商业地产新兵入门

《商业地产》-新兵入门商业地产基本术语容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。容积率一般是由政府规定的。[2]现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率规划建筑面积=土地面积×容积率容积率=地上建筑总面积÷规划用地[3]

面积建筑密度：建筑物基的基底总面积与总用地面积的比例。绿地率：绿化用地面积与用与总用地面积的比例。层高/净高：《住宅设计规范》规定，室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。”室内净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=室内净高+楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫室内净高。5．5．1住宅层高宜为2．80m。5．5．2卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2．40m，局部净高不应低于2．10m，且局部净高的室内面积不应大于室内使用面积的1/3。《商品房买卖合同》中一般是就层高进行约定，而许多买受人在交房验收时测量的是室内净高，忽视了楼板厚度。业态：是指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态。一般分类四类：零售业态、居民服务业态、餐饮业态、文体休闲娱乐业态最具前景的商业地产业态:1、购物中心2、商业步行街3、社区商业地产（消费群体锁定于社区住户）4、流通型商业地产、专业市场、批发市场5、旅游地产价格定位:成本定价法：销售价格=开发成本+开发商目标利润租金反推法：销售价格=（日租金*360天-物业费-相关税收）*12年-维修基金-相关税费（精确测算）销售价格=日租金*365天*12年（简易测算）商业地产四种运营模式：不租不售2、只租不售（分散出租整体出租）3、只售不租4、又租又售商业管理架构搭建：一、树立什么样的商业管理理念？国际化：吸引国外投资者以技术合作，使国际管理理念生根。永（持）续经营：迎合社会化需求，结合社区发展树立形象，呈现永续经营的服务企图，降低风险，提高经营效益。异中求同的独立自主的经营管理架构：以发挥全方位服务功能的组织架构以执行卖场管理、市场营销、租赁管理等目的。二、搭建完美的组织架构1、经营者大会：由全体投资业主和经营户组成，每年召开1-2次，讨论商场重大决策，推选商业管理委员会主任和成员，并对商业管理委员会进行监督。2、商业管理委员会组成:由投资者和经营者代表组成，人数15-20人，每年选举一次，可以连任。副主任一般由商管公司总经理兼任。3、经营管理公司（组织架构略）三、商业增值管理1、商业项目形象管理(CI)包括三个部分:MI、BI、VI2、商业卖场现场管理（统一、有序、科学管理）3、市场营销推广：讲品牌故事、会员制、利用新传播手段4、商业价格管理5、商品质量管理6、顾客服务规范：售前服务（主动微笑，不抢客）；售中服务：耐心热情介绍，礼貌迎送，不强卖，不争吵；投诉处理：设立投诉热线，统一处理顾客投诉，确保顾客满意；售后服务：质量三包7、经营指导管理：（教育辅导、销售协助、营业竞赛、经营分析、信息服务、租户调整）8、品牌招商服务（为投资者或租赁经营户提供品牌厂商引进、选择和对接服务）9、政府关系协调10、专业服务：7个统一：形象、宣传、促销、服务、招商、管理、协调；6个服务：生活、办公、专案、办证、贷款、人事商业街开发核心技术解密尺度的合理：是一种人的尺度，小镇，小桥流水都很有人情味（不要像美国自大自狂的尺度）风格的营造：必须注意保护和继承城市所拥有的历史、人文和文化传统。细节的魅力：商业街有自己的个性，不千篇一律，从软装，垃圾桶、花盆、座椅到休闲广场，所有细节都要经过精心设计。整体的布局：空间的层次：长度一般为500-700M，最高限为1000-1500M；宽度20-30M，小型步行街宽度为20M左右。同时，每人要有不低于4平方米的面积。高度：商业街宽度和高度比例最好为1:1，最高不要超过1:2；步行街两旁的店铺建筑为2-3层为宜，最高不超过4层，地下延伸不超过2层。业态的规划，一般来说购物功能占40%，餐饮功能30%，休闲娱乐功能占30%；从世界范围来看，国外采取“豪布斯卡”原则的措施，把商业街变成生活街其功能配比30%办公，30%零售，20%服务，20%高档公寓。交通的通畅：国内经验，立冷酷交通网络搭建；国外经验：人车分流，商业街步行街化。写字楼大十典型开发要点：开发要求交通便利、基础设施完备、位于城市的CBD、行政配套齐全；建筑设计风格鲜明，气势宏大，外立面装修质素较高；平均每200平方米至少有一个停车位；楼层吊顶后净高2.6米以上；平均5层有一部电梯服务，等待时间不超过30秒；最少具备50-60W/平方米电力供应，并配备足够的后备电力供应设施；平均每20平方米建筑面积有一条电话线和光纤入户；提供四管式空调系统和24小时空调供应；拥有著名的物业管理公司进行管理。设施齐备，包括有银行、邮局中、商务中心及餐饮等配套，且均以服务于大厦客户为主。酒店开发的六条经验不要盲目追求高星级和集团化；理性开发经济型酒店；谨慎对待产权式酒店；了解国际资本的动作规则；酒店设计注意融入地产特色和使用本地材料；选择管理公司有要充分的法律准备；按功能分类商务型酒店度假型酒店长住型酒店会议型酒店观光型酒店经济型酒店连锁酒店按星级分（1-5星）社区商业的四大开发要点大型集中式商业卖场需要把握商业整体性社区底商开发要有度。合理确定商业规模，社区商业开发多大的规模才算合适。商业与住宅面积配比法，外向型5%-11%，中间型2%-5%，内向型2%以下。社区配套商业规模=项目人口*人均商业面积（0.4-0.6平方米/人）盈利模式与资本运营盈利方式融资基本类型：A、实物销售（通过商铺的全部和部分销售获取资金）B、资产经营（通过项目的经营获取租金收入、广告收入等经营性收入。）C、上市融资（通过将公司或项目打包上市，获取市场资金的支持）。具体方式：变现：土地变现：如产权转让、合资入股、股权转让等。整体变现：如整体销售转让、合资入股、股权转让等。分拆变现：如将项目分栋拆售、分层拆售或分间拆售等.持有：租金经营：可获得可变或不可变的不等租金。合资经营：租金入股、租期入股等.委托经营：可获得固定租金、自收租金等.实物