接管验收管理规范

接管验收手册

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接管验收手册WI/JY-目录

ZHPMB/01/1

编号标题页码版号/状态

WI/JY楼宇接管验收3-7WI/JY-001

WI/JY物业工程接管验收流程8WI/JY-002

WI/JY发现问题的解决办法9WI/JY-003

WI/JY各类设备设施验收记录表10-26WI/JY-004

WI/JY土建工程验收标准27-28WI/JY-005

WI/JY景观绿化验收标准29WI/JY-006

WI/JY供配电验收标准30WI/JY-007

WI/JY电梯验收标准31-32WI/JY-008

WI/JY给排水、供暖系统验收标准33-34WI/JY-009

WI/JY消防设施设备验收标准35-36WI/JY-010

WI/JY智能化系统验收标准37-38WI/JY-011

楼宇接管验收WI/JY-001

ZHPMB/01/5

▼物业接管验收程序

一、目的

规范物业公司接管验收程序,确保接管验收工作得到有效控制，以便小区进行全面接管，

保证物业入住工作顺利进行。

二、适用范围

适用于物业公司所承接小区的验收,与房地产开发商的交接。

三、职责

1.物业公司接到开发商竣工验收的通知报告后,物业总经理负责指定主管人员，各职能部

门负责人及专业的技术人员组成验收小组。

2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及设备试运

行记录等技术检验资料的验收。

3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计要求进行验

收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

4.验收小组对物业按运行系统验收,主要验收供电系统、给排水系统、土建工程装饰工程、

给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。

5.由物业总经理跟开发商办理接管手续。

四、接管验收程序

1.验收的准备：

验收小组根据开发商提供的竣工图纸,按设计及施工要求编制验收计划和验收标准。

2.质量及功能检验程序：

(1).楼宇接管前的质量检验：

根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检

查。

①确定物件数量是否符合；

②外观上有无人为损坏；

③房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。

对楼宇的接管，此程序的检验由开发商代表与物业公司人员双方共同进行现场

检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，管理处负责对整改后项目进行验收。

(2).根据检查结果，管理处对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷

的房间等整改好后再接管钥匙。

(3).在业主入伙接收房屋时，管理处人员陪同业主对房间设施进行全面

细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。然后由管理处整理后送交开发商，

并督促施工单位逐项返修，管理处及业主复检认可后消项。

(4).保修期结束后，根据承建商的保修情况向开发商建议保修金的支付。

3.公共配套设备的验收：

(1)每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保安值班室。值班

室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视大堂门前及电梯轿

楼宇接管验收WI/JY-001

ZHPMB/02/5

厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具等。

(2).每栋高层进出口处有可锁的、箱面带各单位明显标志的信报箱。

(3).有符合市交通管理局要求的汽车停车场、交通设施标志及值班岗亭、

电动道闸、减速坡；并有符合要求的消防设施及排水设施。

(4).同楼宇管理相适应的管理处办公用房(总建筑面积千分之四)。

4.验收的实施

(1)验收小组依据验收计划、标准，按专业分工进行预验收。

⑵在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备，提出书面整改报告

返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。

(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、

验证，整改合格后进行正式验收。

(4)楼宇的实物验收，应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面

检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。

(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：

①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

②主要设备、设施的安装位置与安装质量符合。

③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备记

录在设施、设备接管验收清单中。

(6)对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果记录在设施、设备接管验收清单

相应的表格内。

(7)移交档案、资料验收：根据验收计收提交档案、资料进行对照检查，并将检查结果

填写在楼宇资料交接清单中。

♦物业接管验收应检索提交资料

一、产权资料

1.项目批准文件。

2.用地批准文件。

3.建筑执照。

4.拆迁安置资料。

5.业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单。

二、工程技术资料

1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程、隐蔽管线的全套图纸及各类公共

设备使用说明书、调试报告等。

2.地质勘察报告。

3.工程合同及开、竣工报告。

4.工程预、决算。

5.图纸会审记录。

楼宇接管验收WI/JY-001

ZHPMB/03/5

6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。

7.隐蔽工程验收签证。

8.沉降观察记录及其沉降观察点布置图。

9.竣工验收证明书。

10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

11.新材料、构配件的鉴定合格证书。

12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

13.砂浆、混凝土试块、试压报告。

14.供水、供暖的试压报告。

15.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。

三、综合资料

1.项目土地使用合同、红线图、立项文件、工程申报批建文件及计划批准文件。

2.建设许可证、工程建筑报建表。

3.工程招、投、定标书。

4.上级机关的决议、决定、批示等工程重要会议纪要和指导性文件。

5.征地批文、协议书（合同书）、红线图。

6.初步设计方案、设计鉴定审批文件。

7.施工合同、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表记录。

8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书。

9.工程勘测资料：地质图勘察报告、地形、地貌、控制点、永久性水准点的坐标位置图、

水文、气象、地震等设计基础材料。

10.竣工验收会议文件及质量评审材料、竣工报告、竣工验收证书。

11.工程预算、决算表。

12.消防设施验收合格证。

13.用电许可证。

14.供用电协议书。

15.用水审批表、水费收缴合同书。

16.电梯使用合格证。

注：天然气、电话由市有关公司负责维修保养及验收。

四、土建资料

1.主体隐蔽工程验收记录。

2.图纸会审和设计修改变更及联系单。

3.事故处理记录。

4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录。

5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告。

五、给排水、消防资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书。

2.图纸会审及设计修改变更通知。

楼宇接管验收WI/JY-001

ZHPMB/04/5

3.事故处理及探伤记录。

4.隐蔽工程验收记录。

5.材料构件出厂证明及材料代换审批单。

6.管线标高、位置、坡度、测量记录。

7.试水、闭水试压试验记录。

8.设备调试记录。

9.管线清洗、通水、消毒记录。

六、电气资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书。

2.图纸会审及设计变更通知。

3.事故处理及探伤记录。

4.隐蔽工程验收记录。

5.防雷电阴接地实测记录。

6.引下线焊接记录。

7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单。

8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录。

9.空调资料、动力、通讯、有线电视资料。

七、施工图

1.总平面布置图（包括综合系统图）。

2.建筑施（竣）工图。

3.结构施（竣）工图。

4.给排水、消防施（竣）工图。

5.电气施（竣）工图。

6.空调施（竣）工图。

7.智能化系统施（竣）工图。

8.通讯施（竣）工图。

9.天然（煤）气施（竣）工图。

八、声像资料

1.建筑前后的现状、侧、立面照片。

2.内外景观照片。

3.建筑小品。

4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、录音、录像。

5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。

6.其它。

楼宇接管验收WI/JY-001

ZHPMB/05/5

♦物业接收工程项目验收依据

一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方的，较为完备

的规范、标准）。

二、前期施工合同（协议）制定的标准，要求。

三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。

四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和主要材料等的

清单、合格证等。

五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

六、工程质量事故处理记录。

七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、分部、单位工

程质量检验评定记录。

八、设备试压、试运行合格报告等。

物业工程接管验收流程WI/JY-002

ZHPMB/01/1

物业管理公司正式进行物业管理

业主收楼验收

发现问题的解决办法WI/JY-003

ZHPMB/01/1

一、在初验中发现的问题，处理如下：

㈠一般项目的返修

对接管验收中发现的非结构性的质量问题，物业公司验收组应在两天内提

交给开发商（一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给承建单位），由承建

单位负责返修；管理处应留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另

行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由建设单位委托管理处代为返修，

所需费用由开发商支付。

㈡房屋结构的加固补强

在接管验收中，如发现影响房屋结构安全或设备、设施使用安全的质量问

题时，验收不能通过。由建设单位对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施

进行处理，处理完毕，达到合格要求、确保住用安全的，再商定时间予以验收。

并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。

㈢不具备使用功能问题的处理

接管验收时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、

气等外部管线未接通，致使用户不能进驻的，应由开发商负责抓紧解决，等符

合接管验收条件后，再行组织验收。

楼宇给排水接管验收记录表WI/JY-004

ZHPMB/02/17

楼宇名称：_______________验收组人员签名：____________________________日期:

单厨房厨房

元卫生间上水卫生间下卫生间阳台地冷凝水

上水下水水表

管水管地漏漏下水管

管管

房详情记录：复查人：

号

复查结果：

单厨房厨房

元卫生间上水卫生间下卫生间阳台地冷凝水

上水下水水表

管水管地漏漏下水管

管管

房详情记录：复查人：

号

复查结果：

单厨房厨房

元卫生间上水卫生间下卫生间阳台地冷凝水

上水下水水表

管水管地漏漏下水管

管管

房详情记录：复查人：

号

复查结果：

单厨房厨房

元卫生间上水卫生间下卫生间阳台地冷凝水

上水下水水表

管水管地漏漏下水管

管管

房详情记录：复查人：

号

复查结果：

说明：1、本验收主要是设施验收及设施表面缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。

2、本项配件齐全或无缺陷作“记号，有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位置

及缺陷情况，便于开发商整改和管理处复查。

3、本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份。

楼宇电气接管验收记录表WI/JY-004

ZHPMB/03/17

楼宇名称：_______________验收组人员签名：________________________日期：________

单

可视对多媒体

元电源箱电表灯开关插座门铃天然气窗门磁

讲箱

房详情记录：复查人：

号

复查结果：

单

可视对多媒体

元电源箱电表灯开关插座门铃天然气窗门磁

讲箱

房详情记录：复查人：

号

复查结果：

单

可视对多媒体

元电源箱电表灯开关插座门铃天然气窗门磁

讲箱

房详情记录：复查人：

号

复查结果：

单

可视对多媒体

元电源箱电表灯开关插座门铃天然气窗门磁

讲箱

房详情记录：复查人：

房详情记录：复查结果：

号

说明：1、本验收主要是设施验收及设施表面缺陷检查，最终检验以业主收楼检查为准。

2、本项配件齐全或无缺陷作“J”记号，有缺陷请在本项或详情记录栏内写明位置

及缺陷情况，便于开发商整改和管理处复查。

3、本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份。

公共给排水验收单WI/JY-004

ZHPMB/04/17

工程名称所在位置

开发单位结构类型

建设单位建筑面积

物管单位交接时间

验收人员：

序号项目缺陷详情备注

1化粪池

2污（雨）水井

3蓄水箱（池）

4阀门井、水表井

5草坪等浇灌设施

6

给排水管道

7二次供水设备

移交单位：接收收单单位位:：

移交人：年月日接收人：年月曰

说明：1、污水井盖应逐个揭盖检查验收。

2、隐蔽管道的验收需下井检查。

3、本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份，本记录经双方盖章签字后可作为验

收凭证。

公共|Kj低压配电系统WI/JY-004

ZHPMB/05/17

工程名称所在位置

开发单位结构类型

建设单位建筑面积

物管单位交接时间

验收人员：

序号项目缺陷详情备注

1

高、低压配电室

2

主要机电配电箱

公共区域照明、开

3

关、插座及配电箱

4防地接地系统

设备的安装位置与

5

安装质量

6设备机房的环境、通

风

图纸与设备规格数

7

量

移交单位：接收单4立：

移交人：年月曰接收人:年月日

说明：本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份，本记录经双方盖章签字后可作为验收

凭证。

公共供暖系统验收单WI/JY-004

ZHPMB/06/17

工程名称所在位置

开发单位结构类型

建设单位建筑面积

物管单位交接时间

验收人员：

序号项目缺陷详情备注

1电气设备控制系统

水泵、换热器等设

2

备

3暖通管路系统

公共区域暖通用管

4

井

移交单位：接收单4立：

移交人：年月曰接收人:年月日

说明：本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份，本记录经双方盖章签字后可作为验收

凭证。

公共电梯系统验收单WI/JY-004

ZHPMB/07/17

工程名称所在位置

开发单位结构类型

建设单位建筑面积

物管单位交接时间

验收人员：

序号项目缺陷详情备注

1电梯轿厢及设备

井道与地坑附属设

2

备

3曳引及其它设备

4井道照明等

5井道门等

6电气控制设备系统

7外呼面板

移交单位：接收单4立：

移交人：年月日接收人:年月日

说明：本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份，本记录经双方盖章签字后可作为验收

凭证。

公共消防系统验收单WI/JY-004

ZHPMB/08/17

工程名称所在位置

开发单位结构类型

建设单位建筑面积

物管单位交接时间

验收人员：

序号项目缺陷详情备注

车库各种指示标志

1

灯

喷淋头/烟、温感探

2

头

3消防栓管路及设备

4灭火器等设备

5消防水池（箱）

6消防电气控制设备

7监控中心设备

8消防泵

移交单位：接收单彳立：

移交人：年月日接收人:年月日

说明：本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份，本记录经双方盖章签字后可作为验收

凭证。

公共通讯网络系统验收单WI/JY-004

ZHPMB/09/17

工程名称所在位置

开发单位结构类型

建设单位建筑面积

物管单位交接时间

验收人员：

序号项目缺陷详情备注

1电话系统设备

2有线电视设备

公共广播/应急广

3

播设备

4音响设备

5宽带网络系统设备

移交单位：接收单位：

移交人：年月日接收人：年月曰

说明：本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份，本记录经双方盖章签字后可作为验收

凭证。

公共智能化系统验收单WI/JY-004

ZHPMB/010/17

工程名称所在位置

开发单位结构类型

建设单位建筑面积

物管单位交接时间

验收人员：

序号项目缺陷详情备注

1楼宇监控设备系统

楼宇监控用的各种

2

传输系统

3入侵报警系统

4电视监控系统

5出入口控制系统

6电子巡更系统

7车库管理系统

移交单位：接收单位：

移交人：年月日接收人：年月曰

说明：本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份，本记录经双方盖章签字后可作为验收

凭证。

公共土建工程验收单WI/JY-004

ZHPMB/011/17

工程名称所在位置

开发单位结构类型

建设单位建筑面积

物管单位交接时间

验收人员：

序号项目缺陷详情备注

1主体结构

2外墙

3屋面

4楼宇地面

5公共楼梯

6门窗玻璃

7防水

移交单位：接收单位:

移交人：年月日接收人：年月曰

说明：本表格一式二份，开发商、物业公司各孑丸一份，本记录经双方盖章签字后可作为验收

凭证。

景观绿化验收单WI/JY-004

ZHPMB/012/17

工程名称所在位置

开发单位结构类型

建设单位绿地面积

物管单位交接时间

验收人员:

序号项目缺陷详情备注

1树木、花卉

2草坪覆盖

3整洁及平整

4设备设施

5电气控制系统

6水池防渗漏

电气线路、给排水

7

管路

移交单位：接收单位：

移交人：年月日接收人：年月曰

说明：本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份，本记录经双方盖章签字后可作为验收

凭证。

公共设备设施验收单WI/JY-004

ZHPMB/013/17

楼宇名称:验收组人员:日期:

设备名称：数量安装位置：

型号及主要技术参数：

现场实测技术性能及数据：

随机专用附件、工具名称、数量：

保修期终止时间：年月日

验收结论：

验收人签名：

移交单位：接收单位：

移交人：年月日接收人：年月日

说明：1、大型设备可作更详细补充记录。

2、本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份，本记录经双方盖章签字后可作为验

收凭证。

工程资料移交清单WI/JY-004

ZHPMB/014/17

物业名称:物业位置:

序号资料名称数量备注

移交单位：接收单位：

移交人：年月日接收人：年月日

说明：本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份，本记录经双方盖章签字后可作为验收

凭证。

房屋及公用设施等移交验收交接表WI/JY-004

ZHPMB/015/17

工程名称所在位置

开发单位结构类型

建设单位建筑面积

物管单位交接时间

移交内容备注

住户钥匙的接收户、每户套

业主（住户）家中水、电、建筑的接管验收户

公共部位的验收（走道、天台、管道井等）

裙楼的验收

地下室的验收

绿化的验收

景观

室外管网（井）的验收

公用设备清单份张

公用设施清单份张

公共场地清单份张

移交单位：接收单位：

移交人：年月日接收人：年月日

说明：本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份，本记录经双方盖章签字后可作为验收

凭证。

房屋附属设施设备移交表WI/JY-004

ZHPMB/016/17

工程名称所在位置

开发单位结构类型

建设单位建筑面积

物管单位交接时间

移交内容数量备注

电梯

供暖系统

生活水泵

消防水泵

排污泵

高、低压配电柜

变压器

交通道闸系统

消防系统

闭路监控系统

对讲报警系统

电话、有线、宽带系统

移交单位：移交单位：

移交人：年月日移交人：年月日

说明：本表格一式二份，开发商、物业公司各执一份，本记录经双方盖章签字后可作为验收

凭证。

工程质量问题处理通知单WI/JY-004

ZHPMB/017/17

公司：

由贵公司开发的工程项目，经检查，发现存在以下质量问题，严重

影响使用功能及安全，请贵司责成有关单位整改为盼。

接收人:

序号存在的质量问题及位置检查人整改结果复查人

河南正弘物业管理有限公司

________客服中心

年—月—日

土建工程验收标准WI/JY-005

ZHPMB/01/1

一、楼地面

部位标准检查方法

小锤轻击、

观察、2M靠

毛地面无空鼓、起皮、起砂，裂纹。表面平整度小于4

尺和契形塞

尺检查

观察

无空鼓、砖表面应洁净，图案清晰，色泽一致，接缝平整，深浅一致，周2M靠尺和

板块地面

边顺直。板块无裂纹，掉角和缺棱。表面平整度小于2。契形塞尺检

查

踢脚线无空鼓、成表面应洁净，高度一致，出墙厚度一致。观察

齿角整齐，防滑条顺直，相邻踏步高度差不应大于10,板块无裂纹，掉角观察

楼梯踏步

和缺棱。钢尺检查

二、抹灰

小锤轻击、

表面光滑、洁净，无空鼓，裂纹，爆灰，起泡现象，阴阳角垂直，方正。观察、2M靠

内墙面

墙面垂直度允许偏差3,平整度3。线盒周边平整。尺和契形塞

尺检查

顶棚表面平整光滑、洁净，无空鼓，裂纹，爆灰，起泡现象。观察

外墙面表面光滑、洁净，无空鼓，裂纹，爆灰，起泡现象，无污染。观察

窗台、阳台台尺寸符合设计要求，坡度正确，无裂纹、空鼓。观察

三、门窗

1、关闭严密，开关灵活，无阻滞，回弹和到翘，五金附件齐全牢固观察

进户门2、门框与墙体的缝隙填嵌应饱满密实，表面平整

开闭

3、门扇、门框表面无划痕、砸碰、变形、大面积掉漆。

1、表面平整、光滑、无划痕、型材无开焊断裂。五金件齐全，位置正确，

安装牢固，使用灵活

2、密封条与玻璃及玻璃槽口的接触应平整，不得卷边，脱槽。门窗关闭时

扇和框间无明显缝隙，密封面上的密封条应处于压缩状态。

3、安装好的玻璃不得直接接触型材，玻璃应平整，安装牢固、双玻夹层内

门窗观察

不得有灰尘和水汽、双玻隔条不得翘起

4、压条与玻璃、型材的接缝处无明显缝隙，接头缝隙小于1

5、门窗扇关闭严密、搭接量均匀，开关灵活，无下坠。框应横平竖直，框

与墙体应连接牢固，缝隙内填嵌饱满，表面密封胶密封，胶体无裂缝，表

面均匀。排水孔畅通、位置正确。

四、预留孔

烟道孔孔周边圆滑，位置正确观察

热水器孔位置正确，有套管，不得坡向室内观察

空调孔位置正确，有套管，不得坡向室内观察

五、防水

屋面无渗漏观察

部位标准检查方法

卫生