房地产开发与经营（第四版）课件：房地产项目用地的获取

房地产开发与经营（第四版）

房地产项目用地的获取房地产开发企业获取建设项目用地主要有三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二级市场行为。房地产开发企业在获得房地产开发项目用地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目的前期工作，其中包括项目核准、获取三种许可证等。本章将对这三种土地取得方式和三种许可证的申办程序进行介绍与讨论。5.1划拨土地使用权的获取含义：划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。5.1.1划拨土地使用权概述基本特征：1.划拨土地使用权的取得具有行政性2.划拨土地使用权具有无偿性3.划拨土地使用权具有无期限性4.划拨土地使用权的流转具有限制性基本类型：（1）国家机关、军事机关等公法人享有的划拨土地使用权。（2）企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。5.1划拨土地使用权的获取中央政府的政策规定《中华人民共和国土地管理法》（1998）

划拨土地使用权只适用于公益事业或国家重点工程项目。下列建设用地才可以适用划拨方式取得土地使用权：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。《划拨用地目录》（国土资2001第9号令）以划拨方式取得的土地使用权，因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合《划拨土地目录》的，应当实行有偿使用。5.1.2划拨土地使用权的适用范围5.1划拨土地使用权的获取5.1.3划拨土地使用权获取的主要流程预审申请审查批准登记发证5.1.4划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费土地补偿费安置补助费地上附着物及青苗补偿费拆迁补偿费其他费用土地使用权出让（简称土地出让）是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：土地使用权的出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。土地出让的客体是城镇国有土地，即城市、县城、建制镇、工矿区、开发区范围内属于全民所有的土地。土地出让的内容是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，而让受让方支付相应的出让金。5.2出让土地使用权的获取5.2.1土地使用权出让概述基本类型：5.2出让土地使用权的获取5.2.1土地使用权出让概述协议招标挂牌拍卖5.2出让土地使用权的获取5.2.2出让土地使用权的政策规定协议出让的政策规定1、2006年8月1日新的《协议出让国有土地使用权规范》开始试行，规范明确了协议出让国有土地的范围，包括以下五方面：①供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；②原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的；③划拨土地使用权转让申请办理协议出让的，经依法批准的；④出让土地使用权人申请续期，经审查批准的；⑤其他情形；5.2出让土地使用权的获取5.2.2出让土地使用权的政策规定协议出让的政策规定2、国家将强化协议出让土地的监管，建立协议出让土地的公示制度，统一公布各地协议出让出让土地最低价标准，禁止非法压低地价招商引资。3、07年1月1日起，《全国工业用地出让最低价标准》在全国统一实施。据此，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，出让底价和成交价格均不得低于所在土地等别相对应的最低价格。5.2出让土地使用权的获取5.2.2出让土地使用权的政策规定招牌挂出让的政策规定06年8月1日新的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》开始试行，在国有土地招拍挂出让的范围确定上，须秉承三个原则：（1）国家法规政策明确规定必须招拍挂的；（2）地方法规规定划拨土地改变用途或转让必须招拍挂的；（3）出让合同约定改变土地使用条件必须收回土地使用权实行招拍挂的。5.2出让土地使用权的获取5.2.3出让土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体及相互关系与土地有关的权利和利益主体大体上有六个：中央政府、地方政府、农民、开发商、城市居民、工商企业。土地招标过程中涉及的利益主体也是方方面面的，其中直接利益主体是出让土地的地方政府和受让土地的土地使用者。5.2.4出让土地使用权获取过程中的主要成本和税费

土地使用权出让金、其他费用5.3协议出让土地使用权的获取5.3.1协议出让土地使用权概述协议出让土地使用权是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：1．非市场出让，没有竞争者2．政府对地价较易控制，灵活性较大3．价格和使用范围受到限制5.3协议出让土地使用权的获取5.3.2协议出让土地使用权的管理情况当前，国有土地出让中仍然存在着一些问题，主要是：一些地方国有土地出让信息公开程度不够，操作行为和操作程序不规范。这些问题不解决，不利于规范国有土地出让行为，不利于国有土地出让制度的进一步落实，不利于更大程度地发挥市场配置土地资源的基础性作用。解决这些问题，需要进一步统一出让程序和标准，明确操作规范。5.3协议出让土地使用权的获取5.3.3协议出让土地使用权获取的主要流程公开信息接收申请编制方案地价评估确定底价方案、底价报批协商签订公示签订合同公布结果核发批准书土地登记资料归档5.4招标拍卖挂牌出让土地使用权的获取5.4.1招标拍卖挂牌出让土地使用权概述招标出让国有土地使用权是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。拍卖出让国有土地使用权是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌出让国有土地使用权是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。5.4招标拍卖挂牌出让土地使用权的获取5.4.2招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本特征招标出让土地使用权基本特征：1．程序规范2．全方位开放，透明度高3．公平、客观4．交易双方一次成交拍卖出让土地使用权基本特征：1.拍卖必须有两个以上的买主2.拍卖必须有不断变动的价格3.拍卖必须有公开竞争的行为挂牌出让国有土地使用权特点：1.挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争2.操作简便，便于开展3.有利于土地有形市场的形成和运作5.4招标拍卖挂牌出让土地使用权的获取5.4.3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程招标投标开标评标决标签约领证招标基本流程5.4招标拍卖挂牌出让土地使用权的获取5.4.3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程拍卖基本流程市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点举行拍卖会签订《成交确认书》5.4招标拍卖挂牌出让土地使用权的获取5.4.3招标拍卖挂牌出让土地使用权的基本流程挂牌基本流程公布挂牌信息竞买人报价确认报价挂牌截止现场竞价签订《成交确认书》保证金处理法律责任5.5土地使用权转让5.5.1土地使用权转让的概念广义的土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权的出让。狭义的土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。本节所说的土地使用权转让是就狭义方面而言的。5.5.2土地使用权转让的法律条件《城市房地产管理法》可以转让的条件不得转让的条件5.5土地使用权转让5.5.3土地使用权转让的类型出售、交换和赠与。转让申请签订转让合同转让合同公证缴纳土地出让金和土地增值税土地使用权变更登记5.5.4土地使用权转让的程序5.5土地使用权转让5.5.5土地使用权出让与转让的比较区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等法律关系平等在市场所处层次一级市场二级市场年限按