上海松江九亭海珍珠花园市场报告2007

1 2 2 3 6 7 8 2一、九亭市场分析松江九亭板块以轨道交通九号线经过的沪松公路为中轴分割成南北两3与供应量激增现象相反，区域楼盘成交状况却不甚理想，目前区域每月4500004500050000450004000035000300002500020000150001000050000平方米九亭板块公寓供应成交状况走势10—12月上市量u成交量第一周第二周第三周第四周10月第一周第二周第三周第四周11月第一周第二周第三周第四周12月第2周第4周第2周第4周第2周第4周5来的成交量比较平均，但每月成交都集中在当月上市的主力项目中，10—116元/平方米九亭板块公寓成交均价走势75007000650060005500500045004000350030007224686568186865◆64776421◆647761736020584659295846565256955723 第一周第二周第三周第四周10月第一周第二周第三周第四周11月第一周第二周第三周第四周12月平方米的价格线，一方面是由于区域内新开楼盘低价入市，如馨亭开盘价格/////7目前九亭市场中已开盘楼盘尚未去化的存量就已经达到20万平方米以8由于九亭自身人口数量有限，随着老镇的改造，本地客户成为前几年房n第一层次：九亭本地客户随着九亭的发展，目前本地居民的购买群体也在逐渐减少，主要存在这一层次的客户是目前区域市场的主要购买群体，该客户群体由于对上海西区的比较了解和熟悉，并且已经对原先的生活环境有了一定程度的依赖性，但自身购买能力又有限，因此九亭相对较低的价格以及n第三层次：以徐家汇商圈为工作生活重心的其他区域客户通过轨道交通连接徐家汇的优势，九亭也吸引了较多市区的客户，这些客户大多以徐家汇商圈为工作或生活中心，但徐家汇区域周边处于高位的楼盘明显无法使大多客户所能接受，因此在轨道交通所带来的9的比例，年龄稍轻的业主，并多以准备婚房为购买目的，虽然购买能力有限，从购买群体的职业来看，企业中层管理人员、技术人员及私营业主等相此外，区域低档楼盘客户中，职业分布则分布比较广泛，主要以公司普次九亭板块以轨道交通九号线经过的沪松公路为中轴分割成南北两块，南目前进驻开发的企业基本都立足于自身楼盘的宣传，而无视整个区域的受地块形状及容积率的影响，南块项目大多以考虑均好性为主，产品布从目前九亭的项目产品设计来看仍与市区及其他房产板块存在一定差园开发背景计建筑立面建筑里面采用上部采取涂料空中花园增加新古典主义简以部分景观低窗大面积玻璃以下为面砖设欧陆风格带英国楼以下为仿石面择面广，里面简底部为天然花岗节部分配以中国部为深色石为灰褐色釉弧型阳台增色面砖及部分户型设计设计亮点错层等设计在区域内成为独电梯房提升产户处设计为露观阳台等提高户型面积设计有效的控制总面积控制的比较房型面积控制的存在南北不通透大多房型设立了充分保证业主私层南面配大面积的景观室与客厅阳台户型设计无无无无无无无无积无无无无积积房型配比无无无无无无无无无积则去化情况良好，反观上海源花城项目在在现场售楼处的选择上各项目基本一致，均选择自身配套的商业部分作此外还有部分楼盘还选择在徐家汇、漕宝路沿线及临近的七宝等地的繁从外接待中心的实施效果来看，对市区客户的引进起到很大作用，但整精装修项目均设计为现场建筑的样板在此，我司对于目前九亭市场具有代表性的项目，对于他们的一个广告————打自然与人文国际级高尚生活领地作为主打（10大亲水景观构建大湖景观），），家庭和谐生活的宣传（鱼的快乐水知九亭老镇的项目，将老镇的完善生活配套也作为一大卖点，同新镇回归性价格价格。这主要是在北块的项目上体现的较为明显，目前——嘉和阳光城————上海源花城——从各楼盘施行价格策略的市场表现来看，还是相当显著的，九城湖滨通区域楼盘实施低价策略，并取得较好成绩，说明在目前市场中，客户的目前板块内的销售情况比较差，大部分项目在遇到阻力后都采取了近期整个九亭的周平均成交套数在70-80套左右，总成交率达到45.7%,这表明市场钢性需求仍然存在，4.7%英伦风尚低价开盘的策略使的每月的成交套数保持稳定，另外上海南块项目区别明显，紫金花园凭借装修配置以及良好的产品品质成交情况一直良好，反观枫桥丽舍由于位置的相对偏离，成交略九城湖滨和丽景苑属新开盘项目,其中九城湖滨在团购策略的帮助下取得了良好的业绩,而丽景苑基于绝佳的地理位置,并采取低价上/881798154234300001435//57///九城湖滨的团购以及丽景苑的超高性价比在区域市场中取得的成功，充分说明针对性营销手段和合理的市场价格在区域目前激烈的竞争局势中n区域住宅市场已形成南北割据格局，北部区域从今年开始已逐渐成n区域楼盘供应放量，但各楼盘成交均不理想，导致竞争升级，部分n区域各楼盘各自为战，缺乏对九亭整体板块的包装和宣传，以致外n区域楼盘中本地客户比例正逐步减少，对于市场的观望态度仍在持续，而外界客户的引进缺乏整体性，使得区域楼盘面临客户匮乏状n区域市场未来竞争更趋激烈，而巨大的供应量对于九亭本地区域的客户来说，根本无法消化，因此对于本案来说，如何引进区域外的二、项目市场定位同时距离徐汇区直线距离近。因此对于他的市场得那位n本项目的地理位置，属于九亭北区的一类地段，位置仅次于奥园的n以项目毗邻的九亭轨道交通及商业中心九久广场为地标，引入“情n项目宽泛的产品组合，容易吸引各阶层客户，而邻沪亭北路的商业n针对现有的竞争格局，本项目的市场定位将从“产品”和“情景生结合本项目的市场定位以及产品特征，对于本项目的目标客户源（此处其中主要是以九亭区域的区域客源为主，辅以少量泗泾、新桥等区主要是指来自于徐汇、闵行和长宁的市区客源。这部分客户对于物对于客户的购房动机，我司根据历年来操作过的项目经验、以及对于最终购买客户的研判总结，将客户分为4类，分别是都市新贵型、望子成龙型、地位显赫型和健康养老型。建立客户模型如下：——客户模型——），主要是来于上海西区的客户为松江区域的客户而言，包括九亭区域客户和泗泾区域等，这九亭区域的客户和上海西区的北区的教育规划要高于九亭老镇区九亭是距离市区距离最近的郊区城镇之一，而且九亭北区具有良好的未来规划，包括2个商业中心和多个小，没有规划优势和亮点。而九亭北区的项目，无论在规模和产品换句话说，是在产品品质高和价格具有优惠的特征下，客户选择了本项此处的上海市区客户包括了上海西区的客户以及除了上海西区以外的其n上海西区的客户，主要是指长宁、徐汇和闵行区域的客户，其中又他们购买本项目的原因很简单：首先是九亭区域离他们区位近，而且未来还有轨道线路经过，交通便利。其次就是价格便宜，九亭的n上海市区的客户，相对来说较为分散，但是他们总体的购买原因就是随着政府的宏观调控，九亭是价格跌幅较大的区域，价格已经趋于理性。同时未来还有轨道交通，可以直达徐家汇周边，对于在上九亭北区在教育配套设施规划上，比南区进行了的大幅加强。同时个别社区内，还规划了双语学校等。加上奥林匹克花园，持续的开发也已经将九亭的区域知名度打开，这对于全市的客源都具有吸纳n由于九亭北区的的不断稳步发展，将吸引越来越多的具有地缘性的九亭北区整体规划对于未来发展潜力及改善周边地块生活配套将起到积极作用，这将意味着会有少量看好区域发展并以投资为主要目在此块，区域环境的改善和轨道交通的优势是客户选择的主要原因。这部分客户主要来来自于九亭附近和七宝区域，以一些私营业的业主为他们的购买原因很简单，就是冲着低价格而来，考虑到九亭紧邻他们的20%50%15%15%30%35%20%15%价格是价值的最终体现，项目销售价格的制定是一个综合因素的结果，销售价格〓+市场附加值+品牌附加值+营销附加值-客户预留空间静