2010年10月南昌房地产市场报告

201010中国房产信息集团中国房产信息集团|克而瑞（中国）此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团©中国房产信息集团|©中国房产信息集团|克而瑞（中国）PAGE10/ 第一章背景 第二章土地 第三章住宅 第四章产品 第五章营销 第六章区域数据 13个城市已经相继出台了一些细则，所有出台的细则都提到了限购政策，限购应该说是一1031.4810.5220.96万方，环量井喷，本月持续供应量的力度不足，另一方面由于9月底的二次调控一定程度上影响了万平方米，剔除内销房后实际成交量为33.65万平方米，虽总体体量剔除内销房后有所下成交面积(㎡成交面积(㎡瑞都新苑（内销房钦都豫景（内销房鑫业花园（内销房成交面积(㎡成交面积(㎡瑞都新苑（内销房成交面积(㎡成交金额成交面积(㎡成交金额(元数据来源：CRIC第一章背景篇一、政策法规9.29“二次调控”来袭，中央严令地方政府“立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号建设和住房保障局出台“一个身份证只能购5套房”之“限购闹剧”，二者，限购令剑指78.528取消对首套住房贷款利率7折优惠，仅允许执行同档期基准利率最低下浮15%，即首套房贷优惠利率最低按8.5折执行。这意味着，2008年底开始实行的首套房贷利率7折优惠政一方面取消房贷利率7折优惠无疑会加大购房者支出，有利于抑制投机需求、实现银行信60.526家银行分别产的投资。2008年下半年和20092007、2008两年紧缩二、市政动态5001047线全长12.617公里，总投资4647.1万元，工程预计明年7月底前完工。26本报讯记者邹文彪报道：确保南昌国际体育中心、湾里射击中心明年63月全面233.2元工程“川气东送”项目开通供气，从10月23日开始，我市将用2-3年时间对全市人工煤二、市场资讯南昌将继续强化南昌港的枢纽地位，将把龙头岗港区建成年吞吐量达420万吨的重量级港根据规划，港区岸线3000米，其中一期工程将建设320001200020101001日-100748346320套。前十的楼盘有幸福时光、智268米南昌东部地标第二章土地篇一 本月公告土地分27.72545.571青云谱1宗，朝阳洲1宗；从土地供应面积规模来看；10万平方米以上的有2宗、5-3宗、1-54宗、12108.608.708.808.908.1008.1108.1208.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.9资料来源：CRIC©中国房产信息集团|©中国房产信息集团|克而瑞（中国）PAGE11/22-2-21010资料来源：CRIC2-2-31010 数据来源：CRIC2-2-410101110数据来源：CRIC二 本月成交地块分430.967.032宗为工业用地、1宗纯居住用地、1宗商住用地，继上月土地大量成交后，本月成交土地有所放缓，但值得一提的是绿地集团与高新区高价拍的一宗总建筑面积达到近50万的综合用地，成交12-3-1091101009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.110.210.410.510.610.710.810.9占地面 土地幅 成交总数据来源：CRIC2 2-3-210 数据来源：CRIC2-3-3：南昌市10数据来源：CRIC102-3-41010数据来源：CRIC34本月有两块地溢价，分别为1宗居住用地和1宗商业居住用地，虽然近期政策收紧，地开发，加上本月拍卖的土地中不乏开发价值较好的土地，从而使得溢价出现，本月拍卖5.25亿，经过一轮竞价最终由绿由江西江联房地产开发有限公司以1.37亿元的总价取得，溢价率达到了205%。52-5-110数据来源：CRIC50©中国房产信息集团|©中国房产信息集团|克而瑞（中国）PAGE15/第三章住宅篇一 南昌市住宅市场特点分201010月份供求比为1：1.35，本月为二次调控出台的首月，南昌市场供应量有20101031.4810.5220.9655.89%50.57%，由于上月开发商借金九银十来临之际，集中推出房源，使得供应量井喷，本月持续供应量的力度不足，另一方面由于9月底的二次调控一定程度上影响了开发商的推案，从而导致供应量大幅下跌。虽然成交量有所下滑，但成交量依然维持在高位，一方面9月底出台的二次调控政策虽然4．2010年10月南昌市商品住宅成交价格为6355元/1.79%，一方面虽然本月有大量低价内销房的成交，但由于二次调控以及江西细则的影响3-11：2009120101009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09新增供应面积24.4613.668.9324.6215.578.2718.6319.0823.3113.9227.0220.4820.835.4116.3537.9933.3611.2717.315.740.939.1932.1244.1349.4541.5334.1724.3736.9831.4429.9836.3530.4820.939.4519.9836.8515.1819.6514.9622.9547.52353641574370460945254914495247924832488452125514506943645497523966975432590558316243

资料来源：CRIC3-1-2101020109201010供应量（成交量（成交价格（元成交总额（亿元资料来源：CRIC二 供求关系分2010年10月份供求比为1：1.35，本月二次调控的第一个月，供应量方面受到供应3-2-1：2009120101009.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09新增供应量24.4613.368.9324.6215.578.2718.6319.0823.3113.9227.0220.4820.835.4116.3537.9933.3611.2717.315.747.5239.1932.1244.1349.4541.5334.1724.3736.9831.4429.9836.3530.4520.939.4519.9836.8515.1819.6514.9622.9540.91.62.4 22.664.131.311.941.352.151.351.4911.741.220.970.461.740.861.460.86资料来源：CRIC三 供应量分155.89%50.57%，由于上月开发商借金九银十来临之际，集中推出房源，使得供应量井喷，本月持续供应量的力度不足，另一方面由于9月底的二次调控一定程度上影响了开发商的推案，从而导致供应量大幅下跌。3-3-1：2009120101011.2717.309.109.209.309.409.509.609.709.809.9资料来源：CRIC2占比例下滑，70平米以下产品由上月7%6%的比例，而70-90平方米产品由上月17%8%90-12548%47%，125-144平方米13%到个案万科润园、保利国际高尔夫的影响本月持续上涨，由上月的7%上涨到10%。3-3-2：20109月-2010102%6%2%9 70平米以下 70-90 90-125 125-144 144-180 180平米以上 别墅数据来源：CRIC201010月供应量大幅下降，供应量放量集中，但只有远郊的桑海经济技术开发区和湾区域成为本月供应量最多的区域之一，占到整体市场比例的32%，同时西湖区由于滨江一号的推出、加上少量的内销房使得区域成为供应量最多的区域，占到34%的比例，而一直独占10月9 10月9 8%0% 东湖 红谷滩 经济技术开发 青山湖 高新 桑海经济技术开发 湾里 西湖 青云谱数据来源：CRIC©中国房产信息集团|©中国房产信息集团|克而瑞（中国）PAGE19/33-3-5

3-3-2：10新盘量（新盘量（55－1010－3030

数据来源：CRIC

新盘量（个新盘建筑形合新盘量（个新盘建筑形合 数据来源：CRIC图3-3-7：南昌市新盘区域分布列 表3-3-4：10月新盘区域分布新盘量个新盘量个数据来源：CRIC

西湖区青山湖区四 成交量分20101042.36鑫业花园内销房8.71万的去化量，实际成交量为33.6520.56%，虽然成交量有所下滑，但成交量依然维持在高位，一方面9月底出台的二次调控13-4-

1月-20101036.9831.4429.9836.3540.915.1809.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09数据来源：CRIC©中国房产信息集团|©中国房产信息集团|克而瑞（中国）PAGE21/2年707%11%，70-9021%14%，90-144的首次改善型产品58%61%，144-180平方米的产品9%7%，180平方米以上普通住宅产品本月无成交，而别墅产品本月有所上涨，由上月的3%上涨到7%。3-4-2：20109月-201010%7%数据来源：CRIC2010年10月市场成交量由于内销房的大量成交持续上涨，本月成交区域集中在红谷成交比例持续保持高位，由上月的47%下降到39%，青山湖区由于内销房的推动，以及东城一品的加推，成交比例由上月的16%上涨到21%，依然紧随红谷滩之后，西湖区由于内8%14%，位于前三甲，其3-4-2：20109月-2010102% 2% 2%8%9 东湖区 高新技术产业开发区 红谷滩区 经济技术开发区 青山湖区青云谱区 桑海经济技术开发区 湾里区 西湖区 英雄经济技术开发区数据来源：CRIC五 供求对比分109.109.209.309.409.509.609.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09新增供应量24.4613.368.9324.6215.578.2718.6319.0823.3113.9227.0220.4820.835.4116.3537.9933.3611.2717.315.747.5239.1932.1244.1349.4541.5334.1724.3736.9831.4429.9836.3530.4520.939.4519.9836.8515.1819.6514.9622.9540.91.62.4 22.664.131.311.941.352.151.351.4911.741.220.970.461.740.861.460.86资料来源：CRIC210月份供应集中在90-125、125-1443-5-2：201010 供应成交资料来源：CRIC六、成交均价分析2010年10月南昌市商品住宅成交价格为6355元/1.79%，一方面虽然本月有大量低价内销房的成交，但由于二次调控以及江西细则的影响3-6-1：20091月-201010单位：元单位：元4157437046094525491449524792483252125514549754325905624309.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.09数据来源：CRIC七 热点板建筑面积：60万建筑面积：60万M2总套数：5000户4200建筑面积：18万M2总套数：1000户最新售价：4500元/建筑面积：86万M2总套数：8040户4300建筑面积：70万M2总套数：5742户建筑面积：96万M2总套数：8924户3900

筑面积：60万M2套数：4000新售价：4200元建筑面积：130M2总套数：8800户建筑面积：56万M2总套数：4885户4000元10平方米，环比下跌33.88%，成交均价为3950元/平方米，环比上涨3.67%。上月供应量喷式增长，本月只有少数楼盘新增供应。1012.88万平方米，环本月成交均价3950元/平方米，环比上涨3.67%，已经进入金九银十的销售旺季，价第四章产品篇一、新盘速览6#楼高层房源，共494套(其中29套拼接户型)。3#楼（33层，共126套）104㎡二房、149㎡三房；5#楼（23180套）104㎡两房、149㎡三选房，在新政出台和均价13000元/平方米的前提下当天销售400余套，销售业绩良好。2绿地香颂位于红谷滩区红角洲岭口路1188号，红角洲大学城附近，是绿地集团继滨20104推荐理由3博泰魏玛峰尚基础力量，项目总建筑面积30万方，容积率2.0，建筑形态主要为5-6层的多层和9-推荐理由40推荐理由20亿元。浔阳新天地、博泰·魏玛峰尚，博泰中心城，博泰静林府，博泰0798等项目，博泰魏玛峰©中国房产信息集团|©中国房产信息集团|克而瑞（中国）PAGE29/49.614.51.535%

项目名称：楼盘地址：八大山人香街所在区域：所在板块：青云谱中板块18000-20000元/建筑面积：4.5万建筑形态：别墅，多，小高层面积段：200-250借鉴一：小高层+多层+别墅组合，高低错落©中国房产信息集团|©中国房产信息集团|克而瑞（中国）PAGE31/适宜度上，仅以1.5超低密度的容积率，筑就南昌首个赖特风格的人文社区。能更充分保护业主的隐私。而洋房更是将人居适宜演绎到了极致，就连6层的洋房也奢侈996010232826套，在现时的政策下，很多楼盘选择了秘密开盘或者©中国房产信息集团©中国房产信息集团|克而瑞（中国）PAGE38/第五章营销篇一 营销综府、御湖半山多重赠送为名，先行发放VIP卡或者加推，提升销售量。其他项目优惠不是很多，多以购卡优惠或者正常的98折、99折为主，打折力度不是很高。同时在营销策略5-1-1：201010©中国房产信息集团|©中国房产信息集团|克而瑞（中国）PAGE39/二 营销策10120号楼,64套房源。16773288平米的二房，161125800元/平方米,VIP60969798100107日，智通悦蓝山推出首批房源，smart4-16182套房37-88㎡12000-13000/㎡4000元/㎡。VIP卡9.9799919VIP200开盘，实际上项目10月1号已开始销售，截止到开盘当天上午已近销售90%，故开盘当7FLOFT元/㎡，VIP100元/㎡50元/㎡，除此优惠外一次性付款96折，按揭98折。16100张，项目开盘当天来访客户100人，LOFT户型基本售罄。当天销售率达25%。综合分析本次1016日开盘，推出花园洋房（5F）H1、H2号楼、小高层（11F）12号110㎡（有赠送面积28-121㎡。花园洋房（5F）H1、H2（40套109~118㎡115㎡四房；12（11154套）9798客户开盘当天享受优惠：96折（一次性付款、97折（按揭、98折（公积金。1101104542%。开盘当天的销售10224231296套，105方米的三房基本售罄，折后均价约5600元/㎡，办卡客户1万抵5万，当天购房可享993#楼（33层，共126套）主力户型为104㎡二房、149㎡三房；5#楼（23层，共31套，133㎡31套，14960套，156605万办理vip卡加入壹号俱乐部，入会开盘时凭卡选房，并享受99折优惠。3#、5#、6#10点开盘时已经600井然。截止到中午，现场成交客户达445组，均价13000元/平米，综合分析本次开盘获10312#24096-117㎡20129301、本次开盘均价较9月加推均价基本持平，但优惠力度有所下降，销售情况较9月23三 媒体分12008年11月-10年10月份全南昌房地产市场主流报纸媒体投放版面为3960.0481598.0440.35%1540.56版，占投放比例的38.9%，信息日报投放821.4475版，占投放比例的20.74%。5-3-1：200811月-101008.1108.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1210.0110.0210.0310.0410.0510.0610.0710.0810.0916.334.627.6762.329.528.732.6 4450.53258.541.722.51212.56339.518.53314.570154.759356.142556.55%41.29%32次，主要因为南昌县和红谷滩各项©中国房产信息集团©中国房产信息集团|克而瑞（中国）PAGE48/25-3-2：20109月—100%经开0%210年9

©中国房产信息集团|©中国房产信息集团|克而瑞（中国）PAGE49/3直保持主导体量。根据报纸投放类型情况表所示，101091312484.52%和15.48%。图5-3-3：2008年9月-10年10月报纸投放类型情况 2008年9月-10年102008年9月-10年1008.908.108.108.109.109.209.309.409.509.609.709.809.909.109.109.110.010.010.010.010.010.010.010.010.0 4、20101051.26%，其中投放项目合计为40，环比下跌了20%，预示着后续将有部分的新盘延迟推出。5-3-4：200906月-10105、201010201010155次，从房地产广告投放规格情况表中可5-3-5：20094月-10101/2[201010月份报纸媒体广告投放金额排行前五名情况（万元334212第六章区域数据篇一 东湖10 10 101 2 31041051061071081091010（万㎡（万㎡（亿元（万㎡资料来源：CRIC10本月东湖区新增供应量和成交量及成交均价分别为1.27万平方米、2.16万平方米和8758元/平方米8758元/37.51%（万㎡30 00 003.2501.303.511.07000 0009.09.09.09.09.09.09.09.09.09.9.9.110.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10（万㎡ 价（元㎡ 98资料来源：CRIC二 西湖0910091109121011021031041051061071081091010（㎡（㎡（㎡（资料来源：CRIC10平方米、6629元/平方米。方米，占本月新增供应量一半以上，众鑫城上城本月新增供应为2.55万平方米，环比有所本月该区域成交面积为6.01万平方米，环比上升78.34%。供应的较大幅增加促进该1.34万平方米、1.165.67%，市场集中度高，随着滨江一号的开盘，区域供6629元/6.1%。由于本区域成交量较小，成这两个项目成交量分别排名区域第一和第二，成交均价分别为3882元/平方米和3855元/（万㎡

0

0000 0

09.09.09.09.09.09.09.09.09.09.9.9.110.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10成 面

（万㎡

价（元㎡

资料来源：CRIC0911123410561071081091010土地出让面积（万㎡土地成交面积（万㎡成交土地可建面积（万㎡土地成交总价（亿元住宅新增供应面积（万㎡住宅销售面积（万㎡资料来源：CRIC10本月青云谱区新增供应为0.61万平方米，成交量和成交均价分别为1.94万平方米和7537元/平方米，相较上月供应量和成交量均大幅减少,74.3%53.6%，成交均价相比上月上升较多，增幅为25.5%成交量也有较大幅减少，减幅达36%。因此该区域本月总体成交减幅较大，减幅达54%本月该区域的成交均价相对上月有较大上升，环比上升34.3%。主要是由于博泰静林12个月以来的最高水平 0（万㎡ 4 （万㎡ 价（元㎡资料来源：CRIC资料来源：CRIC12201012010220103201042010520106201072010820109201010（万㎡（万㎡面积（万㎡（亿元面积（万㎡（万㎡资料来源：CRIC1010.19万平方米、8.88万平方米和5463元/平方米。较之上个月量升价跌。69%10.19万平方米，主要来自瑞都30%。本月该区域的成交量再创新高，8.88万平方米的成交量成为今年以来的最大值，环比35%5.8666%1.52万平方米。90.23105463元/31%一的低端产品瑞都新苑成交均价仅为3167元/平米。即使有高端产品万科青山湖和香溢花（万㎡0009.09.09.09.09.09.09.09.09.09.9.9.110.10.10.10.10.10.10.10.10.10.10（万㎡价（元㎡资料来源：CRIC资料来源：CRIC12123420105678910（万㎡（万㎡面积（万㎡（亿元面积（万㎡（万㎡资料来源：CRIC10本月高新区新增供应量，成交量和成交均价分别为2.14万平方米、2.17万平方米和4917元/平方米。较之9月份量价齐升。本月高新区新增供应量较之上月有所回落，跌幅为42%，2.14万平米的供应量主要2.17117%，市场（万㎡0（万㎡ 价（元㎡ 4973 资料来源：CRIC资料来源：CRIC2009200912201012010220103201042010520106201072