地产规划设计管理管控规章制度

规划设计管理管控管控制度

一、集团规划设计评审会管理管控管控办法

二、万科住宅统一设计要求规范

三、“上报集团规划设计部备案”制度的管理管控管控办法

四、集团单体确认管理管控管控办法

五、规划设计过程控制程序

六、设计管理管控管控程序

七、设计前期阶段作业指引

八、实施合适的合适的方案设计作业指引

九、施工图设计阶段作业指引

十、建筑施工现场配合作业指引

十一、景观设计作业指引

十二、室内设计管理管控管控程序

十三、设计变更管理管控管控办法

一、集团规划设计评审会管理管控管控办法

1、目的

为规范集团各地产公司相关相关项目设计的操作，加强对《万科集团规划设

计管理管控管控流程与成果标准》（以下简称《流程和标准》）中实施合适的合

适的方案阶段的“集团规划设计评审会”这一重要节点的监控，以达到确保质

量、进度目的，特编制此办法。

2、主管部门

集团规划设计部负责各相关相关项目操作公司评审会的统筹安排。相关相关

项目评审会在总部或相关相关项目所在地召开，由集团规划设计部或相关相关

项目操作公司负责具体会务组织工作；

3、时间相关相关计划

评审会的召开时间应以相关两关项目设计年度相关相关计划为依据，如有变更,

相关相关项目操作公司应事先知会规划设计部。相关相关项目操作公司应在评

审会召开前至少7日向规划设计部提出正式申请，会前至少3日提交评审文件

汇编。

4、评审文件汇编应包括以下合适的合适的内容:

（1）《相关相关项目可行性研究报告》

其中的规划设计部分详《流程和标准》中的“投资分析阶段成果标准”

完成；

（2）相关相关项目设计工作控制性相关相关计划

（3）集团规划设计部对设计工作总体相关相关计划的意见

（4）集团规划设计部对设计前期工作结论的意见

（5）概念设计合适的合适的方案任务书

详《流程和标准》第23页条文1.1；

（6）概念设计合适的合适的方案文本

详《流程和标准》第24页条文2.

（7）《相关相关项目设计指导书》

详《流程和标准》第27页条文3.

（8）规划合适的合适的方案设计招标书

（9）规划合适的合适的方案设计任务书

详《流程和标准》第41页条文1.1

（10）规划合适的合适的方案设计文本

详《流程和标准》第41页条文1.1.5

（11）规划合适的合适的方案分析表

详附件一

5、文件审核

集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符要求的，可以要求评审会延

期。

6、会议组织

会议组织者应在评审会召开前至少2日向参会者发出会议通知及议程。

7、评审会投票人员组成

集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、相关相关项目操作公

司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家（届时由集团规划设计部确定）。

8、评审会议程：

（1）整体时间安排视相关相关项目复杂程度而定，委托相关相关项目以不超

过6个小时为宜，投标相关相关项目以不超过9个小时为宜；

（2）评审会具体安排：

①由相关相关项目操作公司的相关相关项目设计负责人及营销负责

人对《规划设计工作指导书》进行讲解，重点介绍相关相关项目总

体开发相关相关计划及市场、经营、成本方面的分析结论，和设计

工程部门的前期研究成果，以不超过60分钟为宜；（此时投标单位应

不在会场）

②相关相关项目操作公司的相关相关项目设计及营销负责人就所介

绍相关相关项目向评审团答疑，以不超过15分钟为宜；

③投标单位分别介绍合适的合适的方案，并向评审团答疑，每家时间

以不超过40分钟为宜（其它投标单位应不在会场），如果是委托一家

设计单位做多合适的合适的方案比较,时间可以适当延长；

④评审团以记名投票的方式从投标合适的合适的方案中选出2-3个优

选合适的合适的方案:如果是委托设计,可以只选一家；

⑤评审团就所选的优选合适的合适的方案发表意见,集中讨论,由会议

组织者形成评审结论，时间以不超过60分钟为宜。

9、评审会组织安排注意事项

（1）会前：

①准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录像机、白板和大铁

夹（用于挂图、板书）、白板笔、板擦、无线麦克风、插线板

②如果是视频会议，应与对方同步调试；

③准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编（详本文第四条）、会议

议程、选票（详附件二）。每一位投票人员应有以上所有文件：

④根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用名牌指定；

（2）会议用饮料，食品的服务安排：

①会场上应备有饮用水、水果及点心；

②应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水；

③长时间的评审会应安排好工作餐事宜；

（3）会议进行过程中

应留出适当休息时间，以每60分钟休息10分钟为宜；

（4）开会期间组织者应注意维持会场秩序和纪律：

①与会者应关闭手机以保证会场安静；

②投标单位介绍合适的合适的方案时，应保证其它投标单位不在会场,

片录A集团规划设计评审会管理办法

附件1:规划合适的合适的方案分析表一户型配比部分

设计单位名称:

某户型的某户型的某产品类某产品类

某住宅类某住宅类

累加面积累加套数型的累加型的累加

总建筑面型的累加型的累加

住宅户型户型面积与所属产与所属产面积与所套数与所

产品类型积m2套数面枳与住套数与住

类型编号m1品类型的品类型的属住宅类属住宅类

宅总面枳宅总套数

累加面积累加套数型的累加型的累加

比%比％

比％比％面积比％套数比％

XVx/Xv/Y

独立式住

宅（别垂）X/Z1Y/Z2

小计XY

双拼式

住宅

低层

Sl/IaX2/Eb

1-3层小计

联排式

住宅

小计

其他

小计

本类型合计E1£2100100

无电梯的

多层公寓

小计

每户有露

台或花园

的多层住

宅（花园洋

小计

多层有电梯的

4~6层多层公寓

小计

木类型合计

7~11.5层

小计

9T1.5层

小计

本类型合计

12~18层

中高/

本类型合计

18层

高层-lOOin

本类型合计

>100m

超而层

木类型合计

总计22b

（注：应把我司在任务书中的户型配比要求与设计单位或果列出）

附录A集团规划设计评审会管理办法

附件2：规划合适的合适的方案分析表一经济技术指标部分

指标名称我司要求单位名称单位名称单位名称

相关相关项目规划总用地（ha）

1.居住用地（ha）

①住宅用地（ha）

②公建用地（ha）

③道路用地（ha）

④公共绿地（ha）

2.其他用地（ha）

①市政道路用地（ha）

②代征绿化用地（ha）

③市政道路绿化用地（ha）

④居住区规划用地范围内非为居住区

配建的公建用地（ha）

⑤与居住区功能无直接关系的建筑和

设施用地（ha）

⑥其他政府保留用地或不可建设用地

（ha）

总建筑面积（万m2）

①住宅建筑面积（m2）

1.

②非住宅建筑面积（n?）

③住宅建筑面积比重（%）

①计入容积率建筑面积（n?）

2.②不计入容积率建筑面积（%）

③不计入容积率建筑面积比重

（%）

①不可售建筑面积（m2）

3.②可售建筑面积（m2）

③可售面积占总建筑面积比重

（%）

住宅面积毛密度（m2/ha）

6

附录A集团规划设计评审会管理办法

住宅面积净密度（m2/ha）

公共服务设施面积毛密度（m2/ha）

住宅建筑套密度（毛）（套/ha）

住宅建筑套密度（净）

人口毛密度（人/ha）

人口净密度（人/ha）

绿地率（%）

建筑密度（建筑覆盖率）（%）

容积率（建筑面积毛密度）

总户（套）数（户）

总人口（按3.5人/户计）

车位总数（个）

车位/户数（1：）

7

附录A集团规划设计评审会管理办法

附件3：规划合适的合适的方案分析表一设计成果部分

序份

分类资料及文件名称单位名称单位名称单位名称

号数

1设计说明

文字

2经济技术指标表

表格

3成本估算报告

4总平面图

5日照分析图

6公共服务设施布置分析图

7分析图交通分析图

8景观结构分析图

小区管理管控管控模式分析

9

10详图小区各道路断面图

总图

11工作模型

12土方平衡图

13道路及竖向设计图

其他

14彩色总平面图

15总体剖面图

16总体鸟瞰图

典型组团管理管控管控示意

组团17

分析图

与管理管18典型组团交通分析图

其他

排管控19效果图

20高层住宅单体地下及裙房各层平面图

低、多层

21标准层平面图

住宅单元

22立面图

/1可层住

23剖面图

宅单体

24效果图

25各层平面图

主要公共26立面图

建筑27剖面图

28效果图

8

附录A集团规划设计评审会管理办法

序份

分类资料及文件名称单位名称单位名称单位名称

号数

技术新技术、新材料应用图纸

图纸遮阳减噪措施图纸

电子以上合适的合适的内容的电子文档光

文档fit

模型工作模型

其它合适的合适的方案介绍磁带

备注：单位名称下表格内划：J或X

9

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1。页共83页

二、万科住宅统一设计要求规范

前S

1、目的

（1）方便一线公司确定审查图纸之审查要点；

（2）编制可行、实用的住宅设计统一技术措施，为设计单位提供设计参考依据，使设计处

于受控状态，杜绝设计常见错、漏、碰、缺等问题出现，提高万科住宅品质；

（3）为设计部设计人员提供技术流程指导。

2、形式

（1）住宅设计统一技术措施

（2）图纸编制深度统一技术措施

（3）重点部位营造作法

（4）典型构造节点

3、适用范围

（1）本《要求》适用于初步设计开始阶段为设计单位提供设计参考依据和为设计部设计人

员提供技术流程指导；

（2）本《要求》仅对建筑专业，其他专业要求见工程管理管控管控相应规范；

（3）《要求》中涉及到的材料及部品应按《部品标准》执行。

4、实施

本《要求》为各分公司设计部编制统一设计要求和习惯做法提供参考，在正常情况下，各分

公司设计部应按此《要求》执行；当出现特殊情况或存在更好的技术措施时，请提前知会集

团设计工程部，以便集团设计工程部及时对《要求》进行改进。

5、编制单位

集团设计工程部

第一部分住宅设计统一技术措施

1.总平面设计

（1）间距

建筑平面搭接错位时，h值（净尺寸）不宜大于2.4m,以免影响采光。

（2）消防

①总图中应做好消防车道及消防车登高面设计，注意人车分流；当消防车道下面为地下室

时，结构应考虑消防车总重300K5I荷载。

②登高面

I登高面宜在用的红线内解决，条件限制时可利用绿化带作登高面，但绿化带下应设硬地，

并按消防车总重300KN计算。

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II当建筑物凹入处进深不大于4m（净宽）时，该凹入范围可计入1/4周边长度算作登高面；

如凹槽宽度不大于2.5m（净宽），该宽度可不计入建筑周边总长度。

III消防车道

IV高层建筑周围宜设环形或沿建筑的两个长边设置消防车道；尽端式消防车道应设

18mxi8m回车场。

V消防车最小转弯半径：高层12m,多层9m。

VI消防车道最小宽度：登高面处6m,其它处4m。

vn消防车道的坡度：登高面/1%,其它处47%。

Vffl消防车道距建筑物距离宜农5m。

IX高层建筑的沿街长度超过150m或总长度超过220m时应设穿过高层建筑的消防通道。

X高层建筑应设有连通街道和内院的人行通道，通道之间的距离不宜超过80m。

（3）流线设计

住宅出入口处应设置人车分流专用通道；当商住楼住户大堂与流量大的商业服务空间临近

时，商业用房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人.货流交叉，减少

交通安全隐患。

（4）附属用房

①总平面设计时应在小区显著位置（如入口附近）设置管理管控管控用房。

②应在住宅（区）的下风向和较隐蔽处设垃圾站，其面积不宜小于6m，，与住宅距离

不宜小于10m,外部与道路相连；垃圾站地面及内壁宜贴光滑、宜清洁材料，并配置

给排水设施。

③箱式变电在总图中要综合考虑，不应设在入口附近，建议其与主体建筑的间距不小

于9m,以免影响景观和采光。

（5）摩托车、自行车存放

①总图中应结合绿化设置摩托车、自行车存棚（库），其与主体建筑的间距不宜小于

9m；偏低档次的住宅相关相关项目，宜按每户一辆自行车、每十户一辆摩托车设置。

②出于安全问题，自行车库不宜设在地下车库内，应单独考虑.

2.单元户型设计

（1）单元户型基本设计要求

①层高：采用分体空调的普通楼盘层高宜为2.8m,档次较高的可为3.0m；若采用中

央空调不宜小于3.3m。

②厨房、卫生间室内净高不小于2.2m；排水横管下皮距楼地面的净高不小于1.9m且不

应影响门窗的开启。

③起居厅开间不宜小于3.4m（净宽），深宽比不宜大于2；应减少开向起居厅的门洞，

布置家具的墙面直线长度不应小于3m；无阳台的起居厅宜设计宽度大于1.8m的低窗

台观景凸窗。

④平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于2.4m（净宽），凹槽的深宽比

不应大于4。

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⑤避免卧室紧靠电梯井道，如无法解决则应采取相应降噪措施；相邻的墙体为隔音墙

体；大于2.5m/s井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800x800进出口。

⑥兔式住宅顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排式排水。

⑦户内通向所有房间的走道净宽不宜小于1000；当走道长度大于2000时，应相应加

宽至HOOo

⑧户内楼梯宽度应注意为净宽；当一面临空时，墙面到楼梯扶手最小宽度应不小于800。

⑨门宽大于900的储藏室门宜采用推拉或外开平开门以增加储藏空间。

⑩北方地区首层为架空车库时二层地面应采取保温措施。

（11）设于底层或靠近外墙的壁柜以及厨房、卫生间储物柜应采取防潮措施。

（12）严寒地区居室、起居厅的外窗应设置可开启的气窗以进行定期通风换气，且内

门门下空隙不应小于25o

（2）玄关

①玄关内应考虑衣帽镜、柜的设置空间，净宽宜多500。

②户配电箱应避免与对讲机，开关及门铃一同设置，以免发生冲突.户配电箱所龛入

墙面可适当加宽为120；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于100,其

下方可设玄关灯开关。

（3）厨房

①中、高档住宅厨房面积不应小于5m2；单排布置设备的厨房净宽不宜小于1.6m,双

排布置时净宽不宜小于2.2m,

②橱柜布置应遵循洗、切、妙的流线，以间距800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口

设置；橱柜进深宜550,长度在2000—3000之间，吊柜进深350,净高不小于500；厨

房应考虑微波炉、消毒柜的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具。

（厨房具体设计可详集团设计工程部之《厨厕详图》）

厨房主要设备尺寸表

设备名称长（mm）宽（mm）高（mm）

灶台800500-550650-700

洗涤台900-1200500-550800

操作台400-1200500-550800

吊柜普通400-1200300-3504:500

调料400-1200300-350350-400

抽油烟机800300-350根据油烟机型配合确定

③冰箱位宽度不小于650,若考虑美式大冰箱尺寸应为800：注意冰箱门的开启方便及

冰箱散热。

④如洗衣机设在厨房，预留机位应不小于600x600：厨房仅在布置有洗衣机时设防止

溢流和干涸的专用排水地漏地漏，地漏位于洗衣机出水口一侧，离橱柜距离不小于200。

⑤洗菜盆，洗手盆建议采用底出水供水方式。

⑥厨房吊柜设置时应注意避免挡窗。

⑦吊顶下皮应高于窗洞上皮50。

⑧厨房应设排烟道；中高档同房应结合烟道设计管道井。（排烟道尺寸表详见“二.单元

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户型设计-。.油烟机”）为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇。

⑨北方地区厨房应进行采暖设计。

⑩设于底层或靠外墙、靠卫生间的厨房壁柜内一定要采取防潮措施，北方地区尤其要

注意。

01）厨房楼面结构板未降板时应设门槛。

02）厨房门下端如设百页通风口，其外形尺寸不小于250x450；无百页者，门下空隙不

应小于25o

（4）卫生间

①当两户卫生间位于凹槽相对布置时，窗应错位布置避免通视；卫生间窗宜采用磨砂

玻璃。

②卫生间门应在隐蔽处开设；直接开向起居厅的卫生间应设前室。

③应考虑坐便器、洗脸盆等洁具上下水噪音对卧室的影响，不宜沿卧室墙面布置

④卫生间设施（卫生间具体设计可详集团设计工程部之《厨厕详图》）

I公用卫生间宜以柱盆或挂式台盆为主，柱盆或台盆边距墙应大于150,

II主人卫生间台面宽度宜560—600,长度不小于900,高度850；

in台盆镜面宽度应与台面长度相同且镜面底边距台面的距离为200；

IV毛巾架距地1200；避免与插座位置矛盾；

V坐便器净宽宜为900,最小净宽不小于850。

⑤淋浴间净宽宜为1000,最小净宽不小于900；淋浴开关距地1000—1200,淋浴喷头

由距地1680—1880上下推拉杆固定；地漏位于淋浴头下部居中，并距墙400。

⑥浴缸尺寸宜采用750x1550,档次较高时可考虑增加浴缸平台尺寸；淋浴喷头做法参

上；热水器不应设在浴缸的中部。

⑦普通有外窗的卫生间排气扇应安装在窗固定扇上；高档次宜结合吊顶设吸顶式排风扇;

无外窗的卫生间排气扇应与通风道排风口相连。

⑧不宜采用下沉式卫生间设计;如条件限制必须采用时，卫生间楼面应为抗渗混凝土，

给水管管材宜采用新型管材，水平溢流管应接至排水立管。

⑨排水设计时严禁将给水管明设在浴缸底部；施工时要注意浴缸底部一定做防水层。

⑩大户型主干生间宜洗、浴分间设，洁具设施要与户型档次相匹配：应设管道井。

01）暗厕应设计通风道，其位置应避免靠近给水管及设在门后。

成品排风道选用表

层数尺寸

<6360x200或380x240或430x290

7-9500x300或550x350

10-30600x300或650x350

注：

1.高层排风道宜采用“主一次一主”变压式风道，且防止串味应头用单双层分别排风系

统。

2.高层排风道排风口应有防火止回阀，加工厂应随风道统一供应。

⑫当下层为商用空间时，结构设计时应考虑卫生间洁具的布置，避免洁具正下方是大梁，

导致无法居中安装。

⑬复式住宅当顶层卫生间设在下层卧室上方时不应采用下排的排水方式。

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（14）卫生间、厨为地漏的排水管应设存水弯；且洗衣机排水处应设防止溢流和干涸专用地漏。

⑮卫生间应从门口向地漏找坡度；地漏应设在室内最低端并靠近浴盆或淋浴喷头。

（16）卫生间结构宜沉板50—100；未降板的卫生间应设门槛。

（17）卫生间吊顶下皮应高于窗洞上皮50。

（18）管线设计要合理，避免影响放置浴盆、淋浴房及开窗；塑料泛水管穿墙埋设时，高度应

大于1500,避免因高度不合理被二次装修打穿漏水。

（9）插座应靠近镜台设置并避免设在毛巾杆的下方。

⑳北方地区卫生间散热片位置设计时一定要与电气专业互相配合以免互相矛盾，如将插座

设在散热片的后面。

（21）室内的PVC管线应设置消音措施以减少上下水管道噪音。

（5）阳台

①非封闭阳台地面应比室内最少低50,如有困难以及顶层露台的门应设门槛。

②当洗衣机位于阳台时，洗衣污水不应直接排到雨水管内，应设防12溢流和干涸专用排水

地漏；阳台栏板要考虑洗衣机位的摆放避免镂空；当洗衣机置于窗下时，窗台高度不宜小于

1200,以保证窗的开启和给水管的设置。

③进深大于1500的阳台挑梁要设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。

④阳台栏板下部应设100高边梁；阳台栏杆严禁横向设计，防止幼儿攀爬，减少安全隐患。

⑤观景阳台宽度不宜小于1500,其它阳台不宜小于1200o

⑥顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。

⑦北方地区生活阳台应设计为封闭阳台，且栏板及顶层阳台顶部要设保温以防止产生结露;

底为架空的封闭阳台应在底板下面贴50厚聚苯保温板，并设吊顶。

⑧阳台排水禁止散排应设地漏，地漏的位置建筑专业要结合雨水管，宜靠近外墙、阳台角

端设置，不宜设在门口；阳台地面应向地漏找坡。

⑨阳台门应选用密闭效果好、质量高的产品，不宜采用门联窗；考虑室内镶地板的高度，阳

台门下门框高度不应小于50,避免使室内完成面高于门框，影响美观且不防水；北方地区

开敞阳台门窗应为保温门窗。

⑩各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素。

（1D阳台金属栏杆应进行防锈处理；北方地区高层住宅宜采用实体栏板.

（12）高层阳台使用玻璃栏板时应充分考虑安全性，玻璃厚度不小于10厚。

（6）门

①门洞口宜按如下尺寸设计：

入户门1000x2100（普通）1200x2100（高档），位于门洞外橙;

卧室门900x2100,位于门洞中修

厨房门800x2100,位于门洞内橙；门下方宜设250x450通风百页；无百页者，门下空

隙不应小于25。

卫生间门750x2100,位于门洞外樟；门下方宜设300x300或250x450通风百页；无百

页者，门下空隙不应小于25c

佣人房门800x2100,位于门洞中樟；

门碰距地100。

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时间：2021年X月X日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第15页共83页

②门垛尺寸不小于50,且做构造柱加固。（施工时注意不要遗漏）

外檐门应外开以防风。

住户首层外檐门窗需考虑防盗设施。

（7）窗

①凸窗窗台高宜400—450,进深500。

②距地900高以下应为固定窗扇，且全落地窗应设900高窗护栏（窗外为阳台或平台时不

受此限制）。

③窗楣应设滴水槽。

④凸窗遮阳板在墙根处应设导流槽，以免遮阳板上的水停留时间过长,导致砌体外墙渗漏；

或者在遮阳板外墙挑檐位置设＞1'30高混凝土止水坎（详第四部分节点详图）。

⑤厨卫窗台宜900高，窗上部应设400—450高固定扇以安装排风扇，并在相应位置设中心

距地2000的电源插座，固定扇开关和顶灯开关一起设于卫生间门口。厨卫横向管线应贴近

楼板以免挡窗。

⑥厅卧窗上皮距楼地面高度宜为2300或以上；厨卫考虑设备污水管不穿洞（走梁下），可

降低到2200o

⑦开间大于、等于3300的房间窗宽不宜小于1800。

⑧未设阳台的起居厅大窗开启扇最少有两扇，以便于空调室外机安装。

⑨两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起

漏水。

⑩窗框与凸碎体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，避免杂物导致凸窗台底板部及窗角

处渗水。

（1D窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风，开启扇面积不小于房间地板面

积的1/20且厨房不得小于0.6Of；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。

⑫北方地区凸窗上、下封板一定要贴保温板或抹保温砂浆，以免墙体交接处产生结露。

⑬位于转角处的窗（阳台门）应避免视线干扰。

（8）空调

①采用分体式空调，空调室内机应避免对床直吹：户型单元平面图应绘制家具布置图并确

定室内机位置。

②空调机位

空调机位应考虑便于安装及维修：不必用吊篮）；

不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；

位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；

如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗户开启扇应考虑空调主机出去，宽度不小于700,高不

小于1100c

③室外机位下皮距地宜1600（双机1000）o

常用分体空调室内、室外机参考尺寸

型号室内机室外机

长高厚长高厚

1匹800250180800560240

1.5E900280180800560240

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2匹1150320200850880350

2.5匹1200350200890900350

注：本表为偏大机型尺寸，仅供参考；不同品牌外形尺寸略有不同。

④空调洞要靠近空调插座并在同一方位。（详第四部分节点详图）

⑤大面积起居厅要考虑大功率空调或柜机，应考虑柜机留洞位置、冷凝水管预埋，管中距地

350。

@普通分体空调冷凝水管应预埋，避免直接插入雨水管中（特别是北方地区）；标准层留三

通，距地1800；三通口留于室内时，考虑美观高度可适当上移。（详第四部分节点详图）

⑦空调外机不宜设置在封闭阳台内，夏季不散热，易死机，噪声大。

⑧北方特别是东北地区空调板应设保温减少冷桥。

⑨低档相关相关项目宜考虑窗式空调的安装。

⑩阳台推拉门到墙边应留不小于100宽的门垛，避免空调管穿玻璃。

（9）油烟机

厨房内应设成品排烟道，多层550x350（外围尺寸），高层600x400.

成品排烟道选用表

层数尺寸

<6500x300或550x350

7—9560x300或610x350

10-24700x400或750x450

25-30800x400或850x450

注：

1.高层排烟道应采用“主一次一主”变压式烟道，且防止串烟串味应采用单双层分别排风系

统。

2.高层排烟道排风口应有防火止回阀，加工厂应随烟道统一供应。

（10）热水器

①热水器宜设在厨房，且采用强排式，不应采用直排式；注意预留安装空间和电源插座；厨

房与卫生间合用时宜考虑10升，安装宽度度700；卫生间单用，考虑6—8升，安装宽度

度500:排气道尺寸为f120,排风孔中距地1700。

②北方地区如热水器设在生活阳台内，则阳台应设保温。

③热水器与用水点管道不应过长，宜控制在2米之内，大于2米的热水管应设保温。

④热水管（铝塑管）埋墙时容易被设钉枪打穿，与之相连卫生间安装毛巾杆等配件时应注

意。

⑤热水器应避免设置在浴缸侧面中间，影响使用。

（11）插座、开关、散热器

①插座、开关（散热器）应结合家具布置合理设计，避免与门的开后方向、流线相矛盾；

床头柜、电视柜书桌处应设插座，门口、空调附近设开关；厨房应考虑微波炉、消毒柜的位

置，并设相应的插座，且电器插座应避免靠近水盆、灶具。建筑专业立面门窗进行修改时应

及时照会设备专业。

②北方地区采用集中供暖合适的合适的方案时，散热器的设置应与水、电专业密切配合，

校对散热器、插座、开关以及给排水管位置，以免发生冲突，如将插座置于散热器的后面。

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③可视对讲、门玲、玄关灯开关离入户门边距离宜之100,要考虑玄关、鞋柜的位置。

④客厅电话线与电视线插座应避免设在同一方位，书房应设电话线。

⑤网线接口建议设在书房，不宜设在起居厅，且接口位置应结合字台及插座设计。

⑥高档次住宅起居厅宜考虑音响线的埋设。

(12)其它

①建、结、水、暖(空调)、电各专业应在初步设计、施工图设计时分阶段进行专业会审,

各留洞位置应与雨落管、排污管位置相协调以免发生冲突；大型洞口应计算洞顶标高，以免

与楼板、梁发生冲突。

②结构设计时应注意校对梁、墙关系，并考虑梁对室内环境影响，如：

避免梁偏向降板房间一边而使地面出台；

避免位于隔墙上的梁偏向起居室、餐厅一-侧；

避免卫生间座厕正下方是大梁，导致无法居中安装；

房间中部及门顶不应见梁；室内明梁下皮不应低于2200。

③洗衣机进水龙头应采用接口式.

3.公共空间

(1)单元入口

①单元入口处应设雨篷，门洞最小尺寸宜为1500x2300,且设闭门器，地面找1%坡坡向门

外。

②设置电梯的住宅单元入口台阶处应设坡道，以方便残疾人、婴儿车通行及用户搬运。

③管道不宜集中设在单元入口处；如设置应用轻质隔板加以封堵，并在隐蔽位置设可拆卸

的500x500壁板检查口。

④单元入口处应设信报箱。

⑤单元入口处走道净宽不应小于1300。

⑥北方地区高层住宅首层大厅应进行采暖设计。

⑦首层入户大堂墙面应采用可擦洗材料。

(2)楼梯

①楼梯外窗宜采用推拉窗，窗台高小于900的窗及通窗应设900高窗护栏。

②高层住宅楼梯消火栓明设在休息平台处时，休息平台宽度应比正常宽度加宽200,同时

设计时应注意消火栓上皮与框架梁的关系。

③楼梯高度

I多层住宅小进深楼梯结构设计时应重点注意入口处以及二层休息平台处净高不应小于

2m；

II梯段净高(为最低或最高一级踏步前缘线以外0.30m范围内至上方突出物下缘间的铅垂

高度)不应小于2.20m,应特别注意长短跑楼梯的梯段净高(详第四部分详图示意)；

III计算净高时应注意预留100施工误差。

④与地下室合用的楼梯应在首层设乙级防火门加以分隔。

⑤当高层住宅疏散楼梯为剪刀梯时，两个楼梯不应均与同一部消防电梯合用前室。

@高层建筑标准层的二部疏散楼梯到达底层时，不得合二为一共用门厅的同一个出口，两

个安全出口应均直通室外，并且两个出口之间的距离不应小于5m。

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（3）电梯

①电梯数量、吨位、速度应满足居住人流量要求，平均等候时间不宜超过120秒，发梯间

隔时间不宜超过69秒。具体设计参下表。

住宅电梯设计参数

类别数量（户/台）额定容量（人）速度（m/s）

经济级80-10081

常用级60-808-181-1.5

舒适级40-6010-151.5-2.0

豪华级<4015>2.0

②大于十一层的高层住宅，其电梯数不应少于2台；其中，每层住40人、层数为24层以上

时，应设3台电梯；每层住40人、层数为35层以上时，应设4台电梯，且至少设一部N2.5s/m

的电梯。

③消防电梯的速度VNH/60N1.5s/m,容量多1人（800kg）,>

®当层数超过25层时，电梯宜垂直分区设计（消防电梯除外）.

⑤消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m3,且不宜布置在电梯井内，而应布

置在临近消防电梯的地方，并用喑管连接;如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。

⑥电梯在人防清洁区内使用时应设前室且前室门为防护密闭门。

⑦电梯间宜自然通风采光，否则应考虑通风抽湿设施。

⑧电梯井道不宜与起居厅、居室贴临，必须贴临时电梯井道应为隔音墙体，且大于2.5m/s

井道上部应设高度大于1m的隔声层，隔声层设800x800进出口。

⑨速度大于2m/s的电梯应在井道底部和顶部设置不小于600x600带百页窗的通气孔。

⑩电梯机房楼面、墙面应采用隔音材料并考虑通风散热，窗户开启扇面积不小于房间地板

面积的1/10,且应设排气扇。

01）不应在电梯机房顶板上直接设置水箱或在机房内直接穿越水管、蒸汽管和烟道。

（12）电梯厅旁的水表房的、垃圾房、配电间等设备或附属用房应设门槛，且水表房、垃圾房

设地漏。

⑬电梯门口应做1%反坡，防止梯井进水。

（14）北方地区电梯机房应采暖保温，以免顶层住户屋顶结露.

（4）裙房商铺

①底商餐厅对外公共厨房应设通到屋顶排烟道；如前期设计时底商未定性，应在平面适当位

置考虑设置集中排烟道。

②底商应设集中供冷，前期设计时可将平面适当分区分段设置；如条件限制采用分体空调，

设计时应在隐蔽位置考虑空调机位，避免靠近住宅入口。

③底商应设专用的货运通道；当流量大的商业服务空间与商住楼住户大堂临近时，商业用

房的货运出入口宜设在地下室或与大堂入口异向布置，避免人、货流交叉，减少交通安全隐

患

（5）.地下室、半地下室

①层高设计：应保证管道下净高2.40m；计算净高时须预留100的设备管道安装量。

②底层地下室地面应设置150—200宽的排水沟，间距不大于12m,沟坡度不小于0.5%；地

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面向排水沟找0.5%泛水；超过二层的地下室应设设计滤水层。排水沟不应跨越防火分区或

人防防护单元。

③首层地面应注意预留大型设备吊装孔洞。

④应注意计算首层电梯、自动扶梯底坑处的地下室净高度，如高度小于2.2m,此处不宜设车

位或布置设备。

⑤当地下室轮廓大于首层平面，应注意确定超出范围的地下室顶板标高；如此部分顶板必

须与室外地坪标高相同时，应核算地下室高度是否满足车库或设备用房要求。

⑥半地下室外窗底皮距室外地面高度不应小于300。

⑦位于室外的地下室顶板应做好防水、保温设计（详第四部分节点详图）；防水、保温材料

应采用抗压耐磨型。

⑧地下室各设备专业一定要进行管线综合，密切配合，设计时宜按（从上到下）风道、水

管（喷淋）、电气管线顺序。

⑨室外庭院设置在地下室顶板上，覆土层较厚时要充分考虑其重量，花池排水可通过带有

微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室顶板上预留排水孔，但应做

好防水处理.

⑩当地下室上方为消防车道时，结构计算应注意考虑消防车总重300kg荷载。

（11）五级人防地下室主入口应设洗消间而不应设简易洗消间.

（6）会所

①会所功能设置要根据使用者的组成考虑，不应一味求全或设置华而不实的相关相关项目，

应突出特点以提高利用率。（有关会所设计可参考设计工程部之《万科集团住宅会所科目配

置研究报告》）

②会所可适当增加棋牌室、乒乓球室的数量。

③大型会所宜设计厨房，以便开展商务会议或业主租用聚会。

7.墙体

①小型空心砌块墙体，应增加整体墙面的刚度：

I在墙交接处、宽度大于L8m门窗或洞口两端等处设构造加强柱；

II长度大于3m的实体墙应每隔3m设一道构造加强柱：

III外檐墙在窗下皮设100高现浇混凝土带，内配266,66@200,主筋与柱子（构造柱）

甩筋焊接；

IV内隔墙在距地面高1200处设100高现浇混凝土带，内配2中10,<D4@250,作法同外檐

墙；

V空心砌块墙门窗固定宜局部砌实体砖墙，先立框，后砌墙。

VI不应采用含水率大的空心砌块，避免造成墙体开裂。

②高层外维护墙体宜采用粘土空心砖。

③北方地区应注意墙体保温，特