《城市土地估价》授课教案

《城市土地估价》授课教案1、房地产与房地产估价A、教学课时2课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生

掌握房地产的概念、特征与类型

了解房地产估价的概念和目的

了解房地产估价的必要性C、本章教学重点

房地产、房地产估价概念D、本章教学难点

房地产的特性、种类

一、

房地产概念

1、定义房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。它包括：物质实体与权益。重要性：不仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。2、房地产的三种形式—土地、建筑物、房地3、房地产，又称为不动产、物业

二、土地的概念1、定义：土地指地球外壳的表面及其上下空间2、土地利用的三大制约——土地使用管制：政府的城市规则，如容积率及建筑高度——土地权利设置——相邻关系3、对一块土地的基本认识坐落位置；面积大小；形状；四至、土地权利状况；利用现状；规划设计要求；生熟程度；地质、水文和气象条件，其他。

三、建筑物的概念1、定义：建筑物指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两类。房屋、构筑物。2、对建筑物的基本认识

坐落位置，面积大小，建筑层数与高度，用途，基础设计，建筑结构，建筑装修，附属设备，建成年月，外观，平面格局，产权状况，工程质量，公共配套设施完备程度，利用现状等。

四、房地产的特性1、土地的特性①土地的自然特性：—承载力――肥力——位置固定性——不可移动性——数量固定性——耐久性——个别性②土地的人文特性——用途的多样性——社会经济位置的可变性——合并及分割的可能性2、房地产的特性—位置的固定性—长期使用性—大量投资性—易受政策限制性—相互影响性—保值性

五、房地产类型1、按用途划分：居住、商业、旅游、工业、农业、特殊目的2、按收益划分：收益性、非收益性3、按市场划分：出售、出租、营业、自用

六、房地产估价的概念1、定义：房地产估价以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计，推测或判断。2、房地产估价的必要性①理论上的必要性②现实上的必要性——从新形势下房地产管理工作的需要来看——从房地产交易的需要来看——从房地产抵押、典当和保险业务的需要来看——从房地产税收的需要来看——从房地产征用折迁补偿需要来看——从房地产纠纷处理需要来看

２、房地产价格A、教学课时2课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生

了解房地产的概念、特征与类型房地产价格的概念与形成基础

掌握房地产价格的特征与种类

了解房地产价格的影响因素C、本章教学重点

房地产价格的特征与种类D、本章教学难点房地产价格的影响因素

1、

房地产价格是指为获得他人房地产所必须付出的代价

２房地产价格形成基础—有用性—相对稀缺性—有效需求

3、房地产价格的特征与一般物价共同之处：—都是价格—都是波动—按质论价不同之处：—生产成本不同—供求变化不同—价格差异不同—市场性质不同—折旧现象不同—形成时间不同房地产价格的特征：①交换估价的价格，也可为使用和收益代价的租金②实质上是权益的价格③是在长期考虑下形成的④一般随交易的必要而个别形成

4、房地产价格的种类（重点讲授）①市场价格，房地产交易双方的实际成交价格②理论价格：在合理的市场上交易应该实现的价格③评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一种估计，推测或判断—土地价格—建筑物价格—房地价格总价格单位价格楼面地价所有权价格使用权价格其他权利价格买卖价格 底价租赁价格 期望价抵押价格 补地价课税价格征用价格拍卖价格 基准地价招标价格 标定地价协议价格 房屋重置价格

5、房地产价格的影响因素一类、自然因素、社会因素、经济因素、行政因素另一类：个别因素、区域因素、一般因素

10类：①供求状况②自身条件：位置、肥力、地质、地形地势、形状、日照等③环境因素④人口因素：人口数量、素质、家庭规模⑤经济因素：经济发展、物价、居民收入⑥社会因素：政治安定状况、社会治安、房地产投机和城市化⑦行政因素⑧心理因素⑨国际因素⑩其他因素

３、房地产估价的原则A、教学课时2课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生

掌握房地产估价的基本原则

了解房地产估价原则的不同分类C、本章教学重点

房地产估价的基本原则D、本章教学难点房地产估价的基本原则

1、估价原则估价须遵守房地产价格形成和运动的客观规律（不以人主观意志为转移），通过估价活动，把房地产的内在价格（价值）反映出来。定义：房地产估价原则是指人们在房地产估价的反复实践与理论探索中，逐步认识了房地产价格形成与运动的客观规律，并总结出了一些简明扼要的在房值活动中应当遵守的原则、标准或应注意的问题，这便是房估原则。特点：——房估原则是建立在房产价格形成原理基础上（房地产价格形成的一些规律，主要是关于价格形成的经济学原理，如供求、替代、均衡、机会成本、外部性原理等）。——房估原则是包含一些在房地产估价活动中应当遵守的约束性或指导性的行为准则。

２、具体原则：原则究竟有几个，看法不一致：——1995年，房地产估价师协会，6个原则：合法、最高最佳使用、供求、替代、估价时点、公平原则——1995年，中山大学出版，萧骥《房地产价格评估》，7个原则：公平《合同法》，另加房地分估合一与土地优先，综合分析——1996年，同济大学出版，吕华《房地产估价理论与实务》，转引美房地产估价协会，《房地产评论》中，10个原则，即本书的11个原则中去掉收益分配原则——日本的房地产鉴定评价基准，10原则+收益分配原则=本书11原则——1999.6.1国家质量技术监督局与建设部，房地产估价规范，4条原则（合法，最高最佳使用，替代，估价时点）

３、原则讲授：①先理解书中原则②重点讲述规范中的四条原则——替代原则理论依据：同一市场上相同的物品具有相同的市场价值的经济学原则。它是市场法的基础，也反映了房地产估价的基本和最一般的估价过程——最高最佳使用原则——合法性原则——估价时点原则

４、市场比较法A、教学课时6课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生

掌握市场比较法的基本原理

掌握交易实例的收集与可比实例的选取

掌握估价对象房地产比较修正

掌握市场比较法应用举例与分析C、本章教学重点

交易实例的收集与可比实例的选取D、本章教学难点

估价对象房地产比较修正

第一节

市场比较法的基本原理

一、称呼市场比较法，市价比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法，简称，比较法或市场法。

二、含义及公式：通过比较方法求取房地产价格的一种方法将估价对象房地产与在近期已发生了交易的类似房地加以比较对照，从已经发表了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。——其类似房地产：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产——其前提：交易市场已经形成——比准价格——房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

三、理论依据替代原理

四、适用条件与对象适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。不适用的情况：——没有房地产交易的地方——在农村等房地产交易较少的地区——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）

五、市场比较法的操作步骤①搜集交易实例②选取可比实例③建立价格可比基础④进行交易情况修正⑤进行交易日期修正⑥进行区域因素修正⑦进行个别因素修正⑧求出比准价格下面将对各个步骤进行详细阐述。

第二节

交易实例的搜集

一、

应具有充足的初级资料——尽可能搜集较多的交易实例，是运用此法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场法无法使用。

二、

搜集交易实例要日积月累，时刻留意

三、途径1、查阅政府资料2、报刊租售信息3、以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈4、交易展示会5、同行相互提供6、其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解

四、搜集交易实例的内容1、双方交易情况与交易目的2、交易实例的房地产状况3、成交价格4、付款方式5、成交日期交易实例调查表建立交易实例资料数据库

第三节可比实例的选取可比实例，符合一定条件的可供比较参照的交易实例，应选择3个以上的可比实例。选取的可比实例应符合以下要求：（七个）1、区位相同或相类似2、成交日期与估价时点相近，不宜超过一年3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格4、用途相同5、建筑结构相同6、权利性质相同7、交易类型吻合

第四节价格可比基础的建立目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。换算处理内容：1、统一付款方式2、统一采用单价3、统一币种与货币单位4、统一面积内涵与面积单位实例甲：成交总价83万RMB，首付30万RMB，余53万半年后付清，建筑面积250m2乙：成交总价15万美元，一次性付清，使用面积3000平方英尺

第五节

交易情况修正

1、含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例，成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。

2、特殊因素，概括如下：有利害人之间的交易；急于出售或购买情况下的交易；受债权债务关系影响下的交易；对市场行情缺乏了解的交易；有特别动机或者偏好的交易；特殊交易方式下的交易等。

3、修正的一般步骤：①确定修正比较或系数②修正求得实例的正常价格交易情况的修正公式：可比实例价格×交易情况修正系数=正常价格若以正常交易价格为基准（100）对可比实例价格进行修正，则：正常价格×=可比实例价格，可比实例价格×=正常价格举例：

成交价交易情况修正可比实例A4500元/m2-5%可比实例B5000元/m2+2%A：B：

第六节交易日期修正公式：V比×日期修正系数=V估价时点1、采用价格指数修正交易当时价格×=交易当时价格

第７节

区域因素修正

简要复习市场法：V=V¢·R比准价格 替代原理——适用条件与对象：房市较发达，相类似的房地产交易较多——操作步骤：①按实例；②选可比；③建可比；④交易修；⑤日期修；⑥区修；⑦个别修；⑧求比准价格。——途径：6种、内容

1、区域因素：房地产一定范围内的外部环境对房地产价格有所影响的因素。目的：将可比实例相对于估价对象在外部环境方面的差别所产生的交易价格差别排除，是市场法的一个难点与关键。如果估价对象优于可比实例，价格向上修正，如果估价对象劣于可比实例，价格向下修正。不在同一地区，须进行区域修正。——比较修正的内容交通通过程度，繁华程度，小区配套设施，环境污染，噪声，景观，城市规划等因素。——由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区域因素也不同，因此具体比较的内容不尽相同。——可比实例的因素是可比实例交易当时的区域因素状况方法：①直接比较：以估价对象的区域因素为基准（100），可比实例；②间接比较

2、个别因素修正个别因素修正的主要内容

3、综合修正计算

4、注意：每项修正对可比实例成交价格的调整不超过20%，综合调整不得超过30%

5、修正视具体情况可采用——百分率法——差额法——回归分析法

6、综合计算比准价格方法——简单算术平均法综合结果：(1080+1018+1100)/3=1089元/m2——加权平均法——位数法——众数

7、市场法总结

8、运用举例（2个案例）

应用实例1：

估价对象是一块空地，总面积为459m2。估该宗土地于2000年10月1日的买卖价格。估价过程如下。1、选择估价方法在估价对象所在地区和近邻地区，该类型土地存在较多的买卖实例，所以采用市场比较法进行估价。

2、搜集有关资料（1）搜集估价对象资料（略）。（2）搜集买卖实例资料。共调查搜集了A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。实例A的面积为166m2，成交单价120元/m2，交易日期2000年4月1日；实例B的面积为374m2，成交单价102元/m2，交易日期2000年3月1日；实例C的面积为300m2，成交单价83元/m2，交易日期1999年6月1日；实例D的面积为457m2，成交单价94元/m2，交易日期1999年7月1日；实例E的面积为76m2，成交单价145元/m2，交易日期2000年3月1日。3、确定修正系数（1）确定交易情况修正系数。实例A、E为正常买卖，无需进行交易情况修正；实例B|、C、D均较正常买卖价格偏低，其中：实例B估计偏低2%，实例C估计偏低5%，实例D估计偏低3.5%，。各宗可比实例的交易情况修正系数如下：实例A：实例B：实例C：实例D：实例E：（2）确定交易日期修正系数。据调查，1999年4月1日至2000年10月1日之间，该类型土地的价格平均每月上涨1%。各宗可比实例的交易日期修正系数如下：实例A：（1+1%×6）=

实例B：（1+1%×7）=

实例C：（1+1%×16)=

实例D：（1+1%×15）=

实例E：（1+1%×7）=

（3）确定区域因素修正系数。实例A与估价对象土地处于同一地区，无需作区域因素修正；实例B、C、D都为估价对象土地所在地区的区域因素进行比较的结果，如下表所示。

区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C可比实例D繁华程度道路通达度公交便捷度对外交通环境质量景观城市基础设施社会公共设施规划限制治安状况201010510515155520101051051515551981098511953201010510515155513111013912811912总分值10010087100108各宗可比实例的区域因素修正系数如下：实例A：实例B：

实例C：

实例D：

实例E：（4）确定个别因素修正系数。估价对象土地的面积较大，有利于利用，另外其环境条件较好，其他方面没有差异。经分析确定个别因素使得可比实例土地的价格均比估价对象土地的价格低3%。所以各宗可比实例的个别因素修正系数如下：实例A：实例B：实例C：实例D：实例E：

4、进行因素综合修正

项目实例A实例B实例C实例D实例E实际成交单价

120

102

83

94

145

交易情况修正

交易日期修正

区域因素修正

个别因素修正

比准价格131132105116148

5、计算估价结果将上述五个比准价格的简单算术平均值作为最终的估价结果，则有：估价对象土地的单价=（131+131+105+116+148）/5=126（元/m2）

应用实例二：

为了评估某商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料见下表。

可比实例A可比实例B可比实例C成交价格成交日期交易情况区域因素个别因素4500人民币元／m21999－５％＋２％－３％600美元／m22000年１月１日0％＋３％＋５％5000人民币元／m22000年６月１日＋２％－２％－２％在表中，交易情况比较中的正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；在区域因素、个别因素比较时，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，正（负）值表示可比实例的区域因素和个别因素优（劣）于估价对象的区域因素和个别因素所导致的价格差异幅度。另外，假设2000年１月１日人民币与美元的市场汇价为１：8.5，2000年9月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.3；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在1999年6月1日至2000年2月28日之间平均每月比上月上涨1%，在2000年3月1日至2000年9月1日之间平均每月比上月下降1.5%。试利用上述资料评估该商品住宅在2000年9月1日的正常市场价格。估算该商品住宅于2000年9月1日的正常市场价格如下。1、计算公式采用直接比较修正法连乘形式的公式进行评估。基本公式如下：估价对象价格=可比实例成交价格××（1+T%）××2、求出各可比实例的比准价格（人民币）比准价格A=4500××（1+1%）4×（1－1.5%）6××=4550.09（元/m2）比准价格B=600×8.5××（1+1%）2×（1－1.5%）6××=4393.43（元/m2）比准价格C=5000××（1－1.5%）3××=4877.83（元/m2）

3、计算评估结果若将上述三个结果的简单算术平均值作为估价结果，则有：估价对象价格（人民币）=（4550.9+4393.43+4877.83）/3=4607.39（元/m2）

5、收益法

A、教学课时6课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生

掌握收益还原法的基本原理

掌握收益还原法的公式

掌握资本化率的含义

掌握收益还原法应用举例与分析C、本章教学重点

不动产纯收益的计算D、本章教学难点

收益还原法的应用

第一节

收益还原法的基本原理

一、基本概念收益还原法也称资本化法（IncomeCapitalizationMethod），是将房地产预期未来各年的正常纯收益以适当的还原利率折现求和（资本化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状态下价格的一种估价方法。收益还原法是地产价格评估的基本方法之一，在国内外土地价格评估中应用很广，又称地租资本化法、投资法、收益资本化法。其估价思想就是地价等于未来土地上可得到的纯收益折算成现在价值的总和。采用收益还原法求算的地产价格，被称为收益价格。土地还原利率，是指用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原利率，是准确计算土地价格的非常关键的问题。

二、理论依据收益还原法的理论依据是地产的预期收益原理。在通常情况下，人们使用某一块土地的目的是在正常情况下获得该土地的纯收益并期望在未来若干年间也可以源源不断地获得该收益。从现实生活看，这种源源不断获得的纯收益也可以被当作地租。将这种在未来所获得的纯收益以某一适当的还原利率贴现到评估时日得到一个货币总额（现值），那么，这个货币总额存入银行，也能源源不断地带来与这个纯收益等量的收入。形象一点可以表示为：某一货币额利息率=纯收益，那么，这一货币额就是这块土地的理论价格。用公式表示为：土地价格=纯收益/利息率例如，假设某公司拥有一处房产，每年可有400万的纯收益，同时该公司又有4000万现金，以10%的年利息率存入银行，每年可得利400万元的利息，则对该公司来说，理论上上述房地产价值与4000万元的货币等价，即价值4000万元。上述收益还原法的表述方法是马克思主义地租理论的应用，当然这只是一种特殊形式，即假设情况下在土地纯收益每年不变，土地还原利率每年不变，而且在土地使用年期为无限年期情况下的理想状态下的土地价格。同时，土地还原利率也不是简单的银行利率，如果假设中的三个基本因素发生变化，土地价格的计算公式也将发生变化，这将在下面的公式中有所反映。

三、收益还原法的基本公式

（一）

土地年纯收益不变土地还原利率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：P=a/r式中：P——土地价格a——土地纯收益r——土地还原利率

(二)

土地使用年期有限且其他因素不变当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用年期为n年时，其计算公式如下：式中：P、a、r同前；n——使用土地的年期或有土地收益的年期。(三)

土地纯收益在若干年内有变化1．土地使用年期无限当年以前（含t年）纯收益有变化，其值为；t年以后纯收益无变化，其值为a；r每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：

式中：P、a、r同前；——第i年纯收益；t——纯收益有变化的年限。2．土地使用期有限当t年以前（含第t年）纯收益有变化，其值为；t年以后纯收益无变化，其值为a，r每年不变且大于零；土地使用年期为n时，土地价格的计算公式如下：

式中：P、r、、t、n同前。（四）未来若干年后的土地价格已知当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化（不变是特例），r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如下：式中：P、、r同前t——未来土地价格已知的年限；——未来第年的土地价格。(五)纯收益按等差级数递增或递减1．

土地使用年期无限式中：、、r同前； ——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为，则第二年为,第三年为，第年为。公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。2．

土地使用年期有限式中：P、a、r、b、n同前。公式中符号的选取，当纯收益按等差级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。四、收益还原法的特点与使用范围

1．收益还原法的特点（1）收益还原法具有很强的理论基础。收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。土地价格的生产要素分配理论是指土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各因素分配，归属于土地的收益是地租和利用土地资产带来的纯收益；它可以采取从总收益中扣除其他生产要素产生的收益得到，然后，将土地的收益以一定的利率还原，即为土地价格。（2）收益还原法是以收益为途径评估土地的价格。收益还原法将土地的价格视为一笔货币额，将其存入银行，每年可得到一定的利息，这个利息相当于土地的纯收益。所以从测算土地收益入手，即可求的土地价格，求得的价格也称“收益价格”。

2．

还原法应用的范围收益还原法是以求取土地纯收益为途径评估土地价格的方法，它仅使用于有收益或有潜在收益的土地、建筑物、和房地产的估价，尤其是房屋租赁的估价，其他情况下的适用性有待考虑。

第二节

收益还原法的基本程序

一、估价程序1．计算总收益总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力以及经营等相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按一般、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。2．计算总费用总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出。然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。3．计算土地纯收益从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。4．确定合适的还原利率还原利率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般通过各种途径，确定各种可能的还原利率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原利率。5．公式求算地价根据评估对象和评估目的等具体的条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相的还原利率进行资本还原，即得土地或房产的收益价格。

二、总收益的计算方法根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的方式有以下几种情况：1．

土地租金是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。2．

房地出租的租金是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及相关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。3．

企业经营收益是指企业在正常的经营管理的水平下每年所获得的客观总收益。

三、总费用的计算1．

土地租赁中总费用的计算一般这种单纯的土地租赁时，发生的土地总费用，分为以下几种情况：（1）土地税。指因土地使用或租赁发生的，由评估土地负担的税赋。（2）管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金的3%计算。（3）维护费。指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费用等。2．

房屋出租中总费用的计算（1）管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币指出，另一是管理人员的工资支出，通常以年租金的2%~5%计。（2）维修费。指为保证房屋的正常使用每年需支出的修缮费。（3）保险费。是指房产所有人为使自己的财产免受意外损失而向保险公司支付的费用。（4）税金。指房产所有人按有关规定向税务机关交纳的房产税和营业税等。（5）空房损失费。指房屋可能的空置现象造成的房主租金收益损失，应根据当地房屋出租的空置率和空置时间测算后确定。（6）房屋折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那一部分价值。其计算公式为：年折旧费=（房屋重置价格—残值）/耐用年限

四、土地纯收益的计算土地纯收益的计算可以根据具体评估对象采取不同的计算方法。1．

地租赁中土地纯收益的计算土地纯收益=租金—（管理费+维修费+税金）2．

屋出租中土地纯收益的计算土地纯收益=房地产出租年纯收益—房屋年纯收益房地产出租纯收益=房地产出租总收益—出租总费用房屋纯收益=房屋现值房屋还原利率房屋现值=房屋重置价格房屋成新度=房屋重置价—房屋总折旧房屋总折旧=房屋年折旧额已使用年限3．企业经营中土地纯收益的计算土地的纯收益是从销售收入中扣除原料价、运输费、折旧费、工资、利润、税金，以及其他应扣除费用的余额。4．自用土地纯收益的计算自用土地纯收益的求取可采用比较法，即以类似地区、接近相邻的区相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。

五、土地还原利率的确定1．运用收益还原法评估不动产时，根据评估对象的不同，可以将采用的还原利率分为三种：综合还原利率、建筑物还原利率、土地还原利率。三者关系如下：——（1）——（2）式中：——综合还原利率；——土地还原利率；——建筑物还原利率；L——地价；B——建筑物价格；d——建筑物等的折旧率；公式(1)适用于折旧后的纯收益情况,公式(2)适用于折旧前的纯收益的情况。2．还原利率的确定方法：（1）采用市场上相同或相似不动产的纯收益与价格比率。具体方法是：选择4宗以上最近发生的与待估不动产具相似特点的交易案例，以案例的纯收益与其价格的比率为还原利率。（2）通过安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率。其中安全利率是指无风险的资本投资利率，可以选择银行一年期的定期存款利率为安全利率。风险调整值依据对影响不动产价格的社会经济因素的分析结果确定。

四、地价的确定在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化情况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原利率和公式，即可计算得到土地的试算收益价格。若要用收益还原法平谷不动产价格，则应选用综合还原利率对房地产纯收益进行还原而求取。

第三节收益还原法的应用一、

利用收益还原法评估不动产价格利用收益还原法评估不动产价格时，分为四种情况：1．依据土地收益求取土地价格2．依据房地收益求取房地价格依据房地收益求取房地价格时，需要将土地的还原利率改为综合还原利率。实际中综合还原利率又分为两种情况：（1）纯收益是扣除折旧后的收益。这种情况下，土地与建筑物的收益价格等于土地与建筑物的纯收益与土地及建筑物的还原利率相除的结果。（2）纯收益是折旧前的收益。这种情况下，由于纯收益内含有折旧费，这时的综合还原利率要取土地还原利率与建筑物还原利率及建筑物等折旧率确定的综合还原利率。其计算公式如下：式中：——房地的收益价格；——房地折旧前的纯收益。式中：——综合还原利率；——土地还原利率；——建筑物还原利率；——建筑物等的折旧；——土地价格；——建筑物价格。3．依据房地收益求取土地价格（土地残余法）其基本思想是，首先依据收益还原法以外的方法求得建筑物的价格，然后从房地的总收益中扣除属于建筑物的收益，得到土地的纯收益，再以土地的还原利率还原，既可得到土地的价格。其计算公式如下：式中：—建筑物及其相应范围内土地所产生的纯收益。（指折旧前，如为折旧后则划掉）；——建筑物价格；——建筑物还原利率；——土地还原利率； ——建筑物折旧费；——土地的收益价格；——土地的纯收益。4．依据房地收益求取建筑物价格（建筑物残余法）其基本思路是，首先依据收益还原法以外的方法求取迹地价格，然后从建筑物与其相应的范围内土地所产生的纯收益中，扣除归属于土地的部分，求得建筑物的纯收益，再将此收益以建筑物的还原利率还原，既可得到建筑物的收益价格。计算公式如下：式中：——建筑物及其基地所产生的纯收益（折旧前）；——土地的价格；——土地的还原利率；——建筑物的收益价格；——建筑物的还原利率；——建筑物的折旧率；——建筑物的纯收益。

二、

利用收益法估价实例1．估价对象概况某公司于1998年1月以有偿出让的方式取得地块50年的使用权，并于1999年1月在此地块上建成建筑物，当时的造价为1200元；其经济耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价格为1500元，残值率为10%，地块面积450，建筑物面积为400，目前该建筑物全部出租，实收租金为10000元/月。据调查，当地同类建筑物出租租金一般为30元/（.月），土地及房屋还原率为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为20元/，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价格的2%，年保险费为重置价格的0.2%。2．估价要求试根据上述资料估算地块在1月的土地使用权价格。3．

估价过程该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。（1）计算出租总收益：收益应采用客观收益，即每月30元/.月年总收益=3040012=144000元（2）计算出租总费用：①年税金=20400=8000元②年管理费=30400124%=5760元③年维修费=15004002%=12000元

④年保险费=15004000.2%=1200元⑤计算房屋年折旧费。房屋年折旧费应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。本案中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，因此房屋重置价必须在可使用期内全部收回，以回收整个投资。年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限=（1500400）/（50-1）=12245元总费用=①+②+③+④+⑤=39205元（3）计算房屋出租年纯收益：①房屋现值=房屋重置价-年折旧费已使用年限=1500400-122453=563265元②房屋年纯收益=房屋现值房屋还原利率=5632656%=33795.9元（4）计算土地纯收益：土地年纯收益=（1）-（2）-（3）=144000-39205-33795.9=70999.1元（5）确定1月的土地使用权价格本案土地在1月的土地使用权价剩余年限为46年，因此土地使用权价格为：土地使用权价格===元

（课外内容）残余估价法与购买年法一、残余估价法所谓残余估价法，就是从房地合为一体所产生的总收益中，扣除归属于土地（或建筑物）的收益，剩余部分即为归属于建筑物（或土地）的纯收益，再将此残余的纯收益进行资本还原，从而就可求得建筑物（或土地）的收益价格的估价方法。在理解什么是残余估价法时还应注意，对于从总收益中所扣除的部分收益的求取，必须是根据收益法以外的其他估价方法，如市场比较法或成本法等，先求出该部分的价格，再依相应的还原利率转换成收益。因此，残余估价法就是应用于土地或建筑物的部分骨架的收益法，又可具体分为土的残余法与建筑物残余法两种。1．土地残余法（1）当总收益为折旧后的收益时：或式中：建筑物及其基地所产出的纯收益（折旧后）；——建筑物的价格；——建筑物的还原利率；——土地的还原利率；——土地的收益价格；——土地的纯收益。（2）当总收益为折旧前的收益时：或式中：——建筑物及其基地所产生的纯收益（折旧前）；——建筑物的折旧率。例：有一土地面积为150,总建筑面积为80的一栋位于一般街区的商业用房，其月租金为2400元。当建筑物的还原利率为10%，土地的还原利率为8%，耐用年限为50年时，以残余法估算土地的收益价格。依成本估价法求得建筑物的现时价格为：=800元/80=64000元年房租收入为28800元（2400元12）年经费：房租损失准备费为2400元（一个月的房租）；房地产税800元；管理费1440元（年房租额的5%）；修缮费1280元（建筑物的价格的2%）；保险费192元（建筑物价格的3%）；年总经费6112元。年纯收益为22688元（年房租收入一年经费、折旧前）。然后，再扣除归属于建筑物的纯收益。如建筑物以定额法折旧，依建筑物的耐用年限为50年可知其折旧率d为1/50。因此，归属于建筑物的年纯收益为：64000元（10%+1/50）=7680（元）归属于土地的年纯收益为：22688元-7680元=15008（元）土地的总价格为：15008元8%=187600（元）土地单价为：187600150=1250（元/）

2．建筑物残余法所谓建筑物残余法，就是从建筑物及其基地所产生的总收益总，扣除归属于基地部分的收益，再将所得到的归属于建筑物的残余纯收益以建筑物的还原利率进行还原，从而就可求得建筑物的收益价格。对于其中土地纯收益的求取，也是以收益法以外的其他估价方法先求出土地价格，然后在乘以土地的还原利率即可得出该纯收益。或式中：建筑物及其基地所产生出的年纯收益（折旧前）；——土地价格；——土地的还原利率；——建筑物的收益价格；——建筑物的还原利率；——建筑物的折旧率；——建筑物的年纯收益。例：有一土地面积为150，总建筑面积为80的一栋位于一般街区的商业用房，其月租金为2400元。当建筑物的还原利率为10%，土地的还原利率为8%，耐用年限为50年时，以残余法估算建筑物的收益价格。年房租收入为28800元（240012）。年经费：房租损失准备费为2400元（一个月的房租）；房地产税800元；管理费1440元（年房租额的5%）；修缮费1280元；保险费192元；年总经费6112元。年纯收益为22688元（年房租收入一年总经费、折旧前）。土地价格为1250元/（依市场比较法求得），则土地总价格为1250元150=187500元；归属于土地的年纯收益为187500元8%=15000（元）；所以归属于建筑物的年纯收益为7688元（22688-15000，折旧前）；建筑物的折旧率安定额法计，则为1/50=0.02；建筑物的收益价格为7688/（0.10+0.02）64067（元）；建筑物每平方米价格为800元（6406780）。残余法能够作为相对独立的估价方法，不仅是因为它可以对方地产进行部分评估，其意义主要体现在对于富有建筑物的土地可运用这一方法检查土地与建筑物是否均衡，若不均衡，还可以确定出土地价值受建筑物的影响所产生的减价额。对此，若从土地投资的角度来看，即使检查建筑物的投资额是否合理。一次，参与估价法的局限性几所存在的问题，在一般情况下，参与估价法的应用范围是受到较大限制的，只有当建筑物是比较新，并且处于最优先使用状态，同时陈旧的或无法发挥最大先用的房地产，因总体收益性明显降低，归属与土地或建筑物的收益都异常地低与一般水平。在这种情况下，若运用残余估价法进行评估，将会导致较大的误差。这是这种估价方法所存在的最突出的问题，在估价实务上，应特别注意。二、购买年法1．

购买年法的概念购买年法，简单的理解就是使用土地要支付地租，同时土地也具有价格，其价格和地租之间总可以表示为：价格地租。那么，这个数值就是购买年，即以多少年的地租为价格就可购买该土地。对于某一地区来说，在一顶时期内大部分的土地的值是比较接近的因此我们可以用地租与的乘积来计算土地价格，这种方法就是购买年法。即：地价=地租一定的数值，用数学公式可表示为：式中---土地价格---地租年额---购买年2．

购买年法的实质购买年法是以地租与购买年的乘积来反映土地价格的，其中的地租既是土地的收益，因此，它与收益还原法相同，也是用是收益（在这里为地租）来反映价格的。虽然他不是直接以还原利率将土地的收益还原为价格，而是以“购买年”将土地的收益转换为价格，但是从后面的分析中我们可以看到购买年仍然是由还原利率决定的，是可以用还原利率表示出来的。因此购买年法在实质上也是收益法，是地租资本化的另一种表现形式。这样，要想彻底说明购买年法是一种土地收益法，其关键问题就已转化为是否真正能够以还原利率来表示“购买年”。对此，我们可通过比较收益法公式与购买年法公式来加以说明。例如，对于地租每年不变，利息率每年也不变，所有者卖断土地时，若我们以地租来近似的代表土地的年纯收益，依收益法则土地的收益价格为P=a/r(式中P为土地价格，a为地租年额，r为土地的还原利率)。在这种情形下购买年n既为还原利率的倒数，即1/r；再如，对于地租每年不变，利息率每年也不变所有者并非卖断土地，而仅是出让一定年限的使用权，若我们还是以地租来近似代表土地的年纯收益，这时，依收益法，土地的价格就可表示为：式中，---使用权出让年限。在这种情形下，购买年也是可用还原利率r表示出来的，即=。对于其他情形我们也可用收益还原公式来类似地以土地的还原利率表示出购买年。

6、成本法A、教学课时６课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生

掌握成本法的基本原理

掌握成本法的基本公式

掌握建筑物的重新构造成本与折旧

掌握建筑物减价修正额的估算方法C、本章教学重点

建筑物减价修正额的估算方法D、本章教学难点

建筑物的重新构造成本与折旧方法

一、成本法的称呼原价法、承包商法、成本逼近法、旧有房估方面称重置成本法、重建成本法

二、概念成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。积算价格。

三、理论依据从买方的角度看，是替代原理；从卖方的角度看，生产费用价值论。

四、适用条件与对象——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。——单纯建筑物——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产估价时须用客观成本，不能用实际成本

五、步骤：1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料2、估算重置价格或重建价格3、估算折旧4、求出积算价格

六、重新建造成本1、

定义：假设在估价时点重新建筑或购置全新状态的旧有房地产时，所必要的适当成本或价格。

2、房地产重新建造成本的求取方法：先求取土地的重新取得成本，再加上建筑物的重新建造成本。注意：土地成本的求取若土地是在既成的城市建成区内，难以把握其重新开发成本时，则通常是采用市场比较法或收益法等其他估价方法，求取假设地上建筑物不存在时的实地价格。

3、建筑物重新建造成本求取方法：A．建筑费+其他费用+正常利润B．承包商的建筑费+发包的负担的附带费类型：——重建成本：以原有的建筑材料、建筑技术与工艺、建筑式样等，在估价时点重新建筑与旧有建筑物完全相同的新建筑物的成本。——重置成本：以估价时点当时的建筑材料、建筑技术与工艺等，重新建造与旧有建筑物具有相同效用的新建筑物的成本。一般地，特殊有保护价值的建筑物采用重建成本较为适宜；普通建筑物适用重置成本；因年代久远，已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料，或因建筑材料式样、建筑技术等变迁，也往往采用重置成本。理论：直接法、间接法实际操作中，不同直接、间接法，具体估算建筑物重新建造成的方法有：①单位面积法②单位体积法③分部分项法④工料测量法⑤指数调整法

七、建筑物的折旧建筑物折旧定义：各种原因带来的价值上的损失，包括有有形损耗和无形损耗。实际估价中，它可分为3种折旧：①物质折旧——自然经过的老——正常使用的磨损——意外的破坏损毁——延迟维修的损坏残存②功能折旧：功能上的折旧的减价③经济折旧：建筑物本身以外的各种不利因素带来的减价

八、成本法中折旧的求取方法（一）直线折旧法：在建筑物的耐用年限期间每年的折旧额相等。每年的折旧额其中：Di：第i年的折旧额；C：建筑物的重新建造成本；S：预计的建筑物的净残值（残值）；N：建筑物的耐用年限；R：建筑物的残值率 折旧率t年末的累计的折旧额为：建筑物的估价时点价值为：或 这是最常用的方法。

（二）其他折旧法①实际观察法估价人员亲临现场，直接观察、估算估价对象建筑物在物质方面，功能方面及经济方面的减价因素所造成的减价额，或判定其成新率。②成新折旧法根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新折旧程度，直接求取建筑物的估价时点价值。建筑物估价时点价值=建筑物的重新建造成本×建筑物的成新率实际中，成新率的求取可以采用“先定量再定性再定量”的方式，步骤：——用耐用年限法计算成新率——初步修正——调整修正③混合法求取折旧应注意的事项：——估价上的折旧与会计上的折旧的区别——建筑物的寿命有自然寿命与经济寿命之分——个别折旧加总法、分类折旧加总法和综合折旧法——采用尚可使用年数

九、商品房价格的一般构成（采用成本法）1、土地取得费用——征地费和“房屋折迁安置补偿费”——土地使用权出让金或地价款——有关土地取得的手续费及税金2、开发成本——勘察设计和前期工程费——基础设施建设费——安装工程费——公共配套设施建设费——开发过程中的税费3、管理费用主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等4、投资利息5、销售税费——销售费用：广告费、代理费——销售税金及附加：营业税、城市建设税、教育附加——其他销售税费：由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费6、开发利润

十、现行房屋折旧制度1、年折旧额=原价×(1－残值率)÷耐用年限2、经租房产根据房屋结构分为4类7等①钢筋混凝土结构②砖混结构一等③砖混结构二等④砖木结构一等⑤砖木结构二等⑥砖木结构三等⑦简易结构3、房屋耐用年限①钢筋混凝土结构：50年（生产），25年（受保留生产），60年（非生产）②砖混一等：40年，30年，30年③砖混一等：40年，30年，30年④砖瓦一等：30，20，40⑤砖瓦一等：30，20，40⑥砖瓦一等30，20，40⑦简易结构：10年4、房屋残值率：①钢混：0②砖混一等：2%③砖混一等：2%④砖瓦一等：6%⑤砖瓦一等：4%⑥砖瓦一等：3%⑦简易结构：0

十一、观测房屋完损等级的评定标准1、根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好，损坏程序来划分的，分为五类：①完好房②基本完好房③一般损坏房④严重坏房⑤危险房2、结构、装修、设备的各个项目组成：3、完损等级的判定依据：4、房屋新旧程度的判定标准①完好房：十、九、八成②基本完好房：七、六成③一般完好房：五、四成④严重损坏房危险房：三成以下

成本法的案例应用实例1：某开发区征用土地总面积5km2，现已完成了“七通一平”，开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。该开发区拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000m2。根据测算，该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元；征地后，土地“七通一平”的费用为2亿元/m2，开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，总投资回报率为20%，当年银行贷款利息率为10%，土地还原率确定为7%。试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。根据题意，采用成本法进行评估，步骤如下。1、

计算土地取得费(4.5+1.5)×108÷(5×106)=120(元/m2)2、

计算土地开发费(2.0×108)÷(1×106)=200(元/m2)3、

计算投资利息120×[(1+0.1)2－1]+200×40%×[(1+0.1)1.5－1]+200×60%×[(1+0.1)0.5－1]=25.20+12.30+5.86=43.36(元/m2)4、

计算投资利润(120+200)×20%=64(元/m2)5、

计算土地增值收益(120+200+43.36+64)×20%=85.47(元/m2)6、

计算土地价格土地取得费用+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益=120+200+43.36+64+85.47=512.83(元/m2)7、

进行可出让土地比率修正由于开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地是无法出让的，因此这些土地的价格要分摊到可出让土地的价格中去，计算方法如下：开发区可出让土地比率=（开发区总面积－不可出让土地面积）/开发区土地总面积×100%=（5－1.5）/5×100%=70%则可出让土地的平均单价=512.83/70%=732.61(元/m2)8、

进行土地使用权年期修正732.61×[1－1/(1+0.07)50]=707.74(元/m2)9、

计算土地总价格707.74×10000=7077400(元)因此，采用成本法估算出的该宗工业用地的单位面积价格为707.74元/m2,总价格为7077400元。

应用实例2：1、

估价对象概况本估价对象是一座专用仓库，坐落在某城市建成区内；土地总面积2500m2，土地权利性质为出让土地使用权；总建筑面积8500m2，建筑物建成于是2、

估价过程（1）选择估价方法。本估价对象为专用仓库，很少出现买卖，故选用成本法进行估价。（2）选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧房地产估价，需要评估的价值包括土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧房地产价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格建筑物的折旧（3）求取土地的重新取得价格。由于该土地坐落在城市建成区内，直接求取其重新开发成本很难，所以采用比较法，利用当地类似土地使用权的转让价格来求取该土地的重新取得价格。现选取了A、B、C三宗可比实例，其基本情况及比较情况如下：可比实例A：土地面积2300m2，成交日期2000年5月30日，成交价格605元/m2，比较修正如下：

实例土地交易情况交易日期个别因素成交价格修正修正修正650×××=681.4(元/m2)可比实例B：土地面积3000m2，成交日期2000年12月30日，成交价格710元/m2，比较修正如下：实例土地交易情况交易日期个别因素成交价格修正修正修正710×××=689.9(元/m2)可比实例C：土地面积2500m2，成交日期5月30日，成交价格633元/m2，比较修正如下：实例土地交易情况交易日期个别因素成交价格修正修正修正633×××=679.8(元/m2)因此，土地的重新取得单价为：（681.4+689.9+679.8）/3=684（元/m2）土地的重新取得总价为：684×2500=1719（万元）（4）求取建筑物的重新购建价格。经计算得到，该类建筑物在估价时点（7月30日）时的重置价格标准为每平方米建筑面积1000元。则有估价对象建筑物的重新购建价格为：1000×8500=850(万元)（5）求取建筑物的折旧。采用直线法计算折旧额。参照有关规定并根据估价人员的判断，该专用仓库的经济寿命为60年，残值率为0。则有估价对象建筑物的折旧总额为：850×20÷60=283.3（万元）估价人员到现场观察，认为该专用仓库的折旧程度为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。（6）求取积算价格。估价对象的积算价格为:171+850－283.3=737.7(万元)3、估价结果根据上述计算结果，本估价对象专用仓库于7月30日的市场价值总额为737.7万元，折合单位建筑面积价格为868元/

7、假设开发法A、教学课时６课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生

掌握假设开发法的基本原理

掌握假设开发法的基本公式

掌握假设开发法的估价步骤C、本章教学重点

假设开发法的基本公式D、本章教学难点

投资利息的计算

一、

假设开发法的称呼又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法。

二、概念它是指在估算未来不动产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。

三、理论依据其基本理论依据是预期原理。

假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

四、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（不动产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。

2、适用条件与对象

假设开发法主要适用于以下几种类型土地的评估。——待开发土地的评估——改造的再开发房地产的评估，这是公式中的建筑费用还包括拆迁费用。——地整理或房产整理成可供直接利用的土地或房产评估。——现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋价格，剩余之数为地价。

五、假设开发法的计算公式1．假设开发法的几种基本计算公式（1）适用于预期售价的理论公式：当开发项目建成后出售情形下的假设开发理论公式为：式中：V：购置开发场地价格；A：开发项目预期建成后售价；B：开发项目预期的开发费用；C：开发商利润（包括风险金、税金）。（2）适用于预期租金的理论公式：当开发项目建成后出租情形下假设开发法理论公式为：—(B+C)式中：V：购置场地费用；

：表示开发项目预期建成后的资本化价值；a：开发项目建成后每年预期的平均年纯收益（平均纯租金）；r：表示资本化率（预期投资收益率）；B：开发项目预期的开发费用;C：开发利润。2．待开发不动产的价格=开发完成后的不动产价格-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-开发利润-投资者购买待开发土地应负担的税费3．香港的假设开发法的特点及公式香港梁振英测量行介绍的假设开发法，常称为剩余法，计算公式为：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-开发商利润地价=总开发价值-开发费用-开发者的收益-取得土地所需的费用其中，专业费包括建筑师、工程师、测量师的收费，约为建筑费的6%，利息为建筑费的8%，发展商利润按总成本（建筑费、专业费用、利息三项之和）的15%—20%计算。4．台湾的假设开发法的特点及计算公式台湾林英彦教授介绍的假设开发法，是对于尚未开发基地的土地所适用的估价方法。该方法首先预估开发后所能出售的土地单价，其计算公式如下：V=P-C-O-R式中：V：最适土地价格；P：销售总价;C：营建成本；O：其他费用；R：利润。

六、假设开发法评估的程序

1、调查待估土地的基本情况1）.调查土地的位置掌握土地所在城市的性质及其在城市中的具体坐落，了解土地周围的环境条件和利用现状，为选择最佳利用方式提供依据。2）.查清土地面积大小、形状、平整状况、基础设施状况，为估算建筑费用提供依据3）.调查土地利用要求，即规划限制，掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、建筑物高度限制等4）.调查此地块的权利状况包括权属性质、使用年限、能否延期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定。查清这些权利状况，主要是为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平服务。

2、确定最有效的开发利用方式根据待估土地的基本情况、土地市场条件等，在规划要求及管理限制所允许的范围内确定土地的最佳利用方式，以实现土地的最有效使用。它包括确定土地的用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度等。最重要的是选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑土地的位置，这种用途的现实社会需要成都、未来的发展趋势等。

3、确定开发完成后的不动产销售总价根据土地条件和所确定的开发利用方式，确定开发完成后不动产的预期售价。不动产售价的预测要建立在充分了解不动产市场状况、社会供需状况的基础上，可选用市场比较法、收益还原法等，根据相邻地区或同一地区相同或相似不动产的售价、租金，加以修正而获得。

4、估算建筑费、专业费等多项成本费用和开发商的利润1）.开发建筑成本费用开发建筑成本费包括直接工程费、间接成本费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等，可采取比较推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。2）.估算专业费用专业费用主要指建筑师的建筑设计费、评估费、咨询费、公正费等，一般采用建筑费用的一定比例估算。3）.确定开发建设周期，估算预付资本利息开发建设周期是指从取得土地使用权一直到不动产全部销售或出租完毕的这段时间。开发建设周期的长短，影响预付资本的融资成本，即利息。不动产开发的预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费等。这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。在确定利息额时必须根据各项费用投入额，各自在开发过程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。A、

应计息的项目：地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费、管理费用及投资者购买待开发不动产应负担的税费，销售税费一般不计息。B、计息期的长短预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算；开发建设费、专业费的计息期应以其实际投入期（通常假定均匀投入）的中间时点至整个开发建设周期末为止；开发建设费、专业费在建筑竣工后的空置和销售期内应按全额全期计息。C、计息的方式以复利来计息

4）.估算税费税费主要指建成后不动产销售的营业税、企业所得税、教育费附加等，应根据当前政府的税收政策估算。

5）.估算开发完成后不动产租售费用租售费用主要指建成后不动产销售或出租的中间代理费、市场营销广告费、交易手续费等。

6）.估算开发商利润开发商利润一般以不动产销售总价或预付总资本的一定比例计算，比例的高低随地区和项目类型不同而有所不同。

5、计算和确定估价额将上述数据直接待入公式进行计算，即：

地价=不动产总价—建筑费用—专业费—利息—税费—租售费用—开发商利润值得注意的是,目前在运用假设开发法求取估价对象价格时,有两种基本的方式,即动态方式(现金流量折现方式)和静态(传统计息方式)。静态方式主要是以估价时的房地产市场状况为依据，视不动产的各项费用为静止在估价作业日期时的数额；不考虑各项去出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到不动产开发完成时止。动态方式要考虑各项去、收入发生的时间不同，即首先要将它们的价值折算到同一时点上（通常是折算到估价期日上），然后再相加减。例如，评估一宗待开发土地10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到10月。如果预测该宗土地10月开发完成的房价（含地价）为5000万元，折现率为10%。则需将这5000万元折现到10月，即在10月来看的房价实际为5000×（1+10%）3=3757（万元）

按照上述公式测算出的剩余价值时开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用。由于开发商在取得场地使用权时除了支付地价款外，还要支付取得土地使用权的相关法律手续费用、土地评估费用即登记发证费用等。因此必须从计算出的剩余置中扣除上述费用，才能得到所估土地的地价额。例如，根据假设开发法计算得到的剩余价值为1000万元，取得土地使用权的相关法律费用、评估及土地使用证书等费用估计为地价款的2%，则待估地块的地价为1000/（1+2%）=980.4万元。最后再根据测算到的地价额，结合评估人员的经验和其他因素，综合确定估价额。

七、应用实例1、

有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为2km2，适宜进行“五通一平”开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块“五通一平”的熟地单价为800元/m2；将该片成荒地开发成“五通一平”的熟地的开发成本为2.5亿元/km2，开发期3年，开发成本在3年开发期内均匀投入；年贷款利率为12%，投资利润率为20%；土地转让中卖方需缴纳的税费为转让地块价格的6%；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4%，熟地可转让土地面积的比率为60%。试用静态方法估算该成片荒地的总价和单价。解：设该成片荒地的总价为P。（1）总开发价值=800×2×106×60%=9.6（亿元）（2）总开发成本=2.5×2=5（亿元）（3）总利息=P（1+4%）×[（1+12%）3－1]+5[(1+12%)1.5－1]=0.421P+0.926（亿元）（4）总转让税费=9.6×6%=0.576（亿元）（5）购买该成片荒地的税费=P×4%=0.04P（亿元）（6）总利润=(1.04P+5)×20%=0.208P+1（亿元）（7）根据假设开发法公式，得P=(1)－(2)－(3)－(4)－(5)－(6)=1.257（亿元）单价=1.257亿元/2km2=65.85(元/m2)

2、

需要评估一宗“七通一平”熟地9月的价格，获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费按建筑面积算为800元/m2，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费用；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税为售价的6%，购买土地方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格按建筑面积算为2000元/m2。试利用所给资料用动态方式估算该宗地9月的总价，单价和楼面地价（折现率为12%解：（1）设该宗土地的总价为P。（2）开发完成后的总价值2000×5000×2/（1+12%）2=1594.39(万元)(3)建安工程费等的总额(假设各年建安工程费的在各年是均匀投入)800×(1+12%)×5000×2×[+]=810.36(万元)(4)销售税费总额1594.39×(2%+6%)=127.55(万元)(5)购买该宗土地的税费总额P×3%=0.03P(万元)(6)P=1594.39－810.36－127.55－0.03PP=637.36(万元)土地单价=P/5000=1274.72(元/m2)楼面地价=1274.72/2=637.36(元/m2)

8、路线价法A、教学课时4课时B、教学目的与要求通过本章学习，使学生

掌握路线价法的基本原理

理解路线价的深度修正

熟悉路线价法的应用

掌握路线价法的操作步骤与内容C、本章教学重点

路线价法的操作步骤与内容D、本章教学难点

路线价的深度修正

第一节路线价法的概述一、

路线价与路线价法概念（一）

路线价的概念路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上，此宗平均单价即为该街道土地的路线价。简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价格。（二）

路线价法的概念路线价法是指根据地域区段的路线价，结合深度指数表和其他必要的修正率表，运用数学方法计算出临接该街道的其他各宗土地价格的一种评估方法。同样可用于评估大宗土地价格的方法还有区段价法、标准田法和收益倍数法等。

二、

路线价的基本计算公式路线价法用于一面临街矩形土地价格的计算公式为：土地价格（单价）=路线价深度价格修正率土地价格（总价）=路线价深度价格修正率土地面积如果土地的形状和临街状况有特殊者，除了以上述计算公式计算价格，还要做加价或减价的修正。计算公式如下：土地价格（单价）=路线价深度价格修正率其他价格修正率土地价格（总价）=路线价深度价格修正率其他价格修正率土地面积或者土地价格（单价）=路线价深度价格修正率单价修正额土地价格（总价）=路线价深度价格修正率土地面积总价修正额

三、

路线价法基本原理路线法实质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。在路线价法中，“标准宗地”可视为比较法中的“可比实例”；“路线价”是若干“标准宗地”的平均价格，可视为比较法中的“可比实例价格”；临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为标准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄得一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为“房地产状况影响修正”。路线价法与一般的比较法的主要不同之处，一是不做“交易情况影响修正”和“交易日期影响修正”。二是先对“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况影响修正”；而不是先对“可比实例价格”进行有关影响修正，然后再进行综合。三是利用相同的“可比实例价格”——路线价，同时评估出许多“估价对象”——临接同一道路的其他土地的价格；而不是仅评估出一个“估价对象”的价格。在路线价法中不做“交易情况影响修正”和“交易日期影响修正”的原因是：①求得的路线价——若干标准宗地的平均价格，以是正常价格；②求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他土地价格的日期一致，都是估价时点时的价格。

四、

路