建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试卷与参考答案

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务自测试卷(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【案例材料】某市为了改善城市居住环境，决定在市中心的一片旧城区进行改造项目。该区域占地面积约为50万平方米，计划将其改造成为集住宅、商业、办公为一体的综合社区。市政府已完成了土地征收工作，并通过公开招标的方式选定了甲公司作为项目的开发主体。甲公司在竞标过程中提交了详细的项目规划方案，并承诺在5年内完成整个项目的建设工作。根据规划，项目预计总投资为人民币100亿元，其中市政府提供基础设施配套资金20亿元，其余由甲公司自筹解决。预计项目建成后可提供住宅面积30万平方米，商业办公面积20万平方米，以及绿地和其他公共设施10万平方米。此外，项目还包括建设一所小学和两所幼儿园，以满足未来居民的教育需求。考虑到项目的复杂性和长期性，甲公司聘请了专业的工程监理团队进行全过程的质量监控，并制定了严格的安全生产制度。项目开工以来，整体进展顺利，但最近由于原材料价格上涨以及劳动力成本上升，甲公司预计项目的总成本将增加约10%。请根据上述案例材料，回答下列问题：1、根据市政府与甲公司的合作协议，分析该项目的主要风险点，并提出相应的风险管理措施。（答案）2、假设原材料价格上涨导致的成本增加完全由甲公司承担，请计算这一变化对甲公司预期利润的影响。（答案）3、针对该项目中提到的教育设施建设，从社会经济效益的角度评价其必要性，并说明其对周边区域可能产生的影响。（答案）第二题案例材料：某房地产开发公司计划开发一座位于市中心的高档住宅小区。该小区占地100亩，预计总投资20亿元。公司经过市场调研和可行性研究，制定了以下开发方案：1.项目定位：打造高品质、高性价比的住宅小区，满足中高端消费者的需求。2.产品规划：包括别墅、洋房、高层住宅等多种产品形态，满足不同消费者的需求。3.销售策略：采取分期付款、优惠折扣等方式吸引购房者。4.市场推广：通过线上线下相结合的方式，加大宣传力度，提高项目知名度。5.合作伙伴：与知名设计院合作，确保项目设计水平；与知名施工单位合作，确保工程质量。请根据以上案例材料，回答以下问题：1、该房地产开发公司的项目定位属于哪一类房地产项目？（）A.经济型住宅项目B.中高端住宅项目C.豪宅项目D.公共住宅项目2、该房地产开发公司为了吸引购房者，采取了哪些销售策略？（）A.分期付款B.优惠折扣C.赠送车位D.以上都是3、在项目开发过程中，该公司与哪些合作伙伴进行了合作？（）A.知名设计院B.知名施工单位C.知名营销公司D.以上都是第三题【案例材料】某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划开发一座位于城市中心区域的综合体项目，包括住宅、商业、办公及配套设施。项目总投资预计为20亿元人民币，预计销售周期为5年。公司计划采用分期开发的方式，第一期为住宅和商业部分，第二期为办公部分。以下是公司针对该项目制定的初步开发策略：1.第一期住宅部分：计划建设300套住宅，预计售价为每平方米1.5万元，预计销售收入为4.5亿元人民币。2.第一期商业部分：计划建设5万平方米的商业面积，预计租金为每平方米每月1000元，预计租金收入为6000万元人民币。3.项目营销策略：公司计划通过线上线下相结合的方式进行营销，包括广告投放、社交媒体推广、举办开盘活动等。4.融资计划：公司计划通过自有资金、银行贷款和股权融资等方式筹集项目资金。5.项目风险控制：公司对市场风险、政策风险、资金风险、建设风险等进行了评估，并制定了相应的风险应对措施。【案例分析题】1、分析公司针对该项目制定的营销策略是否合理，并提出改进建议。2、根据案例材料，估算公司第一期的投资回报率。3、针对项目风险控制，提出至少两种风险应对措施。二、论述题（30分）题目：论述房地产税收政策对房地产市场调控的作用及影响。经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务自测试卷与参考答案一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【案例材料】某市为了改善城市居住环境，决定在市中心的一片旧城区进行改造项目。该区域占地面积约为50万平方米，计划将其改造成为集住宅、商业、办公为一体的综合社区。市政府已完成了土地征收工作，并通过公开招标的方式选定了甲公司作为项目的开发主体。甲公司在竞标过程中提交了详细的项目规划方案，并承诺在5年内完成整个项目的建设工作。根据规划，项目预计总投资为人民币100亿元，其中市政府提供基础设施配套资金20亿元，其余由甲公司自筹解决。预计项目建成后可提供住宅面积30万平方米，商业办公面积20万平方米，以及绿地和其他公共设施10万平方米。此外，项目还包括建设一所小学和两所幼儿园，以满足未来居民的教育需求。考虑到项目的复杂性和长期性，甲公司聘请了专业的工程监理团队进行全过程的质量监控，并制定了严格的安全生产制度。项目开工以来，整体进展顺利，但最近由于原材料价格上涨以及劳动力成本上升，甲公司预计项目的总成本将增加约10%。请根据上述案例材料，回答下列问题：1、根据市政府与甲公司的合作协议，分析该项目的主要风险点，并提出相应的风险管理措施。（答案）2、假设原材料价格上涨导致的成本增加完全由甲公司承担，请计算这一变化对甲公司预期利润的影响。（答案）3、针对该项目中提到的教育设施建设，从社会经济效益的角度评价其必要性，并说明其对周边区域可能产生的影响。（答案）【答案】：1、该项目的主要风险点包括：市场风险：房地产市场的波动可能会影响项目的销售情况；资金风险：项目所需资金庞大，若融资渠道不稳定，则可能造成资金链断裂；政策风险：政策变动如税收政策调整等可能对项目产生不利影响；施工风险：施工过程中可能会遇到技术难题或延误工期等问题；环境风险：环保要求提高可能会增加项目成本。风险管理措施建议：对市场进行持续监测，及时调整营销策略；加强与金融机构的合作，确保资金来源稳定；密切关注政策动向，提前做好应对准备；强化工程管理，确保施工质量和进度；提前评估并遵守环保标准，减少环境因素带来的不确定性。2、若原材料价格上涨导致的成本增加完全由甲公司承担，那么原本的成本为80亿元（总投资100亿元减去政府配套资金20亿元），成本增加10%，即增加了8亿元。因此，甲公司的新成本为88亿元。如果甲公司的收入保持不变，那么利润减少8亿元。3、从社会经济效益的角度来看，教育设施建设对于提高居民生活质量、促进人口聚集、提升区域文化氛围等方面都有积极意义。对于周边区域而言，学校可以吸引更多的家庭入住，带动相关产业发展，如教育培训、餐饮服务等，从而促进地区经济的发展。此外，良好的教育设施也有助于提升区域的整体形象和发展潜力。第二题案例材料：某房地产开发公司计划开发一座位于市中心的高档住宅小区。该小区占地100亩，预计总投资20亿元。公司经过市场调研和可行性研究，制定了以下开发方案：1.项目定位：打造高品质、高性价比的住宅小区，满足中高端消费者的需求。2.产品规划：包括别墅、洋房、高层住宅等多种产品形态，满足不同消费者的需求。3.销售策略：采取分期付款、优惠折扣等方式吸引购房者。4.市场推广：通过线上线下相结合的方式，加大宣传力度，提高项目知名度。5.合作伙伴：与知名设计院合作，确保项目设计水平；与知名施工单位合作，确保工程质量。请根据以上案例材料，回答以下问题：1、该房地产开发公司的项目定位属于哪一类房地产项目？（）A.经济型住宅项目B.中高端住宅项目C.豪宅项目D.公共住宅项目答案：B2、该房地产开发公司为了吸引购房者，采取了哪些销售策略？（）A.分期付款B.优惠折扣C.赠送车位D.以上都是答案：D3、在项目开发过程中，该公司与哪些合作伙伴进行了合作？（）A.知名设计院B.知名施工单位C.知名营销公司D.以上都是答案：D第三题【案例材料】某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划开发一座位于城市中心区域的综合体项目，包括住宅、商业、办公及配套设施。项目总投资预计为20亿元人民币，预计销售周期为5年。公司计划采用分期开发的方式，第一期为住宅和商业部分，第二期为办公部分。以下是公司针对该项目制定的初步开发策略：1.第一期住宅部分：计划建设300套住宅，预计售价为每平方米1.5万元，预计销售收入为4.5亿元人民币。2.第一期商业部分：计划建设5万平方米的商业面积，预计租金为每平方米每月1000元，预计租金收入为6000万元人民币。3.项目营销策略：公司计划通过线上线下相结合的方式进行营销，包括广告投放、社交媒体推广、举办开盘活动等。4.融资计划：公司计划通过自有资金、银行贷款和股权融资等方式筹集项目资金。5.项目风险控制：公司对市场风险、政策风险、资金风险、建设风险等进行了评估，并制定了相应的风险应对措施。【案例分析题】1、分析公司针对该项目制定的营销策略是否合理，并提出改进建议。2、根据案例材料，估算公司第一期的投资回报率。3、针对项目风险控制，提出至少两种风险应对措施。【答案】1、公司制定的营销策略基本合理，但可以进一步改进如下：在线营销方面，可以增加与目标客户群体的互动，如开展线上问答、直播销售等；线下营销方面，可以加强与周边商业的合作，举办联合促销活动，提高项目的知名度和吸引力。2、第一期的投资回报率估算如下：住宅销售收入：4.5亿元商业租金收入：6000万元总收入：5.1亿元投资成本：20亿元（假设全部投资于第一期）投资回报率=（总收入-投资成本）/投资成本×100%投资回报率=（5.1亿元-20亿元）/20亿元×100%=-75.5%注：此计算结果为负值，说明第一期投资可能无法收回成本，需要进一步分析原因。3、针对项目风险控制的两种风险应对措施：市场风险：建立市场调研机制，定期分析市场动态，及时调整营销策略和产品定位；资金风险：制定合理的融资计划，确保资金链的稳定性，同时考虑多元化的融资渠道，降低单一融资来源的风险。二、论述题（30分）题目：论述房地产税收政策对房地产市场调控的作用及影响。答案：一、房地产税收政策对房地产市场调控的作用1.稳定房价：通过调整房地产税收政策，可以影响房地产市场的供需关系，从而稳定房价。例如，提高房产税税率，可以抑制投机性购房需求，降低房价上涨压力。2.促进房地产市场的健康发展：房地产税收政策可以通过调节房地产企业的经营成本，促使企业提高管理水平，降低成本，从而促进房地产市场的健康发展。3.增加财政收入：房地产税收政策可以增加政府的财政收入，为城市建设、公共服务等领域提供资金支持。4.促进房地产市场的转型升级：通过税收政策引导房地产企业向高附加值、绿色环保的方向发展，推动房地产市场的转型升级。二、房地产税收政策对房地产市场的影响1.抑制投机性购房：提高房产税税率，可以降低投机性购房者的收益预期，抑制投机性购房行为。2.加大房企融资成本：房地产税收政策的调整会增加房企的财务负担，加大房企融资成本，对房地产市场产生一定程度的抑制作用。3.影响消费者购房意愿：房地产税收政策的调整会影响消费者的购房意愿，从而影响房地产市场的