鑫泰湘园房地产项目可行性报告

湖南城建置业有限公司鑫泰湘园湖南城建置业房地产咨询研究所房物0901班王帅2010年6月第一部分：项目概况分析 1 1项目决策背景 2 3项目投资环境分析 3项目竞争环境分析 7项目客户群分析 第三部分：项目规划设计建议 项目规划设计建议 第四部分：项目开发进度安排 项目开发进度安排 第五部分：项目费用估算 1 1开发期经营税费的计算 1第六部分：项目资金筹措 1收入估算 1 1第七部分：项目财务评价 2盈利能力分析 2清偿能力分析 4资金平衡分析 1第八部分：项目不确定性分析 1敏感性分析 1第九部分项目可行性研究结论与建议 4结论 4建议 51房产项目可行性分析报告一、项目基本情况介绍项目地所处于湘潭市岳塘湘深器钢花画四方冲标树山湖南工程学煤岳调区水利高际新屋地★些圳公园盘龙山庄喜露双班中露学咱2规划用地面积其中基地面积道路面积总建筑面积其中住宅建筑面积架空层面积阁楼面积A座商业建筑面积1-3F裙房A座酒店建筑面积B座商业建筑面积B座公寓建筑面积其他建筑面积建筑基底面积净容积率建筑密度绿地率酒店地下停车库建筑面积停车位其中地面停车位103个地下停车位158个架空层停车位39个1.城市发展规划与土地的关系及对项目开发的影响，湘潭市城市中心区位于河东岳塘3第二部分：项目市场调查分析(1)湘潭政策环境分析A.总体战略定位B.城市建设用地控制a.居住用地b.工业用地4d.道路用地2.经济环境分析1)四至范围；2)该项目所在地地面凹压电线等影响施工的网线便于54.项目周边的配套设施分析1)交通状况(1)(1)A:湘潭职业技术学院公交站(25路环城巴B:双拥中路公交站 (24路、25路环城巴116路)、F:职业技术学院公交站(长株潭曲省光火104路)、H:金桥世纪苑公交站(24路、25路环城巴士、107路、116路、CZT-104路)、J:金桥步步高公交站(109路)。潭市教育局5)文化、体育、娱乐设施：图书馆、7)银行：中国农业银行、中国农村信用社、湘潭商业银行、中国交通银行6进行运作的，市政府授权市财政投入2600万元引导资金，约1100亩土地的经营收益，来平衡区内的征地拆迁和基础设施配套建设上近9亿元资金用原有的地形、地貌设计有一个生态公园(湖湘公园),因地制宜、适地开发，区内树林71、房地产市场分析8于求，商品房供销比为0.69:1,商品住房供销比为0.68:1,房屋销售均价小幅攀升。A、房产一级市场(商品房)2)易市场热度不减。1—3月，商品房销售面积36.99万m²,销售套数为3159套，42%;其中商品住房销售面积35.76万m²,销售套数为2865套，同比分别上升48%、比增长16%;其中商品住房的销售均价为2724.46元/m²,同比增长20%。分区域来9元平米2800为2294元/m²,高层商品住房均价为2699.5元/的销售均价为2611.47B、房产二级市场(二手房)同比(篇)二手房成交面积(万m²)二手房成交金额(万元)二手房成交套数(套)二手房成交均价(元/m²)二手住房成交面积(万m²)二手住房成交金额(万元)二手住房成交套数(套)二手住房成交均价(元/m²)一季度，我市二手房市场共成交面积8.85万m²,成交套数983套，成交金额13278.09万元，销售均价为1499.6元，同比分别增长160%、145%、223%、24%;其中二手住房成交面积7.89m²,成交套数873套，成交金额10241.42万元，销售均2、楼盘竞争对手分析1)位于丝绸路(现又称双拥路)与晓塘路交汇处(也即帝景国际楼盘背后),本楼盘是4)楼盘价格为3200小户型均价29001)城市核心区的居住和商业价值2)大型综合体的聚集效应3)东方红广场、大剧院的配套优势2)90000平米宜居空间，全面实现城市精英高端居住梦想。多样户型南北阔景空间50开发商主要特征销售价格(元/m²)开发规模备注城郊-新府华城湘潭城郊置业有限公司56%超高小区绿化环境，建筑密度低至建筑面积小户型均价东方名苑湘潭多凌华城置业有限公司处于湘潭市河东新区的核心区块，是湘潭市市政府重点工程建筑面积有较长的商业沿街面金荣世纪外滩湘潭金荣房地产椰树、水杉、银杏等东南亚风情乔木搭建幽静园林休闲区建筑面积极具现代感外观，悠然呈现湘江之滨，万众朝觐芙蓉铭都湘潭三荣房产建筑面积尊处岳塘区行政板块、板塘商业中心1.项目客户群购买能力分析2.项目客户群消费动机分析3.项目客户群家庭人口分析2.项目产品定位、1)项目开发主题2)项目产品档次3)项目产品类型以高风险、高回报为特征的房地产平均利润将可在10%到20%之间。第三部分：项目规划设计建议充分依据人的居住情感需求，本着营造以人为本、与人关怀、人文气息浓3.总平面规划4.建筑立面外立面时尚现代，空间变化丰富。5.户型设计6.景观设计第四部分：项目开发进度安排1.建议周期安排进行，以达到开发资金的自求平衡。项目的开发计划分为2期进行，总开发建设期为3年，具体进度安排见下表。2.施工进度安排时间2011年4月至5月2012年1月至12月2013年1月至9月1季度2季度3季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度68902345678912345678901可行性研究项目审批规划设计主体工程一期主体工程二期绿化工程及酒店装修3.销售周期安排该项目由于流动资金的周转不是很充实，我们预备把销售中的一部分资金转化为我们的流动资金，因此我们的销售计划是准备表建边销大体的安排如下：2011年10月—2012年6月2012年9月—2013年3月高层电梯住宅和电梯公寓2013年5月—2013年9月的商铺2013年6月—2013年10月开始销售第一期的普通住宅已计划没销售完的普通住宅和在建小上个计划没有销售完的房子和应建成酒店装修和各个业主的房屋装修期1一、计算并编写投资成本费用估算表序号计算依据单价/(元/m²)合计/万元开发成本18项之和1土地费用土地费用=土地使用出让金+拆迁安置补偿费+征地费用2前期工程费用建筑暗转工程费的5%3基础设施建设费一般占到建筑安装工程费的15%左右4建筑安装工程费根据楼层和结构进行估算5公共配套设施建设费可以按建筑安装工程费的4%进行估算6开发期间税费可以用建筑安装工程费用的10%进行估算7其他税费按实际计算也可用建筑安装工程费用的3%进行估算8不可预见费1-7项的2%二开发费用9-11项之和9管理费用开发成本的3%财务费用按实际计算销售费用销售收入的5%三合计1交易税费的类型计算依据合计(万元)1营业税销售收入*5%2城市维护建设税营业税*7%(外资企业免征)3教育费附加营业税*3%(外资企业免征)5印花税销售收入*0.05%(或房地产交易价的0.05%)6交易服务费销售收入*0.1%(或房地产交易的0.1%)合计销售收入*5.74%,如果没有防洪工程维护费，则为销售收入*5.65%一、收入估算物业类型销售均价(元建筑面积(m²)及数量(个)合计/万元备注1/高层电梯公寓2多层住宅3阁楼半卖半送4酒店5商铺出租6车库261个半售半租地上车库103个地下车库158个7架空层1170m²/39个8物业管理用房出租合计1序号合计(万元)123l销售收入可销售面积单位售价销售比列2经营税金及税金附加营业税城市维护建设税教育费附加合计3出租收入4自营收入备注自营收入为酒店经营收入，从第四年开始经营年收入579.47万元序号合计123备注1借款期初借款本息累计本期借款本期应计利息本期还本本期付息成本2借款偿还资金来源亏损利润折旧费暂时不记摊销费暂时不记其他还款资金2第七部分：项目财务评价1)利润总额(简称利润或税前利润)=经营收入一经营成本一管理费用一售2)投资利润率(也称投资回报率、投资收益率或总投资利润率)=年平均利3)投资净利率=年平均净利润÷总投资×100%4)资本金利润=年平均利润总额÷资本金×100%5)销售净利率=年平均所得税利润总额÷资本金×100%6)销售净利率=税后利润÷销售收入×100%7)销售毛利率=(税前利润+开发费用)÷销售收入×100%8)成本利润率=(销售收入一销售税金一投资总额)÷投资总额×100%9)静态投资回收期=(累计净现金流量开始出现正值期数一1)+(上期累计1表6损益表序号合计12341经营收入销售收入出租收入自营收入2经营成本商品房经营成本出租经营成本3运营费用4修理费用5经营税金及附加6弥补前年度亏损7利润总额8所得税9税后利润盈余公积金可供分配利润应付利润未分配利润注：自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利2序号合计1234…1现金流入…销售收入…出租收入自营收入…其他收入回收固定资产余值2现金流出开发建设投资经营成本运营费用修理费用经营税金及附加3净现金流量4累积净现金流量…5折现系数6折现净现金流量7累计折现进现金流量财务内部收益率财务净现值NPV=41596.89投资回收期静态Pt=3.09动态Pt=3.22注：自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利3序号合计12341现金流入…销售收入出租收入自营收入其他收入长期借贷短期借贷回收固定资产余值2现金流出…项目资本金经营成本…经营税金及附加所得税借款本金偿还借款利息支付3净现金流量4累积净现金流量5折现系数…6折现净现金流量7累计折现净现金流量财务内部收益率财务净现值NPV=41190.74投资回收期静态Pt=4.22动态Pt=4.31注：自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利4合计12341资金来源销售收入出租收入自营收入自有资金长期借贷短期借贷回收固定资产余值2资金运用开发建设投资经营资金运营费用修理费用经营税金及附加所得税应付利润借款本金偿还借款利息支付注：自营收入为酒店经营收入，酒店经营从第四年开始运营盈利简化计算每期应计利息=(期初借款本息累计+本期借款÷2)×利率。2.借款偿还期3.资产负债率资产负债率=负债总额÷资产总额×100%,其中负债总额=流动负债+长期负4.流动比率5.速动比率1三、资金平衡分析序号合计建设期投产期达产期l项目投入总资金建设投资建设期利息流动资金2资金筹措自有资金用于建设投资用于流动资金借款建设投资借款流动资金借款建设期借款利息第八部分：项目不确定性分析2、确定分析指标2本3000元，预计售价均价为6000元/m²,销售税率5%,计算该项目的预期利润并进行敏P×14870×(1-5%)-3000×1483单方变动成本上升会使项目利润下降并逐渐趋近U=3524.64元/m²单方变动成本上升到3524.64元，即单方变动成本上升38.3%时，该项目利润降至0。C(F)=4014.9万元，固定成本增至4014.9万元，即固定成本增加125.6%时，该项目利润降为0。销售量=C(F)/[P(1-5%)-U]=32080000/[6000×(1-5%)-3000]=11881.48m²说明如果销售计划只完成79.9%(1181.48/14870),则该项目的预期利润降为0。敏感系数=目标值变动百分比/参量值变动百分比设单价增长20%,则P=6000×(1+20%)=7200元按7200元计算，利润=7200×(1-5%)×14870-3000×14870-3208=2502万元利润原为806.9万元，其变动百分比=(2502-806.9)/806.9=210%4设单方变动成本增长20%,则U=3000×(1+20%)=3600元按3600元单方变动成本计算利润=6000×14870×(1+5%)-3600×14870-3208=986.5万元利润原为806.9万元，其变动百分比=(986.5-806.9)/806.9=22.3%大于1,说明单方变动成本的变化造成利润更大的变化，仍属于敏感因素。设固定成本增长20%,则F(X)=3208×(1+20%)=3849.6元利润=6000×14870×(1+5%)-3000×14870-3849.6=1057.5万元利润原为806.9万元，其变动百分比=(1057.5-806.9)/806.9=31.06%敏感系数的绝对值大于1,仍属于不敏感因素。第九部分项目可行性研究结论与建议一、结论5划，从方案的规划和户型上提高本项目的档次，赢得高档盘形象。争取在小区境环景观设计上就优越其竞争楼盘，取得卖房优势，让居住者感受自然魅力——魅力之家。借助长株潭两型社会建立的商机，给本项目提供了面，提高项目的综合效益，引领湘潭的房产发展!通过以上的分析和策略，我们发现，财务净现值为41190.74万元>0,财务内部收益率为41%,项目达到的盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大的投资吸引力。加强对企内部技术含量的投入，切实加强开发流程管理能确保最终的结果是良性的，只有这样，商品房预售价格预测才能精准，才能适应市场价格需求。在确保开发、服务、建筑质量的前提下，企业产品才具有市场竟争力二、建议在项目的投资和开发中，不可预测的风险较少，可控性较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。就本项目而言，市场的分析和项目的整符合市场规律及投资经济原理，配以合理的营销本项目的赢利目标将是可以实现的，这个项目的完成同时可以实现湖南城建置业有限公司质的飞跃，树立良好的企业形象，为湘潭城市建设增添新世纪的光彩。以下是我对该项目1.加快项目的立项和前期策划、设计准备时间，确保在2011年上半年能正式开始施工建设，加快各项工作的协调。2.寻找到步行街专业策划代理机构和设计建筑物，为项目推广制造亮点。3.进一步市场调查，把湘潭市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。4.加强财务的宏观调控，衔接好资金的周转，减轻财务负担。5.步选聘各类专业人才充实我们的开发经营管理队伍。6Editor'snote:Judso