房地产金融实务（第3版）课件：住房公积金制度及公积金贷款

住房公积金制度及公积金贷款

《房地产金融实务》（第3版）第一节

住房公积金制度概述

第二节

住房公积金的缴存、支取和管理

第三节

个人住房公积金贷款

第四节

政策性住房置业担保《房地产金融实务》（第3版）学习目标1．理解住房公积金的含义、性质与特点。2．了解我国住房公积金制度的发展状况。3．掌握我国建立住房公积金制度的作用。4．了解我国住房公积金制度的实施条件。5．了解住房公积金的缴存与归集。6．掌握住房公积金的支取与使用。7．了解住房公积金的管理。8．理解住房公积金贷款的概念与特点。9．掌握住房公积金贷款的运作程序。10．理解政策性置业担保的概念及特点。11．掌握政策性置业担保的主要内容。《房地产金融实务》（第3版）第一节住房公积金制度概述一、住房公积金的含义、性质与特点(一)住房公积金的含义住房公积金是根据政府的专门规定或法规要求，在职职工及其单位各自按照规定比例缴存的归职工个人所有的具有保障性和互助性的一种长期住房储金。我国住房公积金制度规定，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位及其职工一律要每月按职工工资收入的一定比例提取公积金，并存入职工个人专门账户，归职工个人所有。《房地产金融实务》（第3版）（二）住房公积金的性质住房公积金作为一种专项用于住房消费的义务性的长期个人住房基金，本质上是企业给自己员工的一种奖励和福利制度，其外在表现形式是由住房公积金内在的本质属性决定的。住房公积金的本质属性是工资性。单位按职工工资的一定比例，为职工缴存住房公积金，实质是把低工资时单位用于住房实物分配的工资，以货币形式分配给职工，从而达到转换住房分配机制的目的。将住房实物分配转换为以按劳分配为主的货币工资分配的方式是多种多样的，如直接提高工资、增发住房补贴等。《房地产金融实务》（第3版）（三）住房公积金的特点1．形成的强制性2．权属的个人性3．资金属性的工资性4．用途的专用性5．服务对象的普遍性6．福利性7．长期性《房地产金融实务》（第3版）（四）住房公积金与一般的居民储蓄存款的区别1．居民储蓄存款实行的是“存款自愿，取款自由，为储户保密”的原则，而住房公积金是一种强制缴存的“储金”，只要符合参加住房公积金制度的对象，都必须按月缴存住房公积金。2．居民储蓄存款没有存款时间的要求，随时随地都可存款，而住房公积金则是按月缴存的。3．居民存款可以在存单约定的时间内随时提取，以体现取款自由的原则；而住房公积金提取由相当严格的政策规定，只有在符合规定的条件下，缴存人才能提取自己缴存的住房公积金。4．居民储蓄存款根据期限实行不同的利率政策，住房公积金实行低利率政策。《房地产金融实务》（第3版）二、住房公积金制度（一）我国住房公积金制度的发展状况我国的住房公积金制度是在学习、借鉴新加坡经验的基础上，于1991年率先在上海实行、后逐步在全国推广的政策性住房金融形式。职工缴存的公积金是单位对职工住房分配从实物分配制度向货币分配制度的转化。二者都归职工个人所有。因此，中国的住房公积金制度是城镇住房制度改革的产物，其目的是在国家、企业、个人三者共同负担的情况下，筹集住房资金，并在筹集住房资金的过程中，通过长期的储蓄积累逐步增强职工个人住房支付能力。《房地产金融实务》（第3版）（二）建立住房公积金制度的目的及作用1．有利于刺激职工住房有效需求，促进住房商品化的实现2．有利于筹集建房资金，扩大建房规模，从而提高职工居住质量3．有利于推动住房货币化进程，促进住房信贷机制的完善4．有利于优化家庭消费结构，抑制通货膨胀《房地产金融实务》（第3版）三、住房公积金制度的实施条件1．要保障各利益主体的合法权益住房公积金制度中的利益主体包括：（1）住房公积金的所有人，即职工个人。（2）住房公积金的使用人，亦称借款人。（3）住房公积金管理机构。（4）国家或政府。（5）单位。《房地产金融实务》（第3版）2．要把握好实施过程中的关键变量，实现最佳效益组合（1）住房公积金的缴存率。这涉及职工个人消费结构、心里因素和单位的经济承受能力，应找好均衡点。（2）住房公积金的存储时间和资金使用者的借款期限。这主要涉及职工有效工作的年限。消费结构的调整是个长期的过程，职工的购房能力不仅仅决定于现有支付能力，也决定于职工未来的收入。住房价值量大，消费也是长期的，住房公积金的存储时间和借款时间的确定，必须充分注意这一点。《房地产金融实务》（第3版）全国住房公积金2016年年度报告（节选）（中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国财政部、中国人民银行，2017年05月27日发布）（一）缴存

2016年，住房公积金实缴单位238.25万个，实缴职工13064.50万人，分别比上年增长2.98%、5.42%。新开户单位31.81万个，新开户职工1612.87万人。2016年，住房公积金缴存额16562.88亿元，比上年增长13.84%。2016年末，住房公积金缴存总额106091.76亿元，缴存余额45627.85亿元，分别比上年末增长18.55%和12.18%《房地产金融实务》（第3版）《房地产金融实务》（第3版）图12012-2016年住房公积金缴存金额及增长速度亿元％

2016年，净增住房公积金缴存单位6.90万个，净增住房公积金实缴职工671.19万人。人均年缴存额1.27万元，比上年增长7.99%，职工住房资金积累进一步增加。《房地产金融实务》（第3版）图22012-2016年实缴职工人数（万人）《房地产金融实务》（第3版）图32012-2016年净增实缴职工人数（万人）《房地产金融实务》（第3版）图42012-2016年人均年缴存金额（元）（二）提取

2016年，住房公积金提取额11626.88亿元，比上年增长5.82%。其中，住房消费类提取9397.14亿元，非住房消费类提取2229.74亿元，分别占提取额的80.82%和19.18%。提取率70.20%，比上年减少5.32个百分点。2016年末，住房公积金提取总额60463.59亿元，占缴存总额的56.99%。《房地产金融实务》（第3版）《房地产金融实务》（第3版）图52012-2016年住房公积金提取金额及提取率亿元％2016年，住房公积金住房消费类提取额占当年提取额的80.82%，其中，购买、翻建、大修自住住房占33.60%，偿还购房贷款本息占41.86%，租赁住房占3.13%，其他（如物业费提取等）占2.23%。《房地产金融实务》（第3版）图62016年按提取类型分提取金额占比（三）贷款2016年，发放住房公积金个人住房贷款327.49万笔、12701.71亿元，分别比上年增长4.80%、14.61%；全年回收个人住房贷款5034.55亿元，比上年增长32.14%；2016年末，累计发放个人住房贷款2826.63万笔、66061.33亿元，分别比上年末增长13.10%、23.83%；个人住房贷款余额40535.23亿元。个人住房贷款率88.84%，比上年末提高8.04个百分点。

其中，2016年发放异地贷款14.74万笔、512.00亿元；2016年末，累计发放异地贷款1003.39亿元,余额810.77亿元。《房地产金融实务》（第3版）《房地产金融实务》（第3版）图72012-2016年个人住房贷款金额及个人住房贷款率亿元％2016年，发放住房公积金个人住房贷款12701.71亿元，平均每笔贷款金额38.79万元，比上年增加3.33万元。贷款笔数中，首套住房贷款占83.51%，二套及以上住房贷款占16.49%。贷款支持购建的住房中，90（含）平方米以下住房占31.07%，90-144（含）平方米住房占59.20%，144平方米以上住房占9.73%。贷款职工中，低收入群体占35.96%，中等收入群体占58.86%，高收入群体占5.18%。《房地产金融实务》（第3版）第二节住房公积金的缴存、

支取和管理一、住房公积金的缴存与归集（一）住房公积金的缴存单位扣交职工个人住房公积金后连同单位提供部分，一并缴存到所在市住房公积金管理中心的整个过程称为汇缴，由单位每月进行一次。单位在首次汇缴住房公积金时，应先确定缴交住房公积金的范围、职工工资基金数及住房公积金缴交额，然后在发放职工的月工资时，代为扣交职工个人的住房公积金，连同单位提供的住房公积金，一并缴交给市住房公积金管理中心。

《房地产金融实务》（第3版）（二）住房公积金的补缴如果单位职工住房公积金因故未缴纳，则应进行补缴。另外，一部分职工提取住房公积金后需要归还复缴时，也通过补缴办法缴存住房公积金。补缴的情况包括：1．新增加职工或调入职工未按时汇缴住房公积金时；2．单位职工因故漏缴住房公积金时；3．职工提取住房公积金用于购建住房后，原住房出售或需另购住房，而将原动用的住房公积金重新复缴时；4．职工错提住房公积金需要复缴时。《房地产金融实务》（第3版）（三）住房公积金的归集1．住房公积金归集的含义是指住房公积金管理的法定机构，依据国家和政府授予的职权，将每个职工个人缴存的住房公积金及所在单位资助的职工缴存的住房公积金，归于每个职工个人的住房公积金账户，并集中管理运用的行为。《房地产金融实务》（第3版）2．住房公积金归集的一般程序住房公积金归集的一般程序主要是指住房公积金管理机构、实施住房公积金的单位、缴存住房公积金的职工之间的缴存归集程序。根据各地推行住房公积金制度的时间，住房公积金归集的一般程序包括以下几个方面：（1）单位住房公积金户的开设和职工个人住房公积金账户的设立（2）住房公积金的汇交（3）职工单位公积金的变动后汇交处理（4）工作变动后个人住房公积金账户的处理（5）职工住房公积金的查询和对账《房地产金融实务》（第3版）二、住房公积金的使用与支取（一）住房公积金的使用1．住房公积金使用的含义职工个人对缴存住房公积金的使用，就其法律特征而言，是住房公积金所有权人对其个人资产占有、使用、收益和处分权利的体现。住房公积金的使用，专指职工个人在住房公积金缴存期间，依法使用住房公积金的行为。《房地产金融实务》（第3版）2．住房公积金的使用范围在缴存期间，职工的住房公积金可用于以下几个方面：其一，支付职工购买自住住房的费用，以及购买自住住房发生的交易手续费、产权登记费等相关费用。其二，支付职工个人或通过集资合作方式建造自住住房的费用。其三，支付职工为修缮自住住房发生的费用。其四，支付职工为购买、建造自住住房和修缮自有住房借用的贷款及相关的保险费、公证费等费用。其五，按规定用住房公积金支付的房租。《房地产金融实务》（第3版）（二）住房公积金的封存职工因故不缴纳住房公积金，且不能支取住房公积金时，其结余的住房公积金作为封存，挂在职工的账户中。封存的情况有以下几种：1．职工停薪；2．职工辞职；3．职工因长病假、生育假、下岗而领取折扣工资，并征得本人同意停缴住房公积金时。4．职工矿工、劳动收容停缴住房公积金时。《房地产金融实务》（第3版）（三）住房公积金的转移职工变动工资时，其住房公积金本息转入新调单位名下的职工公积金户名内，职工住房公积金账号也作相应调整。职工因故脱离工作单位，中断工资关系时，其住房公积金缴存随之中断，其结余的住房公积金本息仍保留在原单位名下的职工住房公积金户名内，职工住房公积金账号不变。职工恢复工作时，如在原单位发工资的，则继续在原单位缴交住房公积金；如变动单位的，可办理住房公积金转移手续。职工住房公积金转移时，须由调出单位办理调出手续，由受托银行进行转移以后再通知调入单位。《房地产金融实务》（第3版）（四）住房公积金的支取1．住房公积金支取的含义住房公积金的支取是指职工按规定的条件和程序，提取个人缴存的住房公积金本息。根据各地实践，办理住房公积金的支取，主要有三种情况：一是职工在住房公积金的缴存期间，为使用住房公积金而发生的支取。二是按规定职工进行住房公积金本息余额的结算，同时办理销户手续时发生的支取。三是有关规定允许的特殊情况下办理的支取。《房地产金融实务》（第3版）2．住房公积金支取的条件住房公积金的提取是有限制条件的，这与缴存住房公积金的长期性和互助性直接关联。根据住房公积金国务院《住房公积金管理条例》和当地《住房公积金管理实施办法》的相关规定，职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额：（1）购买、建造、翻建、大修自住住房的；（2）离休、退休的；（3）完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；（4）户口迁出本地或出境定居的；（5）偿还购房贷款本息的；（6）房租超出家庭工资收入的规定比例的；（7）职工死亡或被宣告死亡的。《房地产金融实务》（第3版）（五）住房公积金的复缴职工使用住房公积金购买和建造的住房出售后，或职工用住房公积金为其家属成员和直系亲属购买和建造住房后本人需另购、建住房时，应将当时支取的住房公积金如数归还，存入职工住房公积金户名。职工将原支取的住房公积金如数复缴給单位，然后由单位以补缴住房公积金的方式缴入单位名下职工住房公积金户名内，并记入账册。职工如不主动缴款，单位可核扣其售房款或在其工资中代扣。《房地产金融实务》（第3版）三、住房公积金的支取程序（一）个人住房公积金贷款提取住房公积金的相关材料1．购买商品房提取住房公积金要出具的证明材料购买商品房的职工，提取住房公积金需出具以下证明材料：（1）经产权部门登记有效的“商品房购房合同”原件、复印件；（2）购买住房首期付款发票或收据原件、复印件；（3）住房公积金缴存余额；（4）本人身份证原件、复印件（5）提取配偶住房公积金的，须提供结婚证原件、复印件。《房地产金融实务》（第3版）2．购买“二手房”申请提取住房公积金要出具的证明材料（1）房产交易所鉴证的购房合同原件、复印件；（2）首期款发票原件；（3）契税缴款收据原件和复印件；（4）本人身份证原件和复印件；（5）盖有单位住房公积金预留印鉴的住房公积金支取申请书。《房地产金融实务》（第3版）3．偿还住房贷款本息的提取住房公积金要出具的证明材料（1）住房公积金存款余额；（2）本人身份证原件、复印件；（3）商品房或集资建房或自建房相关手续或房屋所有权证原件、复印件；（4）购买商品房或集资建房或自建房“借款合同”、“购房合同”或“集资建房协议”原件、复印件；（5）提取配偶住房公积金的，须提供结婚证原件、复印件；（6）贷款银行出具的借款余额清单。《房地产金融实务》（第3版）（二）公积金提取程序1．个人申请2．单位初审3．单位申请4．住房公积金管理中心核准5．办理支付《房地产金融实务》（第3版）四、住房公积金的管理（一）管理原则1．责、权、利一致；2．地方政府和银行是委托与被委托的关系；3．住房公积金管理机构不能成为金融机构；4．住房公积金只能用于住房建设和住房改革，严禁挪作他用；5．房改领导小组或房委会决策，住房资金管理负责运营，银行接受委托设立专户，财政实施监督。《房地产金融实务》（第3版）（二）管理机构的设置和职责1．住房制度改革领导小组及其职责住房制度改革领导小组是当地政府领导下实施住房制度改革的决策机构。其主要职责是研究和决定住房公积金制度的重大政策，审议住房公积金的归集、使用计划和发展规划，审核住房公积金的财务预决算。《房地产金融实务》（第3版）2．住房资金管理中心及其职责住房资金管理中心，是在当地住房制度改革领导小组领导下的一个事业单位，实行独立核算，具体负责住房公积金的管理工作，其主要职责是：（1）负责住房公积金制度的组织实施。（2）负责住房公积金的归集、管理、使用、偿还、核算。（3）会同有关部门拟订住房公积金的缴存率和存贷利率，保障缴存人的权益。（4）协同有关部门制定住房公积金的财务、会计、统计和内部审计制度。（5）对住房公积金进行统一管理，按年度拟订住房公积金的运用和偿还计划。《房地产金融实务》（第3版）3．住房资金管理中心内部机构的设置及制度建设根据上述职责，住房资金管理中心一般设置政策指导处（科）、公积金管理处（科）、综合处（科）、归集处（科）、资金处（科）等几个职能处（科）室。住房资金管理中心成立以后，应建立住房公积金的一整套规章、制度，如《住房资金财务会计处理规定》、《住房资金计划管理试行办法》、《住房资金财务会计处理规定》、《住房资金管理中心个人住房抵押（委托）贷款办法》、《住房资金管理中心单位住房（委托）贷款办法》等等及其相关的《抵押合同》、《房产收押合同》、《个人住房抵押（委托）贷款合同》、《贷款承诺合同》等文本，使住房资金管理中心能规范、有序地运行。《房地产金融实务》（第3版）（三）住房资金管理机构与相关机构的关系1．住房资金管理机构与住房制度改革办公室的关系2．住房资金管理机构和受托银行的关系3．住房资金管理机构和财政部门的关系《房地产金融实务》（第3版）（四）住房公积金管理的社会监督机制1．公告。住房资金管理中心每年向社会公布一次工作报告，内容包括归集住房公积金多少、单位基金多少、支持多少项建房计划、多少个人贷款、资金增值多少等，以及中心的收入、成本、费用等情况。2．审计。接受社会审计部门的审计。审计内容包括：住房资金的收支情况，住房资金的运用情况，住房资金管理中心的成本费用开支情况，住房资金管理中心的纳税情况等。3．查询。住房资金管理中心随时接受住房公积金个人的查询。《房地产金融实务》（第3版）第三节个人住房公积金贷款一、住房公积金贷款的含义及特点（一）住房公积金贷款的含义住房公积金贷款，也称委托行住房公积金贷款，是指贷款银行受住房公积金管理中心的委托，以住房公积金为资金来源，向缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自有住房的专项住房消费贷款。职工购买的自有住房包括商品住房、经济适用住房、私产住房、集资建造住房、危改还迁住房、公有现住房。《房地产金融实务》（第3版）（二）个人住房公积金贷款的特点1．互助性。个人公积金贷款其资金来源为单位和个人共同缴存的住房公积金。2．普遍性。只要是具有完全民事行为能力、正常缴存住房公积金的职工都可申请住房公积金贷款。3．利率低。住房公积金贷款比商业贷款利率低。4．期限长。目前住房公积金贷款最长期限为30年（贷款年限不得超过法定离退休年龄后5年）。《房地产金融实务》（第3版）（三）个人住房公积金贷款与商业性贷款的区别1．贷款主体不同2．贷款对象不同3．贷款资金来源不同4．贷款利率不同5．贷款风险承担主体不同《房地产金融实务》（第3版）二、个人住房公积金贷款的条件（一）个人住房公积金贷款的适用范围1．购买自住住房购买以下住房时可以申请住房公积金贷款；公有住房；集资建房或合作建房；经济适用住房；商品住房；上市出售的已购公有住房和经济适用住房。2．建造、翻建、大修自住住房《房地产金融实务》（第3版）（二）申请条件1．具有城镇常住户口或有效居留身份；2．按时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户；3．有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；4．有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；5．有当地住房公积金管理部门规定的最低额度以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；6．有符合要求的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；《房地产金融实务》（第3版）三、个人住房公积金贷款的程序及金额（一）个人住房公积金贷款的程序1．申请一手房个人住房公积金贷款的程序（1）提出申请（2）签订合同，开立存款账户（3）办理抵押登记、住房保险（4）支用贷款（5）按期还款（6）贷款结清《房地产金融实务》（第3版）2．申请二手房住房公积金贷款的程序（1）咨询（2）受理申请（3）“中心”审批（4）办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的过户（5）与贷款银行签订借款合同、抵押合同（6）房产部门办理抵押登记（7）办理房屋财产保险（8）贷款资金转账至卖方账户（9）借款人按月还款（10）还清贷款，注销抵押登记《房地产金融实务》（第3版）（三）贷款金额的确定1．不得高于按照借款人住房公积金账户储存余额的倍数确定的贷款限额；2．不得高于按照房屋总价款的比例确定的贷款限额，个人住房贷款比例应不高于房屋全部价款的80%。3．不得高于按照还款能力确定贷款限额，其计算公式为：借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×规定比例×12个月×贷款期限。4．不得高于最高贷款额度。《房地产金融实务》（第3版）四、个人住房组合贷款组合贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金、商业银行利用信贷资金向同一借款人发放的，用于购买同一套自住住房的个人住房贷款，是公积金贷款和商业性贷款组合的总称。当个人通过住房公积金贷款不足以支付购房款时，可以向受委托办理住房公积金贷款的经办银行申请组合贷款。两部分贷款要同时办理申请和审批手续，两部分贷款审批完成后，经办银行将两笔资金同时拨付到售房单位账户。在组合贷款中，住房公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借（还）款日期和还款方式都应是相同的，但执行不同的借款利率。《房地产金融实务》（第3版）第四节政策性住房置业担保一、政策性住房置业担保的概念为了支持城镇个人住房消费，发展个人住房贷款业务，丰富个人住房贷款担保形式，一些地方推出了住房贷款的保证担保来保障贷款人债权的实现。政策性住房置业担保就是其中的一种保证担保形式。政策性住房置业担保是指政策性住房置业担保机构为借款人申请政策性住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。目前政策性住房置业担保就是为个人申请住房公积金贷款提供担保，是个人住房公积金贷款抵押担保的一种补充或替代形式。《房地产金融实务》（第3版）二、政策性住房置业担保的特点第一是由专业性个人住房置业担保机构为申请个人住房公积金贷款的借款人提供保证担保，并且是连带责任保证；第二是借款人将所购住房抵押该个人住房置业担保机构，作为个人住房置业担保机构承担连带责任保证的反担保；第三是相对于商业保险公司提供的个人住房贷款方面的保险而言，尽管保障内容会存在差异，但借款人可以花费比较少的支出通过政策性住房置业担保获得个人住房公积金贷款，节省支出，降低借款成本。《房地产金融实务》（第3版）三、政策性住房置业担保的机构从目前的实践来看，从事政策性住房置业担保的机构主要有两种：一种是住房置业担保公司，是为借款人办理个人住房贷款提供展业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业，组织形式为有限责任公司或者股份有限公司；另一种是住房置业担保中心，也收取服务费用，但是专门为借款人办理个人住房公积金贷款提供专业担保的不以营利为目的的事业单位。《房地产金融实务》（第3版）四、政策性住房置业担保的主要内容（一）政策性住房置业担保的对象政策性住房置业担保的对象应该与前述个人住房公积金贷款的对象一致，只不过现在是住房置业担保机构承担了个人住房公积金贷款还款的连带责任保证，从保障住房置业担保机构安全、减少依法行使抵押权的麻烦考虑，住房置业担保机构会适当增加一些对担保的对象的考察要求，如明确担保的对象没有尚未还清的数额比较大并且可能影响贷款偿还能力债务等。《房地产金融实务》（第3版）（二）设立保证担保和反担保住房置业担保机构作为保证人与符合条件的住房置业担保对象签订住房公积金购房担保借款合同，为借款人向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款提供连带责任保证，保证责任的范围，包括贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；住房置业担保机构同时要求借款人将用住房公积金贷款资金所购买的住房及其相应的土地使用权，抵押给住房置业担保机构作为住房置业担保机构提供连带责任保证的反担保。《房地产金融实务》（第3版）（三）追偿权和反担保权的行使住房置业担保机构按公积金购房担保借款合同约定履行承担保证责任后，应向借款人进行追偿，追偿的金额由住房置业担保机构承担连带责任的金额及利息。住房置业担保机构承担借款人违约连带责任保证连续6个月的，并且与借款人就债务重组补充协议达成一致意见之前，住房置业担保机构可以行驶抵押权，对抵押物采取拍卖、变卖、协议作价等方式进行处置。住房置业担保机构行驶抵押权期间，仍按原公积金购房担保借款合同按月履行保证还款责任。《房地产金融实务》（第3版）（四）债务免除的规定借款人由于下列情形之一造成抵押物灭失，经住房置业担保机构查证属实的，免除尚欠借款债务，由住房置业担保机构代为偿还。这些情形有：1．火灾、爆炸；2．暴风、暴雨、雷击、冰雹、地面突然塌陷、龙卷风等公积金购房担保借款合同列明的自然灾害；3．空中运行物体坠落，以及外界建筑物和其他固定物体的倒塌。《房地产金融实务》（第3版）五、担保机构的业务流程1．担保申请和受理2．办理房地产公司有关手续3．办理抵押登记4．通知银行放款5．领取个人资料《房地产金融实务》（第3版）课堂讨论

查找相关资料（上网或图书馆），分析我国现行的住房公积金制度实施是否存在需要改进的地方，应该怎样改进？《房地产金融实务》（第3版）思考与练习一、填空题1、住房公积金只能用于职工的

消费，不能用于生、老、病、死所需的费用支出。2、我国的住房公积金制度是在学习和借鉴

经验的基础上，于

年率先在

实行、后逐步在全国推广的政策性住房金融形式。3、职工个人对缴存住房公积金的使用，就其法律特征而言，是住房公积金所有权人对其个人资产

、

、

和

权利的体现。4、住房资金管理中心作为住房公积金运营、管理的主体，与银行之间是一种

与

的关系。5、政策性住房置业担保是为个人申请

提供担保，是个人

抵押担保的一种补充或替代形式。《房地产金融实务》（第3版）二、单项选择题1、住房公积金的所有权属于（

）。A、职工个人B、公积金的使用人C、贷款银行D、公积金管理机构2、职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度（

）乘以职工住房公积金缴存比例。A、月平均工资B、月实发工资C、月应发工资D、月基本工资3、根据国家规定，每笔公积金贷款的最长期限不得超过（

）年，并不得长于借款人法定离休或退休以后的（

）年。A、20，5B、20，10C、30，5D、30，104、住房公积金是为了推行住房商品化，实施房改政策而推行的政策性储蓄，它的一个重要特征是（

）。A、风险性B、自愿性C、强制性D、惩罚性5、缴存住房公积金的职工，在购买自住商品房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起（

）日内作出