征收农用地区片综合地价技术报告

综合地价技术报告 1 3（一）基本情况 3（二）测算范围 4 5（一）测算原则 5（二）测算依据 6（三）现行征地标准评估分析 7 10（一）测算技术路线 10（二）测算方法 17 22（一）划分征收农用地区片 22（二）区片综合地价测算 37（三）区片综合地价的确定 53（四）土地补偿费和安置补助费比例的确定 54（五）区片综合地价验算过程和调整结果 55 59（一）测算结果分析 59（二）应用建议 61 62XXX市XXX县征收农用地区片综合地价1概述XXX市XXX县征收农用地区片综合地价2XXX市XXX县征收农用地区片综合地价3一、测算范围及其基本情况XXX县位于宁夏回族自治区东南端、六盘山东北端，介于东经XXX市XXX县征收农用地区片综合地价4占土地总面积(%)47.26%XXX市XXX县征收农用地区片综合地价5二、测算原则与依据区片综合地价确定过程中，应当充分分析各类农用地质量状况，XXX市XXX县征收农用地区片综合地价6XXX市XXX县征收农用地区片综合地价7（5）自治区自然资源厅关于印发《宁夏回族自治区制定征收农值倍数测算法和修订系数法两种方法分别测算区域内涉及乡镇的征现行征地标准自施行以来，在促进各项经济建设、维护被征地2）统一更新了征地补偿标准，改变了先前地价不合理的状况，征地工作变得有依可循，被征地农民基本同意文件规定，避免了“讨3）建立了统一的征地管理制度，完善了征地管理的工作内容，XXX市XXX县征收农用地区片综合地价84）保障了重点基础设施、民生公益工程项目的现行征地标准与本轮制定区片地价的共同点是按照《中华人民现行征地标准与本轮制定区片地价的区别有以下几点，一是测值和物价水平上涨较高，增幅在5%-8%不等，而征地补偿标准仍停XXX市XXX县征收农用地区片综合地价9XXX市XXX县征收农用地区片综合地价三、测算技术路线与方法此次XXX县征收农用地区片综合地价测算范围主要为XXX县辖区所涉及的农村集体所有农用地和国家所有依法由农村集体使用的土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经XXX市XXX县征收农用地区片综合地价XXX市XXX县征收农用地区片综合地价组长：何少庸县政府副县长副组长：吴毅县自然资源局局长成员：王志会县政府办公室主任刘胜利县发展改革局局长王永贤县财政局局长王继讲县住房和城乡建设局局长王建军县人力资源和社会保障局局长白云鹏县农业农村局局长孙智慧县审计局局长曹建刚县民政局局长杨世福县统计局局长海笔县房屋征收与安置办公室主任惠忠民县自然资源局副局长XXX市XXX县征收农用地区片综合地价各乡（镇）长政区划情况、土地面积、2018年年末的总人口数、人均耕地面积和政区图层、耕地质量更新成果图层等基础地理数据；收集涉及乡镇1式2息3456789果局（2017-2019年）jpg据jpgjpg集到部分月份征地拆迁安置补偿案例jpg（2）合理划定区片。根据农用地条件相近的原则，将XXX县划XXX市XXX县征收农用地区片综合地价治区自然资源厅关于印发<宁夏回族自治区制定征XXX市XXX县征收农用地区片综合地价XXX县征收农用地区片综合地价测算结果需与现行征地补偿标编号、区片综合地价、位置、范围描述等区片综合地价分布图；XXX市XXX县征收农用地区片综合地价n—修正因素数量（2）基本步骤1）确定XXX县主导耕作制度。查阅《农用地质量分等规程》2）确定主要农作物年产量。确定主要农作物年产量是为计算农3）确定主要农作物价格。调查XXX县主要农作物近XXX市XXX县征收农用地区片综合地价A—农用地年预期产值（元或万元）安全利率选用同期一年期国债年利率或银行一年期定期存款年处地区的经济社会发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确6）计算区片综合地价。将各征收农用地区片的农用地预期产值XXX市XXX县征收农用地区片综合地价TAT—时间修正指数2）统一可比内涵。征地案例实际补偿水平的可比内涵要与区片XXX市XXX县征收农用地区片综合地价个别因素是指构成征收农用地区片的个别特性并对征收农用地4）计算区片综合地价。通过案例比较，编制影响因素修正系数四、测算过程与测算结果征收农用地区片是指对XXX县行政辖区内农村集体所有的农用XXX市XXX县征收农用地区片综合地价/亩）/人）XXX市XXX县征收农用地区片综合地价包山村XXX市XXX县征收农用地区片综合地价其大致流程是在对所要预测的问题征得专家的意见之后，进行整理、分，权重总分为100%，通过打分、计算方差、反片六大因素的权重，并保证权重打分方差（离散XXX市XXX县征收农用地区片综合地价级离总分值等于该基本单元各因素所赋分值加权之和，基本公式如下：式中：Fj—第j个基本单元总分值XXX市XXX县征收农用地区片综合地价镇镇乡乡包山村乡镇乡乡乡XXX市XXX县征收农用地区片综合地价镇镇乡乡乡21138461410根据各个基本单元总分值频率分布情况，绘XXX市XXX县征收农用地区片综合地价86420频率（%）据上图，将征收农用地测算范围划分为四个区片。90分以上为1234XXX市XXX县征收农用地区片综合地价区片综合地价测算采用农用地产值修正法和征地案例比较法两（下表9发现区片内旱地面积占比远远大于水浇地所占比例，确（1）确定XXX县主导耕作制度。查阅《农用地质量分等规程》XXX市XXX县征收农用地区片综合地价（2）确定主要农作物年产量。确定主要农作物年产量是计算农行态势监测专刊农用生产资料价格情况”和走访乡镇，汇总了XXX市XXX县征收农用地区片综合地价451888XXX市XXX县征收农用地区片综合地价安全利率选用同期一年期国债年利率或银行一年期定期存款年1.5%，因此XXX县征收农用地区片综合地价测算过程中安全利率为XXX市XXX县征收农用地区片综合地价%合区片地价产值修正系数，根据修正系数指标表（详见表14、15XXX市XXX县征收农用地区片综合地价1234上150250350450优优优00优00XXX市XXX县征收农用地区片综合地价系数为0.0184，第三区片修正系数为0.0116，第四区片修正系数为（6）计算区片综合地价。将各征收农用地区片的农用地预期产法基本公式，计算得到各征收农用地区片的区片综合地价（详见表一价二三四四五六一价二三四四五六一价二三四四五六XXX市XXX县征收农用地区片综合地价一价二三四四五六XXX市XXX县征收农用地区片综合地价15302530353045305530个别影响因素包括土地类型、地形地貌、人均耕地、收入水平和15302530353045305530XXX市XXX县征收农用地区片综合地价XXX市XXX县征收农用地区片综合地价项目名称权重征地区片征地案例一征地案例二征地案例三征地案例四第一区片XXX县2018年棚户区（城中村）改造项修正系数XXX县2019年棚户区（城中村）改造项修正系数XXX县2018年棚户区（城中村）改造项修正系数XXX县2018年棚户区（城中村）改造项修正系数资料来源市场调查市场调查市场调查市场调查成交价格（元/亩）待估273000.00273000.00189000.00189000.00成交日期2018年5月2019年10月2018年9月2018年4月交易情况1111区域因素1位置0.3一般一般一般一般一般交通状况0.3一般较好较好较好较好区域环境条件0.15一般一般一般一般一般土地使用限制0.1无无无无无区域农业发展程度0.15一般一般一般一般一般个别因素1土地类型0.15一般一般一般一般一般地形地貌0.15一般一般一般一般一般人均耕地0.4一般一般一般一般一般收入水平0.2一般较好较好较好较好征地项目类型0.1设定为国有建设用地国有建设用地国有建设用地国有建设用地国有建设用地比准价格（元/亩）25488.330122.5430122.5423088.4325322.79征地案例一111111234无无无无无5112345征地案例一111111234无无无无无5112345征地案例一111111234无无无无无5112345XXX市XXX县征收农用地区片综合地价通过代入征地案例法基本公式计算（如上表所示计算出各区案例一案例一案例一案例一XXX市XXX县征收农用地区片综合地价XXX县征收农用地区片综合地价需要按一定比例拆分成土地补∕∕∕∕∕∕∕∕∕∕∕∕比例为土地补偿费：安置补助费=3：7。因此本轮土地补偿费和安置XXX市XXX县征收农用地区片综合地价XXX市XXX县征收农用地区片综合地价价分摊值=本次测算的区片综合地价平均值×土地还原率银行一年期定期存款年利率，安全利率为1.5%，风险调整值应根据平和农用地市场等状况对其影响程度综合确定，风险调整值为3%。本次测算结果能够适应当地实际经济发展水平与农民生产生活水平XXX市XXX县征收农用地区片综合地价XXX市XXX县征收农用地区片综合地价五、测算结果分析与应用建议本轮区片综合地价与现行征地标准相比，均有不同程度的提高XXX市XXX县征收农用地区片综合地价ⅠⅡⅢⅣ村XXX市XXX县征