肥城市场及地块产品建议书

肥城房地产市场分析及水街地块(dìkuài)产品建议书——营销策划部2013年8月1豪门投资(tóuzī)置业专注城市运营共一百二十八页目录(mùlù)1、宏观市场(shìchǎng)分析2、区域楼盘市场分析3、西部区域分析4、产品建议2豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页1、宏观市场(shìchǎng)分析3豪门投资置业专注城市(chéngshì)运营共一百二十八页1.1、宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)分析（1）肥城市地处山东中部、泰山西麓，是资源丰富的鲁中宝地，肥桃之乡。（2）肥城发展速度(sùdù)较快，近几年GDP增速明显，在全国百强县市中排名第48位。（3）肥城市产业结构以工业为主导，第三产业发展相对滞后，但有比较大的发展潜力。（4）肥城市总人口外来暂住人口不多．外来人口对于肥城经济贡献率较低。（5）肥城市高收入消费者普遍存在到济南、泰安购物、娱乐的消费习惯。肥城宏观经济概述——地理位置、构成、经济地位、产业结构、人口结构4豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页1.1、宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)分析GDP发展水平分析——肥城人均GDP近8000美元，剔除高估(ɡāoɡū)因素之后

依然可说明本地房地产市场处于高速发展阶段房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展肥城GDP平均增长率超18%。按年末户籍人口数计算，肥城GDP2010年达50228元，根据当前汇率约合7941美元，增长速度较快。肥城GDP增速超过8%，预示着房地产市场进入快速发展阶段。5豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页1.1、宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)分析产业结构发展分析——肥城(féichénɡ)处于二产占主导的发展阶段，三产增速较快，虽然三产目前发展滞后，但有发展潜力。(1)肥城目前处于第二产业占主导的阶段，但是目前第二产业所占比重放缓。第三产业所占比重在近年开始缓慢增长。(2)在将来一段时期内，第二产业的增长将会放缓，所占比重会稳定甚至逐步下降。第三产业将会获得更快的发展。（3）产业结构的变化会进一步提高肥城人民收入水平，同时刺激商业的发展。第一产业第二产业第三产业增长12%增长11%增长26%6豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页1.1、宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)分析产业结构(chǎnyèjiéɡòu)发展分析第三产业细分2010年产值2010年占GDP比重交通运输、仓储、邮政业2750385.0%信息传输、计算机服务和软件业897511.8%批发和零售业52116710.5%住宿和餐饮业897991.8%金融业679621.4%教育627211.3%文化、体育和娱乐业188050.3%（1）从第三产业的细分行业看，批发和零售业增长最为迅速，2010年占GDP比重超过10个百分点，可以说，第三产业所占GDP比重提高批发和零售业的贡献度最大。（2）这种变化趋势说明，在肥城第三产业发展的过程中，商业将最可能起到主导的作用。随着本地平均消费水平的提高和整体购买力市场的扩大，将会刺激本地集中式商业的发展，提高本地商业设施对本地居民的吸引力。7豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页1.1、宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)分析人口结构发展分析——肥城市的人口结构属于哑铃(yǎlíng)状分布特征平均收入中产阶级人群低收入人群高收入人群第二产业制造加工型低端企业的技术工人商业外来打工经营人员第三产业企业的普通员工第二产业制造加工型低端企业的中基层管理者第二产业制造加工型低端企业的高层管理人员及家属各类商业企业主及投资者肥城市政府公务员第三产业企业的中高层管理者8豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页1.1、宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)分析分析(fēnxī)结论目前肥城的经济发展速度较快，人们的经济收入水平增长明显，导致对住宅需求日益增大，肥城已经进入住宅市场升级换代的高峰期。不过由于外来人口较少，肥城市目前的消费需求主要以当地居民为主。肥城非农业人口收入远高于农业人口，消费群体比较广泛，高收入阶层主要集中在机关、企事业单位、水电煤以及部分个体私营工商业主，他们将是肥城房地产市场的主要消费群体。肥城城市绿化优美，经调查该城市正在评选“国家园林城市”，对楼盘正常施工受到一定影响；肥城房地产发展规范、项目预售管理严格，基本所有楼盘全部为准现房才取得预售许可证；因项目预售制度严格及城市区域内楼盘多、项目大，和城市房地产消化水平有限等因素，导致楼盘消化周期较长，较多楼盘存在现房后剩余大量房源等待销售；经调查明显看出，肥城城市规划方向主要向西发展，房地产销售价格西高东低。由于城市南北纵身较短，价格差异不大；肥城房地产营销水平参差不齐，由于多数开发商未聘请专业营销代理公司负责销售，导致各楼盘销售水平参差不齐，主要体现在专场包装、销售资料设计、销售人员形象及素质；各楼盘在销售方面，在保持原有销售手法的同时，较多楼盘采用团购销售、员工内部销售的销售方式，整体销售不错效果明显；肥城房地产市场项目价格相对稳定，城区东西区域价格差异高于1000元，城区主要价格区间为3700元/㎡——4800元/㎡。9豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页1.1、宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)分析城市(chéngshì)概况10豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页1.1、宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)分析城市(chéngshì)概况11豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页1.1、宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)分析城市(chéngshì)概况12豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页本项目(xiàngmù)案名选择主要影响因素：1、合作模式2、品牌认可度3、擦边球案名13豪门投资(tóuzī)置业专注城市运营共一百二十八页2、区域楼盘(lóupán)市场分析14豪门投资(tóuzī)置业专注城市运营共一百二十八页2.1、区域总体(zǒngtǐ)概况区域区域介绍代表楼盘市场特征中部肥城金街及政府驻地分布，交通购物方便，周边配套设施齐全，是肥城最繁华的事业圈水岸桃源上城国际润东新天地阳光国际以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，成功销售的主要原因来源于地段。此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以肥城市政单位较多东部市政府全力打造的园林新城，周边环境较好，空气新鲜，适宜居住东部名城蓝色港湾桃源名郡世纪花园其户型设计超前，精美装修突出个性化特点。区域居住人气不高，早期以市区人居多。该区域出租率不高，配套相对完善，适宜居住西部肥城总体规划确定的城市主要发展方向，已成为肥城房地产市场新的热点区域桃都国际城春秋古城山水名园至尊国际户型设计超前，以经济型两居和舒适型三居为主该区域商品房配套设施齐全，绿化率高，环境优美，购买者多以自住为主（商业项目春秋古城除外）南部南外环公路沿线区域，属于肥城的教育文化中心，教育资源丰富康诚丽都因周边学校众多，该区学区房很是盛行早期针对市政单位搬迁业主，目前购房客户还是向城镇市场延伸北部城市轻工业区域，属于新城的工业开发区润和领世逸居该区域较早涉足工业轻工业开发，离老城区较近，较早开发的小区主要依附于其厂房，所以配套还算齐全15豪门投资(tóuzī)置业专注城市运营共一百二十八页2.2、南部(nánbù)市场楼盘名称君悦国际万和花园紫竹文苑发展商山东领先置业肥城城建山东金地置业位置肥桃路与长山街交汇处肥桃路与向阳街交汇处肥桃路与长山街交汇处北200米距离本项目距离800米100米900米占地面积53.5亩21亩15.6亩总建筑面积9.7万㎡5.5万㎡2.7万㎡总期数311总栋数832总户数1000户768余户300物业管理海纳物业城建物业待定物业管理费待定待定待定容积率2.83.92.6绿化率40%35%30%实用率80-85%75-80%80-85%建筑密度大于30%大于30%大于30%小区配套社区商业社区商业社区商业客群分析周边乡镇客户较多，市里居民其次，职业较为分散周边乡镇个体户、居民等，市里较少蓄客阶段，预计客群以乡镇客户和孩子上学买房客户为主16豪门投资置业专注(zhuānzhù)城市运营共一百二十八页2.2、南部(nánbù)市场分析结论：①南部城区新楼盘较少，本次调研楼盘有3个，总占地90亩，建筑面积约17.9万㎡，总户数约2300多户，可容纳8000人口。②小高层和高层住宅容积率多在3.0以上，绿化率大都在40%以上，多为架空式绿化。③小高层的实用率在80-85%之间，高层住宅的实用率在75%-80%之间。④楼盘的小区配套多有社区(shèqū)商业，距离市区较近，配套设施完善。⑤客群来看，周边乡镇购房者较多，市区居民也占一定比例，购房以孩子上学为主要目的，改善性需求较少，客群比较倾向于多层住宅，但新楼盘大都是小高层和高层住宅，居民需要时间转变居住观念。整体上来看，南部城区教育资源丰富，位于肥城市学区位置，小学有河西小学、实验小学，初中有龙山中学、实验中学等，高中有泰西、六中、一中，人文环境优良。17豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页2.3、西部市场(shìchǎng)楼盘名称上城国际阳光国际至尊国际康城丽都御景苑桃都国际城山水名园发展商肥城广泰立恒置业阳光集团山东中超北京天首肥城康城置业山东晨宏置业肥城盛宏置业山东兴润占地面积200余亩40亩30亩300亩200亩575亩486亩总建筑面积50万㎡12万㎡10万㎡32万㎡30万㎡65万㎡50万㎡总期数3213356总栋数规划中8236348065总户数1期296户81630026002300约6000户约7000户物业管理海纳物业阳光物业众泰人防物业宏泰物业永康物业盛宏物业兴润物业物业管理费1元待定待定待定待定多层0.5元0.6元容积率4.64.551.62.31.51.6绿化率13.5%40%40%40%42%43%40%实用率77%82%75%92%80%85-88%80-85%建筑密度大于40%大于40%大于40%25%30%24%30%小区配套文化中心社区商业社区商业沿街底商社区商业社区商业社区商业幼儿园社区商业幼儿园客群分析矿厂、电厂等大企业职工，周边乡镇个体。周边乡镇个体户、居民等，市里较少。周边乡镇个体为主大部分为市里居民，各种职业都有多为市区居民，周边乡镇个体，职业分散矿厂、电厂等大企业职工，周边乡镇个体事业单位团购居多周边配套一河四园、幼儿园、小学、中学、大学、银行、医院等，配套较为完善18豪门投资置业专注城市(chéngshì)运营共一百二十八页2.3、西部市场(shìchǎng)分析结论：①南部城区新楼盘较少，本次调研楼盘有3个，总占地90亩，建筑面积约17.9万㎡，总户数约2300多户，可容纳8000人口。②小高层和高层住宅容积率多在3.0以上，绿化率大都在40%以上，多为架空式绿化。③小高层的实用率在80-85%之间，高层住宅的实用率在75%-80%之间。④楼盘的小区配套多有社区商业，距离市区较近，配套设施完善。⑤客群来看，周边乡镇购房者较多，市区居民也占一定比例，购房以孩子上学为主要目的，改善性需求较少，客群比较倾向于多层住宅，但新楼盘大都是小高层和高层住宅，居民需要时间转变居住观念。整体上来看，南部城区教育资源丰富，位于肥城市学区位置，小学有河西小学、实验(shíyàn)小学，初中有龙山中学、实验(shíyàn)中学等，高中有泰西、六中、一中，人文环境优良。19豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页2.4、东部(dōnɡbù)市场楼盘名称桃源名郡盛世华府蓝色港湾发展商山东兴润置业肥城市市政建设公司中高集团占地面积220亩45亩205亩总建筑面积26万㎡10.37万㎡27.2万㎡总期数423总栋数301121总户数2100户1000余户1500户物业管理兴润物业暂无待定物业管理费0.6（不含电梯费）待定待定容积率1.83.52绿化率40%小于30%40%实用率80-85%75-80%——建筑密度大于30%大于40%——小区配套社区商业社区商业银座、幼儿园客群分析周边乡镇客户较多，市里居民其次，职业较为分散周边乡镇个体户、居民等，市里较少——20豪门投资(tóuzī)置业专注城市运营共一百二十八页2.4、东部(dōnɡbù)市场分析结论：①东部(dōnɡbù)城区新楼盘较少，本次调研楼盘有3个，大多都是肥城市开发商。总占地470余亩，建筑面积约64万㎡，总户数约4600多户，可容纳1.5万多人口。②三个楼盘都以小高层和高层为主，但是容积率“桃源名郡”的要明显低于“盛世华府”，居住的舒适度要好很多。③三个楼盘的小区内配套以社区商业为主，周边配套目前仅有龙山小学，其他生活配套基本没有。④客群来看，周边乡镇个体或者居民购房者较多，买房主要目的是孩子上学，年轻人基本出去打工，老人在家里照顾孩子，小区北边不远就是城东小学，也叫龙山小学。大户型的客群主要面对县城客户，但由于位置相对偏远，吸引力不足，周边乡镇的居民对小户型最为感兴趣。整体上来看，东部城区居住环境也比较好，但是因为缺少生活配套，没有公共娱乐休闲场所，居住生活较为不便。随着市政建设的加快，生活配套的不断完善，东部城区也将是未来肥城市主要居住区域。21豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页2.5、在售代表性楼盘(lóupán)分析桃都国际(guójì)城

楼盘名称桃都国际城位置白云山路与丰园大街交汇处（本公司项目以西，直线距离2.5公里）规模占地面积574.7亩，建筑面积65万㎡，容积率1.49配套设施地下商业街、5万㎡社区商业、图书馆、健身俱乐部、游泳馆、2万㎡中央花园、篮球馆、网球馆等采暖方式地暖层高2.9米装修标准简装，厨卫、阳台贴瓷砖，安装壁挂式太阳能销售范围别墅，花园洋房，多层住宅，小高层，社区商业主要户型在售K区94㎡、105㎡、108㎡、110㎡、125㎡；预约J区80㎡、95㎡、110㎡、113㎡、116㎡户型面积及销售情况主力户型面积㎡数量销售数量销售配比两室两厅一卫94826883%三室两厅一卫105685276%三室两厅一卫1086464100%三室两厅一卫110623861%三室两厅两卫125684261%最高价5018元/㎡（花园洋房）最低价4100元/㎡均价4600元/㎡综合点评优劣势分析优势：体量大影响力大，容积率小为1.49物业类型丰富，住宅、商业、花园洋房、联体别墅，户型设计基本为大开间短进深方正实用，且有一个1万平米的广场。劣势：1、体量大多层楼盘数目相对多，相互阻挡视野，居于此有牢笼之感。2、开发商因各种原因导致开发周期过长，现在已过六年，导致原来的规划设计理念落后无法与新楼盘的设计理念形成有力的竞争力。3、电梯房的公摊大于22%。4、开发商前期开发的楼盘多在最好的位置，配套完善，后期推出的楼盘位置、环境、配套、生活便利性相对前期不足。22豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页2.5、在售代表性楼盘(lóupán)分析上城(shànɡchénɡ)国际楼盘名称上城国际位置新城路与金牛山大街交汇处（位于我公司项目西北方向，直线距离2.7公里）规模占地200余亩，总建筑面积50万㎡，一期占地8517㎡配套设施城市综合体项目，招商银座入驻，代建三馆项目采暖方式暖气片层高2.8米装修标准毛坯销售范围高层住宅，沿街商铺，商场铺位主要户型95㎡、113㎡、115㎡、122㎡户型面积及销售情况主力户型面积㎡数量销售数量销售配比两室一厅一卫95967578%三室两厅一卫113998586%三室两厅一卫115645992%三室两厅两卫122322784%最高价5200元/㎡最低价4070元/㎡均价4590元/㎡销售进度一期开盘一年有余，目前已经进入尾盘销售，二期尚未开盘综合点评优劣势分析优势：体量较大，物业类型丰富，商业、住宅等构成。配套齐全，对面有体育馆、文化馆、博物馆，生活便利。区位优势，靠近市区中心。项目商业招商银座入驻，投资性较高。劣势：1、本项目是开发商用建三馆来置换三馆附近土地的项目。开发商必须先给政府建成三馆，然后才能开发置换的土地，存在政府领导更换导致土地置换拖延的风险。2、现三馆刚开始建设，后期置换的项目最少等一年后开始建设。3、一期工程位于新城路以南，后期工程位于新城路以北，不利于后期管理。23豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页2.5、在售代表性楼盘(lóupán)分析康诚丽都(lìdōu)楼盘名称康诚丽都位置位于文化路与军民街交汇处南100米（位于我公司项目以北，直线距离1.2公里）规模总占地300亩，总建筑面积40万㎡，高层7栋，小高层11栋，多层18栋配套设施地下停车位、健身会所、幼儿园、休闲广场采暖方式地暖层高2.8米装修标准毛坯销售范围高层住宅主要户型115㎡、129㎡、132㎡、147㎡户型面积及销售情况主力户型面积㎡数量销售数量销售配比三室两厅一卫115181794%三室两厅两卫129403485%三室两厅两卫1321203731%四室两厅两卫147362467%最高价4786元/㎡最低价4300元/㎡均价4460元/㎡一次性均价4280元/㎡销售率一期高层销售率达到80%目前只剩下132㎡户型的房源综合点评优劣势分析优势：位于肥城学区位置，人文环境好。距离市中心较近，属于市中心楼盘，楼盘规模较大，社区配套完善。东区开发完毕，有一定的客户群体。劣势：1、过度依赖改善型购房客户，户型多为大面积，客户群体不足。2、储藏室面积多为22㎡以上，因绑定销售，客户抗性较大。24豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页2.5、在售代表性楼盘(lóupán)分析阳光(yángguāng)国际

楼盘名称阳光国际位置新城路与金牛山大街交汇处（位于我公司项目西北方向，直线距离2.7公里）规模12万㎡，4栋12层小高层（一梯两户），4栋26层高层（两梯三户）工程状况南区6栋内部装修中，北区2栋高层已封顶采暖方式地暖层高2.8米推出日期一期2011年10月份开始销售，二期预计2013年5月份开盘交楼日期一期2013年6月，二期2014年中旬装修标准厨房卫生间贴瓷砖销售范围高层住宅，沿街商铺主要户型87㎡、112㎡、124㎡、130㎡户型面积及销售情况主力户型面积㎡数量销售数量销售配比两室两厅一卫84583255%三室两厅一卫112573968%三室两厅两卫124955559%三室两厅两卫129943133%三室两厅两卫140241146%最高价4900元/㎡最低价4350元/㎡均价4600元/㎡综合点评优劣势分析优势：开发商为地方知名，在肥城持续性开发，当地受众关注度较高。位置优越湿地公园、白云山公园环抱是河西小学老校区的学区房劣势：1、楼间距小，影响日照时间。2、项目楼盘数目太多导致容积率偏大，小区环境差，绿化率低，道路狭窄拥挤。3、本项目以住宅为主，商业极少，导致生活不便。楼盘数目相对多，相互阻挡视野，居于此有牢笼之感。4、商业只有沿街一层，无法形成大型商业中心。25豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页2.5、在售代表性楼盘(lóupán)分析山水(shānshuǐ)名园楼盘名称山水名园位置龙山路西首广文大厦对过（老汇源果汁厂）规模项目占地486亩，总建筑面积50万平方，容积率1.55，绿化率42.5%配套设施休闲广场、幼儿园销售范围花园洋房、多层、小高层、高层主要户型115-130㎡最高价4900元/㎡最低价4200元/㎡均价4500元/㎡综合点评优劣势分析优势：1、现房优势，5栋小高层为现房，8月即将竣工2栋小高层2、仅靠白云山公园和康王河湿地公园，风景优美3、周围学校资源丰富，学区房劣势：1、社区内配套较少2、多层6层带电梯，价格较高3、周围商业设施少，人气比市区较低4、小户型房源较少26豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页2.5、在售代表性楼盘(lóupán)分析桃源(táoyuán)名郡楼盘名称桃源名郡位置位于龙山路与吉山大街交汇处（位于我公司项目东部方向，直线距离3.2公里）规模小区占地260亩，规划建筑面积26万㎡，由12栋联排别墅和30栋电梯高层所组成配套设施金色童年幼儿园，社区商业、中央景观带、景观小品采暖方式地暖层高2.9米装修标准墙面乳胶漆，水泥地面厨卫贴瓷砖，卫生间瓷砖一贴到顶赠送壁挂式太阳能、热水器，阳台按照推拉门销售范围多层、高层、联排别墅主要户型116-140㎡最高价4600元/㎡最低价4200元/㎡均价4400元/㎡一次性均价4100元/㎡销售率一期8栋联排别墅（64套）已售罄，15栋小高层已经售罄11栋，其余4栋还有少量房源。二期销售50%，共289套，136套为一梯两户，153套为一梯三户综合点评优劣势分析优势：开发商为本土开发商，已经在当地开发多处楼盘东部为肥城规划的新兴产业开发区，未来潜力巨大项目内部景观丰富，风景优美劣势：东部多为刚需客户，此项目户型偏大，些许偏离市场需求东部在肥城属于落后区域，顾客认可度不高周围商业、生活配套尚不齐全，生活不方便27豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页2.5、在售代表性楼盘(lóupán)分析御景园楼盘名称御景园位置新城路与白云山大街交汇处，湿地公园南邻（位于我公司项目西北方向，直线距离4公里）项目规模30万平层高2.9米销售范围小高层主要户型119-140㎡畅销户型：119㎡、122㎡滞销户型：135㎡、140㎡滞销原因户型偏大，总房款高最高价4600元/㎡（16F）最低价3900元/㎡（2012年9月开盘时）均价4200元/㎡一次性均价4100元/㎡销售率2012年9月开盘，已售500套，未售700套，销售率41%优惠政策贷款9.6折，一次性付款9.5折优惠综合点评优劣势分析优势：地理位置紧挨龙山河湿地公园，紧邻新城路、龙山河，环境优美，风水好。整体性较好，体量较大。准现房、低公摊劣势：地理地势低洼且均为小高层建筑，居于此严重影响视野。开发商内部矛盾严重导致项目进度缓慢，市场负面影响大。除项目外围楼盘外，其他楼盘因楼盘数目相对多，相互阻挡视野，居于此有牢笼之感。商业只有沿街一层，无法形成大型商业中心。28豪门投资置业专注城市(chéngshì)运营共一百二十八页2.5、在售代表性楼盘(lóupán)分析润东新天地楼盘名称润东新天地位置肥城泰临路与桃园街交汇处规模2栋建筑，1栋为高层，1栋为小高层优惠活动交5万抵6万销售情况32层的高层：底商2层，3-32为住宅，房源合计240套105平米—40%，120平米—40%，95平米—20%11层的小高层：1-6层位银行所购办公，7层以上为住宅，每套面积均在150平方以上，房源合计60套价格高层均价4400元，每层每平相差10元开盘时间2013年元旦交房时间2014年年底29豪门(háomén)投资置业专注城市运营共一百二十八页2.5、在售代表性楼盘(lóupán)分析东部(dōnɡbù)名城楼盘名称东部名城位置肥城朝阳路与凤山大街交汇处规模占地230余亩，总建筑面积37万㎡配套设施餐厅、幼儿园、银行采暖方式地暖层高2.8米装修标准简单装修销售范围高层住宅主要户型110㎡、120-130㎡户型面积配比主力户型户型配比80㎡12.5%90㎡12.5%110㎡25%120-130㎡37.5%130㎡以上12.5%交房时间一共30栋高层，一期9栋高层，销售50%。2栋8月底交房，剩下7栋2013年底交房。优惠活动购房享受99折优惠，1万抵2万，免3000元物业费综合点评优劣势分析优势：体量在肥城东部地区是大盘，易形成规模开发商新运置业属于一滕集团子公司，开发商实力雄厚，知名度高东部地区属于肥城开发新区，发展潜力巨大劣势：1、东部地区整体人气不旺2、周围地区学校较少，当地人比较在意3、周围商业配套很少，生活极不方便30豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页2.5、在售代表性楼盘(lóupán)分析领世逸居楼盘名称领世逸居位置肥城金牛山大街与工业一路交汇处采暖方式地暖配套设施健身房、私人会所、地下车位装修标准全部精装修（1500元每平）销售范围33层高层住宅优惠政策交2万抵4万。一次性付款98折，贷款99折项目特色八大核心科技：新风系统、地源热泵、24小时热水、直饮水入户、紫外线晾衣架、智能化门禁系统、外墙保温、太阳能光伏电源项目主打科技高端楼盘方向，现代建筑风格，类似于德州蔚来城最高价6600元/㎡最低价5800元/㎡均价6300元/㎡综合点评优劣势分析优势：各种配套设施完善，科技含量高，楼盘档次高送精装修开发商实力雄厚劣势：1、价格较高，客户定位高端人群，舍弃了当地的刚需客户2、地理位置相对较偏31豪门(háomén)投资置业专注城市运营共一百二十八页2.5、在售代表性楼盘(lóupán)分析户型(hùxínɡ)配比汇总楼盘名称二居二居或三居二居或三居三居三居或以上75-9090-105105-125125-135≥135桃都国际城——23.8%76.2%————上城国际——33%67%————康诚丽都————8.41%74.8%16.8%阳光国际17.7%——71%28.7%7.3%润东新天地——60%40%————东部名城12.5%12.5%25%50%——32豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页2.5、在售代表性楼盘(lóupán)分析御景园33豪门(háomén)投资置业专注城市运营共一百二十八页3、南部(nánbù)区域分析34豪门投资置业专注城市(chéngshì)运营共一百二十八页3.1、城市(chéngshì)发展肥城目前城市发展方向主要是针对东部新兴产业开发区和南部生态旅游区，西部仍为老城区商业中心。肥城政府下一步将开辟古店新区建设，实施(shíshī)老城区绿化、亮化、美化提升工程，开展城镇环境综合整治，建设龙山河带状公园、白云山公园、金街、水街等“四园”、“四街”、“四路”、“一高层组团”等城市重点工程。此外肥城政府对南部地区的旅游资源以及生态公园的开发以及保护重视程度也提到了发展日程上。35豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页3.2、区位(qūwèi)交通南部地区交通发达方便。其中(qízhōng)金牛山大街、星火街、丰园南街、康汇大街、白云山商街纵穿南北，龙山路、文化路、肥桃路等横贯东西，林荫路宽阔平整，公交线路发达，交通优势明显。36豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页3.3、自然环境(zìránhuánjìnɡ)南部地区自然环境优美，背靠白云山公园、范蠡(fànlí)湖等肥城著名景点，生态桃园林遍布此区域。西北方向2.5公里处的春秋古城项目（大型古镇旅游文化房产）建成后，南部区域将成为肥城当地旅游休闲的胜地。37豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页3.4、社会(shèhuì)人口肥城南部(nánbù)区域截止2010年辖1个办事处，4个镇，152个村（居）民委员会，总人口12.7万人。38豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页3.5、配套(pèitào)设施周围生活配套设施较少，医院、银行、市场等相对老城区较为稀少，生活稍有不便。但是此区域内教育资源丰富，泰西小学、龙山中学(zhōngxué)、实验小学、实验中学(zhōngxué)、河西小学、河西双语幼儿园、肥城一中等十多所学校围绕周边，受人关注。39豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页3.6、综合(zōnghé)SWOT分析优势:1、此区域汇集众多学校资源，一站式教育空间不可复制2、风景优美，空气清新，各种景区、公园遍布此区域劣势：1、南部地区距离老城区较远，生活购物等不方便2、此区域生活配套、市政设施尚且不完善3、目前区域周边没有形成规模性居住(jūzhù)聚群机会：1、南部区域已经渐渐变成肥城南部生态旅游度假休闲的主力地区之一，随着市政府对此区域开发力度的加大，南部区域潜力巨大2、周围学校众多，在此落户将解决子女上学等一系列的问题。威胁：1、南部区域新建楼盘增多，销售压力较大2、肥城商业中心仍在老城区，新兴开发区为东部40豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页3.7、项目(xiàngmù)整体规划及营销建议1、以景观房、学区房为主要(zhǔyào)方向，贴合区域发展前景2、产品建议以现代建筑风格的高层为主，符合当地的市场需求3、可适当配备生活配套设施，价格上采取低开高走的策略41豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页2.1、区域总体(zǒngtǐ)概况42豪门(háomén)投资置业专注城市运营共一百二十八页4、产品(chǎnpǐn)建议43豪门投资置业专注(zhuānzhù)城市运营共一百二十八页项目规划(guīhuà)及产品建议整体规划建议项目(xiàngmù)户型建议建筑风格建议园林景观建议社区配套建议物业服务建议产品细节建议44豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页规划布局建议——档次分区(fēnqū)、景观相连类别面积（㎡）占地面积62344.6规划总建筑面积129000住宅高密度85000低密度40000会所（兼商业）4000容积率约2.1追求圈层生活的纯粹性，高层与别墅区域用景观小系分开，通过景观小品相连；高层与别墅分开，充分利用项目内外部景观资源；别墅放在最内侧，私密性效果最佳；将广场(guǎngchǎng)处建设小区会所，提升项目整体形象及影响力。整体规划建议景观带景观带高端别墅群高层区高层区会所（兼商业）主入口次入口主景观售楼处45豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页项目规划及产品(chǎnpǐn)建议整体规划建议项目户型建议建筑风格建议园林景观建议社区配套(pèitào)建议物业服务建议产品细节建议46豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页本项目打造(dǎzào)市场接受度最高的、最畅销的、最舒适的、最合理的产品建议基础户型比例户型配比户型规划市场(shìchǎng)情况◆户型面积：住宅：100-110㎡两房、110-140㎡三房为主，100-120㎡畅销；◆别墅：尚存市场空白，仅有春秋古城复古类别墅产品；市场需求◆客户居住需求，从实用型向舒适型过度；◆户型需求：住宅：100-110㎡两房、110-120㎡三房为主，◆产品细节：南北通透、动静分区、敞开阳台；差异化定位◆户型面积建议：住宅：100-120㎡三房为主力户型；◆产品细节建议：五明设计、七大分区、户户观景；◆功能建议：保证功能完整性47豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页建议(jiànyì)本项目的户型比例为：户型户型面积（㎡）户型比例套数建筑面积（㎡）经济型两居100以下10%958500舒适型两居100-12040%31034000标准型三居120-14030%20025500舒适型三居140-16015%8512750四居及以上160以上5%

204250合计100%71085000产品类型户型面积（㎡）户型比例套数建筑面积（㎡）联排别墅300-35075%9632000叠拼别墅25025%328000合计100%16040000高密度区户型(hùxínɡ)配比低密度区户型配比建议基础户型比例户型配比户型规划48豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页户型(hùxínɡ)规划设计原则◆五大光明和七大分区：五明：基本功能空间具备明窗、采光、通风，这是健康人居必备的基本标准，也是高端客群置业的基本标准；七大分区：户型内部须实现动静分区、公私(ɡōnɡsī)分区、洁污分区、干湿分区、内外分区、主次分区及卫浴分区，以适应高端客群的生活和工作所需。◆户户观景：以景观作为重要的设计前提，尽可能做到每个户型、每个客厅、每个卧室都有景观，满足高端客群对景观的需求，提高产品的附加价值。低密度高密度户型配比户型规划49豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页户型(hùxínɡ)具体设计：设计要点低密度高密度户型配比户型规划舒适改善(gǎishàn)型客群舒适性空间功能改善空间宽敞功能完善功能和空间的再次提升主要功能空间相对舒适功能相对齐全设计要点：以舒适性空间设计为主，高性价比，满足空间和功能的改善型需求。功能和空间的再次提升主要功能空间相对舒适功能相对齐全50豪门投资置业专注城市运营共一百二十八页户型具体(jùtǐ)设计：两房低密度高密度户型配比户型规划舒适型两居室100—120m2主卧衣帽间、主卫、休闲阳台次卧可设计为儿童房客厅、餐厅有观景阳台，要求客厅和餐厅分离，规正实用、相对独立。厨房带生