2019年房地产估价师备考开发经营与管理教材考点重点知识标注配真题全

第一章房地产投资及其风险

【考情分析】

■2008年

・2009年

・2010年

■20114?

・2012年

■2013年

■2014*

■2015年

■2016年

■2017年

年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计

2017年3题3分2题4分1题1分—6题8分

2016年4题4分1题2分1题1分—6题7分

2015年4题4分1题2分2题2分—7题8分

2014年3题3分2题4分1题1分—6题8分

2013年3题3分1题2分1题1分—5题6分

2012年3题3分2题4分1题1分—6题8分

2011年3题3分1题2分1题1分—5题6分

2010年4题4分1题2分2题2分—7题8分

2009年4题4分1题2分2题2分—7题8分

2008年4题4分1题2分2题2分—7题8分

第一节投资与房地产投资

『房地产投资概述』

1.投资的概念

■概念

投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的,预先垫付一定量的资金或实物,

经营某项事业的经济行为。

■理解（三个角度）

通俗角度一投资就是用钱来获取更多的钱。

金融角度一投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。

经济角度一投资是利用资源或通过购买资本货物,以增加未来产出或财富的行为。

2.投资的分类（四种分类）

按投资期限或投资回收期长.•・短期投资（一年以内）

短来划分■长期投资（一年以上）

按投资人能否直接控制其投,—■直接投费（直接用奥金办实业）

一/■间接投资（购买有价证券）

资资金来划分

■•・金融投费（预先垫付货市形成金融奥产）

按段奥对象存在形式来划分

―J1实物投资（预先垫付货币形成实物资产）

按投资的经济用途来划分~匚,]■生产性投资（投入到物质生产领域）

,■非生产性投奥（投入到非物质生产领域）

3.投资的特性（四特性）

■投资是一种经济行为

■投资具有时间性（牺牲即期消费获得将来消费）

■投资目的是获取收益

■投资具有风险性

4.房地产投资的分类（三种卜分类）

按投资主体划分按经济活动类型划分按物业类型划分

■居住物业投资

■政府投资

■土地开发投资・商用物业投资

■非营利机构投资

■房地产开发投资■工业物业投资

■企业投资

■房地产经营投资■酒店和休闲娱乐设施投资

■个人投资

■特殊物业投资

【关注点】不同投资主体的投资目的显著差异。政府投资和非盈利机构，注重社会效益和环境生态效

益；企业和个人，主要关注经济效益。

【2017年真题】房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（）的

不同进行划分的。

A.物业用途类型

B.投资对象存在形式

C.房地产投资主体

D.房地产业经济活动类型

『正确答案』D

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资

划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地

产出租经营活动的房地产经营投资。参见教材P4。

[房地产投资的分类」（按物业类型）

1.居住物业投资

内涵主要类型特点

■公共住房

廉租住房（低收入家庭出租）

供人们生活居住的房地产自用或出租，投资风险小

经济适用住房（低收入家庭出售）

限价商品住房（中等收入家庭出售）

公共租赁住房（中等收入家庭出租）

■商品住房

普通住宅

高档住宅

公寓

别墅

2.商业物业投资

内涵主要类型特点

♦开发一出售的模式越来越缺乏生命力，而开发一持有或

整体出售给机构投资者统一持有经营模式成为趋势

指能出租经营，为投♦写字楼

♦收益多来自经营收入和物业资产升值，适合长期投资。

资者带来经常性现金♦零售商业用房

收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关

流收入的房地产♦出租公寓

♦商用物业交易涉及资金量大,常在机构投资者之间进行

♦位置对此类物业有特殊的重要性

3.工业物业投资

内涵主要类型

♦工业厂房♦可开发一销售，也可开发一持有出租经营

♦仓储用房♦重工业厂房设计特殊,不容易转手交易

为人类生产活动提供空间

♦高新技术产业用房♦高新技术产业与研发用房适应性较强

♦研究与发展用房♦轻工业厂房介于两者之间

4.酒店和休闲娱乐设施投资

内涵主要类型把点

♦酒店

为商务或公务旅行、会议、旅游、♦休闲度假中心♦本质上属于商业物业投资

休闲、康体娱乐活动提供空间的♦康体中心♦运营管理很重要，所以在开发阶段，未

投资♦赛马场来运营管理的团队就会介入

♦高尔夫球场

5.特殊物业投资

内涵种类特点

♦加油站

♦飞机场

♦车站

指物业空间内的经营活动需要得到政府技♦这类房地产交易少，多属长期投资

♦桥梁

殊许可的房地产♦靠经营活动收益回收投资并获利

♦码头

♦高速公路

♦隧道

【例题】特殊物业是指设计比较特殊，具有特殊使用功能的物业。（）

『正确答案』X

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府避

许可的房地产。参见教材P6。

6.房地产投资按照区域分类的特点

分类特点

一线城市和热点二线城市由于供给不足导致的价格上涨压力非常大

普通二线城市和大部分三四线城市面临需求不足、供给过剩的去库存压力

『房地产投资的特性J

1.房地产投资的特性（8大特点）

序

特性解析

号

■房地产的不可移动性，决定了其区位的重要性

1区位选择异常重要

■区位包括县体位置和宏观区位（决定其收益水平和升值潜力）

2适于进行长期投资・土地不会毁损，建筑物具有耐久性，所以适合作为长期投宽

■投资者通过及时调整房地产的使用功能，或更新改造，使之适合

需要适时的更新改造投市场的需求，才能在竞争中处于有利的地位

3

资■如写字楼增加网络通讯服务、购物中心改善环境、增加商品展示

空间、公寓内增加洗衣房等

■异质性使每宗房地产的价值不可能一致,对其市场价值和投资价

易产生资本价值风险（价值的判断是困难的

4

值难以判断）・由于投资者眼光、能力和经验的不同，导致相同市场价值的房地

产有着因人而异的投资价值

变现性差由于房地产异质性、价值量大，市场交易分散、信息不完备等原因，

5

（流动性差）导致房地产在短期内殛变现的能力差

6易受政策影响房地产容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响

7依赖专业管理开发、经营等各环节均需专业技术与服务

■房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设

施和环境变化的影响

8存在效益外溢和转移

■如地铁的建设引起周边楼盘价格上涨，小区旁建造纸厂使房产跌

价等典型案例

【2016年真题】对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）

『正确答案』V

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时

调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能

保持甚至提升其所投资房地产的价值。参见教材P8。

【2016年真题】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）.

A.用途广泛性

B.异质性

C.弱流动性

D.长寿命性

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和

价值不可能一致。参见教材P8。

【2015年真题】房地产投资易产生资本价值风险的主要原因，是房地产具有（）。

A.异质性

B.用途广泛性

C.类型多样性

D.弱流动性

『正确答案』A

［答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和

价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价

值风险。参见教材P8。

【2015年真题】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（）。

A.需要适时的更新改造投资

B.易受政策影响

C.依赖专业管理

D.适于短期投资

E.变现性差

r正确答案」ABCE

r答案解析』本题考查的是房地产投资概述。选项D错误，房地产适于长期投资。房地产投资的特点

包括：区位选择异常重要；适于进行长期投资；需要适时的更新改造投资；易产生资本价值风险；变

现性差；易受政策影响；依赖专业管理；存在效益外溢和转移。参见教材P7〜9。

2.建筑物的两个寿命

概念概念开始时间终止时间

地上建筑物对房地产价值持续产生贡从地上建筑

经济

献的时间周期献|］净收益大于零的持物竣工之日出租经营收入大于运营费用

寿命

续时间）开始

从地上建筑到建筑物的主要结构构件和设备因自然

自然

物竣工之日老化或损坏而不能继续保证安全使用为

寿命

开始止的持续时间

3.自然寿命与经济寿命的关系

■一般自然寿命要比经济寿命长（有空置的情况）

■可以通过对建筑进行更新改造，延长其自然寿命，从而获得几个经济寿命

■房地产投资追求项目全寿命周期利益最大化

第二节房地产投资的形式和利弊

1.房地产投资的分类（2+3）

分类内涵子分类

开发投资买土地

投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有

直接投资买已建成的房

关管理工作置业投资

地产

投资房地产股票或

股票+债券

债券

投资者将资金投入有价证券，不需要直接参与房投资房地产信托基

间接投资信托

地产开发经营工作金

购买住房抵押支持

抵押支持证券

证券

【例题】下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。

A.购买房地产股票

B,购买商铺

C.购买房地产债券

D.购买住房抵押支持证券

『正确答案』B

『答案解析』本题考查房地产投资的分类。直接投资是投资于房地产实物或实业，ACD均投资于有价

证券，为间接投资。参见教材P10。

2.房地产开发投资和置业投资

类型内涵性质

从取得土地使用权开始一搞开发建设■属于中短期投资

开发投资

通过转让获得开发利润■形成市场上的增量供给

买己建成的房地产一出租或者转售获可以是增量房地产（新房），也可以是存量

置业投资

利房地产（旧房）

3.机构投资者的置业投资选择

机构投资者类型置业投资对象投资特点

■购买价格高

缺乏投资经验又具有低风险偏好

购买黄金地段的优质成熟物业・收益水平低

的投资者

■风险小

■初始价值和初始收益

购买处于优良区位的新竣工甚至尚未水平低

具备投资管理经验的投资者

竣工的物业■增值潜力大

■转售收益大

【2017年真题】下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。

A.开发商品住宅

B.开发工业厂房

C.购买优良区位的新竣工物业

D.购买繁华区域的成熟物业

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购

买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但物业价值和收

益能力逐步提升。参见教材P11。

4.投资房地产投资信托基金

・投资者将资金交由信托基金，基金由专业人士进行投资组合，将资金投入房地产业，基金机构将收

益再分配给投资人，是一种基于信任的委托投资关系。

■房地产信托的收入现金流主要部分分配给作为投资者的股东。

■REITS的类型（三大类）

权益型基金、抵押型基金、混合型基金

5.REITS的优势与类型

优势内涵

■收益主要来源于所拥有的物业的经常性租金收入

收益相对稳定

■一般高于股票收益

流动性好■可以在证券交易所交易

6.住房抵押支持证券

■把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹

措资金、分散风险的目的。

■银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司，该公司再将债权转化为

证券出售给投资者。

■购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资收益。

7.房地产投资的利与弊（四利三弊）

项目内容

■相对较高的收益水平（高于储蓄、股票、债券）

■易获得金融机构的支持（房地产是可靠的抵押物）

四利

■能抵消通货膨胀的影响（房地产年价格增涨率超过年通货膨胀率）

■提高投资者的资信等级（拥有房地产是实力的最好证明）

■投资数额巨大

三弊■投资回收期较长

■需要专门的知识和经验

【2016年真题】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（）。

A.房地产投资更易变现

B.房地产投资所需资金少

C.房地产投资收益更高

D.房地产能保值增值

r正确答案』D

r答案解析』本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费的特性，投资

者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货

膨胀的影响，因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，

是最理想的投资渠道之一。参见教材P10。

【2015年真题】房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。

A.存在效益外溢和转移

B.易获得金融机构的支持

C.具有保值增值性

1）.可提高投资者的资信等级

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是房地产投资的利弊。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成

本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于

房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变,

所以房地产投资又是有效的保值手段。参见教材P14。

第三节房地产投资的风险

『风险及风险的度量J

1.风险的相关概念

■风险一未来获得预期收益可能性的大小

■风险收益一实际收益超出预期收益，增加部分称风险报酬

■风险损失一实际收益低于预期收益

风险决策•决策准则是最大期望收益

（情况不确定，但发生

的概率确定）•一般使用决策树法或决策表法

不确定性决策•小中取大法-悲观看法

（情况及发生的概率均•大中取大法-乐观看法

不确定）•最小最大后悔值法-后悔最小

2.风险的度量

标准差标准差与期望值之比

OO

■标准差反映各种可能收益■当多方案或物业期望值不

与收益期望值偏离的程度相同时，应计算标准差与

■如多方案或物业期望值相期望值之比

同，则直接比标准差即可■此比值越小，风险越小

■标准差越小，风险越小

3.如何比较风险的大小

第一步，计算出两物业的价值的期望值。（加权平均值）

第二步，计算出两物业的标准差。

第三步，如两物业期望值相同，则直接比标准差即可，标准差小的风险小。

第四步，如两物业期望值不同，需计算标准差与期望值之比，该比值小的那个风险小。

【例题】甲、乙物业2018年6月的价值均为1100万元。预计2019年6月甲物业的价值为1200万元

和1000万元的可能性均为50%,乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50双甲、乙物业

投资风险比较的结果是（）。

A.甲物业投资风险大

B.乙物业投资风险大

C.甲、乙物业的投资风险相同

D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是房地产投资风险的概念。第一步：计算两物业的期望值（加权平均值）

甲物业的期望值=1200X5096+1000X50%=1100；乙物业的期望值=1300X50%+900X50%=

1100；第二步：计算两物业的标准差：

$甲=/1200-1100）2+0000-1100）2=1g

22

D_/（1300-1100）+（900-11（X））_.nA

S乙一《---------------------------改

另一种解法：带有技术含量的定性分析：1200和1000与1100的偏差，一定比1300和900比1100

的偏离程度小，所以计算出的标准差一定前者小，所以前者风险小。参见教材P233。

4.房地产投资风险的内涵（四方面）

■投入资金的安全性（本金）

■期望收益的可靠性（回报）

■投资项目的变现性（变现）

■资产管理的复杂性（管理）

5.风险对房地产投资决策的影响

投资者特点投资目的投资对象

承受低风险低收益水平的长

收益型获得稳定租金收益进入稳定期的收益性物业

期投资者

收益加增物业租金收益+物业增未进入稳定期或刚刚竣工的收

能承受中等风险和收益水平

值型值收益益性物业

承受较大投资风险，期望获得

机会型

高收益

【2017年真题】按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。

A.金融投资型

B.收益型

C.实物投资型

D.机会型

E.收益加增值型

（正确答案』BDE

［答案解析』本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房

地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。参见教材P22。

【2016年真题】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。

A.进入稳定期的优质收益型房地产投资

B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资

C.机会型房地产投资

D.刚竣工的收益型房地产投资

「正确答案』C

r答案解析』本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益

的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。参见教材P23。

6.房地产投资风险的分类（9+6）

系统风险（9个）个别风险（6个）

•又称不可分散风险或市场风险

•仅对市场内个别项目产生影响

内涵•对所有项目均产生影响

投资者可以控制

.投资者无法控制，也无法通过投资组合来分散、抵消

•通货膨胀风险

•市场供求风险

•收益现金流风险

•周期风险

•未来运营费用风险

•变现风险

•资本价值风险

种类•利率风险

,机会成本风险

・汇率风险

•时间风险

•政策风险

•持有期风险

,政治风险

­或然损失风险

［房地产投资的系统风险』（9类）

1.房地产投资的系统风险

序

风险名称内涵

号

通货膨胀风险

・购买力降低给投资者带来的风险

1（购买力风险，钱不

■其实质是通货膨胀导致未来收益的价值下降

值钱了_）

■供求关系的变化会造成房地产价格的波动与租金水平的变化

2市场供求风险■房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响比整个国

家市场环境条件变化的影响要大得多

•房地产市场的周期波动给投资者带来的风险

•房地产市场周期波动分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四

个阶段。

3周期风险

•美国房地产市场周期为18-20年

•香港房地产市场周期为7〜8年

•日本房地产市场周期为7年

指急于将房地产兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险（跳楼

4变现风险

价的损失）

•利率调升对房地产投资的影响

5利率风险•可采用固定利率贷款来抵御该风险,实质上是把利率风险转嫁给金

融机构

指经济主体在持有或运用外汇的经济活动中，因汇率变动而蒙受损失

的可能性

6汇率风险

■在境内进行房地产开发投资的过程中使用了外币资金（境外融资）

■境内房地产企业去境外投资

7政策风险

8政治风险

■指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失

9或然损失风险■可以通过保险将风险部分转移给保险公司，也可以通过租约将部分

风险转移给承租人

2.如何规避通货膨胀风险

■以固定租金方式出租物业的租期越长,投资者所承担的购买力风险越大,实际上承担了本应由承租

人承担的风险。

■投资者通过适当调整其要求的最低收益率来降低风险对实际收益率的影响程度（调高）。

【例题】整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。（）

『正确答案』X

『答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变

化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。参见教材P19o

3.利率调升对房地产投资的影响

■折现率提高，折现后的价值变小，导致房地产实际价值的折损。

■加大投资者的债务负担，导致还贷困难，抑制房地产需求，导致价格下降。

【2017年真题】利率调升对房地产投资产生的影响有（）。

A.导致房地产实际价值折损

B.增加收益现金流

C.加大投资者融资成本

D.增加市场供给

E.抑制市场投资需求

『正确答案』ACE

「答案解析』本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升一是导致房地产实际价值的折损，利用

升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债

务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。参

见教材P19。

『房地产投资的个别风险』（6类）

1.房地产投资的个别风险（6类）

序

风险名称内涵

号

收益现金

1项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险（收入低了）

流风险

未来运营

2物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险（费用高了）

费用风险

资本价值即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。（应

3

风险益不变，但由于折现率或报酬率变化，资本价值变化了）

机会成本

4也称比较风险，投资该项目而失去了投资其它项目的机会，失去了相应的可能收益

风险

时间风险房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险不仅表现为选择合适的时机进入

5（时机市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新

与时回）改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等

持有期风

险

6与房地产投资持有时间相关的风险，寿命周期越长，持有期风险越大

（持有

时同）

2.注意利率风险和资本价值风险

■利率是收益率的重要决定因素，但不是唯一

■利率风险是系统风险，资本价值风险是个别风险

【2017年真题】下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。

A.收益现金流风险

B.市场供求风险

C.通货膨胀风险

D.利率变动风险

r正确答案』A

『答案解析』本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包

括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。参

见教材P18。

第四节风险与投资组合

『投资组合理论』

1.投资组合理论

项目内容

主要论点不要把鸡蛋放在一个篮子里

原理在相同的宏观经济环境下，不同投资项目的收益及风险不同。把适当的项目组合起

来，可以减小风险

各投资项目间应有一个负协方差,则项目组合风险最低

•固定的预期收益率下风险最小

目的

•在可接受风险水平下收益最大化

具体方法•地区分布、时间分布、项目类型分布

•通过投资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法

要点

规避

【2015年真题】为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（）。

A.负协方差

B.正协方差

C.正敏感度

D.负敏感度

『正确答案』A

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各

投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。参见教材P24。

【2015年真题】下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。

A.持有期风险

B.时间风险

C.周期风险

D.机会成本风险

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。该题转换为，哪些是系统风险，哪些是个别风险。通过投

资组合理论，可将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险无法规避。参见教材P26。

2.资产预期投资收益率

资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数X（平均收益率一无风险资产收益率）

无风险收益率一般为国债的收益率或银行存款利率

3.市场风险系数

士启初g*救一资产预期收益率-无风险资产收益率

市场风险系数一市场整体平均收益率_无风险资产收益率

当资产的预期收益率=市场的整体平均收益率时，市场风险系数=1

【2016年真题】若房地产市场的平均收益率为15%,国债的收益率为5%,商业房地产市场相对于整个

房地产市场的风险系数为1.4,则商业房地产市场的预期收益率为（）。

A.14%

B.19%

C.21%

D.22%

『正确答案』B

『答案解析』本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数又（平

均收益率一无风险资产收益率）=5%+l.4X（15%-5%）=19%。参见教材P26。

『资本资产定价模型」

1.资本资产定价模型

一个投资的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上投资项目的系统性市场风险系数

乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差。

折现率=资金的机会成本+适当的风险调整值

=无风险投资收益率+市场风险系数X（市场的平均收益率一无风险投资收益率）

【2016年真题】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利

率中可视作资金机会成本的有（）。

A.国债收益率

B.银行存款利率

C.市场平均投资收益率

D.银行贷款利率

E.银行同业拆借利率

『正确答案』AB

『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当

的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这

个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。参见教材P27。

【例题】如果整个投资市场的平均收益率为20%,国家债券的收益率为10%,而房地产投资市场相对

于整个投资市场的风险相关系数为0.4,则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。

A.8%

B.4%

C.14%

D.12%

『正确答案』C

『答案解析』本题考查的是资本资产定价模型。

方法一：公式计算法

折现率=无风险投资收益率+市场风险系数X（市场的平均收益率一无风险投资收益率）=10%

+0.4X（20%-10%）=14%。

方法二：带有技术含量的排除法

该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%,AB可立即排除。参见教材P28。

第二章房地产市场及其运行

【考情分析】

・2008年

■2009tJ

■2010年

・2011年

■2012ft

■2013年

■2014年

・2015年

■2016年

■2017年

本章内容有难度

年份单项选择题多项选择题判断题计算题合计

2017年3题3分2题4分2题2分7题9分

2016年3题3分2题4分1题1分—6题8分

2015年4题4分3题6分1题1分—8题11分

2014年3题3分1题2分1题1分—5题6分

2013年4题4分2题4分1题1分—7题9分

2012年3题3分2题4分2题2分—7题9分

2011年3题3分2题4分———5题7分

2010年3题3分2题4分1题1分—6题8分

2009年4题4分2题4分1题1分—7题9分

2008年4题4分1题2分2题2分——7题8分

第一节房地产市场概述

1.房地产市场的含义

项目内容

一般的定义指从事房地产交易活动的场所，以及交易的途径与形式

经济学的定义指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动

•交易当事人一主体

•作为交易对象的房地产资产一客体

房地产市场体系

•交易制度一制度

•促进交易的组织机构一中介

2.房地产市场的运行环境（八类，三基本因素）

■社会环境*

■政治环境*

■经济环境*

■金融环境

■法律制度环境

■技术环境

■资源环境

■国际环境

【易混点辨析】区别社会因素和经济因素

社会因素经济因素

OO

■传统观念及消费心理■经济发展状况

■社会福利■家庭收久及其分布

■人口数里和结构■物价水平

■家庭结构及变化■工费及就比水平

■家庭生命周期■产北与结构布局

【2017年真题】影响房地产市场发展的基本因素有（）。

A.社会因素

B.经济因素

C.资源因素

D.政策因素

E.技术因素

『正确答案』ABD

『答案解析』本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、

经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。

3.房地产市场的参与者（七类参与者）

序房地产市场参与