资产评估：原理与案例 课件 第7章 成本法

资产评估：原理与案例第7章成本法成本法概述 成本法的主要参数及估算方法成本法评估案例一、成本法的概念二、成本法的应用前提及局限性三、成本法的基本步骤第1节成本法概述

成本法是按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值等相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。成本法包括多种具体方法。例如，复原重置成本法、更新重置成本法、成本加和法（也称资产基础法）等。其计算公式为：资产评估值＝资产的重置成本－资产实体性贬值－资产功能性贬值-资产经济性贬值一、成本法的概念（一）成本法的应用前提(1)评估对象能正常使用或者在用，即处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。(2)评估对象能够通过重置途径获得，被评估资产必须是可再生或可复制的。(3)评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。（二）成本法的局限性现实生活中资产的价值取决于其效用，而不是所花费的成本；资产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。采用成本法进行评估比较费时费力，难度最大的就是损耗的计算，尤其是对陈旧的资产的评估，往往以评估人员的主观判断为依据，这样会影响评估的准确性。二、成本法的应用前提和局限(1)确定被评估资产，搜集与被评估资产相关的历史资料和信息资料。(2)估算被评估资产的重置成本。(3)分析各种贬值因素，估算被评估资产的各项损耗和贬值。(4)计算被评估资产的价值。三、收益法的基本步骤一、成本法的主要参数二、成本法四大参数的估算方法第2节成本法的主要参数及估算方法（一）重置成本（二）实体性贬值（三）功能性贬值（四）经济性贬值一、成本法的主要参数重置成本是指资产的现行再取得成本，即按现时市场条件重新建造（或购置）与被评估资产功能相同的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费。重置成本可分为更新重置成本和复原重置成本。(1)更新重置成本。更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时价格水平重新生产一项与被评估资产具有同等功能效用的全新资产所发生的成本。(2)复原重置成本。复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象相同的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时价格水平重新生产一项与全新的被评估资产状况相同的资产的成本。（二）实体性贬值实体性贬值，也称有形损耗，是指由于使用和自然力的作用导致资产的物理性能损耗或者下降引起的资产价值损失。决定实体性贬值的因素有：①使用时间；②使用率，也叫利用率；③资产本身的质量；④维修保养程度。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为：资产实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本×100%（7-2）（二）实体性贬值功能性贬值是指技术进步引起资产功能相对落后造成的资产价值损失，包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，资产原有的建造成本超过现行建造成本的超支额以及原有资产超过体现技术先进的同类资产的运营成本的超支额。功能性贬值可以体现在两个方面：一是从运营成本角度看，在产出量相等的情形下，被评估资产的运营成本要高于同类技术先进的资产。二是从产出能力角度看，在运营成本类似的情形下，被评估资产的产出能力要低于同类技术先进的资产。（三）功能性贬值经济性贬值是指外部条件变化引起资产闲置、收益下降等，进而造成资产价值损失。引起经济性贬值的原因有：(1)竞争加剧，社会总需求减少，导致资产闲置；(2)原材料供应不畅，导致生产停滞；(3)原材料成本增加，导致成本上升；(4)在存在通货膨胀的情况下，国家提高贷款利率，导致企业负担加重；(5)国家产业政策变动；(6)环保要求严格；(7)其他。（四）经济性贬值（一）重置成本估算方法（二）实体性贬值估算方法（三）功能性贬值估算方法（四）经济性贬值估算方法二、成本法四大参数的估算方法（一）重置成本估算方法1.重置核算法重置核算法亦称细节分析法、核算法，它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的成本项目逐项计算，然后累加得到资产的重置成本。(1)购买型是把购买资产作为资产重置方式，重置成本由现行购买价格、运杂费、安装调试费及其他必要费用构成。(2)自建型是把自建资产作为资产重置方式，根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。资产重置成本中的开发者的合理收益部分的确定，应以开发者或制造者所在行业平均资产收益水平为依据。【例7-1】工厂某台设备的现行重新购置价格为每台10万元，运杂费为2000元，直接安装成本为1500元，其中原材料500元，人工成本1000元。查阅相关资料显示，该类设备的安装成本中的间接安装成本与人工成本的比率一般为0.9∶1。试计算该台设备的重置成本。设备的重置成本＝设备购买价＋运杂费＋安装成本安装成本＝直接安装成本＋间接安装成本直接安装成本=1500（元）间接安装成本＝人工成本×0.9=1000×0.9=900（元）安装成本=1500+900=2400（元）设备购买价=100000（元）设备运杂费=2000（元）设备重置成本=100000+2000+2400=104400（元）（一）重置成本估算方法价格指数法适用于无法获得处于全新状态的被评估资产的现行市价，也无法获得与被评估资产相类似的参照物的现行市价的情形。其计算公式可以表示为：重置成本＝资产的历史成本×价格指数或：重置成本＝资产的历史成本×（1＋价格变动指数）（7-3）式中：价格指数可以是定基价格指数或环比物价指数，价格变动指数是评估时点的价格指数与资产构建时点的价格指数之比，其计算公式为：定基价格指数=(评估基准日价格指数/资产购建时点的价格指数)×100%（7-4）环比价格指数可考虑按下式求得：

（7-5）式中：X——环比价格指数；an——第n年环比价格变动指数。【例7-2】现工厂有一台机器设备，购置于2017年，其账面原值为10万元。2017年该类机器设备的物价指数为100%，评估基准日时该类机器设备的物价指数为150%。试计算该机器设备的重置成本。资产重置成本=10×（150%/100%）=15（万元）【例7-3】某企业一台机床的账面原值50万元，该机床购置于2017年年底，2022年年底对其进行评估。相关资料显示，该机床2018至2022年的环比物价变动指数分别为：12.4%、13.1%、6.7%、8.2%、9.1%，试计算被评估资产的重置成本。资产重置成本=500000×(1+12.4%)×(1+13.1%)×(1+6.7%)×(1+8.2%)×(1+9.1%)=800599.57（元）（一）重置成本估算方法3.功能价值类比法功能价值类比法是利用某些资产的功能（生产能力）的变化与其价值或重置成本的变化呈现的某种线性关系或指数关系，估测评估对象价值或重置成本的技术方法。生产能力比例法规模经济效益指数法（一）重置成本估算方法3.功能价值类比法（1）生产能力比例法生产能力比例法寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本及参照物资产与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资产的重置成本，计算公式为：

（7-6）【例7-4】现需要对某资产进行评估，该资产年产量为7万件。通过调查得知，市场上购买一台年产量10万件的某类全新资产价格为20万元，则被评估资产的重置成本为多少万元？资产重置成本=20×（7/10）=14（万元）（一）重置成本估算方法3.功能价值类比法（2）规模经济效益指数法如果某项资产的生产能力可以比另外一项资产的生产能力扩大一倍，但其成本扩大不到一倍，在这种情况下，应当考虑规模经济效益指数法。推导可得：

（7-7）

其中x为规模经济效益指数，靠统计分析取得。【例7-5】某被评估生产设备的年产量为8000件。通过调查得知，市场上全新参照物的价格为120000元，年产量为10000件。该种生产设备的生产能力和其重置成本之间呈指数关系，指数为0.7，试计算被评估资产的重置成本。资产重置成本=120000×（8000/10000）0.7=102646.52（元）（二）实体性贬值的估算方法1、观察法观察法，也称成新率法。它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值，计算公式为资产的实体性贬值=重置成本×（1-实体性成新率）或资产的实体性贬值=重置成本×实体性贬值率（7-8）（二）实体性贬值的估算方法2、使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率(程度)，进而估测资产的实体性贬值。

（7-9）式中预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。总使用年限＝实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限：根据资产的有形损耗因素，预计资产的继续使用年限。实际已使用年限：资产在使用中实际损耗的年限；由于资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率名义已使用年限：资产从购进使用到评估时的年限，通过会计记录、资产登记簿、登记卡片查询确定。

（二）实体性贬值的估算方法2、使用年限法

（7-10）当资产利用率>1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率＝1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率<1时，表示开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。评估实践中，资产利用率需要根据资产开工情形、修理间隔时间、工作班次、原材料供应情形、电力供应情形、是否为季节性生产等方面进行确定。（二）实体性贬值的估算方法3、修复费用法修复费用法是根据修复资产的已损实体所需要支付的费用金额来判断资产的有形损耗额。修费费用包括资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。此方法主要适用于具有特殊结构的可补偿性资产有形损耗率的估测。可补偿性有形损耗是指技术上可修复且经济上合理的有形损耗。【例7-8】一油罐的重置成本为200万元，已使用8年，其经济寿命为20年。现油罐外部腐蚀严重，需要修复，估计修复费用为20万元，其他部分工作正常。试计算该油罐的实体性贬值额约多少万元。可修复实体性贬值=可修复费用=20万元不可修复部分的贬值率=8÷20=40%不可修复部分的重置成本=200-20=180万元不可修复部分实体性贬值=180×40%=72万元实体性贬值=可修复实体性贬值+不可修复部分实体性贬值=20+72=92万元（三）功能性贬值的估算方法功能性贬值有两种表现形式：由超额投资成本（建造成本）引起的第Ⅰ种功能性贬值由超额运营成本引起的第Ⅱ种功能性贬值（三）功能性贬值的估算方法1、第Ⅰ种功能性贬值由超额投资成本引起的第Ⅰ种功能性贬值，主要反映的是更新重置成本与复原重置成本的差额。因此第Ⅰ种功能性贬值的估算公式可以表示为：第Ⅰ种功能性贬值＝复原重置成本－更新重置成本（三）功能性贬值的估算方法2、第Ⅱ种功能性贬值由超额运营成本引起的第Ⅱ种功能性贬值，其重点在于估算每年的超额运营成本，并将其折现值求和。第Ⅱ种功能性贬值的估算步骤为：(1)将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。（2）计算二者的差异，确定净超额运营成本。计算公式可以表示为：净超额运营成本＝超额运营成本×（1－所得税税率）（7-11）（3）估计被评估资产的剩余寿命。（4）以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的净超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性贬值额，计算公式为：评估对象功能性贬值额＝Σ（评估对象年净超额运营成本×折现系数）=Σ{[（评估对象年超额运营成本×（1－所得税税率）]×折现系数}（7-12）【例7-9】某企业拥有一台A类机器设备。由于设备较为老旧，该设备需配备工人9人，而目前新型A类设备只需配备工人6名。同时，新型A类设备相比于企业现有设备能够每年降低能耗、物耗分别为6万元、8万元。已知工人每人每月工资加福利约为为10000元，设备尚可使用3年，求该台机器设备功能性贬值为多少？（折现率为10%）年工资成本超额支出=10000×12×3=36万元年能耗超额支出=6万元年物耗超额支出=8万元超额运营成本=年工资成本超额支出+年能耗超额支出+年物耗超额支出=36+6+8=50万元年净超额运营成本=年超额运营成本×（1－所得税税率）=50×（1-25%）=37.5万元资产功能性贬值额＝

+

+

=93.26万元（四）经济性贬值的估算方法1、间接估算法间接估算法是通过估算由资产利用率下降所导致的经济性贬值。先利用资产可被利用的生产能力、资产原设计生产能力、规模经济效益指数估算经济性贬值率，再以评估对象的重置成本为基数计算经济性贬值。

（7-13）式中：x——功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般为0.6~0.7。【例7-10】某产品生产线，5年前构建时，根据当时市场需求，产品生产线的设计生产能力为年产200万件。由于产品市场出现巨大变化，根据市场需求企业每年生产160万件。经评估确认，该生产线的重置成本为500万元，规模经济效益指数为0.7，试计算该产品生产线的经济性贬值。经济性贬值率=[1-(160/200)0.7]×100%=14.46%经济性贬值=500×14.46%=72.3万元（四）经济性贬值的估算方法2、直接估算法直接估算法主要通过估算由收益额减少所导致的经济性贬值。由于收益额减少会引起税前利润下降，所得额降低，也会减少企业所得税。因此，运用直接估算法计算经济性贬值的方法与第Ⅱ种功能性贬值类似。评估对象经济性贬值额＝Σ（评估对象年净收益损失额×折现系数）=Σ{[（评估对象年收益损失额×（1－所得税税率）]×折现系数}（7-14）【例7-10】某企业一条生产线年设计生产能力为2万吨，该生产线生产的产品市场正常售价约为每吨1000元。评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须将产品售价定为每吨980元才可以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给条件，试估算该生产线的经济性贬值额。年净收益损失额=（1000-980）×2×（1-25%）=30万元资产经济性贬值额一、WL花园房地产评估案例二、XA奥迪轿车评估案例第三节成本法评估案例（一）评估对象概况评估对象是位于××市××区WL花园三栋的房地产。根据委托评估方提供的资料，评估对象的土地为商住混合用地，容积率为2.85,土地面积为3001.8平方米，评估基准日的土地剩余使用年限为40.73年。(1)位置状况。（略）(2)权益状况。（略）(3)实物状况。（略）(4)基础设施状况。（略）（二）评估方法适用性分析1.适用的评估方法根据评估委托人提供的资料，评估对象各项经济指标清晰，适宜采用成本法和市场法。2.不适用的评估方法（略）一、WL花园房地产评估案例（三）评估测算过程（土地＋建筑物）1.评估测算步骤及计算公式（略）2.房地产重置成本测算(1)采用市场法测算土地使用权价值。1)选择可比实例。根据评估对象情况和评估方掌握的资料，本次评估选择了与评估对象条件类似的三个实例作为可比实例，其基本情况如表7-1、表7-2和表7-3所示。2)建立比较因素条件说明表（见表7-4)。3)根据待估宗地与可比实例的具体情况，编制比较因素条件指数表（见表7-5)。4)编制比较因素修正系数表（见表7-6)。在比较因素条件指数表的基础上，进行可比实例土地用途、交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，即将评估对象的因素条件指数与可比实例的因素条件指数进行比较，得到各项修正系数。一、WL花园房地产评估案例5)确定评估对象比准价格。经过上述比较分析，我们认为选取的案例相差不大，本次评估最终确定各可比实例的权重均为1/3（见表7-7)。采用市场法测算得评估对象××市××区WL花园商住混合用地的楼面地价为11660元／平方米。一、WL花园房地产评估案例项目可比实例

A可比实例

B可比实例

C××市××区G11337—××居住用地××市××区××高新区A614—××居住用地××市××区××中心区T107—××居住用地比准价格（元／平方米）89961087915105权重1/31/31/3评估对象楼面地价（元／平方米）11660表

7-7

土地使用权价格确定表

(2)采用成本法测算房地产价值。1)计算土地取得成本。土地取得成本包括土地使用权价值与土地使用权取得税费，土地使用权取得税费一般为土地使用权价值的3.05%,根据上述测算可知评估对象的楼面地价为11660元／平方米，因此，土地取得成本的计算具体如表7-8所示。土地取得成本为12016元／平方米。2)计算开发成本。开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、不可预见费等项目，根据类似房地产开发项目工程造价信息及评估对象自身状况，估算其开发成本如表7-9所示。

开发成本为3651元／平方米。(3)计算物业专项维修资金。根据《××市人民政府关于印发××市物业专项维修资金管理规定的通知》，物业专项维修资金包括首期归集的物业专项维修资金和日常收取的专项维修资金。根据经验，物业专项维修资金为物业项目开发成本的2%。物业专项维修资金＝开发成本×2%=3651×2%=73（元／平方米）一、WL花园房地产评估案例（4）管理费用根据对类似房地产开发项目的调研分析，目前管理费用比率一般在3.00%～5.00%，考虑到评估对象的自身状况及市场调查并结合评估经验，本次评估的管理费用率取值为4.00%。管理费用＝（土地取得成本＋开发成本）×管理费用率＝（12,016＋3,651）×4.00%＝627（元/平米）（5）销售费用销售费用通常是按销售收入乘以一定比率来测算，主要包括下面三项费用。①广告宣传及市场推广费：约为销售收入的1.00%～2.00%（住宅类物业较高，商业和写字楼类物业较低）。②销售代理费：约为销售收入的0.80%～1.20%。③其他销售费用：约为销售收入的0.20%～0.30%。以上各项合计，销售费用约占到销售收入的2.00%～3.50%。考虑到评估对象的自身状况及市场调查并结合评估经验，本次评估销售费用取值为销售收入（假设为V）的3.00%。销售费用＝销售收入×销售费用率＝V×3.00%＝0.03V（元/平米）一、WL花园房地产评估案例（6）销售税费销售税费通常是销售收入的一定比率，因此，在评估时通常按照销售收入乘以这一比率来计算。根据国家及地方税法的相关规定，增值税税率为5.00%÷1.05＝4.76%，城市维护建设税的税率为增值税7.00%，教育费附加的税率为增值税的3.00%，地方教育费附加的税率为增值税的2.00%，印花税的税率为0.05%，计税依据为销售不动产的销售收入（假设为V）。以上销售税费率合计为5.38%。销售税费＝销售收入×销售税费率＝V×5.38%＝0.0538V（元/平米）（7）投资利息根据对类似房地产开发项目开发周期的调研分析，并结合评估对象自身状况，确定评估对象正常开发周期为1.5年，利率取价值时点中国人民银行最近公布的一年至三年期贷款年利率4.75%，并假设土地取得成本在取得土地时一次性投入，房地产开发项目建设时的资金在整个开发周期内均匀投入，按复利计算；则土地取得成本的计息周期为项目开发周期，开发成本、物业专项维修基金、管理费用的计息周期为项目开发周期1/2。投资利息＝土地取得成本×[(1＋利率)开发周期－1]＋(开发成本＋物业专项维修基金＋管理费用)×[（1＋利率）（开发周期/2）－1]＝12,016×[（1＋4.75%）1.5－1]＋(3,651＋313＋627)×[（1＋4.75%）（1.5/2）－1]＝1,029（元/平米）（8）开发利润评估对象所在区域所属城市为XX市，是属于房地产开发的一线城市，评估对象位于XX市XX区，其产品定位为小规模的居住项目，利润率中等，本次评估按直接成本利润率进行测算，根据国务院发展研究中心报告，房地产近年的年均直接成本利润率一般在25.00%左右，知名上市房地产开发企业的市报数据直接成本利润率一般在17%～34%，综合上述分析和结合评估对象自身状况及其所在区域的房地产市场状况，本次评估确定本项目的利润率取值为土地取得成本与开发成本之和的直接成本利润率25.00%。开发利润＝（土地取得成本＋开发成本）×直接成本利润率＝（12,016＋3,651）×25.00%＝3,917（元/平米）一、WL花园房地产评估案例(9)计算房地产重置成本。房地产重置成本＝土地取得成本＋开发成本＋物业专项维修基金＋管理费用＋销售费用＋销售税费＋投资利息＋开发利润V＝（12,016＋3,651＋313＋627＋0.03V＋0.0538V＋1,029＋3,917）V＝23,524（元/平米）(10)计算建筑物重置成本。建筑物重置成本＝开发成本＋物业专项维修基金＋管理费用＋销售费用+销售税费＋投资利息＋开发利润该部分的相关费用、利息和利润等为建筑物开发成本及其相关费用、利息和利润，不包含土地取得成本的构成部分。可测算出建筑物重置成本为11507元／平方米。一、WL花园房地产评估案例(11)建筑物折旧。在实际操作中，可以选用观察法和使用年限法进行分析。1)观察法。资产评估师实地勘察以对评估对象进行观察分析，评估对象建筑物结构基本完好，装修局部有破损，保养及维护状况较好，成新率约为70%,即折旧率约为30%。2)使用年限法。评估对象为住宅物业，可自动续期，那么评估对象的经济寿命为耐久年限70年，截至评估基准日，评估对象已使用21.73年，剩余经济寿命为48.27年，成新率约为69%,即折旧率约为31%。基于上述评估对象的实际情况并结合本次评估目的，本次评估将采用两种方式测算出的结果的平均值作为评估对象的最终成新率与折旧率，如表7-10所示。一、WL花园房地产评估案例表

7-10

折现率估算表

方法成新率折旧率权重加权后成新率加权后折旧率观察法70.00%30.00%50.00%35.00%15.00%使用年限法69.00%31.00%50.00%34.50%15.50%合计

69.50%30.50%因此

，本次评估确定评估对象的成新率为69

.

5%,

折旧率为30.

5%

。建筑物折旧＝建筑物重置成本×建筑物折旧率=11

507×30.

5%=3

510（元／平方米）(12)确定房地产价值。房地产价值（单价）＝房地产重置成本－建筑物折旧=23523+5370-3510=20013（元／平方米）（取整到个位）综合上述，通过成本法测算的评估对象“××市××区WL花园”房地产价值（单价）为20013元／平方米。一、WL花园房地产评估案例（一）评估对象基本情况1、评估设备：运输车辆－奥迪轿车2、车辆牌照：XA96XX93、车辆名称：奥迪FV7321ATE4、制造厂家：一汽大众5、购置时间：2018年8月6、启用时间：2019年1月7、账面原值：821,334.008、原账面净值：717,517.36元9、行驶里程：30,000公里10、评估日期：2020年12月11、主要技术参数：见表7-12二、XA奥迪轿车评估案例表

7-11

主要技术参数表

长

(mm)×宽(mm)×高(mm)5012×1855×1485前／后轮距

(mm)1612/1622前悬／后悬长度

(mm