公积金交易流程表

公积金交易流程表

s具体按时间顺序整理如下：1.看房（实际用时一个半月，运气好1-3天即可）首先要确定自己的需求，最首要的是预算，首付能付多少，贷款（月供）能承担多少，如果是公积金这边夫妻贷最高120万，超出部分都需要放在首付。这些都是可以先查询计算好。二是需要什么样的房子：我的要求是靠近地铁站（步行15分钟以内），通勤时间控制在三四十分钟，三房（房间再小也要三室，便于双方父母同时居住），有电梯（没有电梯真的分分钟后悔，日常出行、购买大件物品、有孕妇老人都很不方便）、楼层中高（以三十层为例，至少要10楼及以上）、户型通透（餐厅窗户和客厅阳台能对流）。条件越好当然价格越高，可以根据自己每项需求的重要性排个序，适当的取舍。三是选房。网络选房可以在贝ke看，房源真实可靠，但可能比实际的少。其他安ju客、5ba也可以参考，但是信息真实性就不能确保。在网络上找到自己适宜的小区后，可以在前面提到的软件直接联系中介，或者去到相关小区的周边找中介公司，说明自己的需求，他们收集符合要求的就会带看。中介公司优先选择连锁的，房源多、可靠但中介费高，或者去目标小区周围找个门面光鲜亮丽的，找熟人推荐买过的中介也可以，中介公司都是可以在当地房管局官网上查到注册备案号的（一般总店有、分店没有），不放心可以查一下。四是实地看房，了解房屋的基本信息。户型、朝向、噪音、采光以及装修情况，是否附带家具电器，保养如何，这些看一遍基本上可以了解到。但是深入一点的，比如房子的防水如何、管线是否合理、有没有渗水漏水，我这种装修小白是看不出来的，如果有熟悉这些的亲朋好友建议带上一起去看。不放心可以多看几次，看的详细一点，一般业主和中介会配合的。二手房还要注意房龄和房产证的时间。房龄肯定是越短越好，十几二十年的就要慎重考虑了。这边房产证满两年需要交税费（个税两个点，契税一个点），满五年唯一住房税费低（无个税有契税）。这些最好看房的时候跟中介问清楚，直接影响预算的。我们看的小区比较新，选择的基本上都是已满两年或者即将满两年，这样手续办到过户环节也差不多满两年了。当然也可以提前签合同，约定满两年过户，不过中间就要等，风险也随之而来。还有就是房子贷款是否还清，没有贷款的签了合同是可以马上过户的，如果没有就需要先赎楼（就是申请提前还款把房产证先从银行解押，后面详细解说），需要一段时间办手续如果通过担保公司还会产生一笔赎楼费用。五是通过中介先约定双方的主要条件，比如总价、税费中介费赎楼等费用承担、家具电器是否附赠、配合满两年过户、是否需要担保公司介入等关键条件。基本达成一致再见面。我的经验：想要了解的信息一定要先全部问清楚，双方的条件也要基本上达成一致再约业主，不然坐下来才发现比预计的多了很多手续和费用，不能成交就是浪费大家的时间和感情。我第一次看中的一套就是没经验，约了第一次只看了下房产证信息，提了下赎楼款由我们付首付给卖家、卖家再出一部分，第二次再约对方就不情愿来（已经白跑了一次），最后虽然来了（迟到一个多小时）坐下来才知道卖方要求我们办理赎楼手续并承担费用，价格也不愿再谈，大家不欢而散。这个过程我们确实做的不好，当然也有各种原因存在，虽然房子还是挺合适的但没能成交（后续也没再考虑这套，免得尴尬哈哈）。2.付意向金意向金（诚意金）这个不一定需要，一般看业主要求，有些业主在外地的为了有所保障会要求交了再面谈，2000-10000不等，交了之后中介不再给其他客户看房。当然除非已经看好房子所有信息没有任何问题，房子抢手的情况可以适当让步，从买方角度来说，能不交就不交，否则谈不成很难退回。要交的话交给中介，要求中介开发票，如果是直接转给业主，一定是业主名下的银行账户，发票和转账备注写好购买**意向金（**是跟房产证匹配的详细地址）。3.查档、签合同，付定金（当天）、中介费签约前可以一同前往房管局查档，用业主的身份证就可以，出来一份纸质报告，会显示贷款抵押情况、有无查封等等。没有问题可以就尚未达成一致的问题再谈，谈妥后中介会按照谈好的条件填写居间买卖合同，逐条解释给双方，双方均无疑问就可以三方签字。一般中介公司都有自己的合同模板，条款基本一样，该有的内容都有，不放心可以自己提前在房管局、链jia等地方下载模板研究一番，网上也有法律专业人士关于条款的解释。涉及到总价、税费承担、赎楼费承担、付款方式、各种手续的办理日期要求、违约条款这些要详细确认无误，如有合同没有的条款可在后面附加。还需要签一个中介服务合同，就是明确中介费的（成交价的1-3个点，想省钱的大型连锁店就不要考虑了），内容比较简单易懂不再赘述。不同中介付款时间会有不同，大部分是在签合同当天全额付款，也有先付一半过户当天再付一半的，或者过户当天全额付款。签完合同当场付定金，定金收据业主签名按手印，合同和收据三方各一份。4.担保公司参与的情况重点说一下：担保公司主要负责帮买家和卖家办理房屋评估、公积金贷款、赎楼等一系列手续，基本上买卖双方需要到场的环节很少，收取一定的费用（1.5-2万）。有担保公司一般手续时间会短一点（主要是因为比较熟悉申请条件、材料的要求，不容易被退件）。我这里有担保公司可以有两种流程。一种是担保买家贷款，贷款下来之后一部分用来赎楼，剩下的是卖家应得房款。另一种是担保卖家贷一笔钱去赎楼，之后再过户、贷款。前一种方式可以避免有些买家征信不良贷款未通过而造成前面的工作都白费了，我这次也是采用的这种