资产评估：原理与案例 课件 第4章 资产评估程序

资产评估：原理与案例第4章资产评估程序资产评估程序概述明确业务基本事项订立业务委托合同编制资产评估计划进行评估现场调查 收集整理评估资料 评定估算形成结论 编制出具评估报告 整理归集评估档案 一、资产评估程序的概念和内容二、履行资产评估程序的作用第1节资产评估程序概述资产评估程序是对资产评估过程中所开展工作次序的安排。我国《资产评估基本准则》和《资产评估执业准则—资产评估程序》规定了开展资产评估业务需要履行的八项基本评估程序，即：明确业务基本事项订立业务委托合同编制资产评估计划进行评估现场调查收集整理评估资料评定估算形成结论编制出具评估报告整理归集评估档案一、资产评估程序的概念和内容执行资产评估业务，特别是法律法规规定的评估业务，需要履行一系列规定的资产评估程序。履行资产评估程序有利于：保证资产评估行为的合法性保障资产评估业务质量防范评估执业风险二、履行资产评估程序的作用一、资产评估业务基本事项的内容二、资产评估机构的业务受理分析第2节明确业务基本事项资产评估机构受理资产评估业务前，应当明确下列资产评估业务基本事项：(1)委托人、产权持有人和委托人以外的其他资产评估报告使用人；(2)评估目的；(3)评估对象和评估范围；(4)价值类型；(5)评估基准日；(6)资产评估报告使用范围；(7)资产评估报告提交期限及方式；(8)评估服务费及支付方式；(9)委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的事项。一、资产评估业务基本事项的内容资产评估机构应当根据所了解的评估业务基本事项，对本机构专业能力、独立性和业务风险进行综合分析与评价。受理资产评估业务应当满足专业能力、独立性和业务风险控制的要求，否则不得受理。（一）专业能力分析与评价（二）独立性分析与评价（三）业务风险分析与评价（四）综合分析与评价二、资产评估机构的业务受理分析一、业务委托合同的主要内容及要求二、业务委托合同的订立三、业务委托合同的补充或变更四、业务委托合同提前终止及解除第3节订立业务委托合同业务委托合同通常的内容及要求包括九个方面：（一）资产评估机构和委托人的名称、住所、联系人及联系方式（二）评估目的（三）评估对象和评估范围（四）评估基准日（五）资产评估报告使用范围（六）资产评估报告提交期限和方式（七）评估服务费总额或者支付标准、支付时间及支付方式（八）资产评估机构和委托人的其他权利和义务（九）违约责任和争议解决一、业务委托合同的主要内容及要求资产评估机构决定受理评估业务之后，应当要求委托人依法订立业务委托合同。订立业务委托合同前，资产评估机构应当全面了解、认知委托人的主体资格、信用资质、履约能力等信息，收集委托人的营业执照、资质文件，代理人的授权文件等资料，审查委托人、代理人的授权文件及代理事项、代理期限和代理权限，避免与不能独立承担民事责任的组织（如公司部门）签订合同，也避免签订与委托人履约能力明显不相符的合同。二、业务委托合同的订立签订业务委托合同后，发现相关事项存在遗漏、约定不明确，或者履行合同时约定内容发生变化的，如评估目的、评估对象、评估基准日发生变化等，资产评估机构与委托人可以协议订立补充委托合同或者重新订立业务委托合同，或者协商一致以法律允许的其他方式，如传真、电子邮件等形式，对评估委托合同的相关条款进行变更。三、业务委托合同的补充或变更

《资产评估法》的第十八条和第十九条分别赋予了资产评估机构在法定情形下可以拒绝履行或单方解除业务委托合同的权利。资产评估机构可以在协商、订立业务委托合同时依法要求体现相关约定。(1)委托人和其他相关当事人如果拒绝提供或者不如实提供开展资产评估业务所需的权属证明、财务会计信息或其他相关资料的，资产评估机构有权拒绝履行业务委托合同。(2)委托人要求出具虚假资产评估报告或者有其他非法干预评估结果情形的，资产评估机构有权单方解除合同。四、业务委托合同提前终止及解除

一、编制资产评估计划需考虑的主要因素二、资产评估计划的主要内容三、资产评估计划的调整第4节编制资产评估计划(1)资产评估目的以及相关管理部门对资产评估开展过程的管理规定。(2)评估业务风险、评估项目的规模和复杂程度。(3)评估对象及其法律、经济、技术、物理等因素。(4)评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况。(5)委托人及相关当事人的配合程度。(6)相关资料收集状况。(7)委托人、评估对象产权持有人（或被评估单位）过去委托资产评估的情况，诚信状况及其提供资料的可靠性、完整性和相关性。(8)资产评估专业人员的专业能力、经验及人员配备情况。(9)与其他中介机构的合作、配合情况。一、编制资产评估计划需考虑的主要因素资产评估计划一般包括资产评估业务实施的主要过程、时间进度、人员安排等内容。（一）资产评估业务实施的主要过程资产评估计划应当涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交资产评估报告等资产评估业务实施的主要过程。编制资产评估计划时首先应确定各主要过程的具体步骤，需考虑以下因素：(1)评估项目的背景和相关条件，包括评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、本次评估操作的重点和难点、参与本项目的其他中介机构等。(2)采用的评估方法。(3)资产清查的工作重点及具体要求，如现场调查工作目标、现场调查工作总体时间安排、现场调查主要工作内容、现场调查的协调方式等。(4)与参与本项目的其他中介机构的对接安排及注意事项等。二、资产评估计划的主要内容（二）资产评估业务实施的时间进度明确资产评估业务实施的时间进度，有利于对资产评估工作进度进行跟踪，以保证在报告提交期限内提交报告。资产评估专业人员编制资产评估计划时应当结合评估报告提交期限、评估业务实施主要过程的具体步骤、业务实施的重点和难点等来确定评估业务实施的时间进度。（三）资产评估业务实施的人员安排合理的资产评估业务实施人员安排是高效保质完成评估项目的保障。资产评估专业人员编制评估计划时，应当根据评估项目的资产规模、资产分布、资产专业结构、业务风险因素等情况以及评估方法、评估业务实施主要过程的具体步骤、业务实施的时间安排、费用预算等，综合考虑评估业务实施对评估专业人员的工作经验、技术水平、专业分工、人员数量等的配置要求，组建项目团队。二、资产评估计划的主要内容资产评估计划调整的原因可以归纳为两大类：一类是评估工作本身遇到了障碍，出现了在编制评估计划时没有预料到的操作层面或者技术层面的情况，造成评估工作未能按照原计划推进，需要调整评估计划。另一类通常是委托人经济行为涉及的评估对象、评估范围、评估基准日发生变化而导致的评估计划的调整。比如，由于上市公司重大资产重组方案发生改变，评估范围出现重大调整，原来的部分标的公司不再纳入重组范围，并且新增加了部分标的公司。遇到需要调整评估计划的情况时，资产评估专业人员应尽快与委托人、其他相关当事人进行沟通，根据已确定的方案及时调整评估计划。调整计划时，往往涉及对评估专业人员进行调整、对部分评估工作作出重新安排、对评估技术方案进行修正等。调整计划要兼顾评估效率和工作质量，充分利用已有的工作成果，将评估计划调整带来的成本降到最低水平。三、资产评估计划的调整一、现场调查的内容二、现场调查的手段三、现场调查工作受限的情形及处理第5节进行评估现场调查（一）了解评估对象的现状1.核实评估对象的存在性和完整性评估对象的存在性是指委托人委托评估的评估对象是否真实存在。评估专业人员核实资产的完整性时，既要关注资产物理意义上的完整性，又要关注资产功能上的完整性。2.了解评估对象的现实状况对于企业整体价值评估，现场调查内容通常应该包括：企业的历史沿革、主要股东及其持股比例、主要的产权和经营管理结构；企业的业务、资产、财务、经营管理状况；企业的经营计划、发展规划；影响企业经营的宏观、区域经济因素；企业所在行业现状与发展前景等。对于单项资产评估，如在履行房屋建筑物评估现场调查程序时，通常应了解取得方式、建筑物结构、建成时间、地址、用途、建筑面积、长度、宽度、层高、层数等；在履行机器设备评估现场调查程序时，通常应了解设备名称、生产厂家、规格型号、安装地点、规定使用年限、购置日期、启用日期、已经使用年限、设备使用状况、设备维修情况等；在履行存货评估现场调查程序时，通常应了解名称及规格型号、计量单位、存放地点、数量、单价等；在履行应收账款等债权债务评估现场调查程序时，通常应了解债权债务人名称、业务内容、发生日期、履约及回收情况等。一、现场调查的内容（一）核准制和备案制国有资产评估项目核准制，是指对于国务院或者省级人民政府批准实施的重大经济行为所涉及的评估事项，以及各级政府认为的其他重要评估事项，履行岀资人职责的机构对评估项目进行管理，以保证国有资产的评估项目符合相关的法律法规，并行使出资人权利对评估机构提交的评估报告进行合规性和合理性审核，以保证评估结果的公允性，防止国有资产流失。国有资产评估项目备案制，是指经履行出资人职责的机构、国家出资企业及其各级子企业批准的经济行为所涉及的评估事项，由有备案权限的部门进行管理，以保证国有资产的评估项目符合相关的法律法规规定，履行出资人职责的机构行使出资人权利对评估机构提交的评估报告进行合规性和合理性审核，以保证评估结果的公允性，防止国有资产流失。备案制度体现了国有资产的分级管理，也体现了资产占有单位作为独立的法人，应当承担的国有资产经营管理责任。二、我国国有资产评估项目的管理方式（二）关注评估对象的法律权属资产的权属状态会影响资产的价值。例如，对于无形资产，企业拥有所有权的和授权许可使用的，价值不同；授权使用的无形资产中，独家许可和非独家许可的，价值也不同。因此，在现场调查中，评估专业人员要关注评估对象的权属状态，以保障评估结论的合理性。二、我国国有资产评估项目的管理方式（一）现场调查工作受限的情形现场调查工作受限主要是由于法律法规、资产特殊性能或其置放地点、调查技术手段和相关当事人等方面的限制，资产评估专业人员无法正常开展现场调查工作。（二）现场调查工作受限的处理当现场调查工作受限时，资产评估专业人员应当从对评估结论的影响程度和替代程序两个角度，判断是继续执行还是终止评估业务。这里的替代程序是指在原定现场调查程序无法履行或者履行受限时资产评估专业人员为实现现场调查目标而另外执行的其他工作程序。三、现场调查工作受限的情形及处理一、主要评估资料及其核查验证二、评估资料的分析、归纳、整理第6节收集整理评估资料（一）法律法规资料资产评估专业人员收集的与被评估业务相关的法律、行政法规、部门规章和规范性文件等材料分别由立法机关、政府及相关部门发布，具有权威性，符合规定适用条件的资料可以在评估中直接使用。（二）权属证明资料被评估资产的权属证明资料来源于委托人、产权持有人等相关当事人。资产类别不同，权属证明不同，核查验证适用的方法也不同。1.股权评估专业人员采用书面审查、实地调查、查询等方式，对企业提供的投资协议、公司章程、公司制度、股权买卖协议或者回购协议等资料进行核查时，应当查看相关印章、签字是否清晰、完整，与企业管理层进行访谈，利用国家企业信用信息公示系统查询公开信息。如果需要，还可以到相关政府部门查询相关资料。2.不动产评估专业人员采用书面审查的方式核查不动产权属证明资料的，应当查阅并核对评估对象的不动产权属原件、复印件是否一致。如果评估对象没有办理产权证，资产评估专业人员应当查验取得不动产的相关证明文件、发票以及合同等资料，并根据具体情况和重要性原则在资产评估报告中披露评估对象未办理产权证的原因、核查处理方法以及可能对评估结论产生的影响。一、主要评估资料及其核查验证（二）权属证明资料3.矿业权矿业权权属证明资料主要包括：划定矿区范围批复、采矿权许可证、矿产资源勘查许可证、矿业权出让（转让）合同以及相关付款凭证、矿业权抵押备案相关资料等。评估专业人员采用书面审查的方式核查上述权属证明文件的，应当核对证书（或者资料）原件、复印件是否一致，资产评估专业人员可以根据需要通过矿业权行政管理部门官方网站查询相关信息，对资产权属相关数据的一致性进行核查。4.知识产权知识产权权属证明资料主要包括：专利证书、专利登记簿副本、最近一期的专利年费缴费凭证、实用新型和外观设计专利权评价报告或者专利权利要求书、专利说明书以及附图；委托人或者相关权利人提供的专有技术形成说明材料；注册商标证书、商标历史获奖证书、商标授权使用登记备案材料；著作权登记证书、著作权作品原稿、职务创作的相关合同、与著作权有关权利的情况说明、委托人和著作权人的身份证明文件和承诺函；植物新品种权证书；集成电路布图设计登记证书、延长期限请求费付款凭证；有效期内的知识产权年费缴费凭证、涉及的转让合同（购买协议）、授权使用协议、变更登记、付款记录等。一、主要评估资料及其核查验证（二）权属证明资料5.机器设备机器设备权属证明资料主要包括：机动车登记证、船舶所有权证书、船舶国籍证书；外购机器设备的购置合同、购置发票、付款凭据、进口设备报关单；自制机器设备主要材料以及外购件的采购合同和发票、竣工决算资料；融资租赁设备的融资租赁合同、发票；由法院判决形成的设备资产的法院判决书、资产交接单；抵（质）押机器设备的抵（质）押合同、抵（质）押登记证书；国有资产划转材料、调拨单。一、主要评估资料及其核查验证（三）财务会计资料财务会计资料通常由委托人及其他相关当事人提供。(1)采用询问、书面审查、复核等方式对已经审计的财务报表及其附注进行核查，应当了解出具审计报告的会计师事务所的执业资质和独立性。(2)采用实地调查、书面审查等方式对现金、票据以及实物性资产等涉及的各类资料进行核查，应当将相关调查或者审查情况形成书面记录，由参与的资产评估专业人员、被评估单位的相关人员签字确认。(3)采用函证方式对银行存款、异地存货、往来账款、交易性金融资产等涉及的各类资料进行核查，对利用第三方机构查询函证结果的，应当记录取得第三方机构函证结果的过程、分析该函证行为的目的、核实函证基准日、了解第三方机构对函证的控制措施等。无法获取上述信息的，应当实施替代程序并获取相关证据，对该函证结果的可靠性进行分析判断。一、主要评估资料及其核查验证（三）财务会计资料财务会计资料通常由委托人及其他相关当事人提供。(1)采用询问、书面审查、复核等方式对已经审计的财务报表及其附注进行核查，应当了解出具审计报告的会计师事务所的执业资质和独立性。(2)采用实地调查、书面审查等方式对现金、票据以及实物性资产等涉及的各类资料进行核查，应当将相关调查或者审查情况形成书面记录，由参与的资产评估专业人员、被评估单位的相关人员签字确认。(3)采用函证方式对银行存款、异地存货、往来账款、交易性金融资产等涉及的各类资料进行核查，对利用第三方机构查询函证结果的，应当记录取得第三方机构函证结果的过程、分析该函证行为的目的、核实函证基准日、了解第三方机构对函证的控制措施等。无法获取上述信息的，应当实施替代程序并获取相关证据，对该函证结果的可靠性进行分析判断。一、主要评估资料及其核查验证（四）专业报告与单项资产评估报告1.专业报告2.单项资产评估报告（五）其他资料1.宏观经济资料、区域经济资料、行业现状和发展前景资料2.来自市场的有关资料一、主要评估资料及其核查验证在履行了核查验证程序后，资产评估专业人员需要对从各个渠道收集的评估资料进行必要的分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。二、评估资料的分析、归纳、整理资产评估专业人员在收集整理评估资料的基础上，进入评定估算形成结论程序。该程序主要包括：恰当选择评估方法形成初步评估结论综合分析确定资产评估结论第7节评定估算形成结论一、资产评估报告的审核二、与委托人或者相关当事人沟通三、提交评估报告第8节编制出具评估报告对资产评估报告审核的主要内容包括：(1)评估程序的履行情况。(2)评估资料的完整性、客观性和适时性。(3)评估方法、评估技术思路的合理性。(4)评估目的、价值类型、评估假设、评估参数以及评估结论在性质和逻辑上的一致性。(5)计算公式及计算过程的正确性。(6)技术参数选取的合理性。(7)计算表格之间链接关系的正确性。(8)采用多种方法进行评估时，对各种评估方法所依据的假设、前提、数据、参数进行审核，并对采用不同评估方法得出的结论的合理性以及差异合理性进行审核。(9)最终评估结论的合理性。(10)评估报告的合规性。一、资产评估报告的审核

与委托人或者相关当事人沟通的内容包括但不限于：(1)是否存在与评估对象实际情况不一致的情况。(2)是否