国际汽配城建设项目可行性分析报告

国际汽配城建设项目可行性分析报告一、城市研判-----------P2三汽车产业分析-----------P51四项目价值综合分析-----------P59五、项目住宅部分定位及可行性研判---------P68六项目住宅部分优化建议P91七、项目专业市场部分可行性研判及定位-----------P96八、项目开发策略建议-----------P112专业资料工业销售率城镇固定资产投资地方财政一般预算收入社会消费品零第12名第2名第13名第13名第10名优势(strength)劣势(weakness)◆城市综合实力较弱，产业结构仍需缺乏吸引力机会(opportunity)威胁(Threat)◆工业化及城镇化对自然生态保护◆城镇建设对城市历史文化保护的挑战2、城市区位与交通XX地处湖北省北部，2000年6经国务院批准设立地级市。xx是长江流域要冲”,扼“汉襄咽喉”,为”鄂北重镇”,是湖北省对外开放的”北大门”。◆入境国道：312国道、316国道、107国道等。◆入境高速公路：汉十高速、随岳高速(在建)等。◆入境铁路：京广铁路、公路交通市际客车均已开通；省际客车直达城市有上海、中山、惠州、泉州、广州等；铁路交通每日有28次列车入境XX;通网络较为发达，是国内重要的中转枢纽之一。2.2.2、航空交通：xx没有机场建设规划，航空交通主要依托武汉飞机场，航空2006年，xx市完成生产总值218.33亿元，同比增长12.1%,其中第一产人均GDP为8676元。2007年，xx市完成生产总值约242.94亿元，同比增长12%,其中，第一02000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年根据国际经验，当一个地区的人均GDP超过1000美元之后，社会消费的结构将会升级，从原来的日常消费品转移到舒适型的住房、汽车、休闲娱乐以及投资等方面，而目前xx市的消费水平正处于这一阶段的起步时期：人均GDP<300美元300-1000美元1000-3000美元>3000美元消费特征以生理需求为主，解决温饱和日用品生活改善阶段，开始追求耐用品如大家电的消费开始改善住房条件、交通硬件，非物质消费增加追求享受的注重理财投资xx市自2000年成立后，地区生产总值以年均17%的速度增长，经济发展速度较快，但是xx经济基础依然薄落，人均GDP还不足万元。带动XX经济快速发展主要体现在四个方面：固定资产投资强劲、支柱产业发展迅速、消费需求旺盛及外贸出口增长，具体指标如下：项目资(亿元)资支柱产业投资(亿车机械社会消费品零售总额(亿元)美元)房地产投资增幅大，xx市房地产市场进入快速发展阶段，但是相比一般三线城市，投资规模仍然较小。3.2、城市产业结构2007年，xx市三产结构为24:44:32,相比2006年的26:42:32,第一产业所占比例有所下降，第二产业所占比例得到提升，第三产业所占比例基本xx市2000—2007年三产产值及所占比重一览表—年年年年年年年年总产值所占比重第随州市2000—2007年三产产值所占比例走势图2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年口第三产业02000年■第二产业随州市2000—2007年三产产值所占比例走势图2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年口第三产业02000年■第二产业所第一产业第一产业■第二产业■第三产业产值所占比重xx市第二产业(工业、建筑业)产值及所占比重逐年稳步提高，所占比重2007年，XX规模以上工业完成增加值70.01亿元，比上年增加25.38%,增幅比上年提高3.1个百分点，高于全省平均增幅1.75个百分点。累积(1)、支柱产业支撑作用明显。五大支柱产业实现工业增加值49.11亿18.65亿元，同比增长34.6%;纺织服装业实现增加值6.95亿元，同比增长29.9%。增长28.2%,比轻工业增长率高6.4个百分点。xx市2000—2007年人口规模及变化年份年年年年年非农业人口农业人口2007年，xx市城镇居民家庭总收入为10594元，同比增长23%,人均可支配收入为10025元，同比增长22.9%;农民人均纯收入4177元，比上年增加596元，增长17%。城镇居民家庭总收入构成中，主要是工薪收入，为6938元；其次是转移性收入，为1969元；再次是经营性收入，为1530元，其他性收入为157元。2007年，xx市城镇居民人均总支出为7678元/人，消费性支出6153元/2007年随州城镇居民支出构成2007年随州城镇居民支出构成■交通通讯东柘■优先启动城东新区新火车站站前区建设；南优设立新白云山风景区，打造城南山水风景品牌；西抑市建设；■优先置换厥水、温水上游两侧工业用地，控制污染排放；综合配置公共服务设施，发展旅游服务业；北调■审核现有企业排污标准，转、停、改不合格企业；理机制；■控制项目用地范围，不得突破规划限制；一河两岸“一河”:厥水河“水轴”:厥水河(府河)。“陆轴”:316国道。通过“一河两岸，轴线组团”结构将中心城区分为3个功能组团：5.1.3、曾都新型工业基地(两水工业基地)规划曾都新型工业基地位于北郊办事处与厉山镇交界处，占地10平方公里，基地规划“三园一区”,即汽车及机械制造产业园、轻纺织产业园、高新技术产业园和商住区。本案距离曾都新型工业基地约4.5公里，随着本案的开发建设及曾都新型工业基地的招商引资，本案有可能将与之形成集汽车生产、改装、整车销售、汽配汽修为一体的现代化汽车生产、整车销售、维修集散基地。5.2、住房规划及政策根据Xx市2008年—2009年住房建设计划：◆2008年，xx市中心城区供应住房用地32.85公顷,建设各类住房6070套，总建设面积63万平方米。供应商品住房用地25.75公顷,建设商品住房4295套，建筑面积49.4万平方米；经济适用住房用地6.58公顷,建设经济适用住房1575套，建筑面积12.6万平方米；廉租住房用地0.52公顷，建设廉租住房200套，建筑面积1万平方◆2009年，xx市中心城区住房建设计划各项指标与2008年相同。(一)、加强住房建设管理，大力推进综合开发。A、严格控制零星建设。停止审批行政事业单位在建成区范围内自建住宅 (含带有住宅的综合楼)和个人新征地建私房。对单位现有空地和拆除后的危旧房用地，符合居住小区(含组团)建设条件的，纳入其他性质住房规划整体开发；不符合居住小区建设条件的，原则上用于城市绿地和公共B、落实住房开发项目套型结构比例的规定。住房开发项目在供应土地时，地率、建筑高度等规划设计条件后，由房地产管理部门本着区C、加大旧城改造的力度。严格执行《城市房屋拆迁管理确定各个居民点改造的优惠政策，确保旧城改造顺利进行。"十一五"期间，D、大力发展居住小区。根据城市总体规划，建米以下的房地产开发项目，原则上不再予以审批。"十一五"期间，除继续抓房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。严格限制低密度C、加大闲置土地处理力度。依据国家闲置土地处置的法律、专业资料(三)加快住房新体制建设，有步骤解决中低收入家庭住房问题。A、加快推进和完善住房补贴制度。严格执行国家停止住房实物分配的有关规定，尽快出台住房货币化分配的配套政策文件，将职工住房补贴发放到位。理办法》,着力抓好望城岗住宅小区、蒋家冈住宅小区、铁树住宅小区等经济适C、建立和完善城镇廉租住房保障制度。土地出让净收益的5%和住房公积金在扣除风险准备金和管理费用后的余额全部用于廉租住房保障。坚持发放租争2012年人均10平方米以下家庭应保尽保。(四)、培育和规范房地产市场。A、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置。加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高结构要求的违法违规行为。对不符合规划控制性要求，违规建设的住房，要依法(五)、建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。A、完善房地产统计和信息披露制度。建立多部门参加的联席会议，定期对房地产市场运行情况进行分析，定期向社会披露未来一定时期的土地供应总同时根据不断变化的市场行情，尽快调整政策，合理引导市场。(六)、完善住房建设规划监督管理。A、强化住房建设规划年度实施计划制度。以年度实施计划作为落实本规划的重要手段。年度住房实施计划确定的住房目标和住房建设用地的调控指标，划部门不予核准规划选址，国土资源部门不得办理用地审批。务。此时的商品房市场是相当不成熟的，但它意味着xX的商品房市场已初见端1.3、商品房的快速发展阶段仅在小区规模上改变了“小豆腐块”似的格局，也从产品品质上实现了飞跃。社景、园林等房地产市场正处于快速发展期的初级阶段，市场上新推出的滨湖湾、世纪外滩、左岸星城等中高档楼盘，不论是设计理念或是社区规划，或是建筑品质，都实现了质的飞跃，xX房地产市场已经开始进入“居住品质”的时代。2、房地产发展现状专业资料xX房地产市场发展的初期，土地供应主要集中在市中心，并多以小幅地块出现。随着城市的发展，城市规间，土地供应逐渐像南北方向延伸，清河路、汉东路一供应进一步向城郊方向扩大，城南沿溃水河一带成为供给逐渐表现出了高总建、大社区、高质量的特点。总建15万的滨湖湾、总建30万的世纪外滩以及近万亩大盘碧桂园等这一时期项目都集中于此。xX土地市场的供应主要表现为两个特点：①、由市中心往南北方向扩展，南部成为土地供应的热点区域；成交价格一般在25-40万元/亩，即土地价格375元/m²-600元/m²之间。2005-2006年期间Xx市主要土地出让项目项目名称占地面积(万m²)建筑面积(万m²)塞纳左岸7汉东星都明珠华府北城阳光32007年，xx市出让土地面积约为564.5万m²,碧桂园“造城”项目土地的成功出让使全市土地出让面积猛增。同时，随着商品房市场的快速发展，土地成交价格也随之上涨。2007年，xx市土地成交价格在35-60万元/亩之间，即525元/m²-900元/m²之间。土地价格上涨50%左右。2007年xx市主要土地出让项目占地面积(万m²)建筑面积(万m²碧桂园◆土地出让政策(2)、招拍挂的土地出让形式：地方政策将实行招拍挂的土地出让形式，在◆土地出让趋势(1)、百亩以上大宗土地为主：根据市政府确立的土地大宗出让方式，xx市未来土地供应将主要以单宗100亩以上为主；◆2008年土地供应计划2008年，xx市已经确定要出让的土地有五幅，总占地面积在660亩44xx市2008年拟出让土地地块编约650亩/未挂牌土地市场总结：随着房地产市场的发展，xX土地市场价格稳步上升，土地供应实现了由市中心向两翼的转移。未来，城南、城北片区将是土地供应的主要为激烈的区域。2.2、商品住宅市场分析尤其2007年，xx商品房市场经历了快速发展。但进入2008年，受国家宏观调◆供应、成交分析2006年第四季度以来，xx市商品住宅批准预售面积为37.96万m²,实际销售面积为20.37万m²,市场供给大于成交。其中，2007年，全市商品住宅批准预售面积为17.26万m²,实际销售面积为16.85万m²,供给、成交基本平衡。但2008年第一季度，商品住宅批准预售面积猛增到20.68万m²,超过了2007年全年供应面积，市场供应量上升，供给明显大于成交。随州市近期商品住宅供销图(万m)2007年2008年第一季度□批准预售面积■实际销售面积2007年，xx市进行了土地市场清理整顿及建设项目规划管理政策调整，年第一、第二季度，xx市商品住宅成交量约为5万m²/季度，第三季度以后，商品住宅成交量约为3.5万m²/季度，商品住宅成交情况受国家政策和全国房地产根据XX房产局调查数据项显示，2008年，Xx城区商品房新增供应面积将超过50万平方米，下半年，还将有20多万平方米住宅体量推出。XX商品住宅◆价格分析2007年，xX房地产市场飞速发展，商品住宅成交价格上涨明显。2007年第一季度，全市商品住宅成交均价为1327元/m²,第四季度已经达到2100元/m²,上涨58.3%。2007年全年，xx市商品住宅成交均价为1718元/m²,较2006年上涨了56.21%,上涨幅度大。随州市近期商品住宅成交均价图(元/m随州市近期商品住宅成交均价图(元/mỉ)21002008年第一季度，全国商品房市场转冷，市场观望气氛浓厚。Xx市商品住宅成交价格为2122元/m²,与2007年第四季度成交价基本持平。国家调控政目前市场在售新项目，销售均价一般为2300元/m²,滨湖湾及世纪外滩项◆产品特征分析万，汉东星都16.5万，滨湖湾15万，塞纳左岸12万；(3)、户型面积：两房100-120m²、三房120-144m²、大三房145-180是目重的37.01%,占供给总套数比重的34.35%,其次为120-144m²户型，分别占总供给面积和套数比重的30.51%和33.92%。000000400150m²以上市场份额仍大。左岸星城项目一期户型配比(套)左岸星城项目一期户型配比(套)■三房120-144m²口四房159m²75滨湖湾项目户型□二房122m²■三房130-14O平层产品为主：挑高、错层等时尚户型设计在xx尚未出现，市场供给主要为平层产品；但带入户花园等能增加产品附加值的户型设计已欧式风格产品亦受到市场的青睐，如塞纳左岸等；O中庭景观品质有待提高：除左岸星城项目规划有社区旱喷广场外，各在景作为项目的景观资源，内部景观缺乏，质量不高。xx商品住宅市场正处于发展阶段，小区规划、产品设计正逐步优化，建筑◆客户及需求分析(1)、客户来源：xX商品住宅市场的客户以xx本市居民为主，约占90%。2007年，本市城区居民占全市购房者中的比重为48.63%,本市下辖乡镇购房者占41.90%,省内外其他城市购房者约占9.67%。2008年第一季度，本市城区居民占全市购房者中的比重为41%,本市下辖乡镇购房者占46%,省内外其他城市购房者约占2007年随州市商品住宅客户来源2007年随州市商品住宅客户来源48%□本市居民■本市其他□省内其他□省外2008年第一季度随州市商品住宅客户来源2008年第一季度随州市商品住宅客户来源本市城镇居民是xx商品房市场的主要客户群体；下辖乡镇城市化人员也占据较高的比重。本市以外以及省外购房者占10%比重，比重较小。(2)、客户属性：○本市居民：个体经商户、政府机关工作人员、私企老板或企业高管，以及市区旧居民；本类客群收入较高，政府机关普通职员月收入在2000-3000元之间，科级以上干部月薪3000元以上；个体经商户等收入更高；市区旧居民接受拆迁后可获得政府以同等面积同期商品住宅市场价格的补偿，费用在30万元以上，这类群体成为新建商品房不可或缺的购房群体之一；○本市其他：主要为下辖乡镇机关工作人员、新兴富裕阶层、来随从商人员、外出务工归来人员；机关人员和外出打工族是本类客群中的主力。乡镇机关普通职员月收入在1500-2500元之间，科级以上干部月薪2500元以上，他们具于适婚时期，因此对城市中心商品住宅有较强的需求。老市民成为投资者。本类购房客群中投资的比重约xx市家庭人口在3-4人之间，一般为三代同堂。但随着经济的发展和人居(5)、区位需求：城南以及城北清河路一带为目前主要的商品房供给区域，清河路一带临近市中心，生活便利；城南为新兴的行政中心、居住中心，升值潜力大，区位认可两岸项目受到普遍的关注，区位价值受到普遍的认可。(6)、建筑偏好：虽然小高层、高层已经取代多层产品成为市场供给的主流，但多层仍是最塞纳左岸二期推出的多层和小高层住宅产品为例，多层产品销售率在85%以上，所剩房源无多；小高层销售率在20%以内，销售率不高。公摊及物业管理费上的差异是销售差异的原因之一。目前xx商品住宅物业管理费，小高层为1元/m²,多层为0.3-0.5元/m²。项目建筑规划(7)、楼层偏好：xX人对多层产品偏好，对3-4层住宅亦情有独钟。多层产品中的第三、四层最受购房者亲睐，因此售价往往较高。但随着小高层、高层出现，这种偏好正(8)、价格反应：xX正处于商品房市场快速发展的初期，购房者对商品房认识相对简单，对(9)、户型成交情况：交量最大面积区间。2007年，145-180m²户型销售面积占39.11%,120-144m²户型销售面积占商品住宅销售面积总量的35.07%。大户型在2007年商品住宅009.209706.2从住宅各面积区间的供给与成交对比看，2007年，供给严重大于成交的有90-99m²户型，180m²以上户型；供给严重小于成交的有60m²以下户型、80-89m²以下户型；100-119m²、120-144m²以及145-180m²户型供给和成交基本平衡；67-79m²为供销的空挡。2007年随州市商品住宅市场各面积区间户型供销对比2007年随州市商品住宅市场各面积区间户型供销对比7供需平衡线值“1”4批准预售面积实际销售面积——供销比06xx商品住宅市场，传统的120-144m²三房、145-180m²大三房和四房成交情专业资料2007年上半年以前，xx市商品住宅的购房者购房多采用一次性付款，一方面，由于单价较低，使xX人有能力承担一次性付款的压力；另一方面，贷款2007年下半年以后，选择一次性付款购房的比例减小。房价上涨对于一次性付款的购房者而言压力过大；同时，由于此期间多为自住型购房需求，购房者经济收入不如投资者；此外，购房群体的年轻化也使其经济承受能力受到限制。2007年下半年以后，选择一次性付款购房的购房者比重下降为20%左右。xx商品住宅购房群体主要来自本市居民以及下辖乡镇进城人员，外地来随人员亦占据一定比重；购房者普遍认同市中心以及城南片区居住环境和升值空间，所购房源更倾向于多层120m²以上三房或者四房。由于房价上涨，市场对于85m²左右两房以及110m²左右小三房具有较强的需求，客户的付款方式也多由(1)、城南片区将是未来商品住宅供应的集中区域，城南将是商品住宅(2)、随着城南片区商品住宅的上市，未来一段时间内，xx商品住宅(3)、商品住宅价格停止快速上涨，趋于稳定，与全国房地产市场形势保持同步，预计全年住宅销售均价在2300-2400元/m²之间；(4)、小高层、高层产品取代多层建筑成为市场的主流；园林景观、高(5)、购房客户以xX市区以及乡镇居民为主，外来人口为辅的格局不(6)、投资需求受到抑制，购房需求将以自住为主；(7)、120m²以上大户型在一段时间内仍占据市场主流，但80-110m²比2006年增长12%,其中一二三产业分别增长5.5%,15%,11%。第三产业2008年2月，xx全市实现社会消费品零售总额11.5亿元，同比增长22.1%;累计实现28亿元，同比增长20.5%。其中曾都区本月实现7.4亿元，同比增长23.8%,累计实现19.8亿元，同比增长21.1%;广水市本月实现4.1亿元，同比增长19%,累长19%。十大重点监测企业本月实现社会消费增长20.7%,累计实现◆商业业态较为零散：xx商业分布，除了汉东路——香江建材市场、解放路——烈山路综合性商业街形成一定规模外，其余业态较为零散，未形成聚集◆政府规划收效有限：xx市政策有意对市区商业格局进行规划，并建造了香江小商品批发市场和香江建材市场，但收效有限。2.3.2、商业业态分布xx商业市场可分为钢材市场、市中心零售商业市场、建材市场、小商品批年路延伸约100米范围沿街商铺；店面租金：面积在100m²左右，年租金2-5万元不等，平均20-40元/m²/地理位置：位于解放路与烈山路交汇处500米辐射范围内，主要以解放路店面租金：中心地段50m²左右店面年租金8-10万元，平均约100元/m²/月，边缘地带年租金在1万元以下，平均约25元/m²/月，呈中心向四周递减分店面租金：汉东路中心位置50m²左右店面年租金1.8-2万元，平均约35元/m²/月，边缘地带年租金在8000万左右，平均约15元/m²/月；香江建材市场沿街店面年租金1.8-2万元，平均约35元/m²/月，内街最低年租金仅7000元，平均不足10元/m²/月；◆香江小商品批发市场店面租金：外街租金在25-30元/m²/月，内街最低不足15元/m²/月；◆汽修、汽配等汽车专业市场地理位置：316国道沿线；主营业务：汽车修理、汽配、汽车专卖、汽车服务等；店面租金：租金较为均匀，25-30元/m²/月；经营现状：自发形成的汽车相关市场，零散分布于国道沿线，未经过统一的规划，业态布局零散，经营模式简单，店面形象一般。店家立，业态不能相互渗透，没有形成规模效应，潜在优势有待挖掘。xx商业布局虽然已经初见雏形，但各商业中心聚集效应并不明显，除市中心综合性商业中心外，其余商业集中区功能并为得到最大发挥，商业布局不尽合理，规划和发展的空间大。根据《XX城区商业网点发展规划》,XX对城区未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模做了统筹设计，确定了1个市级商业中心、1个市级商业副中心、6个区域商业中心、7处社区级商业中心。规划还对城区生产资料交易市场作了科学布局，拟建一处综合性生产资料交易市场，一处木材交易市场，一处钢材交易市场。规划对于其他商品交易市场工州城市商业网点规划图工州城市商业网点规划图规划对近期商业网点建设也作了具体安排，近期商业网点建设应以改造、规范商业网点为主，◆1个市级商业中心——解放路城市商业中心：◆1个市级商业副中心——香江商贸中心：建筑面积要求在1万平方米以上。◆6个区域商业中心长线上兴建1至2座三星级以上的宾馆。业中心。规划在白云大道一侧兴建1至2座三星级以上的宾馆。◆7个社区商业中心开发区社区商业中心：位于市公安局附近，规划以超市、便利店金三角社区商业中心：位于白云公园附近，规划发展一定规模的超市、日◆其他市场改造成五金建材市场、汽车及配件市场和旧货市场；占地8000平方米的建材市场；汽车及配件市场：规划在两水兴建大型的汽车交易市场；旧货交易市场：规划在城东新区划出2000平方米的用地形成xx市的旧货xX物流园区：重点在城市东南部地区发展，依托香江物流市场结合火车站xx商业商业布局零散，商业气氛教淡。城市和人口规模狭小，对商业的发展起到了限制作用。目前除解放路综合商业中心以及汉东路建材街形成一定规模以外，其余业态均处于零星分布状态。市政府通过城市商业网点发展规划，对商业布局进行重新调整，拟形成一个市级商业中心，一个市级商业副中心以及6 3、房地产政策分析随着国家经济的发展，房地产业异常火暴，房价的飙升，引起了国家的高度重视。进入2007年以来，国家先后出台了多项调控政策以控制经济过热和房价上涨；这其中有专门针对房地产市场的土地政策、住房政策等，也有非针对房地产市场但对房地产市场渐显现。除个别较低价位楼盘之外，大多数曾经活跃的高价项目瞬间沉寂，楼市◆货币政策：O2007年12月，中央经济会议闭幕，十年来首提“从紧”货币政策，将严◎央行2007年内5次上调人民币存款利率，5年以上贷款利率由年初的6.84%上调至目前的7.83%;◎央行2007年年内10次上调存款准备金率，由年初的9%上调到14.5%;2008年又先后三次上调存款准备金率，目前已经升至16%。◆住房政策◎国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的24号文件◎住房保障会议聚焦低收入家庭将会落实90/70政策◎要求廉租经适两限房用地应占供地总量7成◎七部委：联合发布《经济适用住房管理办法》◆土地政策◆首付贷款政策◎二手房首付比例、贷款审批◎第二套住房首付提至四成◎“第二套房”2007年12月认定标准以户为单位※对二手房首付比例的限制，以及对二手房按揭贷款的停办，无疑是对炒房一族的一大打击。二手房首付比例的提高，本身已使二手房市场倍受煎熬，而卖等失去信心，处于观望状态，这至少使一手房市场的客户量减少了1/3。对于购买“第二套房”首付提高到四成，贷款利率提高10%的规定，似乎更倾向于针对两类的客户群体：1、投资者、炒房族；2、已有住房环境的购房者。这两类客户的购房需求都不是刚性的购房需求，在市场预期的条件下才能转换为现实的住房购买力。而这一政策的出台，加之当前的市场环境，无疑使他们对市场的利好预期直转急下。这部分客户的潜在需正的购房需求，现实的购房能力被削弱。国家的调控政策由来已久，但并不是每一次政策的出台都能够受到良好的预期效果。2007年，被称为国家宏观调控的“政策年”,一系列的宏观调控政策接踵而来，而这些政策，最终是否能够取得良好的市场效果?这种效果能够持续多久?3.2.1、市场反应◆二手房几无成交从央行提高二手房首付比例以来，全国多个城市连续两三个月二手房成交寥寥，多家二手房中介店倒闭，二手房市场“惨淡经营”。◆一手房成交量下跌部分城市降价广州、上海、北京、深圳两月来纷纷传来市场低迷的消息。厦门不少新开楼盘开盘价格都低于前期的市场预期。而此期间内，除价位较低项目外，不少新盘日均住宅成交量不足1套，市场观望气氛浓烈。新政对房地产市场的影响在近期显而易见。3.2.2、前景预期◆房价上涨的条件是否依然?◆民众的预期是否改变?不景气的情况下，购房者利空的预期则会使市场更加不堪。地讲，部分的购房者认为信贷放松之后，将迎来市场的新一轮利好，房价随之可的情况出现，甚至个别城市已经出现了房价的松动，降价新闻频传。这恰是“温水煮青蛙”,在火候达到一定程度的时候终于表现出了其应有的效果。根据目前房地产市场的表现，结合国家的宏观调控政策以及目前民众对于市场的预期，房地产市场已经进入了调整期。而这一调整期还将持续一段时间。4、房地产未来趋势分析4.1.1、国家宏观政策举足轻重。2008年政府工作报告透露出的消息，国家调整房地产市场的出发点民众对市场的预期决定了他们是买房还是观望，决策的不同将直接影响市4.2、趋势分析综合考虑目前的房地产市场行情、政策因素以及市场预期情况，我们对房地产市场作了大胆的预测，2008年的房地产走势：将以稳定为主，市场将持续一段时间的调整期。而这个时间存在不确定性，有可能持续三年左右的时间。◆一级市场(土地市场)约集约用地的通知》已于日前发布，欲从根源上控制商品房供给的时效和周期，2008年的土地市场，不仅是深度的博弈，也将是更严谨的利弊权衡；2008发实力的竞争，而不是开发热情的竞争。◆二级市场(商品房市场)者的非刚性需求也将得到抑制，购房者将有更为广阔的选择空间。将更倾向于产品质量的竞争，而不是炒作手段的竞争。商品房市场的2008年，激情不再；购房者与售房者所拥有的，将是更为冷静的思考。◆三级市场(二手房市场)2007年10月后，大部分银行对二手房的贷款全面停止了。进入2008年，期的繁华将是一个长远的梦想。2008年，二手房市场的惨淡气氛将略有缓和，商与购房者在决策时都将是更为谨慎更为理智的。项目之间的竞争，将是质量与场上的需求容量将是本案决胜的关键。◆2010年中国汽车产业总收入预计为3100亿元人民币；◆汽车销售额到2010年为5600亿元；◆汽车销售量到2010年为580万辆。◆中华人民共和国国家发展和改革委员会第8号令：业借鉴国际上成熟的汽车营销方式、管理经验和服务贸易理念，积极发展汽车服第三十四条为保护汽车消费者的合法权益，使其在汽车购买和使用过程中得到良好的服务，国内外汽车生产企业凡在境内市场销尽快建立起自产汽车品牌销售和服务体系。该体系可由国内外汽车生产企业以自行投资或授权汽车经销商投资方式建立。境内外投资者在得到汽车生产企业授权并按照有关规定办理必要的手续后，均可在境内从事国产汽车或进口汽车的品牌本身的两倍。这个“70/30原则”说明了在汽车的整个生命周期内，用户70%2、xx汽车产业分析2.1、xX汽车产业发展历程xx汽车产业从上世纪六十年代开始起步，八十年代快速发展，到九十年代已具备相当规模，成为XX工业的主导产业。具厂、湖北汽车改装厂等一批汽车零部件及改装车生产企业，并迅速成为地方工业的骨干企业，为xx市汽车工业的发展打下了坚实的基础。优良的品质、超凡的性能赢得了用户的青睐，产品供不应求。地方汽车工业得到方面的专业技术人才和技术工人，为地方汽车工业自主发展创造了条件。第三阶段：九十年代末到目前的自主发展阶段。从1994年下半年开始，随着国家政策的调整，计划经济转向市场经济，同时，国家为抑制通货膨胀，实行了严格的宏观调控政策，控制固定资产投资规模，整个汽车市场步入调整期，专用车市场出现了严重萎缩，产销量大幅度下降。xx市汽车行业生产能力闲置在50%以上。为了生存了发展，一部份企业加快进行产品结构调整，向产品系列化、市场多元化方向发展，女里改变产品结构单一、市场单一的状况，积极寻求多主机厂配套，提高抗风险能力，企业步入良性发展轨迹。而另一部分亏损企业汽车产业正处于自主发展阶段，企业探索出自身发展之路并逐渐走向规模化，汽车产业已主导全市工业的走◆汽车工业发展情况主导全市工业走势，汽车工业占全市工业的比重加大。2005年至2007年，xx市规模汽车工业总产值分别为263790万元，410437万元、601663万元，分别(1)、产业规模不断扩大，产业链日趋完善工业企业172家，分布在316国道(汉十汽车走廊)沿线和xx市经济开发区、两水开发区、南郊开发区。2006年全市汽车工业实现产值120亿元，汽车工业占由原来的“楚风”,“驰乐”、“天风”3家发展到13家。另外，东正公司资三是品种日趋丰富。xx已能生产专用车全部12大系列，62个类别，300余个品种，占专用汽车中除客厢式车和油田作业车外全部类别的73%,产品不外，还与东风、一汽，重汽、福田等主机厂配套，600余种1000多个规格，年销售额达20亿元。(2)、技术装备不断改进，产品档次显著提高施信息技术在工业生产中的推广运用，大量采用机电—体化，自动功能，产品的技术含量和附加值大幅提高。xx市专用车企业通过与大专院校和科研院所合作开发，产品档次显著提高。(3)、企业改革不断深入，招商引资成效显著“十五”期间Xx市汽车生产企业按照市场经济规律要求，加快了企业改革改制步伐。绝大部分企业实行了民有民营和规范的公司制改造。2007年5月19日，xx市政府与香港财富集团签约，香港财富集团投资5亿元，联手打造“财富楚风汽车工业园”,计划2年内完成1000亩工业园区建设(工业园集研发、制辆和汽车零部件)。法国法亚集团考拟准备与航天双龙合作，生产高速公路路面点Xx。东风汽车公司把发展专用汽车的重点放到xx,三江航天集团出资1.5亿元控股XX双龙公司，美国高士集团投资9亿元建设现代化国际汽配城。专用汽车产业已被列入湖北省发展重点，明确XX为全省汽车产业基地，给予政策扶持和资金扶持，xx专用汽车发展后劲十◆汽车服务行业市场现状段(交通大道),其中，较(3)、多样化的销售模式：目前xx市形成了由汽车专营模式，汽车商店模◆专用车发展前景广阔：专用汽车具有特殊用途，与普通汽车相比有生产批量小、附加值高的特点。几年来，我过专用汽车行业发展迅猛，平均每年以◆产业结构不合理：高科技含量、高附加值、高带动性的产品少，低附加◆生产要素瓶颈制约依然存在：中小企业融资难、高层次科技人才和管理◆借“中国专用汽车之都”之名，组建专用车企业联盟。加大“中国专用对外招商引资，突出比较优势，充分利用XX的区位优势，市场资源优势、劳动成本进行资本扩张，引导和推动强强联合，支持骨干企业继续做大做强，增强◆整合资源，形成合力，加强对全市汽车工业的领导。组建专门的汽车工项目处于xx市曾都区北部，312国道以东，介于市区与两水地界之间，行政上隶属于星光工业区。工业区内企业主要以专用车生产、改装；整体销售；汽项目所处区域，没有进行合理的规划及统一的管理，区域内企业沿316国道零散分布，虽然是xx市内较为集中的汽配汽修、整车销售的区域，但总体竞争在《xx市城市总体规划修编(2008—2020)征求意见公示》中，xx市曾2、区位价值分析项目所在区域，是xx市中心城市的城乡结合部，早期建设有发电厂、水泥厂等污染严重的企业，因此区域认可度较底，随着中心城区的发展扩大及产业结构的布局，现在规划为工业产业聚集地，原有污染企业现已停止生产并逐步外迁，区域价值逐渐有所提升，但由于规划及管理上的不到位，加之片区内人口规模、人文底蕴，城区市民对本片区的接受程度相比城西、城南片区，区域劣势依然明显。项目周边医疗、教育、娱乐休闲、购物、交通等生活配套及其他公建设施，基本上还处于空白状态，在很大程度上影响了片区的居住价值。项目的价值首先依托于所在片区的价值，而片区的客观现状及认可程度，限制了项目价值的认同和提升。北部片区市场认可度不高，因此开发商在运营本案之前，必须先通过对片区价值进行提升和造势，成为片区的运营商，通过项目开发提升片区综合价值，而片区价值的提升也将对项目产生积极作用，推动项目价值的提升。3、项目宗地分析项目东面为农田及村落、新规划的316国道及汉丹铁路；南侧为太山庙村及农田；西侧紧邻316国道；北侧为xX三友食品加工厂。项目占地606.6亩，仅西侧临316国道，在规划中的新316国道(项目东面)建设完成前，是项目的唯一出入干道。项目周边或为铁路、国道、食品加工厂、汽车生产基地等影响居住的设施，或为农田及村落，均对本案无较大价值提升作用，在短期内需要项目内部配套达到自给自足。◆土地成本优势。xx市土地价格从2006年的25—40万/亩上涨到07年的35—60万/亩，土地交易日渐活跃，交易价格快速提升。因此本项目在土地成本上具有优势，◆项目大盘优势。本案占地600余亩，在xx市场上属于大盘项目，项目规划空间大，开◆周边配套劣势。◆周边环境劣势。项目所在片区为城郊结合区域，处于316国道沿线，片区以专业汽车制造、汽配汽修企业为主，且与农村相连，居住舒适度上存在较大的不足。◆项目内部规划劣势。◆城市经济快速发展机会。根据“xx市总体规划(2008—2020)征求意见公示”,项目所处区域A、实时关注市场变化，精确入市时间，制定合理、灵活的价格策B、通过一系列公益活动，关注城市发展，关注民生，争取项目知◆区域认可程度威胁。◆相关政策威胁。◆开发周期风险。如何降低威胁?综合而言，本案开发具有土地成本低、规模效应两大核心优势也面临着开发周期长、区域价值低、城市规划所带来的板块边缘化等诸多挑战，而宏观调控更将对项目销售产生巨大影响。确定目标数量具备购买力的潜在客群。◆土地成本优势。土地成本优势决定了项目销售价格上的优势。◆项目大盘优势。大盘规划空间大，开发具有规模优势。◆教育资源优势。引进武汉知名小学。◆产品设计优势。领先的产品、景观及内部配套。◆物业服务。引进知名的物业管理公司。◆社区巴士。改善项目交通便利性。◆周边配套劣势。项目外部配套接近空白。◆周边环境劣势。商贸、居住条件差。◆功能布局劣势。项目内部功能布局不合理。项目可以满足购房者在项目规模、产品设计、教育和需求，可以满足内部配套的基本需求；在外部配套、外部环境、对外交通另外，对于生活空间处于项目周边片区的群体而言传统客户构成xx市传统客户构成，从客户购买力角度，可以分为：高端、中端、低段客高端根据XX的社会阶层构成，高端客群占全部购房者的20%,中端客群占全部购房者的35%左右，低端客群占全部购房者的45%左右。客户层次客户需求特征高端客群A、金字塔尖端人士，购买力强，相比价格，更加关注产品品质起D、偏好选择别墅或楼中楼等大户型产品，但烦厌爬楼梯动吸引力低端客群A、社会中等收入者，但对不动产购房里有限B、生活的便利性是选择的主要标准D、两房和实用型三房接受程度最高E、置业功能主要解决居住问题，但存在趋众性◆客户群体多元化◆客户需求差异化◆市场发展规律性同时，亦体现出一种共性，不同城市发展到同一阶段时，具有极其相似的◆具有良好的成长性的新兴社会阶层◆急需解决住房问题，并看重产品性价比◆重视产品总价◆相比外部空间，更加重视内部空间标准二标准二项目规划之客户数量2007年底，xx市区城镇人口为36.36万人，规划2010年市区人口41万人，2020年城镇化人口55万人，本案结案日期预计为2014年底，2014年xx市区人口预计为45.2万人。(扣除1年)从2007年至2014年，考虑改善置业、投资置业、城市改造、城市化新增人口四大需求，预计新增住房需求人口约为10万人。其中高端置业者占20%,约为2万人；中端置业者占35%,约为3.5万人；低端置业者占45%,约为4.5万人。根据市区人口规模，当前市区人均住房面积为27.6m²,以供求平衡标准，2014年新增住房标准为276万m²。根据本案住宅45.36万m²的总建筑面积，本案约占市场总供给的16%。按35m²的人均住房面积，未来项目共计业主人数为1.3万人。未来XX楼市供给将区域中高端化，根据目前市场实际情况来看，中高端物业供给已超过80%,本案若定位于中高端市场，必将面临着极其激烈我司认为，本案不应定位于中高端、高端客户，而应该定位于中低端、低端客户，中低端、低端客户市场份额约为4.5万人，因此，本案需要获得中低端、低端市场29%的市场份额。标准三标准三项目销售之住房总价根据中端市场主流需求，为两房及实用型三房，户型面根据本案的价格定位，当前销售价格为1750元/m²。因此，本案住宅主流总价应定位于14—21万元。住房总价区间，决定了本案的目标客群必然是xx中端客户及中低端客群，项目专业市场个体经商户下辖乡镇较为成功人士、普通官员工业区内职工项目所在片区周边工厂城市化带来的新增人口小规模作坊的个体经商户外出经商或务工成就一般的本地人对居住条件不太讲究的外籍XX经商户业员工游离客群重要外出经商或务工成就一般的本地人普通市区居民、投资型客户单位效益一般的企业员工基层公务员、效益一般的事业单位职员对居住条件不太讲究的外籍经商户城市化带来的新增人口小规模作坊的个体经商户项目周边个体经商户项目专业市场经商户及企业员工临近下辖乡镇较为成功人士、普通官员工业区内职工、项目周边工厂开发商关系户1.2、项目形象定位我司认为，本案的核心竞争力在于大盘优势及较低廉的土地成本价格，以本案在地段上相比竞争对手，具有明显的劣势，只有在价格上争取竞本案在社区配套上必须超越市场所有项目，以弥补周边配套空白的劣本案的产品品质，建筑和园林景观方面，特别是产品外立面必须以较本案产品的规划，必须顾及到专业市场的经营氛围、住宅部分的居住 华中财富、生活城企业占市场竞争企业开发战略：以战略目标为导向，标，定义项目开发策市场竞争情况：以竞争博弈和客群需项目资源禀赋：以核心优势为导向◆企业开发战略“国际汽配城”项目作为Xx市第一个大型集商业、居住一体的项目，决定了项目的开发策略是以整合XX现有汽配行业，并打造城市北部最大的居住区为目标，在确保项目合理利润的基础上，成功运营汽配专业市场，较短时间内去化产品，树立企业市场形象，建立企业可持续发展平台。◆项目禀赋综合评定项目宗地的资源禀赋，如下表所示：评比人气生活便商业配教育配利套套未来当前未来当前未来当前未来良一般较差很差(1)、目前项目宗地周边的各项资源禀赋，多数为较差和一般，宗地资(2)、本案与市场上的竞争项目相比，在区位、环境、交通、配套等主(3)、在众多受访者中，除项目本片区内受访者外，基本表示对本项目(4)、项目所处区域，并不是城市未来发展主要方向，因此较难在短时◆客群需求B、本地高端私营个体户(汽车代理商、建材代理商等)通常选择150在对不同类型人群进行访谈后，综合考虑其他影响购房行为因素，我司认为80—120m户型市场接受度最高，实际购买可能性最大。◆竞争博弈2007年，XX商品住宅供应情况如下：≤一面积(万00占比00套数(套)004占比002007年，XX商品住宅交易情况如下：面积(万0占比0套数(套)09占比076543210专业资料通过对2007年市场竞争情况进行分析，我司认为住宅产品市场机会最好的◆未来市场竞争经过对xx中心城区楼盘的调研中发现，目前主要在售项目推出房源仍以大面积户型为主，120-144m²三房占据市场主力，150m²以上市场份额仍大。左岸星城项目一期户型配比(套)左岸星城项目一期户型配比(套)□三房120-144m²■四房159m²世纪外滩项目一期户型配比(套)世纪外滩项目一期户型配比(套)75口两房100m²□三房120-144m²口三房145-158滨湖湾项目户型□三房150-18□帼房161-18项目禀赋三者出发，我司认为本案适合开发价格较低廉，性价比较突出的中档产中档楼盘价格定位原则：市场比较法+系数修正法前销售价格对比；取出目前市场主流住宅销售价格；系数修正原则：主要同过项目的地段、配套、规划、产品等因素分解权重值，对本案进行差异比较，得出初步住宅销售均价。本案住宅部分价格定位项目名称左岸星城滨湖湾权重销售均价相比本案修正价格修正价格相比本案修正价格相比本案修正价格相比本案修正价格相比本案修正价格相比本案修正价格相比本案修正价格修正后销售均价平均修正后销售均价销售价格=月租金*(12个月—2个月)/投资回报率找出市场最大缺口找出市场最大缺口(目标市场)2007年xx市区城镇人口为36.36万人，规划2010年市区人口41万人，2020年城镇化人口55万人。本案结案日期预计为2014年底，2014年xx市区人口约为为45.2万人，从2007年至2014年，考虑改善置业、投资置业、城市改造、城市化新增人口四大需求，预计新增住房需求人口约为10万人。其中高端置业者占20%,约为2万人；中端置业者占35%,约为3.5万人；低端置业者占45%,约为4.5万人。可以得出，2014年市场最大缺口为中低端市场，住房需求人数约为4.5万人；中端市场所占比例较大，住房需求人数约为3.5万人。因此，中端市场和低端市场具有最大的市场缺口。2.2、目标市场容量年新增住房标准为276万m²(=人均住房面积*新增住房需求人口)。中端、低端客户占全部客户总量的80%,因此，预计2014年，要满足中、低端客户住房需求，应占到新增住房标准中的80%,即：220万m²。但考虑到中端客群中的一部分客户购买需求的高端化，预计实际目标市场容量占全部客户总量的55%,住房需求人数约为5.5万人，要满足这部分群体的住房需求，应占到新增住房标准中的55%,即：150万m²。因此，目标市场住房需求约为150万m。2.3、本案开发周期内，满足目标市场需求的供应。从市场供应上来看，2008年市场上在售项目中，所针对的客群均为中高端客群、高端客群，市场上没有出现针对中低端、低端客群的产品出现，从土地出让情况上来看，已经挂牌或即将挂牌的宗地所处的地理位置明显由于本案；土地成交价格也高于本案，受到开发成本的影响，决定了这些从二手房交易情况来看，2007年，xx二手房住宅成交约20万m²,但受到国家相关政策及个别次贷事件的影响，二手房交易门槛提高，目前二手房住宅成交情况将明显下滑，且将在未来2—3年内不太可能有根本性改变。从保障性住房情况来看，2008年，政府计划建设经济适用住房12.6万m²,廉租住房1万m²。受到政府制定的基本条件，具备购买商品房实力的人因此，在本案开发周期内，满足目标市场需求的供给量很少成威胁。2.4、本案市场供给至2013年，根据本案住宅45.36万m²的总建筑面积，本案约占市场总供给的16%,占目标市场供给的30%。按35m²的人均住房面积，未来项目共计业主人数为1.3万人占目标市场人数5.5万人的23.6%因此，本案若能把握住目标市场中23.6%的客户群体，就能顺利去化本案。由于本案具有核心竞争优势——价格，把握23.6%的目标客群并不是不可能的。本案产品主力户型定位于80—120m²之间，配比约占到65%,本案目前市场均价约为1750元/m²,即主力户型总价控制在21万元以内。购房首付以30%计算，首付款控制在6.3万元以下。产品总价较低，首按揭年数以15年(180期)计算，贷款总额控制在14.7万元以下，月均还款额约为1208元。2006年，xx市城镇人口平均工资为10692m²,对于一个双职工家庭而言，1200元的月均还款额压力并不算大，低端购房者可以承受。因此，针对于本案销售单价和总价，目标客户具有较强的购买能力。通过以上研判过程，我司认为目标市场对本案具有足够的支撑，住宅部分可行性较强，但是，项目体量大，考虑到市场的不确定性，不建议增大住宅体前期产品应以多层产品为主。2007年，xx商品住宅供应面积17.26万m²,实际销售面积16.85万m²,供销基本平衡。但各产品间仍存在着供销间的差异。以供需比为“1”做供销平衡分析，供大于求则市场机会小，市场竞争激烈；供不应求，则竞争较弱，产品存在着较好的市场机会。一市场供应00市场竞争1市场机会一<>>><2008年上半年随州商品住宅供给面积分布(比例)2008年上半年随州商品住宅供给面积分布(比例)面积区间初步修正结果(%)增加增加增加增加减少小量增加我司在对不同类型人群进行的访谈中发现，80—120m²户型市场接受度最高，实际购买可能性最大。因此，本案对住宅市场户型机会修正如下：面积区间初步修正结果(%)一般保持一般保持最高增加5高增加最高增加高保持一般减少5低减少01.4、户型配比建议综上，结合本案情况，建议本案设计多样性户型以满足不同消费者的购房需求，提高竞争。本案建议户型配比如下：户型面积区间一房一厅一卫二房一厅一卫二房二厅一卫三房二厅两卫四房或五房55楼中楼002、户型功能优化建议强化户型功能，能增加产品附加值，提高产品的竞争力。根据XX人的居住习惯，项目户型功能建议如下表所示：一房两房三房★★★★★★★★☆★☆☆★★★★★★★★☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆★☆☆☆☆★☆客厅≥3.3客厅≥3.6客厅≥3.9客厅≥3.6客厅≥4.2客厅主卧≥3.0主卧≥3.3主卧≥3.6主卧≥3.3主卧≥3.6主卧行业分析：项目出现是否符合发展需行业分析：项目出现是否符合发展需竞争分析：把握客户和规模的可能项目可行性研判国际汽配城项目位于xx市城北，临316国道，707190m²,其中非住宅类建筑面积253590m²,是一个容汽配、整车销售、研2、可行性研判根据上文对Xx汽车及相关产业现状的分析，Xx汽车及相关服务行业特点总◆汽车产业规模不断扩大，06年实现汽车工业产值120亿元，生产品◆企业数量不断增多，十五期间具有国家公告内资质的专用汽车企业由3家发展到12家；◆品种丰富，生产12打系列62个类别300多种产品，占专用汽车中除客厢式车和油田作业车外全部类别的73%;◆整车销售和配件行业等主要集中在316国道沿线，相对分散，规模小，且影响城市交通，市场专业度低，综合优势不能体现；xX汽车行业经历数十年的发展已经达到一定的规模，而汽车相关的服务行汽修等相关部门为其提供有效的服务保障。因此，xx需要一个具有规模的集中2.2、客户需求论证我司通过对316国道沿线的相关商家进行了走访，了解“是否愿意进驻本案◆长安汽车(肖彬总经理)(1)、项目是否可行?长安汽车长安汽车24小时服当热：722-33148284S病地地r316国滥化肥厂南300*明确表示项目可行。目前xx市场上还没有出现真正意义上心的专业交易市场，汽车产业是xX的支柱产业，本案的出现是城市发展的必然，同时也能改变目前市场无序、零散的局面。(2)、对项目区域的认可程度?认可。认为是xx汽车相关产业基本上沿316国道两端分布，但是还未形成(3)、是否愿意进驻本案?不进驻。原因是拥有自己的营业场所，自由经营场所占地8.47亩，已经足专业资料(4)、进驻形式?认为进驻形式主要是依据营业者的经济实力情况。经济实力较强的，将会优先考虑自购，而经济实力一般的，以考虑租赁为主。(5)、对本案的意见和建议?A、认为本案起步的阶段偏晚。虽然xx市场上还未出现真正意义上的汽配专业市场，但根据XX汽车产品的发展规模，认为专业市场形式早该出现。B、需要政府的支持。由政府同一协调，将不合格的营业产所或新入行业的C、考虑到本案是汽配专业市场，在项目销售的时候，可以考虑带租约的形E、汽配中心及整车销售对住宅的影响不大，不会对居住产生较大的干扰。◆东风日产——NISSAN(周俊勇区域经理)东风日产车城专重店随州分店能政编辞：441064情直：710-3011113钳惨热维：6722-33291630722-3925专业资料(2)、对项目区域的认可程度?(3)、是否愿意进驻本案?(4)、进驻形式。现有营业产所是租赁而来，面积约为500m²,若要开设45店，可能考虑(5)、对本案的意见和建议?◆福特汽车(销售顾问肖强)长安描特与自达提权极销商传真棒电诺：0722-332012a半杭3)、是否愿意进驻本案?(4)、进驻形式?(5)、对本案的意见和建议?◆江淮汽车(销售主管王一新)江淮汽车江淮汽车地址障州市交遇大道332号隔州种子公司)电话机1)、项目是否可行?(3)、是否愿意进驻本案?在不考虑价格的前提下，非常愿意进驻本项目。但在实际进驻前，考虑的还是租金价格以及营业气氛。(4)、进驻形式?租赁。(5)、对本案的意见和建议?A、认为项目最重要的是要形成规模，具有较高的知名度。让客户在有需要时，第一反应就是前往“本项目”。B、项目内部的交通动线设计影响人流、车流量，对商家至关重要，本项目占地面积大，需要进行比较合理的规划，不会出现营业死角。◆力帆汽车随洲店(夏亮销售顾问)访问者：曾凡勇(1)、项目是否可行?可行.XX还没有专业的汽车交易市场。(2)、对项目区域的认可程度?随州市致怡汽车销售有限公司地址：市交通大道298号手机：销售热线：0722-331886824小时服务热线真ttp:专业资料(3)、是否愿意进驻本案?(4)、进驻形式?(5)、对本案的意见和建议?◆东风恒兴专营访问者：鲁凌(1)、项目是否可行?(2)、对项目区域的认可程度?316国道是专用车、汽配集中销售的区域，但是分布太散，太广，规模优势(4)、进驻形式?(5)、对本案的意见和建议?◆东风标致随洲店(扬诚经理)(1)、项目是否可行?(3)、是否愿意进驻本案?(4)、进驻形式?(5)、对本案的意见和建议?◆汽车美容店(老板)访问者：曾凡勇(1)、项目是否可行?(2)、对项目区域的认可程度?(3)、是否愿意进驻本案?(4)、进驻形式?1、项目是否可行?有73%的受访者认为本1、项目是否可行?有73%的受访者认为本案具有可行性，有7%的受访20%的受访者认为不好说。可行■不可行□不清楚2、对项目区域区位的认可程2、对项目区域区位的认可程有40%的受访者认可本项目区位认可程度受访者中，合计有67%的比例认可本案所处的区位，其中大部分为项目周是否会进驻本项目是否会进驻本项目考虑进驻本案的受访者4、进驻形式?进驻形式进驻形式租赁■自购口不确定5、对本案的意见和建议?◆需要政府政策上的支持。◆聘请专业的商业物业管理公◆对专业市场进行功能分区。◆设计合理的交通动线，引导◆首期工程的销售价格或租金上的优惠。◆买家早期介入，订单式产品设计。◆设计不同产品，以满足不同的需求。项目具有足够的市场认可度，具有潜在客户需求证车销售等相关行316国道沿线(交销售面积□早期面积通大道)上。316国道在市区全长约10公里，路面两侧70%皆为汽车相关行业店面，即市区内7公里路面两侧汽车相关产业店面。每个店面平均占道理沿线10米计算，共计约有店面1400个；以每个店面平均面积100m²计算，道路两侧汽车相关产业商铺经营面积约为14万m²;配项目的区域认可度高；78%的经营者，经营面积需求量约为5.6万m²;27%的受访者考虑迁移到本案汽配城经营，经营面积需求量约为3.78m²。因此，本案在开发初期将在短期内实现9.38万m²的市区内经营需求，占本案汽配中心建筑面积及整车销售建筑面积(合计139290m²)的67.4%。随着Xx汽配行业的发展，新的汽车品牌“4S”店将进驻xx,而本案将是此类店面的首要选择。根据我司调查，已确定大众、丰田、长安、尼桑等四个汽车品牌有在本案开始“4S”的意向。因此，保守估计本案将最终开设“45”店5家，每家面积保守估计为2000m²,则将实现本案1万m²的需求，占本案汽配中心建筑面积及整车销售建筑面积(合计139290m²)的7.2%,累计实现建筑面积的74.6%。根据以上测算，本案在前期能实现整车销售建筑面积及汽配中心销售面积10.38万m²,本案整车销售及汽配中心部分剩余面积3.549m²万，在本案开发周3、项目定位◆轿车经销商：主要包括各品牌专卖店、45店、各级代理商、以及轿车经◆专用车经销商：主要包括各种专用车、工程机械、农用机械等经营者等；◆汽车零配件经销商；◆汽车维修和美容服务行业经营者；◆生活服务行业经营者：主要包括餐饮、休闲、娱乐、住宿、购物等行业◆汽车销售“一站式”办公服务单位：主要包括税务、稽征、工商、银行、车管、保险等职能机构(办事处)等；◆物业投资商：专业炒卖商业物业的短线及收租的长线投资者。将汽车(整车、二手、零配件及用品)销售、物流、展示、培训、体验、娱乐、餐饮、休闲等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售中心、信息发布中心、文化体验中心、价格指导中心、新型的汽车主题公园。这样的汽车市场发展创意比它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。汽配城的市场区域是以为xx基地，渗透鄂北、辐射湖北、拓展全国。.◆主题概念设计(1)、Xx汽车流通领域功能完善、设施齐全的汽车交易、售后服务中心；(2)、我国首座提供专用汽车资讯的信息交流中心；体量项目一般可分为5期开发，开发周期为5—6年，同时，还应该采取相应的在当前楼市大环境(买方市场)、购房者对未来楼市预期(悲观)及项目中2、商业部分项目策略2.1、出售建筑物占地面积里的价格不包括建筑物建筑成本和建筑报建费用。客户另外须承担契税。2.2、直接出售土地根据客户的需求，确定出售的土地面积(包括绿化、市政道路、小区道路等公摊面积),按照土地单价计算出售总价；建筑物的大小将根据本项目整块土地切相关费用，客户只须承担土地交易契税，土地以上建过程中，客户必须以开发公司名义进行报建。根据客户的需求，确定所租土地面积(包括绿化、市政道路、小区道路等公摊面积),租期一般为十年，根据每平米的土地出租价格计算每年的出租费用和2.4、土地带建筑物出售或出租由开发商投资，根据前期与客户达成的出售或承租协议和客户提供的45专卖店图纸，建设45专卖店，连带土地一并出售或出租给客户。如出租，租期一般为十年，根据每平米的建筑物单价计算每年的出租费用和押金。2.5、以租待售带建筑物的以租待售，即客户通过约定期限的租赁土地和建筑物合作，租赁期到期后，土地使用权和建筑物产权将转移到客户名下。租，客户购买后即可获得租金收入，保证投资的回收；另一种为土地和建筑物的有个前提为如果客户已购买土地或建筑物，必须由开发商从出售生效之日担租金，因此需要开发商提前把土地或建筑物租赁出去。此种方式还须提供银行按揭服务，一般买土地或建筑物的客户的投资回报为1:1.25,即租金中的25%为交银行按揭款后的税前收益。其他政策则根据上述相关项执行。很多种，需要与客户协商才能确定，在此不过多累赘。3、项目平面优化建议项目规划总建筑面积达到70.7万m²,是一个集汽配、整车销售、物流、研商业价值实现：商业对交通具有较强的依赖性，本案须考虑项目交通路线住宅便利性：充分考虑住宅片区生活的便利性，居住环境的舒适性和整体项目影响力最大：通过项目规划实现对本案的无声宣传；开发效益最优：充分考虑本案的开发顺序以及不同时期的客户需求量，确定先后关系以便开发，实现项目每个时期的最优开发效益。3.2、项目初步规划项目初步规划分为中央核心区、入口汽配区、中央汽配区、住宅西区、住宅中央核心区，在项目中部，包含研发中心、展览中心以及多功能接待中心；入口汽配区：位于项目入口两侧，主要为汽配中心(或整车销售、办公);销售(汽配)区；生态球化区中央框心这入口汽湿据位安西区中央内酸眶◆布局：入口汽配区考虑了其商业价值的实现需要；◆空间：住宅以核心区为中心，高度向两边递增，中心核心区有较强的空◆交通：较充分地考虑了项目商、住两部分的交通问题，使两类主要交通◆布局：整体呈现住宅包围商业的格局，相互之间形成干扰，对居住品质◆功能：汽配区与政策销售区相互分析，不能实现功能上的优化和互补；◆空间：住宅东区中间多层两边小高层，整体呈现“U”型分布，空间美感不足。且项目之间无大型中庭景观规划，缺乏“U”型分布的理由；◆门面：项目主入口气势不足，不能显示国际汽配城的气度，对项目的宣结合本案的规划设计，我司建议项目总评的修缮可以从如下方向进行思考：◆布局：汽配与住宅部分是否有可能实现更加独立，从而将居住与商业的◆空间：住宅东区，能否由南往北采用多层、小高层、高层梯度上升的排4、入市时机建议◆市场仍处于调整期，且何时回暖尚无法预见；该种市场形势下，我◆市场处于调整期，但已存在回暖迹象；该种市场形势下，我司建议◆市场已经回暖；该种市场形势下，我司建议及时入市。单位指标备注总用地面积建筑占地面积总建筑面积计入容积率中不可售；不可售，不计入体容积率；建筑密度容积率绿地率项目占地400429m²,总建筑面积707190m²,其中住宅建筑面积453600m²,可售非住宅类面积249590m²。根据本案项目定位和市场走势，预计本案开发总工期为五年(2008年年底2009年年初开工至2013年年底完工),其中前期规划及施工准备6个月，2008年11月开工，2009年五一前后第一期开始预售，2014年年底项目结案。各年表2各年度开发规模(单位：m²)号号合计1部发规000专业资料1.2.2、项目销售价格分析目前房地产市场已进入一个调整期，根据我司对房地产市场的预测，这个调整期将有可以能持续三到五年的时间，根据本案情况以及对市场价格趋势的研判，结合本案的开发周期以及客户需求分析，预测在本案开发周期内，本案各物业类型可售价格如表3所示：表3销售价格预测(单位：元/m²)号2008.122009.122010.12.2012价住宅销2价住宅销售价格格1.2.3、销售收入测