业外部环境的建议11参考文献14房地产公司的融资结构分析（一）概念说明融资，指的是一个企业在发展之初和发展过程中对于资金的筹集进行的行为，也就是企业根据自身所拥有的现金流量现状，结合企业短期和长期内的未来发展规划，合理地预测和决策资金可能存在的需求，然后在这一过程中向企业的债权人与投资者通过某种渠道融入资金的行为。本文研究的融资结构则分为资本结构和股权结构，重点研究资金来源的结构问题。而一个企业的资金来源，一般可以分为借款债务、发放股票还有就是内部利润转化为资本的方式。在这些方式中，本文主要着眼与研究一个公司的债务与股权之间的比例，还有股权内部的结构等情况。（二）指标选择对于一个公司的资本结构进行衡量，一般来说，大多会采用资产负债率来作为量化的数值，究其原因，是由于资产负债率表示的是在全部资产中负债所占的比重，这能够十分形象而又准确地告诉我们一个公司融资的资本结构中负债的占比是多是少，很有利于进行债权融资和股权融资的对比。但是在不同行业的衡量中，也会有一些更为特殊的情况，比如说，本文所研究的房地产公司，在仅仅采用资产负债率衡量其负债水平时，则会有难究其本质的嫌疑，主要的原因在于，房地产行业的商品是楼盘房屋，属于单价极高的商品，大多数都会采用按揭付款的方式来买房，还有存在部分的预售现象，而这些资金在会计账目里会显示为房地产公司的负债，可是当完成房屋交付之后，这些都会转化为公司的收入、增加利润，因而这些无息负债实际上并不是纯粹的负债，我们需要将其剔除出去。基于以上阐述的这个原因，本文会在选用资产负债率的基础上再引入一个净负债率的指标，综合两个数值的变化共同来分析房地产公司的资本结构具体表现。对于一个公司的股权结构的衡量而言，需要重点关注两个重要标准，即为股权集中度和股权制衡度，股权集中度是看一个公司的控股是否集中，可以简单通过股份数来观察，而股权制衡度则是看一个公司在决策方面是否能够相互制约，是不是大股东有无法制约的强大话语权。本文分别选取了一个指标来衡量房地产公司的股权集中度和股权制衡度，其中，用CRn指数来衡量股权集中度，用Z值指数来股权制衡度。需要特别说明的是，作为股权制衡度指标，Z值在算式上表示为第一大股东比上第二大股东，所以两大股东的股份数共同决定Z值，如果Z值越大，则表示第二大股东对第一大股东的制衡能力就越强，反之则表明制衡能力较弱。综合以上的考虑，本文会选择CR10指数与Z值指数共同来反应股权结构的质量与水平。（三）现状分析目前房地产行业的融资结构来说，由于融资渠道不同，也会导致融资结构的差异，而目前房地产行业的融资渠道从资金来源来分是多种多样的。在这些资金来源中，其他来源的比例往往最高，并且里面还包括我们之前提到的影响资产负债率不准确的预收账款和按揭贷款。当然，除了其他来源之外，债务融资也是房地产公司进行融资的重要手段，我国大多数房地产公司都会向银行借钱进行工程建设，与之相比，股权融资则相对少一些，内源融资的量则更少于两者。不过，在目前整体形式之下，房地产公司的融资方式也在有趋势地变化，比如说，我国房地产公司的银行借款率就在不断下降，相信不同的房地产公司也在探究更优的融资结构，以期望可以收获更优的绩效成果。二、房地产公司的公司绩效的影响因素（一）指标选择公司绩效是一个难以完全衡量的概念，不过，一般来说，我们可以选择用一些关于收益率的指标来对经营效益进行衡量，常用的就是净资产收益率，这个指标反映的是自有资本获得净收益的能力，可以说拥有着很强的综合性，是很多财务报表使用者很喜欢关注的指标。而本文为了更好地研究股权结构的融资方式，选择的案例公司是一个上市公司，因为还准备选择每股收益作为经营绩效的评价指标。综合上述的考量，本文将综合使用净资产收益率以及每股收益来作为房地产公司的公司绩效的衡量指标。（二）现状分析一般来说，一个房地产上市公司优秀的企业绩效，一定有着高水平内部治理水平的功劳在。绩效考核模式是内部治理模式的一种，但绩效考核模式在我国房地产行业中仍然存在着诸多问题：考核指标体系缺失科学的结构化、绩效反馈机制的缺失等这样一些内部模式问题的存在，一定程度上阻碍了房地产公司绩效的进一步提升。近年来，为了控制我国房地产行业的泡沫，国家对于房地产行业的信贷进行了更为严格的控制，从而让很多房地产公司的资金链出现了问题，甚至有些企业面临破产困境，这体现宏观政策对于房地产公司的绩效也会产生很大影响。三、分析融资结构对房地产公司的公司绩效的影响获得相对低成本的资金来源、更低的资金成本以及更低的企业风险，这都可以通过对于融资结构的分析来实现，此外在实现企业治理结构健全与监督机制完善的基础上，可以最终达成提高公司经营绩效的目的。（一）概念说明1、房地产公司从概念上来说，房地产公司的目的是进行营利，同时房地产公司主要从事的事业就是房地产开发业务与相关的经营性业务。就业务范围来说，房地产公司不仅仅局限于房地产的开发、经营，还会包括房地产的服务、管理等业务，可以说范围十分广泛。2、房地产公司的总体特征房地产行业是一个非常特殊的行业，我们可以归纳出一些基本的特点：（1）资金密集型：房地产行业属于投入非常大的企业，在前期需要投入大笔资金购买土地、准备建筑的一系列成本投入，而建筑工程的特点又给房地产带来了开发周期长的特点，这么长的开发周期自然难以迅速回收资金，因而房地产公司的资金链有时候会很脆弱，融资也成为至关重要的事，这样的一些特质让资金密集成为了房地产开发企业的基本特征。在整个运营过程中，购买获得土地、进行楼盘开发和建设以及后续的销售和物业管理，这都需要持续不断地投入资金。对于大多数企业而言，仅仅凭借自身难以获得运营资金的需求，因此，很多企业不得不借助外部融资方式来实现融资需要。因此，一个合理的融资结构就显得至关重要，如何用一个合适的融资结构来提升公司绩效也成为了我们迫切关注的课题。（2）政策导向型：房地产行业是重要的经济支柱型行业，一个国家的房产市场能否健康稳定发展不仅仅是衡量国家经济发展水平重要方面，更加关乎人民群众的幸福指数。因此，政府部门往往会采取严密监管的手段来对待房地产行业，同时面对行业发展的不同现状，采取不同的宏观调控手段来应对。对房地产行业来说，影响最为突出的政策主要有三种：货币政策、土地政策以及财税政策。其中，货币政策与财税政策是政府对于大多数行业干预的基本手段，在房地产行业中也有其特殊性，比如货币政策中调控贷款利率，则会影响商品房的销售情况，毕竟大多数的买家都无法一次性付款购买房产，又比如在财税政策中，如果调节土地增值税，也会对于房地产的市场产生影响。当然，由于我国的土地所有权全部都是国有的，所以土地政策也是政府掐住房地产市场命脉的一环节，也是十分有效的调节手段，具体而言可以体现在依据市场表现和城市整体规划来调整拍卖的土地数量与价格。（二）融资结构对公司绩效的影响企业的融资结构对绩效的影响是间接的，大多是通过负债的财务杠杆作用、税盾效应等方式来影响绩效的。1、利息抵税效用税前利润中减去债务利息才会用来计算企业所支付的所得税，这也就是说，如果采用债务融资，那么企业支付的所得税将会比采用股权融资时少，这就可以给企业带来相应的税收优惠，从而能够增加企业绩效。如果用公式来表示利息抵税的话，那么：利息抵税效用=债务利率×所得税税率×债务额。从这个计算公式我们可以看出，在已经确定债务利率和所得税税率的情况下，也就是采用的债务融资占融资结构的大部分，那么贷款的债务额越多，相应的企业在税前可以被扣除的费用就越多，因此，企业的征税成本可以因为融资结构的调整而减少，最终能够实现企业绩效的提升。2、对于企业治理的影响负债可以通过以下两个方面影响绩效：一是对管理者的约束作用。如果一个企业采用的融资方式是股权融资，那么股利的分配并非硬性要求，是可以经营者根据企业的实际情况来决定是否进行现金股利分配的，但是负债融资则死板得多，由于债权人并不是公司所有者只拥有债权，所以无论公司经营状况如何，负债融资相比股权融资来说是有些缺乏弹性的，负债融资对企业有硬性约束，如果资金链出现问题而无法还本付息，可能会使企业面临破产的风险，而破产是企业的经营管理者最不能接受的，所以，负债融资的增加不仅可以减少企业的闲置资金增加资金的利用效率，还可以在一定程度上减少管理者可能出现的在职消费或者盲目投资，在负债融资的约束机制之下，管理者权利被滥用的风险被降低，从而提升企业的绩效。二是对管理者的激励作用。一般来说，想要激励企业的管理者更好地为股东工作，公司都会有股权激励计划，当管理者成为了持股者，那么在保证管理者持股数量不变的情况下，采用负债融资而非股权融资，则相当于变相地提高了企业实际经营者的持股份额，保证了代理人利益的情况下，这样可以提高管理者的积极性，激励其把工作做得更好，为公司和股东创造更大的价值。（三）股权结构对公司绩效的影响和资本结构一样，股权结构对于公司绩效的作用也不是直接的，两者都属于结构性的概念，对于最终公司的绩效虽然非常重要，却无法看到直接的关联，这就需要一些分析和推导来分析。比如，就股权结构中的股东制衡效果来说，一个公司中的股东大会是否沦为第一大股东的一言堂，这会影响到股东大会的决策部署，而一个公司的股东大会是最高的决策单位，其指定的决策有最高效力，是必须推行的，因而一个公司未来发展的一切决策都会受到影响。第一大股东如果是什么也不懂的外行，很可能会做出错误的决定，而就算第一大股东是内行，也可能会为了自身利益的最大化而损害整个公司的利益，影响公司未来可持续发展的前途。这种“一股独大”格局的危害是十分大的，正如政治上的独裁很难取得长久的发展平衡，保持企业控股股东的股权达到相互制衡的状态对于企业的长期两良好发展也是很重要的。再比如，股权结构中的股权集中度来说，如果股权集中度是比较高的，那么说明是有数的股东掌握了公司大多数的股权，在这样一种情况下，这些股东各自的股份并不会太少，因而在对委托代理的公司管理人的监督中，公司控股股东往往会向着有所作为倾向，这些内部股东的监督是相比其他监督手段来说效率最高的，能更有效地降低代理成本，实现公司绩效的最终提高。四、万科的融资结构对公司经营绩效的影响分析在这一部分中，本文会通过对于万科公司案例的一个分析，来得到如何调整房地产公司的融资结构，形成最有利于公司绩效的结构。万科公司资本结构的现状分析结合分析2016年至2020年的资产负债率和净负债率指标，得到万科公司的资本结构现状，具体情况如表1和图1所示：表12016-2020年万科公司资本结构情况指标名称年份值（%）资产负债率201680.54201783.98201884.59201984.36202081.28净负债率201625.8720178.84201830.89201933.87202018.09表1列出了2016年到2020年万科公司的资本结构情况，图1展示了2016年到2020万科公司的资产负债率与净负债率的变化趋势图，经过分析发现：在2016年到2020年，万科公司的资产负债率波动并不算打，整体水平维持在80%左右，而一般而言，资产负债率在50%左右才是合理的，但由于前文提到的房地产行业的特殊性，该数值在房地产行业可以更加放宽，同时仅作为参考。与此同时，继续观察净负债率指标，万科公司在2017年到2019年三年间，净负债率是上升的，不过五年整体而言呈现的是一个下降的趋势，整体在8%-34%之间，资金状况非常良好。这说明万科公司也在逐渐降低负债率，使自身负债水平趋向更加合理的水平，2016年以来，万科的发展进入了成熟期，因此，万科也不再局限于初创期时依靠有息负债融集大量资金，而是积极地拓宽融资渠道。如果根据优序融资理论来对企业的融资方式进行排序的话，那么融资方式主要分为：内部融资、债务融资、股权融资。内部融资为什么可以成为首选呢？主要在于内部融资所受到的限制少，将企业的利润转化为资本，成本十分低，不过这也对于企业的盈利能力提出了高要求。而在这方面，万科则有着很值得学习的经验，万科公司的房地产销售已经从单纯的粗暴楼盘开放转化为高质量的精细化商品房，摆脱了以往多而不精的野路子，开始走向专业化深入发展的高质量发展之路。在盈利表现上，万科公司也不再只注重盈利，反而更注重利润贡献率等精细化可持续发展的内容。比如，万科公司在区域布局、住宅市场以及产地功能上都进行了细分与战略发展规划，形成珠三角、长三角、渤海和内陆核心城市为总体布局，针对顾客不同生命周期和家庭规模开发住房品种，又结合其他业务进行拓展再创新的综合发展格局。正是由于万科一直施行灵活多变的经营之道，才能维持一个较低的净负债率，充分发挥内源融资的高效融资作用。万科公司股权结构的现状分析通过对股份集中度和股权制衡度的衡量，分析万科的股权结构，在这里本文结合CR10指数和Z值指数这两个指标来助力分析，结果如表2所示：表22016-2020万科公司的股权结构情况表2列出了2016年到2020年万科公司的股权集中度情况和股权制衡度情况，通过分析发现：1、股权较为集中通过对CR10指数指数的观察发现，2016年到2020年万科公司的CR10指数均值在64%左右，这表明万科公司中前十的股东占据整个公司股份的绝大部分，拥有绝对的决策权，所以万科公司的股权结构还是较为集中的。股权的相对集中，相应的对第一大股东的制衡效果也会更好，有效的股权制衡机制的会给企业的治理机制带来利好影响。2、股权制衡效果好万科公司的股权结构差异比价小，表2数据显示，2016年到20120年万科公司的股权制衡指数都不高于3。在这种情况下，其余股东还是可以在决策问题上与大股东进行制衡的，相应万科公司出现‘一股独大’而导致风险的可能性还是不大的。一般而言，成熟期的房地产上市公司会具有一到两个大股东，就目前房地产公司现状而言，这样的股权模式其实是有很大风险的，很容易造成公司在重大事项的决定上受到大股东的主观判断过多或者导致企业控制权的流失，当然在融资决策时也会出现同样的问题。而万科并不是一开始就拥有科学的股权结构的，在11年到13年的时候，华润作为万科的第一大股东，其持有的股份为14%，但是股权制衡指数却高于10，而这一局面随着万科全力阻止宝能系控股终被打破，最终得以于17年，形成了现在股权模式的雏形，即深圳地铁29.38%、宝能系25.4%、安邦6.73%的基本股权格局。虽然这一斗争过后分散了控制权，不过却进一步促进了万科公司的良好发展。（三）万科公司经营绩效的现状分析通过2016年到2020年万科公司的净资产收益率和每股收益指标来分析其经营绩效，结果表3、图2和图3所示：表32016-2020年万科公司的经营绩效情况指标名称年份值加权净资产收益率20160.220170.2320180.2320190.2220200.2每股收益20161.920172.5420183.0620193.4720203.62如图2和图3所示，2016-2020年万科公司的经营绩效整体呈上升趋势。表3数据显示，2016年到2020年万科公司的加权净资产收益率稳定在20%左右，每股收益一直稳步上升到3.62。2017-2019我国严控房价、强监管、金融去杠杆。而2019年至今，我国又严控房地产信托、债券、银行贷款。在这样多变的市场环境下，万科的加权净资产收益率虽然略有降低，但也稳定在了20%，而每股收益更是稳步升高，这样优秀的经营绩效表现绝非偶然，这得益于拓宽融资渠道以及加强内部治理环境的努力。（四）综合分析万科的资本结构与股权结构对公司绩效的影响1、负债率与公司绩效负相关综合上述资本结构与公司绩效的分析，可以看出负债率越小公司绩效越好。这也可以进一步推论，适当减少负债率可以形成更为合理的资本结构，从而能够让房地产公司的资金链更健康，对于决策的执行方面也能更加有力，进而有利于提升公司绩效。2、股权制衡效果与公司绩效正相关从万科公司的股权结构与公司绩效的关系来看，越强的股权制衡效果可以带来越优秀的公司绩效。从企业内部来讲，较为集中的股权以及优秀的股权制衡效果，可以为房地产公司带来更合理的治理结构、更健全的监督机制。从企业外部环境来讲，合理的股权结构也有利于企业在残酷的市场竞争中做出正确的决策，使企业在发展不至于陷入危机。五、优化建议我国房地产行业的融资结构应当更加多元化，同时不同企业也要结合我国的宏观政策环境找到适合自身的融资结构比例，从而推动公司绩效的提升。综合以上分析，得出以下建议：（一）针对房地产公司内部的建议1、适度控制负债率万科对于资本结构的管理有着清晰的目标，万科的资产负债率基本在80%以上而净负债率在35%以下，可以看出，万科严格控制着公司的负债率，有意识地控制这个比率在一个范围内，这种谨慎的态度也让万科将财务风险控制在合理范围内，进而保障了整个公司内部资金链的弹性，降低了万科出现资金链断裂的风险，并且在宏观经济和市场环境不断变化的情况下，一直保持着一个较高的发展规模。因为如果负债率一直过高，当货币政策紧缩时，房地产公司将处于被动地位，面临融资困难、资金链脆弱的困境，运营状态将极不稳定。所以，房地产公司应适当降低负债率，在不影响正常生产经营的情况下，合理设定负债率的范围，并且一直关注自身负债率，使其不会超出范围。2、缩小大股东之间持股比例上述分析结果显示，万科的股权制衡效果和经营绩效呈现正相关的关系，说明股权制衡机制越好越有利于绩效的提升。迈入成熟生命周期的房地产上市公司难免在股权上会面临集中或者分散等情况，房地产公司尽可能的缩小大小股东之间的持股比例、调整结构使股权保持稳定，这样不仅对大股东是一种约束，也更有利于主导自身的发展。（二）针对企业外部环境的建议1．拓宽融资渠道万科公司一直以来就积极地探索扩展融资渠道的方向，创新型信托工具在市场上表现良好。在海外融资方面，海外筹集资金虽然占万科基本结构的比例并不高，但万科海外融资的资源