张家口“桥东地块”可行性研究报告

张家口市第一部分………………市场调研第二部分………………定位分析第三部分………………产品建议第一部分市场调研(一)桥东区板块名称项目区位建筑规模户型配比价格销售情况开发商档次备注凤凰山庄林园北街胜利公园对面6栋高层两室三室起价2980元/刚开始内部认购产开发有限公司中档未动工京都花园五一东人街林园路东两室三室均价3500元/销售约1/3北京东方阳光房地产开发有限公司中档汇家花园五一东大街林园路西两栋高层三室均价3700元/尾盘销售张家口市汇嘉房地产开发有限公司中档大部分团购山语华庭林园路20号7栋多层2栋小高1栋高层两室、三室多层2888元/小高层、高层3550元/m²二期售完在售一期两栋高层张家口万嘉房地产开发有限公司中档另有1.4万m商业+写字楼香格里拉五一东大街28号9栋别墅3栋联排两室、三室高层均价3300元/m²别墅、联排售完高层销售1/3-1/2合作开发中高档营销推广包装水平较高4栋高层锦绣花园东兴街34号复式230-300现正销售沿街商铺张家口锦绣花园房地产开发有限公司中档尾盘发售东山彩橘林园街交东兴街10栋多层5栋高层一室、两室、三室多层售完高层过半飞达房地产开发有限公司中高档多层全部团购佳境天城东外环规模很大两室三室销售约1/3张家口融侨房地产开发有限公司中档龙兴润城钻石中路81号12栋小高层三室110-140销售约1/3张家口龙兴宏基房地产开发有限公司中档容辰庄园胜利北街交工大规模综合社区两室三室期房起价4500元/m²现房起价5200元/m²目前销售进度较慢商业2-3万元/m²方正房地产高档市区内单价最高楼盘燕馨泽园纬一东路全部多层两室售出约1/2张家口市正源房地产开发有限公司中档口优势(二)桥西区板块名称项目区位建筑规模户型配比价格销售情况开发商楼盘档次备注沁馨苑平门大街教育学院西侧13栋多层9栋高层两室、三室起价2300元/预热期，内部认购张家口东升房地产开发有限公司低档远离市区弘鼎庄园南瓦盆窑大街30号两室三室暂未定价预热期张家口市弘鼎房地产开发有限公司中高档天河骏层赐儿山路交西外环21栋多层5栋小高写字楼两室为主多层均价3080元/m²一期销售约1/3张家口小环球发地产开发有限责任公司中档该项目涉及相当体量的回迁5号尚城赐儿山路交西外环两室均价2800元/一期6栋基本售完张家口小环球发地产开发有限责任公司中低档世联操盘名仕嘉苑建设西街交串窑街7栋高层一室、两室、三室50-120均价3350元/一期认购4栋，售出约产开发有限公司中高档暂未开工尚峰国际至善街交长青路24万m²一室、两室、三室50-120均价3800元/产开发有限公司张家口分公司高档营销推广到位(三)高新区板块1、在售楼盘列表名称项目区位建筑规模户型配比价格销售情况开发商档次备注新东亚财富中心纬一路烟草局南侧16万m²商铺+写字间地上1.6-1.98万/河北新东亚房地产开发有限公司高档商业项目府街庭院市府西大街交胜利中路6栋多层两室三室剩余最北侧2栋小高张家口市长江房地产开发有限公司中高档府东福源里市府东大街交茶榆路多层+高层两室三室多层售完张家口鑫茂房地产开发有限公司中档新馨园阳西大街交中兴北路2栋高层两室售出约2/3张家口市高新房地产开发有限公司中低档2、板块点评随着“三年大变样”的城市改造活动在未来2-3年内的深入开展，我方预计在未来3-5年市场将会出现比较客观的持续供应，这必然第二部分定位分析1、市场可行性分析(承受力)张家口楼市回暖迹象明显，各楼盘去化速度加快，本项目具备市场可行性。2、客户可行性分析(购买力)项目的售价可达到5000元每平米(现房售价在5500元每平米左右)。通过市场比较法我们认为：本项目的理性定价应该在3000-3500元每平米，定位在这个区间，有利于提高项目的销售速度，快速回笼资金，去化房源；如果单纯考虑到提高利润，将项目每平米的价格定位在4000元左右，从未来可行性上分析，也是可行的，但这种可行势必建立在项目投入增加、销售难度加大、销售周期拉长、风险性相对提高…的基础上。机会：(0PPORTUNITY)1、综合定位参考周边竞争项目的在售价格，我们认为本项目的开盘价格应制定在：3000-3300元/平米第三部分产品建议建筑形式：多层洋房+小高层+高层容积率；1.8建筑形式：多层洋房+小高层+高层容积率：2.0更广阔的天地!谢谢!Editor'snote:JuosonJonesisameteorologist,journalIWatchmanjumpfrom96,000feetWitheachtwist,youcouldseethewrinklesofdisappo