房地产开发与经营（第四版）课件：房地产开发投资

房地产开发投资4.1房地产开发投资概述4.1.1房地产投资的含义投资:投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币并使其不断转化为资产的经济活动。房地产投资:房地产投资者为了获取预期的投资收益而不断地将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。

4.1.2房地产投资主体（1）国家（2）企业（3）个人

4.1.3房地产投资的分类1按房地产经济内容划分（1）土地开发投资（2）房屋开发投资（3）房地产经营投资（4）房地产中介服务投资（5）房地产管理和服务投资

2按房地产投资形式划分（1）直接投资①房地产开发投资②房地产置业投资（2）间接投资①购买住房抵押贷款证券②购买房地产投资企业的债券、股票③投资于房地产投资信托基金

4.1.4房地产投资的优缺点1房地产投资的优点（1）相对较高的收益水平（2）能够得到税收方面的好处（3）易于获得金融机构的支持（4）能抵消通货膨胀的影响（5）提高投资者的资信等级2房地产投资的缺点（1）变现性差（2）投资数额巨大（3）投资回收周期较长（4）需要专门的知识和经验4.2房地产开发资金筹措4.2.1项目资金筹措的渠道与方式1项目资本金筹集的渠道与方式项目资本金是指项目总投资中必须包含一定比例的、由出资方实缴的资金，这部分资金对项目法人而言同非负债资金。项目资本金筹集的方式（1）国家预算内投资（2）自筹投资（3）发行股票（4）吸收国外资本直接投资

2项目负债筹资的渠道与方式

项目的负债是指项目承担的能够以货币计量且需要以资产或者劳务偿还的债务。项目负债筹资的渠道（1）银行贷款（2）发行债券（3）设备租赁（4）借用国外资金4.2.2房地产开发资金来源1自有资金具有一定的自有资金，是项目开发的前提和条件。2004年4月国务院发布了《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上。在我国当前情况下，自有资金一般包括:（1）企业自身积累（2）主管部门投入资金（3）联营企业单位提供的资金

2银行贷款按资金性质划分，房地产贷款可分为自营性房地产贷款和政策性住房贷款两大类。自营性房地产贷款是指银行以本外币存款作为主要信贷资金来源自主发放的用于房地产开发、经营、流通和消费领域的贷款。自营性房地产贷款包括房地产开发企业流动资金贷款、房地产开发贷款和个人住房贷款，前两者合称房地产开发类贷款。政策性住房贷款，是指银行受各级地方人民政府和单独实施房改的系统、单位的委托，以委托性住房资金为来源发放的用于住房的贷款。房地产开发类贷款是指用于房屋建造、土地开发过程中所需建设资金的贷款，其贷款的对象是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企（事）业法人。房地产开发类贷款包括（1）房地产开发企业流动资金贷款（2）房地产开发贷款3社会集资社会集资主要是指房地产企业以发行房地产股票和房地产债券的方式筹集资金。（1）房地产股票股份制房地产企业在投资开发房地产项目时，可以通过发行股票的方式筹措资金。

（2）房地产债券房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人向发行人取得预期收益和到期收回本金的一种凭证。4利用外资引进外资的重要意义（1）弥补国家房地产开发资金的不足（2）引进先进的开发技术和管理经验引进外资的主要方式有：外国政府贷款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款、与外资合营、发行国际债券、租赁开发等。5预售款预售款是房地产开发企业通过商品房预售预先向购房者收取的房款。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售应符合规定的条件。根据我国《城市商品房预售管理办法》，商品房预售应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售可以使房地产开发企业筹集到必需的建设资金，又可将部分市场风险转移给购房者。4.3房地产投资资金成本4.3.1资金成本的概念资金成本是指企业为筹集和使用资金而付出的代价。企业筹集和使用任何资金都要付出代价，这一代价由两部分组成:

（1）资金筹集成本

（2）资金使用成本4.3.2资金成本的计算（1）资金成本计算的一般形式。资金成本可用绝对数表示，也可用相对数表示。为便于分析比较，资金成本一般用相对数表示，称之为资金成本率。其一般计算公式为：或

式中：K——资金成本率（一般通称为资金成本）；P——筹集资金总额；D——资金使用费；F——资金筹集费；f——资金筹集费费率（即筹资费占筹集资金总额的比率）

（2）各种资金来源的资金成本①优先股成本。公司发行优先股股票筹资，需支付的资金筹集费有注册费、代销费等，其股息也要定期支付，但它是公司用税后利润来支付的，不会减少公司应上缴的所得税。优先股资金成本率可按下式来计算：或

式中：Kp——优先股成本率；DP——优先股每年股息；P0——优先股票面值；i—一股息率

②普通股的成本。如果普通股各年的股利固定不变，则其资金成本率可按下式计算：或式中：Kc——普通股成本率；P0——普通股票总面值或市场发行总额；Dp——每年固定股利总额；i——固定股利率但是，普通股的股利往往不是固定的，通常有逐年上升的趋势。如果假定每年股利增长率为g，第一年的胜利为D1，则第二年为D1（1＋g），第三年为D1（1＋g）2……，第n年为D1（1＋g）n-1因此，计算普通股成本率的公式为：

③债券成本企业发行债券后，所支付的债券利息列入企业的费用开支，因而使企业少缴一部分所得税，两者抵销后，实际上企业支付的债券利息仅为：债券利息×（l-所得税税率）因此，债券成本率可以按下式计算：或式中：KB——债券成本率；B0——债券的票面价值；I——债券年利息总额；T——所得税税率；i——债券年利息利率

④银行借款。

向银行借款，企业所支付的利息和费用一般可作企业的费用开支，相应减少部分利润，会使企业少缴一部分所得税，因而使企业的实际支出相应减少。对每年年末支付利息、贷款期末一次全部还本的借款，其借款成本率为：式中：Kg——借款成本率；G——贷款总额；I——贷款年利息（i为贷款年利率）；F——贷款费用

⑤租赁成本。企业租入某项资产，获得其使用权，要定期支付租金，并且租金列入企业成本，可以减少应付所得税。因此，其租金成本率为：式中KL——租赁成本率；PL——租赁资产价值；E——年租金额。

⑥保留盈余成本。保留盈余又称为留存收益，其所有权属于股东，是企业资金的一种重要来源。企业保留盈余，等于股东对企业进行追加投资。股东对这部分投资与以前缴给企业的股本一样，也要求有一定的报酬，所以保留盈余也有资金成本。它的资金成本是股东失去向外投资的机会成本，因此与普通股成本的计算基本相同，只是不考虑筹资费用。其计算公式为：式中：Kr——保留盈余成本率。

（3）平均资金成本项目从不同来源取得的资金，其成本各不相同。由于种种条件的制约，项目不可能只从某种资金成本较低的来源筹集资金，而是各种筹资方式的有机组合。为了进行筹资和投资决策，需要计算全部资金来源的平均资金成本率，即综合资金成本率。它通常是用加权平均来计算的，其计算公式如下：式中：K——平均资金成本率；Wi——第i种资金来源占全部资产的比重；Ki——第i种资