2024年新加坡房地产市场展望

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2024年房地产市场展望应对逆风与机遇2024年新加坡新加坡预测2–

3%6%写字楼租金2024年GDP预计增长1-3%，高于2023年1.2%的同比增长。通胀预计在2024年回落至2.5-3.5%，其中考虑了消费税上调1个百分点的影响。美国利率可能在2024年中期开始下降。预计新加坡的国内利率将沿着类似的轨迹走向。在科技不确定性的背景下，多元化的租赁需求将继续存在。2024年供应增加，租金增长适度。随着经济强劲复苏和企业恢复信心，预计2024年下半年情绪将回升，公司将重新开始扩张计划。由于制造商和第三方物流公司（3PL）都优先考虑弹性供应链，这将带动物流物业需求的持续增长。2024年，制造商将从经济复苏受益，而一些第三方物流公司则会进行整合，租赁需求将更趋于多元化。持续的挑战可能限制零售商的扩张需求。旅游业的复苏和低于历史平均水平的未来供应将支持零售租金，乌节路和市政厅/滨海中心地区将表现优于其他细分市场。由于高额的额外买方印花税（ABSD），外国人购房销售将保持低迷。随着市场消化2023年的峰值竣工量，房价和租金增长预计将趋于稳定，因为市场对高价位的抵抗情绪逐渐上升。新加坡将继续保持作为首要投资目的地的地位。2024年上半年，利率持续高位和收益率差距压缩可能会起到一定影响。下半年，随着利率可能减少和租金市场趋于稳定，投资收购情况有望恢复。3–

4%3–

4%15%0-25个基点宏观经济写字楼一线物流零售物业住宅2

投资©2024CBRE

Inc.一线物流租金零售物业租金住宅租金投资体量收益率增加应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望040812172125报告目录01宏观经济02写字楼03工业和物流04零售物业05住宅06投资3

宏观经济01逆风01 2024年上半年出口导向型行业的活动疲软

尽管新加坡在2023年成功避免经济衰退，但仍然面临来自主要经济体增长疲软的外部风险。因此，预计2024年上半年出口导向型行业的活动将保持低迷。然而，航空和旅游业的持续复苏以及劳动力市场的韧性将支持旅游、航空和面向消费者相关的行业增长。机遇通货膨胀预期缓和

随着供应条件变得更加有利，全球通胀预计将会趋于稳定。与此同时，新加坡元持续强势，将继续缓解部分进口通胀的影响。预计随着劳动力市场逐渐降温，新加坡的人力成本增长速度也将放缓。2024年中旬可能开始利率下调

美联储基金利率自2023年7月达到约5.3%的高位后，预计会在2024年中旬开始下调。新加坡的国内利率很大程度上受美国利率影响，可能会出现类似的走势。应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望5

2024年上半年出口导向型行业的活动疲软尽管新加坡在2023年成功避免经济衰退，但仍然面临来自主要经济体增长疲软的外部风险。然而，航空旅游业的持续复苏以及劳动力市场的韧性将支持旅游、航空相关和面向消费者的行业增长。预估数据显示，新加坡经济在2023年同比增长了1.2%，成功避免了经济衰退。

2023年GDP增长在很大程度上受航空旅游业的支持，这得益于航空客流和入境游客数量的恢复和增长，这有助于缓冲制造业和贸易相关行业增速放缓的影响。由于美国和欧元区的GDP增长可能在年初由于紧缩的金融条件而保持疲弱，而中国2024年的增长预期也会保持疲软，因此出口导向型行业在2024年上半年的活动预期将保持低迷。然而，由于航空旅行和旅游业的持续复苏以及劳动力市场条件的韧性，旅游、航空相关和面向消费者的行业有望实现增长。贸工部预测，除非发达经济体核心通胀率上升可能导致央行维持高利率，以及地缘政治紧张局势进一步加剧，否则新加坡经济将在2024年实现1%至3%的增长。应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望20132014201520162017201820192020202120222023*2024F2025F2026F2027F-8%-4%0%4%8%12%图表1：经济增长实际GDP增长（以链式计算的新元）数据来源：新加坡国家统计局（Singstat），2024年1月图表3：劳动力市场状况失业率（季度数据，经过季节性调整）Dec-13Jun-14Dec-14Jun-15Dec-15Jun-16Dec-16Jun-17Dec-17Jun-18Dec-18Jun-19Dec-19Jun-20Dec-20Jun-21Dec-21Jun-22Dec-22Jun-23Dec-230%-10%-20%-30%20132014201520162017201820192020202120222023*10%5%0%-5%-10%-15%-20%图表2：零售市场势头零售销售增长（以链式计算的实际销售额，不包括汽车）15%图表4：贸易流动非石油国内出口同比增长率（按月计算）30%20%10%*初步估计数据来源：新加坡国家统计局（Singstat），牛津经济学（Oxford

Economics），2024年1月Q4

2013Q2

2014Q4

2014Q2

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2022Q2

2023Q4

2023*0.0%0.5%1.5%1.0%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%*前11个月数据数据来源：新加坡国家统计局（Singstat），2024年1月*截至2023年11月数据来源：新加坡人力部（Ministry

of

Manpower），2024年1月贸工部:

2024+1.0–

3.0%4年平均增长6

率:

3.1%应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望数据来源：新加坡国家统计局（Singstat），新加坡金融管理局（MAS），2024年1月图表6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%8%6%4%2%0%-2%-4%图表5：新加坡全项物价通胀率10%Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11Jul-11Jan-12Jul-12Jan-13Jul-13Jan-14Jul-14Jan-15Jul-15Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19Jan-20Jul-20Jan-21Jul-21Jan-22Jul-22Jan-23Jul-232024F数据来源：、牛津经济学（Oxford

Economics），2024年1月。*SORA预测由牛津经济学提供。预测新加坡金融管理局（MAS）:2024+3.0–

4.0%6:

美国和国内利率预测Q2

20237

Q3

2023Q42023End2024FEnd

2025FQ1

2022 Q2

2022 Q3

2022 Q4

2022 Q1

2023美联储联邦基金利率3个月的新元基准利率（SORA）通货膨胀预期缓和2023年全项物价通胀同比上涨了4.8%，较2022年的6.1%同比增长有所放缓。这主要是由于服务业和私人交通费用上涨，受到度假相关服务和汽车需求的强劲推动，使得企业能够将更高的成本转嫁给消费者。2023年初增值税率上调1个百分点也对通胀产生了影响。展望未来，随着供应条件变得更加有利，全球通胀预计会趋于缓和。与此同时，新加坡元的强势走势将继续缓解部分进口通胀的影响。预计随着劳动力市场逐渐降温，新加坡的人力成本增长速度也将放缓。根据新加坡金融管理局（MAS）的预测，2024年全年总体通胀率预计在2.5%至3.5%之间，考虑到增值税率上调1个百分点，并排除地缘政治冲突和不利天气条件导致全球大宗商品价格出现新的上行风险以及红海船只遇袭导致运输成本上升的情况。2024年中旬可能开始利率下调2023年，受乌克兰和俄罗斯冲突等地缘政治紧张局势加剧美国通胀持续等因素影响，美联储虽实施更多加息，但幅度小于2022年的幅度。世邦魏理仕（CBRE）预计，美联储联邦基金目标利率将在2024年底降低125个基点至4%-4.25%的范围内。预计新加坡的国内利率将出现类似的走势，这将支持商业环境并鼓励投资。到2024年1月，10年期政府债券收益率已从2023年10月的峰值3.5%下降至3%以下。写字楼02应对逆风与机遇9 2024年新加坡房地产市场展望02 供应增加可能会在短期内提高空置率

2024年将有大量新的供应进入市场，再加上2023年各种搬迁活动导致的潜在二手空间的可用性增加。租户有更多选择的情况可能会给入驻率和租金带来压力。尽管如此，预计供应量将从2025年至2027年逐渐减少。租户应该尽快行动，因为在近期内核心中央商务区（一级甲等）市场的选择仍然非常有限。多样化的需求驱动因素，2024年下半年信心复苏尽管科技行业的租赁需求在2023年有所下降，但新加坡的办公市场表现依然坚挺，其中包括消费者、私人财富和灵活工作空间等多样化的需求驱动因素。同时，重新开发项目也推动了租户的搬迁。随着利率和通胀压力的缓解、经济的增强以及企业重拾信心进行扩张计划，市场情绪在2024年下半年可能会有所提振。02 在追求优质办公场所的背景下，租金增长仍将持续

租户开始强调吸引人才和留住人才，因此重点仍然会放在市中心或主要商务区的甲级办公楼上。新竣工的高品质规格和符合环境、社会和公司治理（ESG）标准的甲级资产也备受青睐。随着追求优质和绿色办公环境的趋势持续发展，世邦魏理仕（CBRE）研究部预计核心中央商务区（甲级）的租金将以适度的2%至3%的速度增长，而乙级租金增速可能会相对滞后。逆风01 2024年上半年科技行业裁员和经济不确定性可能影响需求

可租面积在2023年底达到顶峰后有所缓解。然而，2024年初出现的大规模科技行业裁员，与2022年底至2023年初的情景相似，可能导致2024年可租面积出现再次增加的可能性。当前持续的经济不确定性使得成本控制仍然是租户关注的重点。租户在谨慎管理房地产成本的同时，可能会将重点放在租约续签、同预算搬迁和优化工作场所方面。机遇

01 应对科技行业不确定性应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望由于市场供应紧张、办公室返工率上升和可租面积逐渐减少，2023年的表现超出预期。2023年是自2019年以来连续第四个年度净吸纳量为正的年份，而核心中央商务区（甲级）的空置率从2022年底的4.2%下降至2023年底的3.5%。虽然与过去几年相比，科技与信息通信技术行业的需求在2023年相对较低，但仍占所有租赁需求的11%，主要来自游戏、电商和云计算等科技细分领域。然而，从更审慎的角度看，2024年初出现的大规模科技行业裁员，与上一年的情景相似，可能暗示着一些不确定性，并增加了2024年可租面积再次增加的可能性。尽管如此，涵盖软件和服务、包括人工智能和大数据在内的科技细分领域的企业可能会显示出一些扩张性需求。需求多样化，高质量空间仍是首选写字楼市场预计将依靠其他多元化行业的韧性，如非银行金融行业(私人财富和资产管理)、消费品、法律与保险业以及政府机构等。中小规模交易预计将在2024年占据租赁活动的主导地位。租户开始强调吸引人才和留住人才，因此重点仍然会放在市中心或主要商务区的甲级办公楼上。约有三分之二的世邦魏理仕（CBRE）租赁专业人员表示，租户更倾向于选择市中心或主要商务区的甲级办公楼，具有良好的连通性。他们还倾向于选择新竣工的甲级资产，具有高品质规格和符合环境、社会和公司治理（ESG）标准。在高成本环境下，设施齐全的办公空间和灵活的办公室使用也收到租户的追捧。在企业增加资本支出限制的环境下，业主可以考虑提供资本支出补贴，以促进搬迁。67%55%52%40%27%21%12%11%0% 20% 40%60% 80%市中心的甲级写字楼主要商务区的甲级写字楼设施齐全的二手办公空间联合办公/服务式办公室绿色认证建筑商业园区市中心的乙级写字楼分散办公室数据来源：亚太租赁市场情绪调查，截至2023年12月注：答案可多选。图表7：租赁需求排名前十的行业数据来源：，截至2023年12月图表8：租户对地点的选择银行和金融25%10 本报告来源于三个皮匠报告站（）,由用户Id:529794下载,文档Id:178489,下载日期:2024-10-23消费品/工业产品13%政府和公共行政部门11%科技和信息通信技术11%其他9%灵活工作空间9%行政和支持服务7%运输和仓储6%5%能源和商品

房地产4%近期项目供应将呈U型变化趋势应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望数据来源：，2024年1月图表10：核心中央商务区（甲级和乙级）的租金预测预测数据来源：，2024年1月$6$8$10$12新元每平方英尺/

月$14Q2

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20Q2

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232024F2025F2026F核心中央商务区（甲级）核心中央商务区（乙级）2.52.01.51.00.50.0图表

9:

全岛写字楼近期供应形势3.53.020142015201620172018201920202021202220232024F2025F2026F2027F2028F历史新供应量核心中央商务区边缘中央商务区分散化项目11 10年供应平均水平:123万平方英尺5年供应平均水平:143万平方英尺2024年将会有大量的供应，包括IOI

Central

Boulevard

Towers、LabradorTower和Paya

LebarGreen。尽管如此，这些供应中约有40%已有预租承诺。在2024年之后，项目供应形势将逐步走低，直到2028年达到峰值，主要由重建项目组成。在接下来的三年里，每年新增总供应量预计将保持在119万平方英尺，较过去十年年平均新增供应量低3.5%。然而，展望未来五年，平均新增供应量将增长至每年143万平方英尺，较历史十年年平均新增供应量高出16.0%。在短期内，租户应该迅速行动，因为核心中央商务区（甲级）市场的选择仍然极为有限。因此，租户可能需要考虑探索替代的二手空间以拓展机会。高质量追求下适度的租金增长2023年，核心中央商务区（甲级）的租金同比增长1.7%，较2022年的8.3%租金增长有所减缓。展望未来，2024年竣工的项目供应高于历史平均水平，同时潜在二手空间的出现，这可能会导致短期内可供选择空间临时增加，市场前期可能面临放缓的局面。随着利率和通胀压力的缓解，市场情绪可能在2024年下半年回升。随着经济复苏，公司或将恢复信心，增加预算，并进行搬迁、扩张或工作场所优化。随着追求高质量和绿色办公的趋势持续，世邦魏理仕（CBRE）研究预计2024年核心中央商务区（甲级）的租金将以2%至3%的适度速度增长。甲级市场价格的潜在上涨趋势，对于价格敏感型的租户来说，可能会增加对乙级市场的需求。工业和物流03应对逆风与机遇13

2024年新加坡房地产市场展望逆风01 企业在不确定性环境中精简成本

尽管制造业预计在2024年会反弹，但外部风险可能会削弱复苏势头。考虑到企业对成本上涨和经济不确定性的担忧，预计他们将重新调整扩张计划，并采取更加谨慎的方式来寻求办公空间。一些企业将推迟资本投资，等待利率下降。机遇制造业复苏有望推动租赁需求增长

由于部分第三方物流公司(3PL)目前处于整合阶段，预计2024年的租赁需求将将更趋多元化。生命科学和技术企业租户继续积极寻找高质量的空间，而制造业的复苏也会带动电子、一般制造业和工程公司的租赁活动增加。持续需求和有限供应将支持一线物流需求

在地缘政治紧张局势下，制造商和第三方物流公司(3PL)一直将弹性供应链放在首位，导致物流设施的需求持续增长。由于需求强劲但供应有限，一线物流租金飙升了14.2%，创历史新高。然而，由于基数较高以及部分租户对较高租金的抵制态度，预计2024年租金增长将放缓。企业在不确定性中精简成本应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望数据来源:

2023年亚太地区物流企业调查(Link),

图表11：采购经理人指数（PMI）、制造业产出和非石油国内出口30%20%10%0%-10%-20%-30%56545250484644Nov-18Feb-19May-19Aug-19Nov-19Feb-20May-20Aug-20Nov-20Feb-21May-21Aug-21Nov-21Feb-22May-22Aug-22Nov-22Feb-23May-23Aug-23Nov-23采购经理人指数签约指标 采购经理人指数扩张指标 制造业产出(3个月移动平均值)数据来源：新加坡统计局（Singstat）、新加坡采购与物流管理学院（SIPMM）、CBRE研究，截至2023年12月图表12：企业在接下来三年面临的主要挑战非石油国内出口(3个月移动平均值)27%14

31%32%32%34%63%74%79%政府监管地缘政治问题全球贸易政策和法规消费者需求的变化劳动力和技能短缺市场竞争成本上升(例如燃料、运输和劳动力成本)经济不确定性

对于企业来说，2023年的经济环境充满挑战，主要经济体的需求疲软和高利率抑制了经济增长。尽管2023年第四季度制造业产出有所增加，但出口复苏出口复苏步伐仍较弱，出口活动仍处于收缩态势。随着全球半导体销售改善和对人工智能相关芯片的需求增加，这对新加坡电子行业初步复苏提供支持。经济学家对新加坡2024年出口持审慎乐观态度。然而，若干外部风险可能会削弱这种乐观情绪。中国作为新加坡的主要贸易伙伴，其经济复苏的步伐不稳可能会破坏出口的复苏势头。此外，红海地区和以色列-哈马斯冲突的地缘政治紧张局势对供应链构成威胁，并可能重新引发通货膨胀压力。红海危机已使2024年前期集装箱运费再次飙升，加剧企业物流成本压力。根据2023年亚太地区物流企业调查结果显示，超过70%的受访者将持续高成本和经济不确定性视为未来三年内最大的业务风险。在强调运营效率的基础上，企业正在重新调整扩张计划，并采取更加谨慎的方式来寻求空间。2023年，世邦魏理仕（CBRE）研究观察到一些企业通过将业务迁往规模更小但设施更现代、更高科技的工业设施,从而将其不动产资产布局集约化，这些新设施的技术标准也有所提高。虽然利率已达到峰值，并预计在2024年将会下降，但对于降息时间的不确定性导致一些企业在资本投资方面持观望态度。这种谨慎的做法反映了一些企业在当前环境下管理财务风险的愿望。制造业复苏或将提振租赁需求应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望数据来源：，截至2023年12月图表

14:

2023年下半年重要的先进制造业设施开业情况数据来源：新加坡经济发展局（EDB），，截至2023年12月开业时间公司(行业)地址总建筑面积（平方英尺）投资金额详情2023年12月Biotronik(医疗技术)Kallang

Way211,000未披露心脏节律管理（CRM）设备的研发和制造2023年11月现代汽车集团(汽车)Bulim

Link936,0002.98亿美元或4亿新元电动汽车生产（年产30,000辆），研发屋顶测试赛道2023年11月HillemanLaboratories

(生物医学)Depot

Road30,0002千万美元或2千7百万新元生产疫苗和生物制品，以增强未来抵御疫情的能力2023年9月GlobalFoundries(半导体)WoodlandsWaferFab

Park592,30040亿美元或54亿新元扩建设施，每年额外生产45万个晶圆2023年7月Silicon

Box

(半导体)Tampines

WaferFab

Park761,00020亿美元或27亿新元生产半导体芯片互连技术，支持人工智能和电动汽车31%12%10%9%9%9%6%图表

13:

2023年租赁需求排名前十的行业3%3% 8%电子商务/物流批发贸易15

电子产品科技医疗技术生物医学制造业食品与饮料工程其他尽管2023年面临经济挑战，租赁活动依然表现坚挺，并超出预期。电商和物流行业的需求是主要推动力，在2023年租赁需求前十的行业中，该行业占据了31%的租赁需求。这反映了企业将物流运营外包给第三方物流（3PL）公司以实现成本节约的持续趋势，同时零售商也正体现多渠道策略。然而，预计2024年的租赁需求将更加多样化，部分第三方物流（3PL）公司经历过去几年扩张后的整合阶段。生命科学和技术行业租户的咨询持续活跃。随着制造业在2024年预计复苏，世邦魏理仕（CBRE）研究预计电子、一般制造业和工程行业租户的需求将有所改善。新加坡由于其战略位置、稳定的监管环境和便利的人才获取途径，对全球制造商具有吸引力。这一优势在东南亚供应链日趋多样化的背景下进一步增强，许多公司通常会在新加坡建立区域总部，再拓展至其他地区。如图14所示，各个行业的制造商在2023年纷纷在新加坡开设设施。半导体行业领衔此轮投资增量，旨在扩大其国内生产能力。现代汽车集团新加坡创新中心（Hyundai

Motor

GroupInnovationCentreSingapore，HMGICS）的开业标志着创新的新篇章，它是新加坡首个利用机器人技术的电动汽车生产厂，展示了新加坡在创新领域的进展。随着全球制造商进驻新加坡，预计将产生涟漪效应，通过为这些入驻企业提供服务的供应商、承包商和服务供应商形成的支持生态系统间接带来更多的工作机会。

世邦魏理仕（CBRE）研究部预计这将提振主要物流和高科技领域的工业地产需求。持续的需求和有限的供应支持一线物流应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望数据来源：，裕廊集团，截至2024年1月10.008.006.004.002.000.00图表

15:

历史仓库竣工情况和未来供应实用面积

(百万平方英尺)12.0020142015201620172018201920202021202220232024F2025F2026F已竣工的净供应量未来供应量10年平均值

(14年-23年):413万平方英尺3年平均值(24年-26年):219

万平方英尺140130120110100908020142015201620172018201920202021202220232024F2025F2026F一线物流数据来源：，截至2024年1月高科技16

预测图表16:

一线物流和高科技领域的租金指数及预测租金指数(以2014年为基准，指数为100)在仓储领域，2023年新增了220万平方英尺的空间，其中包括2PS1项目和FairPrice

Group

Fresh

Food

Distribution

Centre等重要项目的完工。全年的入驻率下降了0.1%，最终为91.6%。在未来三年（2024年至2026年），预计每年新增的仓储供应将达到219万平方英尺，较过去十年平均每年净供应413万平方英尺下降了47.0%。一线物流租金在2023年大幅上涨了14.2%，达到每平方英尺1.85新元/月，创历史新高，主要受到供不应求的影响。的一线物流租金指数整年保持了几乎满租的状态。2024年，预计竣工的重要项目包括4

Benoi

Crescent和LOGOSEHUB（第二阶段），其中前者预计在竣工后将全面投入使用。尽管现代物流物业的空间竞争持续存在，但预计2024年租金增长率将放缓至6.0%。虽然一些租户对较高的租金持有抵制态度，但他们也不愿意在规格上妥协。对于拥有较旧仓储库存的业主来说，这提供了一个进行项目重建的机会，以提升其资产的现代化规格。与此同时，高科技领域在2023年新增面积达245万平方英尺，使高科技物业库存大幅增加19.8%，其中包括Luzerne、161和163

KallangWay、Harbourlink

Innohub和7002

AMK等项目的竣工。然而，除了预计2024年将有一项对16

Tai

Seng

Street的改造工程，预计增加20万平方英尺的高科技供应外，从2025年至2026年没有明显的供应预测。尽管2023年供应增加，高科技租金仍增长了3.8%，达到每平方英尺3.55新元/月。这是由于新竣工项目拉高了平均租金，以及续租的租金上调。尽管如此，租户可以借此机会，在众多选择中确保获得高质量的空间，以整合其房地产布局。零售物业04应对逆风与机遇18

2024年新加坡房地产市场展望

02 逆风01 持续的挑战或将限制零售商的扩张性需求

2024年，零售商继续面临类似的挑战，例如商品与服务税（GST）额外上涨1个百分点、劳动力短缺和运营成本上升。这些挑战可能对今年寻求扩张的零售商带来限制。未来供应有限，租金持续回升2024年有限的供应竣工将对零售租金提供支持。在旅游业复苏和重返办公室势头增强的推动下，世邦魏理仕（CBRE）研究预计2024年主要地段零售租金将增长3-4%，其中以乌节路和主城区为主导。机遇

01 2024年旅游业将实现全面复苏在众多演出和活动项目支持下，旅游业仍然是一个亮点。除了带来旅游和零售收入外，这些活动还提升了新加坡作为国际旅游和商业中心的知名度，这将吸引零售商的关注。新加坡旅游局预计今年旅游业将恢复到疫情前的水平。此外，零售商继续面临劳动力短缺和运营成本上升的挑战，特别是由于碳税上调导致的天然气和电力价格上涨，以及红海船只遇袭导致航运成本上升。这些挑战可能对今年寻求扩张的零售商带来限制。根据2023年12月的世邦魏理仕亚太区租赁情绪指数显示，82%的受访者表示有意扩大规模，这表明与一年前相比，该地区的租赁情绪变得更加乐观。零售商的扩张性需求或将受到持续挑战的限制尽管新加坡的零售商在2023年保持审慎乐观的态度，但在2024年他们仍将面临相似的挑战。商品与服务税（GST）额外上调1个百分点于2024年1月1日生效，加剧了持续的通货膨胀。这可能导致消费者提前购买大额商品，以避免税率上调。因为2023年1月商品与服务税（GST）上调时，家具和家用设备的销量环比大幅下降22.7%。在经济疲软的环境下，一些消费者更加谨慎地消费。应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望图表

18:

新加坡即将举办的重大活动(2024年)数据来源：CBRE研究部，新加坡旅游局，截至2024年1月Q2Q3Q4Bruno

Mars

演唱会第

63

届IFATCA

年会第43届海洋、近海和北极工程会议NRF

Retail

亚太区大型展会新加坡世界商业论坛亚太重症监护研讨会一级方程式赛车(F1)新加坡航空新加坡大奖赛世界厨师大会暨博览会亚太酒店投资会议第155

届国际航空运输协会(IATA)

航班时刻会议新加坡航运码头展览会（TOC

Asia）Q1新加坡车展Coldplay,

五月天,

EdSheeran,Taylor

Swift演唱会Seamless

Asia展第18届全球麻醉学家大会Art

SG展10%20%30%40%扩张续租缩小规模50%60%90%100%Dec-22Dec-2370% 80%升级续租与迁移分析转租0%新设立搬迁租赁重组整合有意扩大规模:

82%有意扩大规模:

62%图表

17：亚太地区零售租赁情绪数据来源：CBRE研究部的亚太地区租赁情绪指数，截至2023年12月2024年旅游业全面复苏尽管如此，旅游指标仍然保持乐观。2023年1月至11月的游客数量达到了1237万人次，已经达到了新加坡旅游局全年游客数量1200万-1400万人次的预测。尽管来自中国的游客人数增长较慢，但从2024年2月开始将实施与中国的30天免签协议，这将刺激游客前往新加坡旅游。19

尽管强势的新加坡元可能会阻止一些注重成本的游客，但航班容量的增加，加上大量热门演出和会展活动的推出，将支持新加坡旅游局对2024年旅游业恢复到疫情前水平的预测。新加坡作为国际旅游和商业中心的地位仍然吸引着零售商的极大关注。世邦魏理仕观察到许多海外品牌正计划扩张至新加坡，因为新加坡是通往东南亚的重要门户，并为零售商向全球游客展示品牌提供了机会。应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望$24$26$28$30$32Q4

09Q2

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232024F2025F2026F数据来源：，截至2024年1月预测数据来源：，新加坡市区重建局（URA），截至2024年1月图表

20:

新加坡核心地段租金的预测–全岛范围的零售物业新元每平方英尺/月图表

19:

未来供应情况实用面积(百万平方英尺)3.00.50.01.01.52.02.5市郊地区2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

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2022

2023

2024F

2025F

2026F已竣工 乌节路 市中心核心区 核心区外的其他地区 中央地区以外的其他地区3年平均值:

38万平方英尺10年平均值:

109万平方英尺20

未来供应有限预计2024年将有约66万平方英尺的零售空间竣工，比2023年新增的78万平方英尺减少了15.1%。未来三年的年均供应量远低于（64.9%）过去十年的历史平均水平，这将对零售租金提供支撑。2024年的重要项目包括Pasir

Ris

Mall和46

&

58

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Road，预计将分别增加约28万平方英尺和15万平方英尺的零售供应。

46

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Kim

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Road旨在成为新加坡品牌的生活方式热门打卡地，将引进餐饮、零售、健康、娱乐、教育、艺术与文化领域的企业。核心地段租金持续复苏继

2022

年全年增长

1.6%

后，全岛核心地段租金在

2023

年继续同比增长4.2%。这主要得益于乌节路和市政厅/滨海中心地区的表现优于其他细分领域，受到旅游业复苏和重返办公室势头增强的推动。随着旅游业预计将恢复到疫情前水平，这些地区很可能在2024年出现更高的租金增长。与此同时，郊区市场将在有限的供应和强劲需求的支撑下继续保持较为温和的租金增长，预计每年为1%至2%。尽管零售商在2024年仍面临一定的挑战，但旅游业的复苏以及低于历史平均水平的新零售物业供应将持续支持租金增长。因此，世邦魏理仕研究预计2024年整体零售租金将增长3%至4%。住宅05应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望数据来源：新加坡国家发展部（MND）、财政部（MOF）、税务局（IRAS）*不可退还的额外买方印花税（ABSD）部分。注意：从2022年5月9日起，任何将住宅物业转移到生活信托的行为将受到与实体相同的额外买方印花税（ABSD）税率的约束。图表21：调整后的住宅房产额外买方印花税（ABSD）额外买方印花税（ABSD） 2023年4月27日

2023年4月27日之前 及之后第二套房产17%20%新加坡公民第三套及以后的房产25%30%第二套房产25%30%22

永久居民第三套及以后的房产30%

35%外籍公民 任何房产30%

60%实体任何房产35%65%房屋开发商任何房产35%+5%*35%+5%*逆风

购房意愿在2024年上半年持续审慎

2024年新发楼盘供应量保持稳定，其中大部分供应来自2022年和2023年通过土地拍卖和集体销售获得的中央区以外(OCR)地区地块。然而，由于当前市场情绪谨慎，购房者在经济前景不稳定、利率高企以及众多新项目可供选择的情况下变得更加挑剔，这些新项目的表现预计将不均衡。外籍买家需求预计仍将保持低迷

2022年，受国内封控和旅行限制影响，中国买家参与度下降，外籍买家交易量下降。尽管2023年预计中国买家会回流，但由于2023年4月将外籍买家的额外买方印花税（ABSD）提高到60%，外籍买家的回流预期没有实现。外籍买家需求在2024年很可能继续保持低迷，因为额外买方印花税（ABSD）负担过重。01租金和房价增长步伐预计将进一步放缓

2023年，随着销售动力疲弱和项目交付量增多，租金和房价增长幅度已经趋缓。预计在2024年，买家对高房价节点的抵触情绪将持续增强，同时租赁市场需消化2023年项目竣工高峰期带来的大量新供应，房地产市场的租金和房价增长势头预计将比2023年进一步放缓。机遇应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望9,000

–12,0007,000

–8,00005010015020025002,5005,0007,50010,00012,50015,00017,50020,00022,50025,00020082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024F套数供应的套数5年(2019-2023)

平均销量售出的套数价格指数预测22%19%59%2024年按类别细分的楼盘供应量23

数据来源：新加坡市区重建局（URA）、，截至2024年1月。CCR：核心中央区；RCR：其他中央区；OCR：中央区以外。图表

22:

新加坡市区重建局（URA）

全量住宅价格指数,

新房供应量和销售量购买意愿保持审慎态度2023年，在经历多轮房地产调控措施、经济增长放缓以及利率上升的影响下，新加坡新房销售达到15年新低。2023年新房销售量为6,421套，较2022年的7,099套下降了9.6%。2023年整体的售出率低于2022年，购房者在众多新项目选择、购房疲劳和对高价位的抵触情绪日益增加的情况下变得更加谨慎和挑剔。2024年预计有9,000-12,000套新房供应，其中大部分供应来自2022年和2023年通过土地拍卖和集体销售获得的中央区以外(OCR)地区地块。预计这些新项目的表现将不均衡。具有独特优势和靠近优质学校及交通枢纽的项目销售有望表现良好，但整体销售将持续惨淡。当前审慎的买家态度有可能延续至2024年上半年，因为利率仍然较高，且经济前景不明朗。待2024年下半年利率回落且经济复苏时，买家意愿有望明显改善。世邦魏理仕研究预计2024年新房销量可达7,000-8,000套，高于2023年的6,421套，但仍低于2019-2023年平均水平9,288套。核心中央区(CCR)其他中央区(RCR)中央区以外(OCR)应对逆风与机遇2024年新加坡房地产市场展望数据来源：新加坡市区重建局（URA）、，截至2024年1月图表24：历史和未来私人住宅竣工情况（不包括执行共管公寓）4844529010698759589738073818210111267283328212424158.3%1.6%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

6.0%9.0%8.0%7.0%120100806040200Jan-22Feb-22Mar-22Apr-22May-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22Nov-22Dec-22Jan-23Feb-23Mar-23Apr-23May-23Jun-23Jul-23Aug-23Sep-23Oct-23Nov-23Dec-23外籍公民

(非永久居民) 外国人在非有地产业（不包括执行共管公寓）购买中所占的比例数据来源：新加坡市区重建局（URA）、，截至2024年1月。数据涵盖非有地私人住宅（不包括执行共管公寓）的初次销售和二手销售。图表23：外籍买家购买私人住宅物业（不包括执行共管公寓）19,9689,6365,49205,00010,00015,00020,00025,0002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024F2025F

2026F2027F

2028F预测24

高额额外买方印花税后外籍买家需求预计仍将保持低迷2022年，受国内封控和旅行限制影响，中国买家参与度下降，外籍买家交易量下降。尽管2023年预计中国买家会回流，但由于2023年4月将外籍买家的额外买方印花税（ABSD）提高到60%，外籍买家的回流预期没有实现。在房产调控措施实施后，外籍买家交易量急剧下降，从2023年4月的112套下降到2023年6月的28套，下降幅度超过70%。此外，2023年第三季度和第四季度购房的大多数外籍买家是符合自由贸易协定下额外买方印花税减免资格的美国公民。这表明大多数外国买家受到高额额外买方印花税的阻碍，除非税率下调，否则预计他们将在2024年继续观望。租金和房价增长步伐预计将进一步放缓根据新加坡市区重建局（URA）的数据，2023年私人住宅物业的租金指数上涨了8.7%，较2022年的29.7%增长明显放缓，这主要归因于大量新建项目的竣工。相应地，私人住宅的价格在2023年全年增长了6.8%，较2022年8.6%的增长幅度略微放缓，原因是销售疲软和对高价位的抵触情绪逐渐增加。展望未来，预计2024年住宅市场将实现平稳过渡，价格和租金增长将进一步趋缓，但不会崩盘。预计2024年的房价可能上涨3%至4%。鉴于失业率仍然较低、家庭资产结构更趋健全和未售出库存量较低，预期市场不会出现大幅度的调整。同时，2023年新房供应量因纾解过去积压而突然增加。虽然预计2024年和2025年的供应将逐渐减少，但短期内租金增速预期仍将放缓，以消化2023年交付高峰期带来的更多房源。除非需求出现显著转弱，2024年全岛私人住宅租金可能增长1-3%。投资06应对逆风与机遇26

2024年新加坡房地产市场展望01 利率上升和收益率利差收窄将对2024年上半年产生影响

不断上涨的融资成本降低了投资者的收益利差，影响了机构投资者承销更大交易的能力。尽管面临重新定价的压力，但拥有强大持有能力的卖方坚持要价，估值保持弹性，导致买方和卖方之间陷入僵局。这种情况预计将延续到2024年上半年。逆风01利率下调和稳定的租赁市场助推2024年下半年的投资复苏

在2024年下半年，由于利率下降和稳定的租赁市场，投资活动有望出现更显著的复苏。随着利率调整回落到能重新点燃投资者收购意愿的水平，投资活动有望显著复苏。鉴于基本面良好，租金增长或将持续，预计全年房地产投资销售额将超过2023年的水平，包括计划中的国有土地销售。02 新加坡将在2024年继续成为顶级投资目的地

尽