仓储物流贸易市场商业计划书

仓储物流贸易市场商业计划书

第一章前言

2009年初，国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的进展规划，将物流业

列入其中，将仓储、配送等各个物流环节的营业税税率与运输业统一，调低为3%；扩

大营业税差额增收范围、对各地物流园区布局进行合理规划。

神木县益辰仓储物流贸易市场有限公司紧跟国家关于未来产业振兴政策的进展方

向，结合陕西省榆林市神木县第二新村产业规划的实际情况，拟在当地构建一座大型综

合仓储物流贸易中转中心，以有效带动地区经济，并促进其他产业的繁荣。

榆林市神木县地处陕西北部，位晋陕蒙三省交界，南卫关中，北屏河套，扼晋阳之

险，持灵夏之冲，其特殊的地理地貌、悠久的历史、丰富的土地矿产资源与完备的城市

配套设施使得当地的建设牵一发动全身，成为陕西省与西部地区物流.业进展的必经之

地。

通过前期的初步勘测与分析等工作，项目切实结合了国家政策、陕西省建设进展规

划及神木县当地经济的进展形势，抓住了现代物流业进展的机遇。项目能够有效弥补当

地仓储物流业的空缺，通过开发仓储周转中心与提供全面优质的服务，缓解交通运输压

力，增加经济推动力，为工业园区的建设与陕西省物流业的进展注入新的活力。同时，

从经济效益方面看，项目具有较高的投资回报率，项目税前收益率可达28.90%,回收

期在4.31年左右，高于行业基准，属于投资小，收效快的建设项目。

本计划书以国家与地方政策为指导，结合项目的前期工作，分七大部分，从投资背

景、目标市场、建设规划、营销方式、组织结构设置、风险操纵，与财务预测等方面综

合分析规划，细致阐述项目的各项基本方案，以呈现项目的总体蓝图。

第二章项目概述

2.1项目提出的背景

2008年中央经济工作会议提出“拓宽民间投资领域与渠道，增强拉动经济增长的社

会合力”。会议强调，科学进展观第一要义是进展，越是在经济进展面临较大困难的时

候，我们越是要坚定不移地贯彻进展是硬道理的战略思想，牢牢扭住经济建设这个中心,

始终做到聚精会神搞建设、一心一意谋进展。随着世界经济危机的进一步深化，国家及

地方投资项目逐步开始萎缩，部分企业倒闭破产，给社会带来极大的就业压力。2009

年2月25日国务院审议通过了仓储物流产业调整振兴规划，物流业是融合运输、仓储、

货运代理与信息等行业的符合性服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、

拉动消费作用大。但是我国物流业总体水平落后，严重制约国民经济效益的提高。务必

加快进展现代物流，建立现代物流服务体系，以物流服务促进其他产业进展。

国务院在两代会前夕通过了国家十大振兴产业的进展规划。2009年1月14日，钢

铁与汽车产业振兴规划获国务院常务会议通过；2月4日，纺织工业与装备制造业调整

振兴规划也获原则通过；2月11日，国务院审议并原则通过了船舶工业调整振兴规划；

2月18日，国务院常务会议审议并通过了电子信息产业振兴规划；2月19日，轻工业

与石化产业振兴规划获得通过；最后，有色金属与物流业振兴规划也获通过。至此，十

大产业调整与振兴规划全部出齐，事实上施时间将从2009年至2011年。

随后陕西省政府下发了《关于进一步促进榆林跨更加展的若干意见》文件，积极响

应号召，进展神木经济，神木县政府制定了《神木县国民经济与社会进展第十一个五年

规划纲要》，编制了《第二新村产业进展规划》，建立了神木县第二新村产业园区。

神木县位于神府煤田，为中国目前查明的最大煤田，是世界七大煤田之一。该煤田

要紧分布于陕西省榆林地区，含煤面积24561km2,含煤地层为侏罗系中统延安组，单

层最大厚度12.5m,总储量2267亿吨，其中探明储量1556亿吨。神府煤田储量丰富，

煤层稳固，易于开采，煤质优良，属于特低灰、特低硫、特低磷、中高发热量、可选性

好的不粘煤与长焰煤，是良好的动力燃料与工业气化用煤。近年来，作为环保洁净煤被

国家有关部门与北方城市广泛推荐使用。煤的化学活性与热稳固性好，是动力、气化、

液化、化工、建材、民用的理想用煤。石英砂探明工业储量436万吨，二氧化硅含量在

97%以上。此外，铁矿石、石灰石、石油、膨润土等储量也很可观。

神木县领导与规划部门，也已经充分注意到了进展神木物流业的迫切性。在推进”

五个转型”的进展路径中提出了“推动第三产业发力，着力建设以工业（煤炭）为主流的

物流体系，形成与产业结构相匹配的”能化产业物流+建材+装备制造综合物流”模式，

成为“晋陕蒙地区物流集散中心”的构想。

由此可见，本项目符合国家关于未来产业振兴政策的进展方向，抓住了当地经济起

飞的机遇，填补了当地物流中转的空缺，项目建成后将会有效带动地区经济，并促进其

他产业的繁荣，项目建设前景广阔。

2.2项目基本信息

项目名称：神木县益辰仓储物流贸易市场建设项目。

承办单位：神木县益辰仓储物流贸易市场有限公司。

项目地点：神木县益辰仓储物流贸易市场建设项目位于陕西省榆林市神木县第二新

村神锦大街南侧。

项目总投资：9687.86万元。

项目的要紧服务对象为陕西省榆林市神木县第二新村经济开发区内的生产企业，与

经当地交通网络进行运输作业的中间商、运营商等物流行业从业商。项目要紧业务拟设

置有：

拟建设区域主要业务范围

1仓储交易区主要业务为钢材、工程机械、汽车销售

主要业务为建材、日用百货等货物的仓储

2仓库物流区

物流

主要业务为工程机樨己件供应与售后维

临街商铺

3修服务

主要业务为仓储物潮艮务和金属镁交易

4办公区________________|

公司的经营组织规划为：

公司内部运营组织架构实行中心管理制。公司是决策中心，各部门是管理中心。

公司组织机构共设1个高层决策系统，四大管理系统，若干个要紧职能部门。组织

决策系统实行总经理负责制，各个管理系统实行副总经理制。

组织的决策管理层分为三层:总经理层、副总经理层与主管层C各层分别掌握不一

致层次的决策权限与管理工作。

总经理层为战略决策层与总体规划层，副总经理层为战术决策层与计划制定监督

层，主管层为事务决策层与计划执行协调层。新组织机构开始向机构扁平集约化，管理

柔性化、等级弱化的趋势进展。

各系统内部的协调与合作由中心副总经理负责，各个系统之间的协调与合作由总经

理负责。

部门设计的原则为:各个管理系统内部门的设立务必确保是组织经济日标或者组织

资源价值优化日标的直接实施机构，不单设参谋性机构或者指导性机构。

公司的要紧经营模式为：

1、仓储交易：为钢材、工程机械与汽车租赁交易提供露天仓库，收入来源要紧为

租金及自营收入；

2、仓库物流：水泥、陶瓷、地板、装饰装修材料及日用百货等货物提供储存仓库,

收入来源要紧为租金；

3、金属镁交易平台：打造金属镁交易服务的专业平台，包含交易服务与网络服务

平台，收入来源要紧为服务费；

4、临街商铺：建设大型工程机械配件供应中心，收入来源要素为周边企业与个人

提供工程机械配件与维修服务的营业收入；

5、办公区租赁：收入来源要紧为租金。

2.3项目进展与长期规划

战略目标：公司经营进展目标是构筑”全国知名的仓储物流中心，成为晋陕蒙地区

物流中心集散地”的产业基础格局。构建主业良性成长的进展平台，同时择机进展有关

服务产业，形成以物流为中心、集各项服务于一体的综合性商业平台。

公司以仓储物流为核心，在陕西神木县建立一个大型物流产业基地，不断扩展中心

业务，在2年内，逐步完成各项基本建设；5年内，初具规模，逐步开发有关配套产业;

10年内，成为陕北最大的仓储物流中心，并最终进展成为全国知名的连锁物流集散集

群企业。

公司的远景规划：

公司以品牌化为旗帜，以多领域、全方位为公司进展方向。根据这一思路，公司确

定了远景规划的进展战略：

1、致力于仓储物流行业的进展，开创现代仓储物流产业新模式。

2、以品牌为旗帜，不断进行品牌核心价值的提升。

3、以人力资源为根本，营造人才进展环境，实现人才国际化战略。

4、以服务为带动，依托专业、全面、优质的服务理念，以网络推广与品牌战略为

有力补充，实现多元化进展。

5、以创新为动力，加强多边合作关系，以创新的服务形式来引导市场的进展，从

而提升核心竞争力。

具体规划：

公司未来10年的进展思路如下：

2009-2011年:

1、2009年是公司创立之年，公司将完成项目的选址论证、项目可行性论证，并经

政府有关机构审批，取得榆林市神木县第二新村140亩土地使用权，完善建设规划，并

逐步开展初期建设。

2、公司将在两年内完成项目基地的基础建设，开展有关配套服务业务。

3、初步确立公司的品牌战咯研究及规划，逐步建立公司的战略品牌。

2012-2014年：

1、建设成为完善的物流产业基地，打造专业的网络商业服务平台。

2、实现公司资本扩张，建立完善的法人治理结构。

3、扩展有关产业及服务产品，建成集物流、服务、租赁、购物、休闲等各项业务

为一体的综合大型物流周转中心。

2015-2019年：

1、公司进行规模扩张，建立集团化经营管理模式。

2、建立长期合作伙伴制度，进展全国性业务推广，依托品牌效应，成为陕西省最

大的仓储物流中心，并以此为基础向全国拓展，进展物流品牌连锁经营模式，并最终成

为全国知名的连锁物流集散集群。

第三章市场分析

3.1中国物流业市场

物流业是由服务分销业、运输业、装卸业、仓储业、邮政业、流通加工业、物流信

息业、货运代理业、包装业等构成的复合型产业，是国民经济的重要构成部分，涉及领

域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，已经成为服务业中的骨干产业与

国民经济新的增长点。进入新世纪以来，我国物流业总体规模快速增长，服务水平显著

提高，进展的环境与条件不断改善，在促进产业结构调整、转变经济进展方式与增强国

民经济竞争力等方面发挥着重要作用。

2008年,全国社会物流总额达89.9万亿元，比2000年增长4.2倍，年均增长23%：

物流业实现增加值2.万亿元，比2000年增长1.9倍，年均增长14%。2008年，物流

业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%,占GDP的比重为6.6%。一些制造企业、

商贸企业开始使用现代物流管理理念、方法与技术，实施流程再造与服务外包；传统运

输、仓储、货代企业实行功能整合与服务延伸，加快向现代物流企业转型；一批新型的

物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业群体。全社

会物流总费用与GDP的比率，由2000年的19.4%下降至ij2008年的18.3%,物流费用

成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。

但是，我国物流业的总体水平仍然偏低，还存在一些突出问题。一是全社会物流运

行效率偏低，社会物流总费用与GDP的比率高出发达国家1倍左右；二是社会化物流

需求不足与专业化物流供给能力不足的问题同时存在；三是物流基础设施能力不足，尚

未建立布局合理、衔接顺畅、能力充分、高效便利的综合交通运输体系，物流园区、物

流技术装备等能力有待加强；四是地方封锁与行业垄断对资源整合与一体化运作形成障

碍，物流市场还不够规范；五是物流技术、人才培养与物流标准还不能完全满足需要，

物流服务的组织化与集约化程度不高。

2008年下半年以来，随着国际金融危机对我国实体经济的影响逐步加深，物流业

作为重要的服务产业也受到了严重冲击。物流市场需求急剧萎缩，运输与仓储等收费价

格及利润大幅度下跌，一大批中小物流企业经营出现困难，提供运输、仓储等单一服务

的传统物流企业受到严重冲击。整体来看，国际金融危机不但造成物流产业自身进展的

剧烈波动，而且对其他产业的物流服务供给也产生了不利影响。

大型交易市场的建立与进展是搞活流通，繁荣市场，扩大城乡消费，确保市场繁荣,

不断提升物流服务现代化水平，促进物流业跨越式进展的重要战略选择。面对国际金融

危机的影响，物流行业已成为当前拉动内需，扩大消费，搞活流通，繁荣市场，振兴经

济的重要产业。在国家《物流业调整与振兴规划》的指导下，各地区正在抓紧物流园区

建设，进展大型物流交易市场。

3.2区域物流市场进展与展望

“十五”期间，随着经济、社会与技术的快速进展，陕西省物流业进展步伐加快，由

起步阶段开始迈向理性、务实、快速进展的新阶段。物流规模不断扩大，货运总量快速

增长，第三方物流开始起步，物流企业数量增多，物流设施建设步伐加快，产业增加值

稳步上升。到2005年底，物流业产值超过300亿元,全省物流业增加值年均增长11.7%。

物流业对经济进展的促进作用不断增强。

尽管陕西省物流业进展取得了一定的成绩，但与发达国家与先进省市相比，还存在

一些问题与差距。一是物流基础设施薄弱。要紧表现为总量不足，不一致交通方式之间、

交通与仓储设施之间的配套性、兼容性较差。保税物流设施建设滞后。二是物流企业总

体规模不大，服务范围窄。现有的物流企业普遍基础设施与装备落后，管理方式粗放，

缺乏担当龙头的大型现代物流企业。服务范围集中在运输与仓储领域，功能比较单一。

三是物流专业人才严重匮乏。缺乏具有现代物流理念与专业知识的策划、管理人才与熟

练掌握物流信息技术的专门人才。四是观念滞后，现行的一些体制、政策、技术、标准

等还严重制约着现代物流业的进展。

加快进展现代物流业是新时期经济社会进展的必定趋势。根据《陕西省”十一五”现

代物流业进展专项规划》，到2010年，陕西省要基本建成以西安为枢纽，宝鸡、榆林、

汉中、安康、渭南、商洛为节点的现代物流体系，把陕西建成我国承东启西、沟通南北

的重要物流集散地；大力进展第三方物流，积极培养与进展具有较强竞争力的大型物流

企业，努力提高物流业的社会化、专业化与国际化水平。全省物流业增加值年均递增

18%左右，达到900亿元，占全省生产总值的15%左右。物流费用占全省生产总值的

比率在目前的23%左右的基础上下降3-4个百分点。

神木县物流业的进展在陕西省处于较低水平，相对滞后于全县整体经济的进展，尚

处于自发阶段，急需整体规划，统一部署，重点培养，使其与全县整体经济的进展相协

调，并成为神木县新的经济增长点。目前，神木县政府已经充分认识到进展神木物流业

的必要性与迫切性。

《神木县国民经济与社会进展第十一个五年规划纲要》要求做大做强现代物流业，

建立现代物流配送体系。具体包含：1、加快培养与引进物流企业，建立与完善物流配

送、连锁经营等现代物流配送体系。2、进展以县城为中心的消费与物流配送市场，满

足中、高收入者的消费需求；进展以重点城镇为中心的流通、货物集散市场，进展城乡

贸易。3、对传统商业应用现代经营方式、服务理念进行改造，着重进展商贸流通、交

通运输、市政服务等行业，增强流通企业活力，广泛开发市场。

随着金融危机传导效应的显现与扩散，神木县域经济进展中产业结构不优、企业自

主创新能力弱与抗风险能力低等深层次问题逐步暴露，已成为掣肘科学进展的“短板、

危机既“凸显”了进展中的不足，也带来了调整结构、提升层次的大好机遇。此种情况下,

神木县政府正在积极推进产业层次、产业结构、民营经济、社会结构与民生建设五个方

面的转型。在产业结构转型进展路径中，提出了“推动第三产业发力，着力建设以工业

（煤炭）为主的物流体系，形成与产业结构相匹配的'能化产业物流+建材+装备制造综

合物流'模式，成为晋陕蒙地区物流集散中心”的构想。

3.3目标市场分析

2008年，神木县经济继续保持了又好又快的进展势头。全年实现地区生产总值

290.58亿元，增长47%；完成财政总收入72.27亿元，增长52.1%,完成地方财政收

入16.7亿元，增长55%；完成固定资产投资134亿元，增长45%；城镇居民人均可支

配收入达16075元、农民人均纯收入达6028元，分别增长27%与18%。县域经济综

合实力居全国第59位，西部第5位，陕西省第一位，成为陕西省第一个综合竞争力进

入全国百强的县。

国民经济建设的蓬勃进展，给当地钢材、水泥等建材市场提供了广阔的市场空间。

《神木县国民经济与社会进展第十一个五年规划纲要》确定了“十一五”期间，神木县围

绕强县富民目标，以转变经济增长方式为主线，大力推进工业化、城镇化与新农村建设

进程，实现城镇与农村统筹进展、经济与社会协调进展、北部矿区与南部山区兼顾进展、

人与自然与谐进展、中省市企业与地方经济共同进展，全面推动经济建设、政治建设、

文化建设、社会建设，努力打造实力神木、活力神木、魅力神木、与谐神木。为了实现

规划目标，神木县经济社会建设项目蓬勃进展。仅2008年一年，神木县共安排基本建

设项目157个，年度投资145亿元，其中县财政投资18.5亿元。如：大交通体系的构

建，包含榆神高速公路、神府高速公路、包西铁路、准神铁路与红柠铁路建设等；工业

区建设，包含神木新村、第二新村与赵家梁、石窑店等工业区建设。

神木县位于煤炭资源富集区的中心地带，县境内储煤面积达4500平方公里，已探

明储量500亿吨。近年来，能源化工项目强势崛起，截至2008年底，神木已经成为全

国第一产煤大县（亿吨级）、全国最大的兰炭生产基地（千万吨）、全国最大的聚氯乙

烯基地（百万吨），西部最大的煤电基地（600万千瓦）、西部最大的浮法玻璃基地（600

万重量箱）、西部最大的电石基地（百万吨），煤制烯烧、煤制油与多晶硅、三氯氢硅、

1.4・丁二醇、煤焦油轻质化等高新技术的能源化工项目已经建成或者正在加紧建设。

目前，榆林市将金属镁产业列为重点进展产业项目，将打造“中国镁都”作为当地进

展金属镁产业的战略目标，神木、府谷也已经将金属镁产业进展提上日程，榆林地区的

金属镁产业进展迅速，目前的生产能力与产量均居国内前列，成为我国金属镁的要紧生

产基地。目前，全世界约有200家金属镁生产企业，其中中国有160多家，榆林地区

有40家，约占全国的1/4。其中，府谷17家，神木11家。

硅铁、白云石与煤气等是生产金属镁的重要原料，占金属镁生产成本一半以上，其

价格对金属镁成本影响非常大。在目前金属镁价格低迷，原材料价格波动剧烈的情况下,

低成本优势凸显。神木及周边地区的硅铁、白云石与煤气等资源极其丰富，价格低廉，

在进展金属镁产业方面，拥有其他地区不能比拟的低成本优势。神木、府谷、榆林在我

国金属镁产业链中的地位逐步提高，金属镁的流通业务在神木前景可人。

目前.，神木县境内大型仓储物流企业仍属空白状态，根据大型仓储物流根据神木县

煤炭、电力、化工与城镇化等所取得的成就，神木县进展规划，钢铁、工程机械、汽车

与建材等产品的大型仓储物流将是神木县经济进展的重点进展产业。近年来，神木县城

市规模快速扩张，神木县相继启动了锦界工业园区、神木县城第一新村的建设，神木第

二新村也已启动。本项目即位于神木第二新村物流仓储区内。

神木第二新村规划中，规划的产业项目包含陶瓷、塑料、橡胶、镁合金与机械加工

等，并配套有占地约2500亩的物流仓储区。该物流仓储区将为神木第二新村及周边的

企业提供物流服务，根据需求，物流仓储区拟划分为钢铁仓储物流区、贵金属、化工与

矿产原料仓储物流区、水暖五金交易城、家具建材交易城，汽车城、工程机械等。

第四章项目定位与整体规划

4.1项目定位

项目建设理念：整体规划，突出合理的分布布局；突出配套功能，展示服务功能，

发挥主导产业的优势；明确市场定位，按照"总量操纵、层次清晰、特色突出、进展协

调”的原则，塑造益辰仓储物流贸易市场交通便利、配套完备、安全可靠、高效的形象;

构建完备的信息服务平台，建设现代化的服务体系；注重经济进展与环境进展平衡，加

强绿化建设。

本项目建设地点位于榆林市神木县第二新村内。第二新村位于神木县城西北5公里

处，占地面积15平方公里，依托神锦工业大街，以产业为主、人居为辅，由民营企业

创业园与生态移民区两大区构成。

本项目位于神锦工业大街南侧，三面临街，处在第二新村的核心地带，交通便利，

配套企业、设施齐全，区位优势明显。项目东面紧邻第二新村管理中心，配套服务设施

及其便利。神锦工业大街北侧为陶瓷工业园区、镁合金加工园区、橡胶加工园区与塑料

工业园区，项目南侧是机械装备制造园区。

本项目拟建成神府地区设施装备领先、市场规范协调、供货质量稳固及时、服务完

善的大型综合现代化仓储、物流、贸易市场。目标顾客要紧包含：建材、机械、钢材等

生产企业与贸易商。项目建成后，将成为神木地区集钢材、工程机械、汽车、建材（水

源、陶瓷、涂料、装饰装修材料等）生产厂家直销、代销及超市、商场货物仓储、物流、

贸易为一体的大型仓储物流贸易中转市场。

4.2项目经营进展模式

益辰仓储物流贸易市场使用规模开发、集约用地，注重可持续进展的开发模式。仓

储交易区、仓库物流区与临街商铺的经营，使用自营与租赁双重模式。五年后，在经营

需要的情况下，可部分出售仓库物流区的仓库（约2.15万平方米〕的使用权或者产权,

以加速投资回收，降低投资者的投资风险。

益辰仓储物流贸易市场由神木县益辰仓储物流贸易市场有限责任公司负责管理。益

辰仓储物流贸易市场有限责任公司本着“便利高效、透明公正”的原则，全权负责为入驻

商户解决配套的服务问题，为企业提供优势的服务，营造良好的仓储物流贸易环境。其

要紧职责：统一负责项目的规划、建设、政策制定与入驻商户的管理等工作。园区由益

辰仓储物流贸易市场有限责任公司统一管理，入驻商户将根据不一致的企业规模享受园

区相应的服务:除能够直接使用物流信息系统平台的支持外，还有相应的业务培训与专

家咨询支持，促进现代物流企业与现代工商企业的成长。

金属镁交易中心则是依托神木优势的金属镁产业，利用地缘优势，集中资源优势，

建立起当地金属镁生产企业与外地采购商的交易桥梁，通过各类增值服务，降低金属镁

交易成本，为客户制造价值。要紧服务方式包含：1、在益辰仓储物流贸易市场办公楼

辅楼设立金属镁生产企业展厅；2、设立交易服务中心，进行金属镁市场的信息搜集整

理、采购中介服务等业务：3、构建网络信息平台，营造金属镁交易服务的专业平台。

4.3项目整体规划

本项目规划总用地面积为140亩，建筑面积51755.4平方米。在考虑用地、周边环

境与建设现状等因素的基础上，按照“集中高效”的原则，确立了益辰仓储物流贸易市场

四大主题片区：（1）仓储交易区。要紧业务为钢材.、工程机械、汽车销售；（2）仓库

物流区。要紧业务是为建材贸易、口用百货等货物提供仓储中转物流服务；（3）临街

商铺。要紧业务为工程机械配件供应与售后维修服务等；（4）办公区。要紧业务为仓

储物流办公服务与金属镁交易中心。

神木县益辰仓储物流贸易市场平面图

X=4J04019.271

Y=37450008.250

=4303900^95

=37449796

4.3.1功能分区

1、仓储交易区

仓储交易区占地约56亩，建成6大交易区，交易区总面积2.76万平方米，交易区

的道路宽8米。6大交易区细分为钢材、工程机械与汽车交易区。

仓储交易区平面图

（1）钢铁交易区

要紧服务客户：神木第二新村工业区机械装备制造园区的企业，周边煤矿、电厂、

化工厂与建筑市场等。

要紧钢铁品种：制造用钢、建筑用钢两大类，包含板材、线材、型材与管材。

（2）工程机械交易区

要紧服务客户：建筑工程公司、厂矿企业与运输公司等。

要紧交易品种：载重车辆、挖掘机械、装载设备、筑路机械、起吊设备等，兼营售

后维修服务。

（3）汽车交易区

要紧服务客户：社会团体、居民，厂矿企业与运输公司等。

要紧交易品种：各类轿车，以中高档为主，兼营售后维修服务。

2、仓库物流区

仓库物流区占地约48亩，建成6大仓库，仓库总面积2.15万平方米，仓库主干道

的道路宽12米。仓库物流区服务的要紧对象是当地与外地建材企业及贸易商等，为他

们提供货物仓储中转物流服务。

仓库物流区平面图

3、临街商铺

在毗邻神木第二新村管理中心的临街面与项目南侧的临街面，建立一个大型工程机

械配件供应中心，为周边企业与个人提供工程机械配件与维修服务。临街商铺为两层，

临街商铺呈工“行，临街长度为597.4米，建筑面积2.42万平方米。

4、办公区

办公区紧邻神锦工业大街，由一栋8层的主建筑与2栋三层的辅楼构成，周围辅以

绿化带、喷泉与广场。办公区负责整个仓储物流贸易市场的管理与服务职能，形成"一

站式服务”与“全方位服务”的服务中心。同时，在辅楼设立金属镁生产企业产品展厅与交

易服务中心，为金属镁生产企业提供展示产品与企业形象的窗口，同时为外地金属镁采

购商提供一站式采购服务。

4.3.2道路交通规划

本项目紧邻神锦大街，项目2公里范围内有众多公路交通枢纽：榆神、神府高速路

出口；包神、榆神、神兴、神佳二级出入境公路与神木过境线交汇处。货物要紧通过公

路运输。此外，项目距神木火车站4公里，并有铁路延伸第二新村的规划，铁路交通也

是本项目的运输途径之一。

项目场地内道路系统设置合理，在项目北面，设有两出入口与神锦大街相连，出入

口宽8米，项目内建设二纵七横的干道。南北向的2条道路宽8米；办公楼与仓储交易

区之间的东西向道路宽12米；仓储交易区内道路宽8米；仓库物流区四周东西向道路

宽12米。项目内道路宽敞，车少时，货车可快速实现倒车，车多时，可环线行驶，方

便货车高效进出。

4.3.3绿化景观规划

益辰仓储物流贸易市场的绿地建设分为下列几种类型：

1、公共绿地：包含草坪、花坛、喷泉广场等公共设施绿地。

2、隔离绿地：益辰仓储物流贸易市场在项目西侧规划有宽约5-6米，长约361.4

米的防护隔离林带，能够有效隔离噪声与污染。

3、林荫大道：益辰仓储物流贸易市场内沿主次干道布置绿化带，道路两侧种植树

木，形成绿色林荫大道。

另外，在市场的外围绿地上用不一致颜色的自然花草编织广告，既达到绿化的目的，

又可为市场内企业提供宣传的平台，同时也形成了一道绿色围墙。

4.3.4用地规划

1、总体规划用地

益辰仓储物流贸易市场用地包含仓储交易用地、公共设施用地、道路交通用地及绿

化用地等。仓储交易用地要紧承担仓储流通功能，规划按低中、低密度开发，建筑形式

进行简洁。具体用地规划如下表。

益辰仓储物流贸易市场规划用地明细

序号用地名称占地面积(成)所占比例

1绿化带7111.297.6%

2办公楼主楼(8F)577.50.6%

3办公楼辅楼(3F)4620.5%

4喷泉、广场850.50.9%

5商铺12104.412.

6仓储交易区27612.5129.5%

7临时建筑2014.82.2%

8仓库21540.623.(^

9道路21414.422.9%

10合计93688100.0%

2、建设周期

建设周期两年。土建安排在每年的3月15日-11月15日间。

项目实施进度表

2009年2010年2012年

第五章市场营销

5.1市场需求分析

近年来，神木县依托资源优势，高度重视城乡一体化进展，重点建设县城、大柳塔、

店塔、锦界、大保当5个重点城镇与四大工业园区，进展产业集群。第二新村位于神木

老城区与锦界工业区的中间位置，临近县城，综合区位优势明显。

神木县第二新村物流仓储区占地2500亩，其中，益辰仓储物流贸易市场140亩，

占第二新村物流仓储区的5.6%。依托神木县第二新村的产业集群优势与区位优势，益

辰仓储物流贸易市场所处市场需求旺盛。根据《陕西省神木县第二新村产业进展规划》，

2009-2020年，第二新村物流产业年平均销售收入能达120亿元。

2009-2020年陕西省神木县第二新村物流产业收入预测

近期中期远期

物流功能区单位

2016-2020年|

2009-2012年2013-2015年

钢铁仓储物流万吨/年50100130

贵金属、化工与矿产原料仓储物流万吨/年3004SO600

水暖五金交易亿元/年101524

家具建材交易亿元/年121818

汽车城亿元/年7.51220

工程机械亿元/年101530

合计亿元/年123

5.2营销理念

益辰仓储物流贸易市场在招商与管理进程中将始终如一遵循下列宗旨：1、突出配

套功能，展示服务水平；2、构建完美的信息网络平台，提升信息互通速度；3、设施共

享，方便入驻商户经营；4、生态设计，营造舒心的工作与交易环境。

在项目建设经营理念指导下，益辰仓储物流贸易市场贯彻五个营销理念，运用灵活

多样的招商手段，分四个阶段针对三类客户，为入驻商户全面解决仓储物流贸易的配套

服务。

项目处在神木第二新村仓储物流区内，该区将建成多个物流园区。为了避免相邻地

区物流基地恶性竞争，为谋求自身更大的进展空间，益辰仓储物流贸易市场要采取适当

的市场细分策略，依靠自身特殊优势，争取物流运作资源，比竞争对手更有效地为客户

提供与物流活动有关的基础设施、信息、咨询等一系列服务。

5.3营销渠道策略

益辰仓储物流贸易市场的营销包含两部分内容：1、招商，采取多种招商方式，吸

引商户入驻市场；2、市场推广，将益辰仓储物流贸易市场作为整体向市场推广，扩大

知名度，为入驻商户开展业务提供良好的市场环境。

5.3.1招商策略

在招商过程中首先应准备完备的宣传资料，这些资料包含宣传画、电子宣传工具、

标准服饰与招商手册等，培训专业招商人员，在此基础上能够利用下列招商手段，或者

者在某一阶段只强调•种手段，或者者将几种方法结合起来使用，灵活多样地进行招商

活动。

1、利用传媒招商

针对目标客户的媒体习惯，设计打动心扉的广告，利用传统的电子媒体与印刷媒体

进行大规模的招商宣传。

2、举行或者参加行业招商会

有选择地参加一些有意义的行业会议，广泛联系客户。针对意向客户采取方案营销

的方式进行深度接触与谈判。

3、借助中介机构的联络渠道招商

充分利用如招商代理机构等有关中介，向其传递招商信息，利用他们的信息与渠道

进行更大范围的招商活动。

4、安排招商小组主动招商

益辰仓储物流贸易市场可主动派出专业招商队伍，进行宣传、信息收集、确定意向

客户的要求与标准，开展深度接洽与有计划的谈判进程。

5、借助电子网络招商

设立益辰仓储物流贸易市场专用网站，网站设立专门的招商频道，网站内容要表达

互动交流、内容丰富、信任公正等特点，借助网络搜索引擎连接各类招商网站与有关企

业。

6、利用各类政府及协会渠道

利用政府有关机构与行业协会的权威性，通过这种平台宣传与展示益辰仓储物流贸

易市场招商信息，搜寻目标客户，提高招商推广力度。

5.3.2市场推广策略

仓储物流贸易市场的市场推广目的是提高市场知名度，吸引客源，增加市场交易额,

为仓储物流贸易市场与入驻商户增加效益。益辰仓储物流贸易市场能够采取宣传手册、

用户杂志、出席推介会与交易会、视觉形象设计、互联网与广告等多种手段混合使用的

综合营销方式，以达到预期效果。此外，招商与市场推广可同步进行，也能相互促进，

但各有侧重点。

5.4招商推广计划

益辰仓储物流贸易市场的营销战略能否最终落实，市场推广能否成功，招商活动起

着举足轻重的作用。招商活动能够分为四个时期，每个时期都有不一致的工作重心与工

作内容。

5.4.1筹备期

筹备期的工作重心为：在进一步市场定位的基础上，规划招商预算，完成招商宣传

工具的制作，积极利用新闻媒体与多种有效的宣传工具，让潜在客户熟悉益辰仓储物流

贸易市场的理念与经营战略，为介绍期的招商活动做好准备。

时间安排：2009年8月・2010年3月。

5.4.2介绍期

介绍期的目的是在形成强有力销售组织的基础上，加大宣传力度，引导潜在客户对

益辰仓储物流贸易市场有一个明确人士，通过招商会与一对一招商人员的推广活动，使

招商活动进入理想的启动阶段。

时间安排：2009年3月・2010年6月。

5.4.3强力推广期

强力推广的目的是加大推销力度，力争益辰仓储物流贸易市场在介绍期基础上完成

累计总量80%的招商目标。

时间安排:2009年6月-2010年年月。

5.4.4稳固推广期

稳固推广期的工作目标是完成滞留的20%的招商任务，在以往的招商经验基础上,

寻找新的客源与积极改进招商方案。

时间安排；2011年1月-2011年6月。

第六章管理体制

6.1管理体系

益辰仓储物流贸易市场有限责任公司负责益辰仓储物流贸易市场土地开发、基础设

施建设、投资融资、招商引资、行政管理、协调与服务等工作。

公司使用直线职能管理体系，机构设置及职能划分如下图:

6.2人力资源配置与薪酬体系

需要配备各类人员125人。

用工形式：业务性较强的岗位上全部使用合同制用工方式，其余使用临时工用工形

式。

本项目招聘有丰富经验的管理人员、仓储、物流、贸易专业人员，各类人员上岗前

进行专业知识培训，并经考核合格后方可上岗。掌握现代化管理方式，提高企业的管理

水平。

劳动定员表

职位人员数量（人）年薪

总经理18-10

副总经理37-8

财务总监17-8

部门经理75-7

其他管理人员303-5

技术人员53-5

操作、后勤人员781.57

总计125-

第七章财务分析

7.1预测根据

7.1.1收入及利润根据

1、基建贷款利率：执行中国人民银行颁发的现行3・5年期贷款年利率5.76%。

2、销售税金及附加的确定

（1）营业税：根据地方税务局的规定，按销售收入的5%计提营业税。

（2）增值税：由销售税抵扣进项税率为17%。

（3）城市保护建设税:根据国家财政部（1993）财发第42号文规定，按营业税的

5%计取。

（4）教育费附加：根据国务院国发明电（1994）第2号文规定，按营业税的3%

计算。

3、所得税：根据服务业的所得税标准，按利润总额的25%计取。

4、基准收益率：按8%计算。

7.1.2成本估算根据

（1）管理费用：本项目管理费用为开发企业在管理与经营中所发生的费用,按营业

额的4%计算。

（2）营业费用：本项目营业费用为企业经营过程中及日常所发生的各项费用按销

售收入的3%计算。

（3）财务费用：项目财务费用为开发企业为筹集建设资金所发生的各项费用，本项

目要紧为贷款利息按年利率5.76%计算，第五年经营产生正的现金流入时，按利润总额

的15%补充贷款利息。

（4）工资等费用：各类人员工资按人均工资1500元/月估算，职工福利费按工资总

额的14%估算，中高层管理人员工资略高于普通工作人员，共498.56万元/年。

（5）其他费用：本项目的场地维修费用及其他费用按销售收入的1.4%计算。

7.2投资收益预测

方案一：所有建筑物全部用于租赁

未来五年公司的整体业务财务数据的预测

总成本费用表

序号项目20122013201420152016

2自营钢材采购成本10706.513383.213383.213383.213383.区

498.6)

3工资及福利费259.3398.8498.6498.6

282.o|

4折旧费与摊销282.0282.0282.0282.0

681.H

5消售费用480.860&.0632.2658.2

6管理费用641.1808.0842.9877.6909.1

o.o|

7财务费用259.2259.2259.21250.0

318.4

8其他费用224.4282.3295.0307.2

16073.o|

9总成本费用12353.316020.116133.117256.8

15710.4

10经营成本12312.015478.919651.915724.7

单位：万元

项目收益估算表

计算期

序号项目

2012201320142M52016

1年营业收入1602620201210732194022728

1.1主营业务收入15B21921220922092209

钢材交易区和工程机

1.1.1械、汽车租赁交易区2761327613278132761327613

租赁面积2049025100251002510025100

租赁价格8484979797

租赁收入172211242242242

1.1.2仓库物流交易区2154121541215412154121541

租赁面积1723221110211102111021110

租赁价格336336386386386

租赁收入579703816816816

1.1.5办公楼

租赁面积38054886488648864886

租赁价格300300345345345

租赁收入114147169169169

1.1.3东侧商铺2420924209242092420g24209

租赁面积1936723725237252372523725

租赁价格380360414414414

租赁收入697854982982982

1.2自营钢材收入1158414480144801448014480

1.3镁产品交易服务收入2800364042005(M057%

1.4其他服务收入80160194212243

2营业税及增值税388493536580619

2.1租赁营业税222286330373412

2.2钢材自营埴值税165207207207207

2.2.1销项税1S692462246224622462

2.2.2进项税18M2255225522552255

3营业税金及附加3139434650

3.1城市维护建设税1925272931

3.2教育费附加1215161719

4总成本费用合计1285316020161931725716073

单位：万元

项目的效益分析及财务评估按照新增资金来测算，马上项目投资及项目收益与企业

其它投资及收益分开，计算增量投资及增量收益，并以此来评估项目的投资收益及风险。

项