青岩古镇旅游综合开发项目可行性研究报告

第一章青岩古镇旅游资源分析 5 5 5 6(一)青岩古镇旅游资源评价 6 8(三)主要资源列表及可开发性 9第二章青岩古镇旅游市场研究 (三)西部旅游发展情况 (四)贵州省目前趋势 (五)贵阳市发展背景 (一)开发现状 (二)管理情况 (三)游客容纳量 (四)年旅游接待人数及旅游收入 (一)青岩古镇与贵州省其他景点的比较分析 (二)国内古镇旅游市场比较研究 (一)国外客源市场分析 24(二)国内客源市场分析 24(三)贵阳市客源市场分析 25 26(二)市场功能定位 26(三)市场细分 27 (一)市场预测 27(二)市场目标 28第三章青岩古镇旅游市场定位 29 30 30(四)T－威胁 (一)产业定位 31(二)主题定位 31(三)发展目标定位 32(四)功能定位 32第四章青岩古镇旅游商业模式设计 33 (一)古镇旅游资源核心的总体概念 33(二)古镇文化核心的总体概念 33(三)古镇产业运作的总体概念 34 (一)卖点策划与分析 34(二)产品结构 36(三)项目盈利结构模式 41 (一)青岩开发所需的经济杠杆运用说明 44(二)商业模式整合 46 (一)青岩开发阶段性 504(二)阶段性开发项目概要 52(三)青岩开发阶段性投资结构 54(四)企业阶段性投资开发项目和盈利模式 55 (一)项目营销结构 58(二)管理构架初步思路 60 (一)分阶段投资估算 61(二)分阶段收入估算 65第五章项目总投资预估及评价 70 第六章风险分析 56态，通过大量民间传说、历史典籍、遗址、传说、历史典籍、遗址、遗迹等得以保存，并充分7族。这些少数民族有的仍保持着传统的生活习俗8色难比西递、宏村、王家、乔家等地，庙宇宝地，整体上山城交融，因地制宜。青岩古镇及其周边高原地貌形成的山、水、9主类基本类型风光筑(1)标准地层(2)奇特与象形山石(3)喀斯特地貌溶洞(1)观光游憩河段史事件发生地(2)古代交通遗迹(3)古代军事设防构筑物遗址祭祀活动场所123456789狮子山化石构造带青岩狮子山青岩玄宫洞玉带河油杉林新楼千年古银杏青岩教案遗址古驿道青岩古城墙大茨窝炮台龙泉寺朝阳寺寿佛寺迎祥寺及斗姆阁位于营上坡及狮子山半山坡狮子山峰顶黄家坡山脚下歪脚村东山包新楼村东姚家关村民组广门大茨窝山上北门内文昌阁西西街三号迎祥寺街黄家坡脚下基础可开发性观光、科考观光、探险观光、科考、探险观光、休闲、避暑观光、科考、避暑观光观光观光观光、体验观光、体验观光、朝觐置节点处文昌阁山门前左侧文昌阁西侧北街赵状元巷内侧裹旗山下体验旅游与特色村寨歪脚村内杨眉村龙井村赵状元街一号参观、体验居书院街状元府西侧现敬老院古城规划区外(7)历史纪念歪脚村内观光56周恩来之父曾红色旅游57邓颖超之母曾58李克农家属曾60红军长征指挥所镇东门内61红军作战指挥所青岩城内观光红军墓歪脚村红色旅游赵以炯墓摆早村贞女墓和贞女庙北街村观光和尚塔大坝村境内龙泉寺内周王氏媳刘氏节孝坊古驿道赵理伦百岁坊赵彩章百岁坊定广门内镇北街村青岩桥蒙恭寨古城北门外半里休闲、体验青岩豆干豆腐果米豆腐冰粉水盐菜鸡辣角糕粑稀饭糯米酒玫瑰糖周渔璜故事传说、解说周钟瑄赵国澍赵以炯赵以焕班麟贵平刚先生张贞女袁大鹏赵理伦赵采彰赤松和尚坐唱（打玩友）观光、体验庆端午节游百病玩花灯(5)庙会及宗观音会教活动大佛会地藏会％；并穿珠成串，打造一批黄金旅游线路，增强贵企业运作”的原则，积极探索适应市场经济要制。三是要进一步拉长旅游产业链条，提升旅一步加大旅游投入。五是要强化管理，全面提在这种国际、国内以及西部和贵州本省的良好青岩古镇目前尚处于未开发状态，基础设施游客接待设施不完善，游客到此旅游一个半小(四)年旅游接待人数及旅游收入因为一方面青岩有多处可进入处，一些游客并(一)青岩古镇与贵州省其他景点的比较分析江－榕江、兴义－安龙、凯里－镇远；六个主要目的地，国内外到贵州旅游游客的主要集它是全省游客数量最多的旅游区，接待国内外）－-相思河（贵阳市东北部水田镇）－舞阳河（施秉、镇远、黄平三县境内）－情人族风情、漂流等旅游景点。而青岩古镇所在的线路同时青岩古镇作为一个集人文、军事、建筑、宗教综合景区，与其他线路的景点形成了很大的差异性平县旧州镇、雷山县西江镇，安龙镇，但其历史文坐落在四川东年国务院公布阆中为国家历史文化名城；国务院批准为云南丽江市又名大研镇，始年的历史。坐落于金沙江畔，古城东南是数十里良田阔野。形状如同一块碧玉大合国教科文组织世界遗产委员会湖南凤凰山属湘西自治州吉首的一个古老的县城，青山、绿水、古桥、吊脚碉卡、烽烟、镇竿人；城内，古代城楼、明代古院风采依然，建于唐代的黄丝桥是中国目前保存最为完整的四座古山西省平遥个呈平面方异，东西各安徽歙县位于安徽省南部，新安江上游。现为国家级历史文化名城。至今仍保清代民居祠宇座。歙县的明清牌坊、民居国家级生态示战国时为巴国阆中一直是川军事、文化中历史时期的古构成了阆中独特的旅游资源和丰富的文化墓冢以及蜀汉三国旅游热线重要的组成部台遗址、张飞华光楼、锦屏巴蜀要冲风水古城将丽江古城列入是我国历史文化名城中唯一没有城墙的古城。古城融合了纳西、白、藏族、汉各民族建筑艺术的精华。探寻她的过去，人们发现这片曾被遗忘的城内保存着大片均是土木结构瓦屋面楼房，多为三坊一照壁。居民建筑布局灵精雕细刻，庭院种植花木，摆设盆景。城内水渠密布，跨水临区的建筑十分普丽江古城、云杉坪、白水河、甘君山主峰、玉龙雪山四季滑雪场、冰塔林高原姑苏小资天堂古城，举世瞩目的南方长城等著原汁原味的楚巫文化、韵味独特的凤凰土话、别具一格的苗族服饰、苦辣咸酸的饮食习惯，凤凰古城现有文物古建筑68处，古遗代特色民居建筑清石板古街道20多条。始建于明朝万历年间的中国南方长城——为国际国内关注凤凰古城、南方沱江古城、黄丝山江苗寨、乌巢河天下第一大石桥中国最美丽的小城平遥建城始明初洪武三后又屡经修我国保存最完整的一座明清时期的古代县城原清一条街双林寺、镇国观融中心晋商之源和祠宇，一向有古建筑“三上，孕育了程颐、程颢、朱熹、渐江、黄产生了不少有新安医学、歙派雕刻、徽派版画、徽派园林建筑等，独树一帜。歙砚、纸、汪伯立笔以及竹木砖石徽菜、徽剧、棠樾牌坊群鲍家花园、渔梁斗山街、歙县古城、陶行知太白楼、新安碑园、槐塘牌坊之乡中国桥城阆中江南桃花花节古城的中心位建有一座关帝云集，热闹非丽江国际东巴文化旅游节、丽江国际艺术工作展示节、丽江雪山音乐节、丽江旅游商品展销会水、夜宿古城客登玉龙雪山、探玉龙第三国云杉坪、看奔腾虎跳峡、慵懒悠闲发呆在客栈七彩云南梦幻丽江仿古铜锁以及火丽江苹果、丽江窑酒四方街是丽江古城中心，也是传心。4条主要街道，由此向四面延伸，无数小街主街上岔出，伸向四面八方。古南方长城中韩围棋邀请赛苗土风情、美丽情调酒吧、泛舟土家织锦、紫砂陶系列产品、竹艺产品凤凰古城区旅游商品一条街、虹桥风雨楼至沙湾一带，集中了城苗、汉各族居民近万人。由于该县旅游业不断发展，古城区的个平遥国际摄际摄影大展探寻我国古古城墙南依涧乡苹汾河去高粱明清一条街于平遥古城里集中完整地保存着明清时期的店繁华的商业歙县枇杷节看古民居、做明清人、上花王、体会徽州民俗风情——安徽歙县茶叶、三潭楷金丝琥珀、蜜问政山笋、金竹贡菊、窨茶三花打箍井街为明代老街，民宅门楼，别具一格。人宅、花厅、客堂、书斋、厢房、花阆中已基本形成四通八达的线北经广元直高速公路的修化阆中的交通全用红色角砾石块铺成，呈五彩斑纹，民间称其人家构成丽江古城恬静的居住环境。四方街店铺很是热闹。各种铜器、木刻、木乐器以及纳西族每天都有航班从铺通宵班车和普通通宵班车体工商户已增至商家一起民风淳朴、经商诚信和服务优质而备受东南有风麻公路西有凤铜公路直达贵州铜仁。有枝柳铁路从境内明地折射出古城文化的包容了当时商业的所有平遥火车站在县城的西境内有同蒲铁路纵贯南和太原之间街巷全用青石板铺成，绝似一幅徽州古典宅居的风俗画路上有皖赣铁路和杭徽、芜屯公路，水上有千岛湖、新安江航道，空中有黄山辐射的包装，从而让人们在畅游“历史隧道”和现实式与上海电视台结盟，在电视广告宣传等各种媒介上频频宣传推出"原汁原味"及"深厚文化底蕴"的乌镇，随后拓展到浙江、苏南，又通过“做一天中国人，过一个中国年”、“香市”等推介活动将市场拓展到欧据统计，截止目前，全国已出让或鼓励出让市有20个以上，有超过300个景区或景点都已经“转卖”。其中以湖南黄龙天龙屯堡文化旅游开发实行了政府+公司+旅行社+农民旅游协会的模式。按从心理特征看，贵阳市民休闲意识超前，超出同力。第四、从结构特征看，青少年是影响休闲消全国古镇观光＋休闲体验市场和贵州文化体验市场贵州省内及近邻地区的特色休闲与体验旅游娱乐市场创意产业市场和旅游地产市场4.项目运营难度大，青岩古镇内物业产权和使一、古镇开发及运作的总体概念设计(一)古镇旅游资源核心的总体概念青岩最有价值的旅游资源，并非是**一个或几个资源单体，而是由多种类型“和合之城”的核心概念就决定了项目可形成两套资源系统，其一为国有景(二)古镇文化核心的总体概念青岩最有价值的文化内涵并非由**个文化单一形成，与资源结构相对应，是“和合”文化，是中国古代诗性智慧之根源，完全融合了中国“天人合一”的人命力，是由其中生活的多民族居民所构成，因此(三)古镇产业运作的总体概念绝佳的经济区位贵州旅游的文化门户城乐“多彩贵州”欢迎系列表演“多彩贵州”系列历史文化展览“和美青岩”系列民族表演“多彩贵州”民族主题周／节“多彩贵州”民族主题周／节“多彩贵州”民俗相关产业主题周“解密贵州”系列寻宝主题游戏“解密贵州”系列寻宝现场节目“神秘石城”系列情节化游乐“众神之下”系列贵州宗教艺术和“众神之下”游客祈福仪式“超凡世界”贵州宗教艺术品展销“多彩贵州”系列文化展览“神秘石城”系列情节化游乐“解密贵州”系列寻宝主题游戏“和谐贵州”联展、青岩新镇“贵州新农村”联展、青岩新村“生生不息”联展“多彩贵州”欢迎系列表演在城门区域设置的，具有“入城仪式”和“入州“多彩贵州”民族主题周/节区作乐提供景区内居提供景区内居旅游项目所在地溢价产生的房地产物业销售人文青岩提供基本体验(经历)的机会出让出让、出售具备知识产权特点的商品提供有助于丰富体验的相关服务以及服务体验本身出让围绕旅游者的消费能力所带来的可能赢利方式的主次关系....过与入驻商家的战略合作减少建设成本，提高利润率。主题商铺招商收入：对古镇内的现有商铺（民居）进行整体打造后，由经营企业代理业主进行整体招商产生的场地租赁收入提成，该收入通过整体打造提高商铺市场价值和利润率，并且不需要大规模投资。主题活动招商收入：经营企业组织和打造的各动的系列招商所产生的收入，可与主题活动的对应行业企业形成战略合作关系。主题活动赞助收入：经营企业组织和打造的各种具有商业盈利特征的活动，挖掘游客消费能力的附加价值而产生的收入，可与入驻商家的战略合作。主题景观、设备赞助收入：通过与入驻商家的战略合作，共同建设和管理的重要主题景旅游项目加盟收入：通过吸引中小型商家和本地居民，加盟项目旅游、商业项目而产生整体营销收入和广告收入：对招商、加盟等中小型企业的提供联合营销而产生的营销和....古镇内的商业物业销售收入：通过集中收购、整体改造后，出售分散于古镇住宅区内的中各种商铺、客栈等产生的收入，通过销售改造过和整体营销提高利润。古镇物业代理销售收入：代理出售古镇内的物业（住宅和商铺）产生的收入。同时也包括直接代理出售该区域增值后的小块土地产生的利润。通过整体规划和营销提高利润，通过经营商组织的各种活动带来客源稳定业主信心。新建住宅物业销售收入：通过建设农民新村和经济适用房、置换出古镇物业并予以包装出售所产生的价差收入，其中的产权式客栈可产生更高的利润。....包括景点参观收入和活动参与收入。游乐项目收入：景区最常规的收入之一，通过经营项目内游乐项目获得的收入。交通工具收入：景区最常规的收入之一，通过经营项目内交通游乐项目获得的收入。参与性活动收入：景区最常规的收入之一，通过经营项目内各种临时和长期的游客参与....餐饮收入：通过项目内餐饮项目经营所获得的收入，为景区的常规收入组成部分。住宿收入：通过项目内客栈项目经营所获得的收入，为景区的常规收入组成部分。娱乐休闲收入：通过项目内休闲娱乐项目经营所获得的收入，为景区的常规收入组成部.........具有青岩特色和文化特征的旅游商品销售：自主开发或特许开发和经营青岩旅游商品产项目引进的贵州旅游商品销售：品牌化销售各种贵州旅游商品产生的收入，是项目商品销售中最重要的收入。是古镇日常商品销售产生的收入。.........水电供应收入：该收入主要通过温泉等稀缺资源的供应产生较大的收入。信息类产品供应收入：提供网络、电视、通讯等产品和服务产生的收入，该收入可通过引入特色主题活动和展览得以提升利润，同时也可以通过对古镇各商家的集中营销增加关于古镇旅游门票赢利模式的特别说明：（常规的观光门票）和其他门票类收入(一)青岩开发所需的经济杠杆运用说明存成为完善青岩多元旅游经济结构的客观载业联动，其他创新产业跟进的模式，可广泛省，旅游产业链条中的几个重要环节（餐饮、传等）均未形成具有全省辐射力的经济核心，发也存在着“多而杂、弱而散”的现状，而........................“经营启动，开发跟进”——青岩资源特性决定了其整体开发量开发主体和受益主体复杂，以不动产（景点、商成启动缓慢，投资额大的局面，因此项目应采取游者，作为具有区域经济地位的综合性项目“政企结合，区域联动”——青岩古镇的区域经济开发特征，取决了对于该综合性强的核心矛盾，可对应使用“借力打力”的综合解决思路，锁定在区域经济的带动和产业亮点的出现，的战略经济意义。二者的愿景有共同，也有谈旅游，否则，一方面会加大对经济价值不业在资源评价上形成了较大的认知矛盾。一住宅、商铺、土地等）的整理和开发，通过所有权，并进行全资开发，成为与常规景点购物业进行包装后增值出售给从事客栈、餐饮和经营者。该模式在第一阶段操作相对较容易的业主，开发企业可通过资产注入、改善其基本门票包含的其他景点：龙泉寺、文昌阁），“多彩贵州”民族主题周/节“超凡世界”贵州宗教艺治狮子山、桐野书屋、青岩古道等约5“多彩贵州”民族主题周/节“多彩贵州”民俗主题周/节“超凡世界”贵州宗教艺“和谐贵州”联展“贵州新农村”联展“生生不息”联展(三)青岩开发阶段性投资结构将其连接成为“和美青岩”核心观光线。同时。以），较广，除了镇内的景点，也包括了镇域的外游客集散和管理本阶段经营活动所需的核心景点和物业开发各种活动运营和管理所需投入品牌营销网络建设、全省旅游文化商业渠道建设古镇主体物业开发（商业街、游乐街、客栈群、创意各种活动运营和管理所需投入品牌营销网络建设、全省旅游文化商业渠道建设提升性项目开发星级农家乐、民族品牌营销网络建设、全省旅游文化商业渠道建设各种活动运营和管理所需投入基础城镇建设项目基础旅游接待项街巷基本环境整治提升性城镇基础环保、信息等）提高原住民经济、文化和教育的相关项目（如从业培训等）城镇对外营销项目城镇运营所需的其他基础建设项城镇对外营销项目本阶段经营活动涉及的物业改造本阶段经营活动涉及的物业改造本阶段经营活动涉及的经营项目本阶段经营活动所涉及的经营行为本阶段经营活动涉及的物业交易本阶段经营活动涉及的经营项目本阶段开发活动涉及的参与性开发项目本阶段经营活动涉及的经营项目(四)企业阶段性投资开发项目和盈利模式铺发“多彩贵州”欢迎系列表“多彩贵州”欢迎系列表演“多彩贵州”系列历史文“多彩贵州”民族主题周/节“解密贵州”系列寻宝主“多彩贵州”民族主题周/节“多彩贵州”民俗主题周/节“多彩贵州”系列民族表演“超凡世界”贵州宗教艺“众神之下”系列贵州宗“贵州新农村”联展“生生不息”联展l品牌营销：是“经营型启动模式”的重要营销战略，是由产业品牌为核心、范畴中打造省级和国家级的产业品牌和产品品牌，产业品牌以“青岩旅游”在企业既有的省级文化和商贸资源基础上，建的旅游相关物流、信息流和资金流渠道。在于挖掘相关产业中，具有顾客体验性质的通过规模化的全省旅游文化资源的规模化聚以吸引更多游客和旅游企业；另一方面，通商和管理商，同时也是“和美青岩”观光游商业物业）的管理、核心观光旅游线路和产青岩整体营销的管理；而政府负责古镇基础投资额一期工二期工三期工投资额一期工二期工三期工项目名称北城门旅游广1场及周边商铺m21.2北停车场周边商铺m22游客接待中心古镇主题旅馆m22000m220004遗址修复405.64.1下寨山观景台m24.2黄家坡观景台m24.3黑神庙m246040004.4药王庙m2神庙至药王庙一线城墙遗址m2景点开发6.1观音庙开发6.2张公馆开发6.3川祖庙开发贵州旅游商品街（北街）寺庙周边环境整治8.1龙泉寺8.2文昌阁(朝8.3赵公专祠8.4定广门8.5赵状元府8.6迎祥寺(斗姆阁遗址)8.7万寿宫(江西会馆)第一阶段小计贵州民族美食街（南街等3贵州主题旅馆委托经营）贵州旅游商品街（东西街）军屯历史遗迹整治和开发4.1西城楼、东楼4.2西城墙、北墙、东城墙4.3炮台贵州民族表演娱乐城m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2座mm225004000800200025006000400031200020002500200020002000200020004004504070.6乐街区（5—10mm其他历史遗存整理(名人故居m2m22500m2m225007.1张公馆7.2彭公馆7.3青岩教案遗址7.4青岩书院7.5周恩来父亲m2120002607.6邓颖超母亲m24002000807.7李克农亲属m2贵州石主题旅m2800历史遗迹恢复与环境整治(10m2个)5个镇域景点打个200000020002000造贵州民族创意个5第二阶段小计个第三阶段贵州星级农家乐群（自营2贵州民族村(含个2200400400成土地成本)个1成青岩新镇m220000025005000050000成青岩新村m2成成第三阶段小计66400项目名称经济指标第一阶段“多彩贵州”欢1迎系列表演贵州导游体验性2计调中心贵州旅游商品联“多彩贵州”系4列历史文化展览“多彩贵州”民5族主题周／节“解密贵州”系6列寻宝主题游戏“众神之下”游7客祈福仪式“超凡世界”贵8州宗教艺术品展第二阶段“多彩贵州”民族1主题周／节“多彩贵州”民俗2主题周／节“解密贵州”系列3寻宝现场节目4军屯文化表演5贵州军屯历史展“多彩贵州”系列6次次次次次次天次次420005000066662146天天7贵州军屯主题游乐“超凡世界”贵州8宗教艺术品展销2146次“众神之下”系列2146次9式表演第一阶段小计第一、二阶段合计第三阶段次次次666次次次666666“贵州新农村”“生生不息”联第一、二阶段合计第一阶段北城门旅游广场及周1.2北停车场周边商铺2游客接待中心4遗址修复（4个）收入来源停车场经营收入周边商铺招商收入导游服务费收入经营收入、招商收5201.6西城门恢复、黑神庙至药王庙一线城墙遗址6景点收入(4)贵州旅游商品街（北8寺庙整治（7个）第一阶段小计第二阶段经营收入、招商收销售收入周边商铺招商收入4800083864800贵州民族美食街（南街贵州旅游商品街（东西军屯历史遗迹整治和5贵州民族表演娱乐城“神秘石城”游乐街区6（5—10条街区）其他历史遗存整理（名贵州石主题旅游商品8街（1——2条）寺庙整治（3个）后开狮子山、桐野书屋、青岩古道等约5个镇域旅10游观光景点贵州民族创意园（约第一期项目收入（不含第二阶段收入小计经营收入、招商收销售收入经营收入、招商收经营收入、招商收销售收入周边商铺招商收入经营收入、招商收入、门票收入736000300000480004886第三阶段第三阶段贵州星级农家乐群（自2贵州民族村3青岩新镇4青岩新村经营收入、招商收入、销售收入销售收入600002000092189081822E+052000万个个m2m22400024000200009218921892189218921892183831842318423183031820818收入（万收入（万第一阶段“多彩贵州”欢1迎系列表演设性项目收入收入来源次234567812345678贵州导游体验性计调中心贵州旅游商品联展列历史文化展览“多彩贵州”民族主题周/节列寻宝主题游戏州宗教艺术品展销客祈福仪式第一阶段收入族主题周／节俗主题周／节列寻宝现场节目军屯文化表演贵州军屯历史展列民族表演贵州军屯主题游乐州宗教艺术品展销导游管理和营销招商收入、商品销售收入招商收入、商品销售收入招商收入、商品销售收入、加盟收入招商收入、商品销售收入、加盟收入，交通收入招商收入、商品销售收入门票收入、招商收入、商品销售招商收入、商品销售收入、加盟收入招商收入、商品销售收入、加盟收入、节目销售收入、广告收入招商收入、商品销售收入门票收入、招商收入、商品销售门票收入、招商收入、商品销售招商收入、商品销售收入800080008000200002000040000200009.69.6列贵州宗教艺9列贵州宗教艺9术和仪式表演第一阶段收入小计878.4“贵州新农村”入合计段收入总计第三阶段次次次3230.4招商收入招商收入招商收入项目元）与基本方案相比IRR与基本方项目元）与基本方案相比IRR基本方案基本方案项目收入运营成本 投资计划与资金筹措表（单位：万元）第二阶段第二阶段其中:用于建设投资用于流动资金2.2.2长期借款2.2.3流动资金借款序号项目第0年第4年第三阶段0第1年0第一阶段0营性项目的开展，假设所有经营性项目的周转时间均为1个月。总成本费用估