房地产开发经营与管理真题汇编2

房地产开发经营与管理真题汇编2单项选择题第1题、在开发项目财务评价中，动态投资回收期肯定大于()。A.基准回收期B.静态投资回收期C.项目开发期D.项目销售期我的答案：参考答案：B答案解析：第2题、在现金流量表中，不应该出现()。A.借款利息B.所得税C.自有资金D.折旧与摊销我的答案：参考答案：D答案解析：第3题、衡量投资者投人自有资本收益水平的指标称为()。A.还本付息比率B.抵押收益率C.权益投资收益率D.项目收益率我的答案：参考答案：C答案解析：第4题、编制工程进度计划的方法有横道图法和()。A.网络图法B.表格法C.竣工图法D.坐标图法我的答案：参考答案：A答案解析：第5题、用于物业大规模维修的资金来自于()。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算我的答案：参考答案：B答案解析：第6题、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为()。A.439元B.1230元C.743元D.928元我的答案：参考答案：C答案解析：第7题、已知整个投资市场的平均收益率为10%，国债的收益率为5%，房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，根据资本资产定价模型，在进行房地产投资评估时所选用的折现率应为()。A.5%B.7%C.10%D.12%我的答案：参考答案：B答案解析：第8题、建筑施工合同中规定的维修期一般自()开始计算。A.竣工之B.竣工证书签发之日C.缺陷责任期满之日D.交付使用之日我的答案：参考答案：B答案解析：第9题、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2，开发商的目标利润率为15%，当前的销售税率为6%，按成本加成定价法可定价为()元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503我的答案：参考答案：C答案解析：第10题、在某居住区规划中，建筑基底面积300m2，总建筑面积1500m2，容积率1.5，建筑密度为()。A.30%B.40%C.50%D.60%我的答案：参考答案：A答案解析：第11题、开发项目全部投资的内部收益率表明了()。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比我的答案：参考答案：A答案解析：第12题、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照()作为计息周期的。A.年B.半年C.季度D.月我的答案：参考答案：C答案解析：第13题、某房地产投资者以300万元购入一个商业店铺用于出租经营，其自有资金的投入额为100万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款。若该店铺每年出租经营的净租金收益为30万元，则权益投资收益率为()。A.8%B.10%C.12%D.14%我的答案：参考答案：B答案解析：第14题、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的()。A.产品线定价B.选择品定价C.补充品定价D.产品束定价我的答案：参考答案：A答案解析：第15题、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是()。A.按照房地产的用途和等级划分的B.按照房地产的交易形式划分的C.按照地域范围划分的D.按照房地产购买者目的划分的我的答案：参考答案：B答案解析：第16题、在房地产市场的分类中，一级市场是指()。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场我的答案：参考答案：C答案解析：第17题、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的()。A.上升B.下降C.不变D.不确定我的答案：参考答案：A答案解析：第18题、某新建写字楼的公开售价为6000元/m2，现开发商推出以租代售的方式来促销，具体方案为：每年需支付净租金1450元/m2，5年付清。若同类物业投资收益率为8%，则开发商推出的以租代售方案对购买者来说()。A.比售价优惠B.不如售价优惠C.与售价一样D.难以判定是否给予了优惠我的答案：参考答案：A答案解析：第19题、零售商业物业中，当采用固定百分比租金时，承租人与业主约定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会()。A.增加B.减少C.不变D.不确定我的答案：参考答案：A答案解析：第20题、建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和()。A.总包合同B.包工包料合同C.计量估价合同D.包工不包料合同我的答案：参考答案：C答案解析：多项选择题第21题、房地产间接投资包括()。A.开发投资B.置业投资C.购买房地产企业债券D.投资房地产信托基金我的答案：参考答案：CD答案解析：第22题、投资者可以控制的风险包括()。A.利率风险B.政策性风险C.资本价值风险D.持有期风险我的答案：参考答案：CD答案解析：第23题、招标文件通常包括()等。A.合同条件B.投标须知C.招标方式D.工程标底我的答案：参考答案：ABC答案解析：第24题、房地产贷款担保的形式有()。A.保证B.保险C.质押D.抵押我的答案：参考答案：ACD答案解析：第25题、开发商确定商品房售价可以采用()导向。A.成本B.购买者C.策略D.竞争我的答案：参考答案：ABD答案解析：第26题、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的主要指标有()。A.资金实力B.企业信誉C.企业偿债能力D.项目获利能力我的答案：参考答案：ABC答案解析：第27题、控制工程进度网络图的表现形式有()。A.单代号网络B.双代号网络C.三代号网络D.时标网络我的答案：参考答案：ABD答案解析：第28题、工程项目管理的主要内容包括控制和管理两个方面，其中管理是指()。A.进度管理B.投资管理C.合同管理D.信息管理我的答案：参考答案：CD答案解析：第29题、下列指标中，反映开发企业长期偿债能力的有()。A.资产负债率B.流动比率C.应收账款周转率D.利息保障倍数我的答案：参考答案：AD答案解析：第30题、收益性物业管理中净经营收入可按式()求得。A.有效毛收入-经营费用B.潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-经营费用C.有效毛收入+其他收入-空置和收租损失D.潜在毛租金收入-空置和收租损失-经营费用我的答案：参考答案：AB答案解析：第31题、个人住房贷款的类型有()。A.政策性抵押贷款B.商业性抵押贷款C.A与B组合抵押贷款D.个人信用贷款我的答案：参考答案：ABC答案解析：第32题、就名义利率和实际利率的关系问题，下面说法中属正确的有()。A.从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大B.当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等C.在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限D.当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率我的答案：参考答案：BD答案解析：第33题、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法有()。A.随行就市定价法B.认知价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法我的答案：参考答案：ACD答案解析：第34题、收益性物业的经营费用包括()等。A.人员工资B.办公费用C.抵押贷款还本付息D.保险费、房产税我的答案：参考答案：ABD答案解析：第35题、金融机构在进行资金融通时，通常考虑资金的()。A.保证性B.安全性C.盈利性D.流动性我的答案：参考答案：BCD答案解析：判断题第36题、权益投资收益率肯定大于全部投资收益率。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第37题、某居民购买了一套二手房用于出租，其房地产投资的形式属于间接投资。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第38题、应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第39题、零售商业物业的基础租金与该物业承租人的经营业绩无关。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第40题、等额序列支付现值系数与等额序列支付资金回收系数的乘积为1。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第41题、一般来说，房地产市场是一个完全竞争的市场。(，)A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第42题、敏感性分析能够明确提供某个经济因素变动引起的房地产项目盈利变化的可能性大小。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第43题、与横道图法相比，采用网络图进行工程进度控制，最大的优点在于能够表明各项工作之间相互联系和相互制约的关系，并能找到关键工作和关键线路。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第44题、房地产投资的比较风险是指投资者将资金投入房地产后，失去其他投资机会的风险。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第45题、盈亏平衡分析可以用来分析利润为零时项目的成本、售价或销售率所处的状态，也可以用来分析达到目标收益水平时的状态。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第46题、全部投资的内部收益率考虑了还本付息对现金流的影响。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第47题、在评标过程中，单项报价之和不等于总报价时，以总报价为准，或以单项报价之和修正总报价。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第48题、建筑施工合同中的工期指的是发包人和承包人在协议中约定，按总日历天数(不包括法定节假日)计算的承包天数。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第49题、房地产投资能够得到税收方面的好处，但在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第50题、开发项目竣工验收由承包商组织进行。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：计算题某家庭拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭月收入6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%。第51题、问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅?__________我的答案：我的答案：参考答案：第一种情况：(1)设该家庭每月能支付的房款为AA=6000×30%=1800(元)(2)n=15×12=180(月)i=6%/12=0.5%(3)设该家庭能承受的抵押货款额为PP=A/i[1-1/(1+i)n]=1800/0.5%[1-1/(1+0.5%)180]=213306(元)(4)设该家庭能承受的购房总价值为VV=213306/80%=266633(元)(5)设对该家庭比较合适的房型面积为SS=266633/3000=88.88(m2)第二种情况：设可购买的面积为X(或S)总房价为3000X(元)月还款额：6000×30%=1800(元)n=15×12=180(月)i=6%/12=0.5%P=A/i[1-1/(1+i)n]抵押贷款价值比例为80%，P=3000X×80%=2400X(元)2400X=1800/0.5%[1-1/(1+0.5)180]X=89.88(m2)第三种情况：直接采用综合性公式计算S={A/i[1-1/(1+i)n]/M}/C(说明：M——抵押借款价值比例：80%C——房屋单价：3000元/m2；也可以用其他符号表示，只要概念清楚即可)={6000×30%/0.5%[1-1/(1+0.5%)180]/80%}/3000=88.88(m2)第四种情况：(1)写对了P与A之间的关系，即：P=A/i[1-1(1+i)n](2)写对了抵押贷款的价值比例关系(3)写对了月还款额6000×30%=1800(元)(4)写对了n=15×12=180(月)(5)写对了i=6%/12=0.5%答案解析：A开发商以3500万元的价格获得了一宗七通一平的土地，面积4000m2，使用年限50年，规划建筑容积率5，用途为酒店。现A开发商与B酒店管理集团就合作开发经营事宜进行协商，由B集团负责投资建设房屋(含设备装修费)，并在项目投入运营后由B集团经营，B集团通过经营收益回收投资并获得预期利润后，将项目无偿地移交给A开发商。B集团估算数据如下：房屋建造成本为每平方米建筑面积4000元，专业人员费用为建造成本的10%，管理费用为建造成本、专业人员费用之和的5%，建设期3年，建造成本、专业人员费用、管理费用在建设期内均匀投入，年贷款利率(融资费用不另计)10%，按年计息。预测酒店运营期间收益水平保持在3600万元/年，运营成本为收益的35%，B集团目标成本利润率为45%。第52题、假设项目收益发生在年末，折现率为10%，请测算B集团经营多少年后可收回投资，并达到目标利润率。__________我的答案：我的答案：参考答案：第一种情况：(1)总开发价值①项目年净收益：3600×(1-35%)=2340(万元)②总开发价值：P=A/i[1-1/(1+i)n]=2340/10%[1-1/(1+10%)n](2)总开发成本①总建筑面积：4000×5=20000(m2)②建造成本：4000×20000=8000(万元)③专业人员费用：8000×10%=800(万元)④管理费用：(8000+890)×5%=440(万元)⑤财务费用：(8000+800+440)[(1+10%)3/2-1]=1420(万元)⑥总开发成本：8000+800+440+1420=10660(万元)(3)成本利润率成本利润率=(总开发价值-总开发成本)/总开发成本×100%45%={2340/10%[1-1/(1+10%)n]-10660}/106601.1n=2.94599nlg1.1=lg2.94599(或用插入法计算n)得n=11.34(年)第二种情况：(1)总建筑面积：4000×5=20000(m2)(2)建筑成本：4000×20000=8000(万元)(3)专业人员费用：8000×10