淮安市龙游城股权投资项目尽职研究调查报告

淮安市龙游城股权投资项目尽职研究调查报告淮安市龙游城股权投资项目尽职研究调查报告PAGEPAGE1/淮安市龙游城股权投资项目尽职研究调查报告中融国际信托有限公司中融—江苏“淮安市龙游城”股权投资项目尽职调查报告（报完日：２12年7月9）经办务门中国信托限司同合部声明与保证我们此明保报告按中国托有公信业尽调查理度》和有规根融请人供和人集资我审调核析整理,并在此基础上针对项目点设计交易模式、制定托计划方案后完成的。告全面反映了客户及项目最主要、最基本信息,我们对报告内容真实性、准确性、完整及所作判断的合理性负。直接查签:ﻮ年 月ﻩ日直接查签:ﻮ年ﻩ月ﻩ日调查部经签：ﻮ年ﻩ月ﻩ日目ﻩ录１ﻩ项目背景与交易结构概述．...．．..．..．..．．．．...．．．．．．..．．．...．..．．.．.．..．．．．.．51.1ﻩ项目背景..．．...．．．.．．.．．..．.．.．．.．.．.．．...．．．...．．．...．．．..．．..．．．．...．．51．２ﻩ交易结构概述．．．...．..．．．.．..．.．．...．．．．.．.．．．.．..．．．.．．．．6１.2.1ﻩ项目的交易结构．．．．．．．.．．．．．.．．．．．．．.．．．61．2.2ﻩ项目现状．．..．．．...．.．．．．．．．．．．.．...．.．．...．.．．.．．6１.2.3 项目总投资及资金来源．..．．．..．．．...．..．．．．...．..．．．．．.．．..．...．82 融资人资信情况．．.．..．...．...．...．.．..．..．.．．.．．．．．．．．．.．.．．．.．..．.．．．．．...．．．．82．１ﻩ融资公司基本情况．．．..．...．..．.．．．．..．...．．．．..．．...．.．...．.．.．.．．．．.．．.82．1.１ 融资公司情况.．．.．．．．．．．．.．．．．.．．．.．．.．...．．．.．．．．．.．.．．．.．.．..．．．．．.．...82．１.2ﻩ融资公司实际控制人简介.．．.．．.．．．..．．．..．．...．．．．..．．．8２.1.３ 融资公司股东简介...．．.．．．．．...．．...．.．．．．...．．...．．..．.．...．.．．...．.16２.1.4 融资公司高级管理人员简介．．．...．.．．．.．．．．．．．.．．.．．．...．．...．.．．.．．.１62.1.5ﻩ融资公司税收政策．．．．．．．．.．．．．．.．...．．..．．.．..．...．.．...．．...．...１72.2 融资公司经营情况.．．．．.．.．．．．．.．．.．..．..．.．．..．..．．..．．.．．.．．．．..．...．...．18２.3 融资公司财务状况．.．．．.．..．．．..．．．...．..．．...．．．.．.．．．．．.．..．..．..．．．.．．．１８2.4 融资公司银行贷款及对外担保情况.．．..．...．．．...．．.．.．．．..．..．..．..．．..．．．...．..．．２０３ﻩ项目概况和建设情况..．．．．．．.．..．．．...．．．．..．.．．．．．．...．．.．．．．203.1 项目基本情况..．．．．..．．．．.．．..．..．．．．．...．．...．．．．．．..．..2０3.1．1ﻩ项目用地情况...．．．．...．..．..．..．．．..．．．．．．．.．．．.．．.．.．.．..．2０3.1.2 项目基本控规指标．..．...．.．．．..．.．..．．．．．.．...．．．．．．．..２43.1.3ﻩ项目现场相关图片资料.．．．..．.．．．．...．．.．.．..．．.．.．..．．.．．．．．．.．...．..．...253.2ﻩ项目建设条件．...．..．...．．.．．...．．．．...．．..．.．..．..．．..．．.．．..．．．．...．．．..．．．.．..．．...．.．..．...2５３.3ﻩ项目建设实施进度．.．.．．．．.．．..．．..．．..．.．．...．...．.．.．.．．．．...．..．．．263.4 项目的设计、施工、监理情况...．．．.．．．...．．．...．..．...．．．..．.．..．．.．..2８４ﻩ项目市场情况.．..．.．．．..．．..．．.．.．.．...．.．．.．...．．．...．．．..．．．．．．．．．..．..．．..．.．．．2８4．1ﻩ项目投资环境..．．.．．．．..．．.．．.．...．...．．.．...．．．...．．..．...．．.．...．..．．．..．..．..．．．284.1.１ﻩ淮安市宏观经济概况.．..．.．．．．．.．．．.．．...．..．．..．．．.．．.．．...284．1．２ﻩ淮安市当地总体房地产市场．.．...．．.．．．.．...．．．．．.．..．...．..．．.．．...．．294．1.3ﻩ淮安市清河区房地产市场．．．...．.．．．..．...．...．.．...．．...．．.．．．..．．．．．．...．..314.2ﻩ项目分析及市场情况.．．．.．.．.．．.．．.．．．.．．．..．...．..．．．．．.．．..．．.．．..．．．.3２4.２.1 项目区域交通情况..．.．...．．..．.．...．．．.．．．...．．．...．．．．..．．32４．2.2 周边环境及配套设施．...．．．.．．．．．．..．．．..．．．..．．．...．．．.．324．2.3 周边主要土地成交情况.．...．．..．．．．．...．.．.．..．...．．.．．..．..．．．．.．...．.．3２4．2．4 周边竞争项目分析．．．.．...．．.．..．...．．．．.．...．．.．．.．..．．．．．．.．．.．．...．．...．．...．．..．..．334.2．５ﻩ项目总体评价.．．．.．..．.．．..．．．...．...．．．.．．．．..．．...．．．．..．..344．3 项目销售情况预测..．．.．.．．．..．．.．．.．．．．.．．..．．.．．．..．.．..．.．．..．．．..．.．．．.．..．364.3．1 项目销售方式.．..．．．...．．..．．．.．．．..．．．．．．.．．...．...．..．...．.．..3６４．3.2ﻩ项目销售手段..．...．．．...．.．...．．．.．...．.．...．.．.．.．.．.．．..．．..．.．．．.．．．．３6４.3.3 项目销售前景．.．．．.．．..．...．.．.．.．．．..．．．．．．...．．...．.．．...．．..．．．.．..．.365ﻩ项目财务效益评估..．．．.．．..．..．．．.．..．．．．..．.．．..．..．．405.1ﻩ项目总投资预测．．．...．．..．．．．．．...．..．．．.．．．．..．．．．．.．.．..．40５.2 项目资金来源情况．...．．．．..．．．．．．.．．．...．．.．．.．..．..４４５.２.1ﻩ自筹资金．．．.．..．.．..．...．．．..．.．...．．．...．．...．．．．...．...．.．．．．．.．．．．．.．．．.．...．．..4４５．2.2 预销售收入.．．.．...．...．．．．．..．．．．．..．..．．．.．．.．．.．.．．..．．．．.．４45.2.3ﻩ项目融资．.．．．...．．...．..．．.．．．．..．．.．..．．．.．．..．．..．.．．．44５.3ﻩ项目损益预测．．．.．．．.．...．．...．.．．．．．．...．．..．．.．．.．．．...．.．...．.．．．．445．3.1 项目销售收入分析．．．．.．．...．..．．.．...．..．．.．．．．.．..．．.．...．．.．．．．４45.3.２ﻩ项目利润分析..．．．．.．．..．..．.．．．．．．．..．．．.．．...．．．．４4５.4ﻩ项目有关财务效益指标．...．．．．..．．...．...．...．．．..．.．..．..．...．．．．.．．．．．..．．455.4.1ﻩ项目投资利润率．．．．．．．..．．.．.．．．．．．．．.．．．.．..．．．...．．．455.4.2ﻩ资金退出期．.．．．.．..．．．．.．．．．．..．．．．．．..．.．..．．．455.４.3 盈亏平衡点．．.．..．.．．．.．.．．.．.．．．.．．．．..．．..．.．...．.．.．．．.．．..．.455.4．4ﻩ压力测试.．.．．．．．．．.．．.．．．...．．.．..．．.．...．．..．...．.．．.．...．．...．.．.．．456 交易结构与风险防范...．.．．．．．...．.．．．．...．．..．．．..．．．.．．．.．...．．．．４66.1 交易结构．.．.．．．...．.．．．．．.．．．.．．．．．.．．...．．．．．．..．.．．...．．..．．...．..466．2ﻩ风险防范．..．．．．．.．.．.．.．．..．...．．．.．．.．..．...．．..．．...．..．．．．．．．47７ 意见及建议．．.．..．．．．．．.．．．．．.．．..．．．．..．．．．..．.．．..．．．．．.．．...．．．．．..．481 项目背景与交易结概述１.1 项目背景为加淮市河老区改步优淮商业21０年1０月5日安发展和改革委员会《关于安市龙游城项目核准的复(淮发投资复【2１０】339,同意建设淮市游”目,目位淮诚房地开有公。“淮市游”目地积16,２6.１㎡合２５.2项总筑积1486７1㎡。项目划0１2年8月１开2１５年7月３１竣淮诚房开发限司了项目工设希中国际托限司项提供2亿的资务。截至012年4月30日项目司投金23,9.3元。表．1.１项目公司已投金序号项目金额(万元)备注1土地成费用19，8２.3２前期建用3,0７７．13固定产值７３.94货币金16.0合计２３,0０93表.1.2项目公司已投金主要来源序号项目金额（万元)备注1实收本8,０00.0２资本积12,10０３其他付款2，89０．1４应付资19.2合计23,00９31.2 交易结构概述１.2.１ﻩ项目的交易结构交易结构：股权投资长借款中融信托以零价款先行让项目公司的股权，再行贷款信托计划来募集金,运用信托资金对项目公司进行贷。信托计划到期前,中信托按照相关信托贷款同的约定,对信托资金成贷进回，从实信利。融资人要求信托资到时间:202年8月1信托规模：２亿。资金融资为１1。信托期限：3（3６月。在满12个、18、24月、３０个时项目司提前归借本的利。贷款利率:1％年,按月结息。其中:银行销本5%年，信托报酬%年。项目发行计划：单理财金。1.２.２ﻩ项目现状土地取得方式项目司安泰地开发限司以招挂”式得地。土地总价广义而言,土地成本共括五大部分:拆迁补偿用、安置房建设成本、地出让金、契税等土成计31,7．7元。PAGEPAGE/表．2．21“淮安市龙游”项目土地成本情统表（单位：万元)序号项ﻩ目已缴资金成本情况未缴资金成本情况合 计备 注1拆迁补偿费用5,１3３6,0００．０1,13.3个人迁偿经单位迁偿未对“他收科目２安置房建设成本—5,715.4５，７１5．43土地出让金14,0０.０—14，３00对应存”目4契税429—42９.０对应存”目合计１９,8423１，7５．431,5５7７楼面价格狭义算：楼面=地让价目总筑＝1４，00.０元14８,７１．０平米＝9６1９元方米楼面=地让价目总售＝14,00.0元８７,３2.3平米=1,63７元方米广义算:楼面=地合本项目建面=1，5５．7万元1４,6７10方＝222.7元平米楼面=地合本项目可面=1,55.7万元８７3７2３方=3，1．9元方米土地出让金缴纳进度土地让于009年１月10日—01年4月4日分1缴完。“五证取得的情况第一《有地用》：211年1１月3安市土源颁。第二《设地划可证：２１０年11月８日淮市划颁。第三《设程划可证:计０１2年8月31日可得。第四《筑程工可证：计012年８月31日可得。第五《品预许证》计203年9月0日可得。项目公司成立情况为进行“淮安市龙游城项目的开发，项目公司安诚泰房地产开发有限司于２007年1２月５成初注资金1,0０江诚泰资团限司前身江诚泰房地投发有公独家资建２0０８年4月8江诚房产资发有公增资3,0０元变后注册本为4,00元。0０8年５月6日苏房地投发有限公又资４００0万变更的册为8,00万期项公经股权组股东变前目司为三自丽丽资例5纬出例22．,姚建出例22.。1.2.3ﻩ项目总投资及资金源“淮市游”目投共９8，6４.6万序号资金来源项目金额(万元）比例１自筹金２０,100０２0.５%2信托划款额20,00０02０.4%３部分售入5７,９646５9.1%合ﻩ计９8,０64６１00.％2ﻩ融资人资信情况２.1ﻩ融资公司基本情况2.1.1ﻩ融资公司情况名称淮安诚泰房地产开有公司住所淮安淮路136号汽综楼1层法定代表人姓名李宣公司类型有限司自人股)注册资本8,００0万元实收资本８，00０万元经营范围房地开销管（上营围质证开经房屋租。成立日期2０0７年12月5日营业期限2007年１2月5至207年2月4房地产开发资质二级淮安诚泰房地产开发有公司是“淮安市龙游城项目的房地产开发公司公司已集中所有的英淮市游城项建了素科化专化管团队截至2０12年3月1司有工20均龄５中硕生2占1０科生10人,占50专生８占4０高职称3占１5中职称5占5素的员工队为业造品的项及断前展下了实基。2.1.2 融资公司实际控制简介中文名称ﻩ江苏诚泰投资集团限司住所 南京鼓区路231号七层法定代表人姓名 黄卫真公司类型 有限司然控股)注册资本 8,000万元实收资本ﻩ8，000万元经营范围 实业资房产资产管济息询。成立日期 2003年９月29日营业期限 2003年9月29日至２０3年9月28日止房地产开发资质ﻩ二级曾有放) 江苏诚泰投资集团限司董事长王北城男，汉族，浙江温州人，现年35岁，中共党员，本科学历。１95年7毕于江镇业学“业民建设计专，之后分配在浙江省瑞安市瑞建建筑设计所从事工业与民用建筑设计工作期先在江学中国油学完专本科１98年开涉房产资0０8年2整公资,将苏泰房地产投资发展有限公司更为现名并担任董事长。在公司发展中积极参与各种社会公益活动,多次受到党中央及地方领导亲切接见与鼓20９年中国报誉商步街发域的跑目担国青企家会副秘书长、人民日报大理事会常务理事、中国市商业网点建设管理联会理事、江苏省青商会会、京鼓区政委、京温商会务会等会务。中:①任职时间:2０1年２003年任职单位:征泰产开有公司担任职务:事长开发项目：苏仪国庆商步街项目简介：仪征市庆商业步行街是公司在扬全额投资的一个商业地项目。步行街位仪市业心庆长５0宽０地3２500平建面约4万平投资1.6目于2002年1工003年２开街在成仪征市繁的业区。②任职时间：2０１年200４年任职单位:云诚地产发限司PAGEPAGE/48担任职务:开发项目:苏连市东晶商广场项目简介：东海步街都广场项目是由连云港泰房地产开发有限公司中房集团瑞安房地产开发有限公司同投资,由连云港诚泰地产开发有限公司负责发建设。项目总占地77．27，建面积9，6３7方，目一步行和个业场成。投资2亿元人币项于20２年9开，２0３年12月3１日付现已为海县繁的业购物区。③任职时间:２0３年200５年任职单位：苏泰产开有公司担任职务:事长开发项目：苏南正泰厦项目简介泰厦目于南市楼定门街与东交处占积19亩,总建积6.6万方,总资3亿人币于206年１月１交用。④任职时间：２05年20０8年任职单位：博泰有限司担任职务：事长开发项目：东淄大都商街项目简介大会业位于东博临区场路全长6０米地70亩总商业筑积４.5万米,资２元民。项于２08年0月1日全开,为淄博顶的业物心的区。⑤任职时间：206年至今任职单位:京富有限司担任职务：际制人开发项目：苏南百富动城项目简介百运城于南市华湖路业街建积１0,00平方米商场积４,50方米酒面积５500平米场要经中知的动列品店由上海家店包营00６销额达7,０0人民。⑥任职时间：207年至今任职单位：安泰产开有公司担任职务:际制人开发项目:苏淮龙游(开)项目简介:淮安市游已取得《国有土地使用》和《建设用地规划许证》,正在融资备发。⑦购买时间2０7年土地使用权人：房屋所有权人:坐 落:江省京市楼阳场8（拟发）项目简介光场8号位南市楼龙板边龙体动中以及金润超，边阳广场地南为场大街地位十优项目地5,0０0平方米计总筑约4平米计总资3元民,成成为江块标志性筑。ﻩ江苏诚泰投资集团限司江苏泰资团限司前为苏泰地投资展限司２０03年９月２9日成立江省京曾有房产发级20８年2更现集注册本8000万元,主营实业投资、地产投资、资产管理、济信息咨询服务等业务是中国步行商业街工作员会单东为个然其彭炎实控人母出比例85，黄卫(际制之人）资例５集的实控人董长北城生。近十年来，集团先后在州市、连云港市、南京、淄博市等地成功开发商业街、主题商场等商业地产,并获业界、客户好评。集团承“诚信、创新、责任和谐”的核心价值观，以“突出优势、效优先”为经营理念，在兴产业投资领域以董事个人名义形成了两个研发中心即电动汽车电设备及相关产品研发心、再生资源利用研发心；在不动产投资领域形成了一套商业步街和城市综合体的开发运营模式;在金融投资域以董事长个人名义参股组建了江苏省人政府批准的南京市首家村小额贷款公司试点单——南京市六合区恒兴村额款限司实投域董个人义股建一年产0吨丙烯大型化工企业——江旭升石化有限公司;在视文化投资领域以集团义控股组建了北京荣恩视化播限司。目前团资的3实公司南绿科有公司南绿能有公司江旭升石有公年销售入约22亿税前润约3具体营况下：表.1.２1江苏诚泰投资团有限公司投资实的营情况公司名称主导产品年设计规模年达产销售收入年达产税前利润南京绿展科技有限公司电动车电桩年产,０0０台1０,０04,00０万元车载电器年产，00０台５,000万元２,０００万元合计1０，0０台１5，00６,00０万元南京绿展能源有限公司城市活圾解气化气电日处垃圾1００0吨上5,0０0万元４，0０0万元江苏旭升石化有限公司聚丙烯年产0200,0020,00合计220,0030,０0集团划来35年建五全知品一知的业产牌—龙城，一个知名的电动汽车充设备品牌——绿展科技一个知名的低碳环保品——绿展能源,一个知的大模化品牌—升化一知名视化牌—恩影。根据01２年4月27日中国人民银行出具的《企业基本信用信息报告（报告编号：A２01204８９０1)显示江苏诚泰投资团有限司目前无贷款抵押∕押情况，也不在不良款录仅两对外证保保担合同额为,080元实际证保同金为2，０0元。表.1.22江苏诚泰投资团有限公司资产负简表项目2０0年1２月31日201年１2月3１日202年３月1日母公司合并数母公司合并数母公司合并数流动资产:货币资金33,25251208,6.0369３.258,48２866７4.61,8５60２7应收账款3,８006212，736１１82,８16１1８其他应收款56,7０42６753,2.6-86,1.6８11，１54540-6８,1.481３,36944０预付账款1,0501１0１，１７7810１741.02,2334091７４1．102，8６3195存货10，８979８015,4499５01６,14７030待摊费用2１25.2流动资产合计1，03４67７１8,6０1650-72,2.8627,３8１850－53,8.９229,054800长期投资:长期股权投资7460,0．08,000000622０,０.09，00000０６２２0,0０．１140,0.0长期债权投资长期投资合计7４６0,0.0８,00000062２0,0．09，0000006２20,0０.01140,0.0固定资产：固定资产原价3,3992006,49０5０03，７393００7,4８15113,739３０07，８8００42减:累计折旧2，８8510４3,２50112２,６08０123,8616862,6３２9134,2５4147固定资产净值１５,70962,２393881,131２8８4，6208251,10638７3,62５89５减:固定资产减值准备固定资产净额15，7０962,239388１,１３１２884，6208２５1,1０６3873,625895在建工程2,8１３097２,9４6３35工程物资62,２０00固定资产合计15,7０962，23９3881，13１288６,4339２２１，１063877,846２30无形资产及其他资产:无形资产1000.031０７.６，00００2,2８66915,50002,25８65１长期待摊费用60,2６3062,5３9４60，9９9080,105４４5,93335２,0396无形资产及其他资产合计6１,2６3065,511660,9９9０2，3６574545,43332,505０47资产总计７727,0.3１９,4２11５06330,７．２29,18０410631４,5.８31,４０5080流动负债：短期借款３000,0.041４6,５.２应付账款4７,２78413,06８4预收账款1５,４0００１4，8０00应付职工薪酬20,13１６1８,2７７8２３,３189应交税金４，０122152２．6１，１０07-2３42１91，050０-2０10８1其他应交款2．840９5其他应付款９,2156987328,1.18１.8１3,5０866049,484８１５,703210流动负债合计9,2５98207342,５.12,2515１６,4631０05０,5３４819，16７17０非流动负债:专项应付款33,１600负债合计９,２５９8２07３42,5.12,25１516,４6３1０050,5３４8１9,５22７70股东权益：实收资本８0０0,0.015,00０0０0800０,0.０1７,000０00800０，00．017，0０0000减:已归还投资实收资本净额8０0０，0．015，00０00０８０0０,０．０1７,0000０0800０,00.0１７,００0000资本公积1000．01000.0盈余公积其中:法定公益金未分配利润－121873.7-282０6５．6-166234.3-4６1８27.4－１7３５59．2０-501１7０.5其中：拟分配现金股利股东权益合计6781,6.312，４9３０10６33７,5.71３，7173２0６264,0.80１2,8823１0负债及股东权益合计7727，0.319，4２1１506３30,７.229，１804１0631４,5.831,405080江苏泰资团限司202年3月31最资产债明:母公司列：主要资产方科目1、货币资:６．7元,资产总的０.%。2、预付账:１．7万,资产总额的0.０％，司办公装修付的款挂账（未开)。3、其他应款:６6.８万，占资总额的１.1%系公司股东款。４、长期股投资：,220元，占产总额的98.。其中向淮诚泰产开发有限公投资4,000万,占长股权资余的6４.３;向京市台区银信农村小贷款份有司投资80万元占长股权投余额的１３.％；南京百富商贸限公投资60万元占长股权余额的9６;向京桂源商贸有限司4８0万元，长期股投资额的7%；北京恩影文传播有限公司投资300元，期股权资余的4.%.5、固定资净值：11.１元，占产总的１.%主要是车与公设。６、无形资:0.6元，资产总的0.0%金软件)。7、长期待费用：5.2元，占产总额的０.7，系公办公装修（分期摊销)。ﻩ主要负债方科目１、应交税:0．1元,负债及东权总额的００0２％。2、其他应款:4９.9万,占负及股权益的２.4%系向他公及个人暂借款。ﻩ主要所有者权益科目1、实收资:8,000万元占负债股东益总的126.％，东已交付。2、未分配润:1,７31.56元,占债及东权额的27．4％,系司历亏损。合并数列：主要资产方科目1、货币资188．６万元占资产额的０.%中母司6.67万元货币资金余额的３.%子公币资金１1.9元,币资金额的965。2、应收账:２78.2万元占资产额的０．%系子公应收款。3、存货：1603１．5万元资产总的5０.%其：淮安泰房产开限公司存货余额15,989８万占存货额的99７。4、预付账：2５8６万元占资产额的08%中:母司1.７万元预付账款余额的０.%子公司２5.9万元占预账款的9９．%。5、其他应款:13023．7元，占产总的40.,均系公司他应。６、长期股投资1,４０元占资总额的3.其中南京雨花区银信农PAGEPAGE/48村小额款股有限投资840万元长期权投资额的７37%北京荣恩影视化传有限投资300万元占长权投资额的２６3。7、固定资净值:7６．3元,占产总的1．。其中母公司111．1元,占固定资产值的295;公司２65.２万，占资产净的70.%。8、在建工（含程物：332．２万元占资额的1．%均系公南京能源限司在工(含程资。9、无形资：2０２6万元占资产额的０6％中：母司0．６万元无形资产余额的０.%子公司22万元占无资产的99．%。 主要负债方科目１、短期借４,144７万占负债股东益总的13．%系子司银行的短期借款中南京桂商贸有公司款3,00万元占期借余额的72.4%;南京展源限司款90元短借余的227%南绿技有公司247元占期余的４9。2、应付账款3.9元负债及东权总额的00４%,系孙司京展科技有限司应账。3、预收账：１４.８万元负债及东权总额的0０4%均系公司京展科技有限司预账。４、应付职薪2３.4万占债及东权总的0.0%均系公司付未付工资。5、应交税金:2.０万元,负债及股东益总额的０.0１％,系孙公南展科技有限司增值进项挂账。6、其他应款:1504７.0元，占债及东权额的47.%，中:司49.9万元占他应款余的0.3%公司14，9９.１万元占他应款余的99．7。 主要所有者权益科目1、实收资本１7,62００万占负债股东益总的５５．%其母司８,０0０.0万元，实收本余的4５．%；数股益９,67０0万,占资本余的54.7。2、资本公：１.０万元负债及东权总额的0003％均系公南绿展源有限司资公。3未分利润5，012.2万元占债及东权总额的1５.7％其公司1,７３1.6万元，占未分配利润余额的34.５％；子公司３,280．61万元，占未分配利润余额的6５.5。2.１．3ﻩ融资公司股东简介第一大股东——王（出资比例55%项目公实际控制人之姐姐项公司董事(法定代表人之夫人女汉族浙温人年４7岁985年业浙省广电大，历任江瑞市具厂团书长理职196下经商后开店卖装,经过年爬打掘第一金开涉房产投;201年2003，担仪亚房地产发限司事003年20５年担江泰房产发限司事20５年20０8年，任博泰业限公董；2０８年至今，加淮诚房产发有公。第二大股东——蔡纬出资比例22.5%)：项公司实际控制人之业作伙伴，汉族浙温人年47，任江瑞台联副席浙省安市商常、浙江瑞市协上海金区商常海金区协187毕于温州大，189年本归来19０年4月1998年１0月历浙瑞城关地开有限公副经、经等职199８年10月至今，担上南寝用有限司温南方寝用有公董长。第三大股东——姚(出资比例22．5%项目公司实际控制人王北之业合作伙伴,男族江州现年5岁现西牙安同会务会班牙人业合会理。185开经，１991年赴班从外贸发业1９98年2月至今,任西班牙苹首公董长００8年始足房地香乌上成都、州地有处产。２.１.４ 融资公司高级管理员介李宣,江苏诚泰投集有限公司常务副总理淮安诚泰房地产开发有限公司法定表、董事长、常务副经,淮安诚泰房地产开发有限公司实控人之姐夫，，族江温人现年481９１年7月1990年５担浙省市万化厂公室主；190年6月2000年２，任江安市具厂副厂长2001年1月2０05年1海商主经营装市家居用超市在累定的商验经基后开涉房地产业２05年2月2００7年1２月担淄瑞业有公副经;27年２月至,担任安泰地开有限司定表、事长常副经。郑银鹏江苏诚泰投资团有限公司副董事长安诚泰房地产开发有限公司总经理，族，江州,年2岁,家册规划。１９３年9月１986年5担浙省市瑞县业产局特股;196年5月199３年5，任省瑞市关镇副镇;993年5月1997年2,任江安市划局;19９７年１2月2０02年１,担浙省安建局局；202年１月20０９年５,任江省安审局长009年5月至,任安诚房产开发有公总理。李王增，江苏诚泰资团有限公司副总经理安诚泰房地产开发有限公司副总经汉苏京年48岁高工程１9４年3月2００３年4担江省玻璃维究计院技计经203年５月2006年９任江省州之江业限司总程计经2０6年９月２008年1月，任海欣集)有公总程;2８年２月2010年3担金国产集总程０10年３月至今担任淮安泰地开有公司总理。2．1.５ﻩ融资公司税收政策序 号税 种税 率1土地使用税６元平方.年2施工合同印花税建安同的的分之33购房合同印花税购房同的的分之54土地增值税（预缴）销售入的3%5土地增值税(清算)增值的０％预数6营业税销售入的5%７城市建设税营业的7%8教育费附加营业的３%9企业所得税（预缴)销售×税利率5%×所税率5％10企业所得税（清算）税前润的5预数2.2 融资公司经营情况融资司安泰地开发限司“市龙目专立的目司。自成立以来，项目公司“诚信、人本、创新、任”为核心理念，以“度约束行为、感情凝聚人心、发挥主观潜、打造一流团队”为经理念，以“打造集度假休闲、娱乐、购物为一体的生活型的苏北一城——淮安市龙游城为奋斗目标,主要负责目的拆迁补偿和土地证办,至前没有生多经活。２.３ 融资公司财务状况表.3．1项目公司淮安泰房地产开发有限司产负债表项目20０年12月31日20１年１2月3１日２０２年4月0日流动资产:货币资金6,66164０3018.41６,8086应收帐款其他应收款1050,0.８485５,1.55370,9.６预付帐款存 货1０，89４08215,8４103０１６,6230７1待摊费用212５．2流动资产合计11,66930220,99４83921,031113固定资产:固定资产原价１,6８42001，５930０0１,６３880０减：累计折旧45，868９8７，７3031,２3767５固定资产净值1,1３551１88，４69７73，8125减：固定资产减值准备固定资产净额1，13551188,４69７73，8125工程物资在建工程固定资产清理待处理固定资产净损失固定资产合计1,135511８8,46９773,８125无形资产及其他资产:无形资产资产合计１2,8０４８1３20，86８５3６21，4２1238流动负债:短期借款应付票据应付帐款预收帐款应付工资１8,17101８,２77８19，78０8应付福利费应付股利应交税金其他应交款其他应付款4９97，8.814,442868２89１,9.8预提费用预计负债一年内到期的长期负债其他流动负债流动负债合计501５,０.8１4，333６462９03，７.６负债合计50１5,0．814，333６4６29０３，７.6所有者权益实收资本8000,0.08000,０．０8000,0．0资本公积12,0０0000未分配利润-9，５,1６0５-１41648.0－１53167.8所有者权益合计7074,8.56583,1．0１8，48314２负债和所有者权益总计1２,８0４81320,868５3621,42123８项目司01２年4月30日最资负表细：ﻩ主要资产方科目1、货币金16.0万,资产的0.１。2、其他收：5378．1万，占产额的5．0基本拆补费，中大支出为淮市河市产经有司２，0０元,其应账余的３7.；淮安清区政局1９８.３万元占他收余额的3.9江嘉置业展有限司款11３0万元占其应账余的10大支合计5，133万,占其应款的95．、３、存货6,06.2万元占产总的4．5其额支为土出金14300.0万元,占存货余的8９.3;前期工程款（设费三通一平费、报批建等）７38．6万元占货额的４6;契税29．0元占货余的2.6；发费2８4.８万元占货额的1．拆迁费５1.8元占余额的16大支计16,00.２万元占货的99.。4、固定产值７３.9万，占产的0.3，要是车办设。 主要负债方科目１、其他付:２890.2万,占债股权总的13.5，中额为:福生1，350.0元系借(无）占他付余额的4．７上美股权资基金理限司99.0万暂无其应款额的346%工程押金30.0元全黄厚一，其应款余的1.4应迁款10.0万元系付苏臣业发有公拆款占其应款的５.2。大支出计2，79元占他应款的96.%。2、应付工酬１9.2万,占债股权总的0.１。ﻩ主要所有者权益科目1、实收本８,００元占负及东益的３7.3股已部付。2、资本积12,００元占负及东益的５6.4全股借转。3、未分利：1，５3４.7元，所者益额的7.1系司年损额。2.4ﻩ融资公司银行贷款对担保情况根据012年６月1４日中国人民银行出具的《企业基本信用信息报告(报告编号：A2012０61８09显安诚房产发限司目无外及抵押质情况，也不在良款录。3 项目概况和建设情况３.1ﻩ项目基本情况３．１.1 项目用地情况行政区域江苏淮市河。四至东临川，接海路,侧淮市育,北为安贸物心。地图土地现状基本迁毕即开建设。土地总面积项目地积6,82.1(合25２亩。用地性质根据２1年１月2３安市土源颁的国有地用地用途为商业金、公宅。容积率根据０1年7月京建筑计限司制龙游总面（号建总施08,容率6.１。具体描述“淮市游目于淮市心系北创态元超服货、电影玩闲所色食亲教系列娱乐V身所容PＡ等。“淮市游”目参照本冈所式社开的福博运城”目上海鹏（团限开发“京游城目的计经理目从计初始,即由开“京游”项的上鹏（团)限司工师现任苏泰资集团限司总理淮安泰地开有公司总理负。目特国著建筑事所大亚AB筑事所PｅerDadsoｎ任方设。目意荷花，别用荷花长四阶:芽→蕊开→种进行筑不功的面设。时项目还用中的阴、“”念体了筑立材虚对的系。目建中的人运、型特喷泉夜绚的灯突出游象每举的喷秀人购物、乐饮更增无限趣。“淮市游目地积16,26.1折合25.2高住和高办综合楼成其：层宅楼０，公合楼６层项地三，中：下二、负三为车，下一层地七为业房。“淮市游项建筑积48，６１空间上1３,４81（置积１7,902７占１7.发积85,78.３占2７占9．6下45190（业面积9,65.0㎡占214）占30.。“淮市游项建筑积48,6１业态中商积60,６1㎡，占４0．办综楼积２7,51㎡占１８4住宅积17,63（1户占116；管理房积05占．6%车面积42,41（机车位5２1个机车位930个，占２8.。“淮市游城项置积17,02.７㎡目总筑的12.其中商业面积4,46.0㎡占2４7办公合积4,40.0,占4．6；宅积9,86.7约85套)占０.7。“淮市游城项售积87,72.3㎡目总筑的58.其中商业面积５６,45．0占64.4公合面积2２,9１０占2６．3宅积8,１6．3约套）占9３。“淮市游”目成后不为安的游业加个游点也将为安市一靓的市片对提淮市北心市形、善市能推动济展着重要义。3.１.2 项目基本控规指标序号指标名称单位数量备注1总建设用地面积㎡16８6.1折合2．２亩2总建筑面积㎡1４，7１其中:地上建筑面积㎡10,8１地下建筑面积㎡4510.03容积率６.５4建筑占地面积㎡8,03折合1序号指标名称单位数量备注1总建设用地面积㎡16８6.1折合2．２亩2总建筑面积㎡1４，7１其中:地上建筑面积㎡10,8１地下建筑面积㎡4510.03容积率６.５4建筑占地面积㎡8,03折合1．９亩5建筑密度%51１36绿地面积㎡２,574其中:地面集中绿地面积㎡2,916人工水面面积㎡4３.5２６.7㎡计入绿地面积7绿地率％１508商业建筑面积㎡6061.0安置面积446.０㎡其中:地上商业面积㎡50９6.０地下商业面积㎡9，7509办公综合楼办公建筑面积㎡2７３1.0安置面积４4０.0㎡１0住宅楼住宅楼建筑面积住宅户数㎡户1７23.0161安置面积906.7㎡管理用房面积㎡90.0其中：物业管理建筑㎡44.0卫生机构用房㎡１２．0社区办公活动用房㎡3２．0治安用房㎡7.012其他部分建筑面积㎡４241.０停车场1３机动车停车位辆521其中:地下停车位辆4９９地面停车位辆2214非机动车库停车面积㎡5，０01５地面非机动车停车面积㎡5００16非机动车停车总数辆3,303.1．3 项目现场相关图片料地块东面(银川路)程项目部ﻩ地块面(淮海北路侧）苏清江中学地块南面淮安市体育馆ﻩ地块面淮安世贸购物中心3．2ﻩ项目建设条件项目划０１2年８月1开工现取的法续为：表.２.1 “淮安市龙游”项目取得的证件计表序号名 称单位、文号１企业人业照江苏淮工行管局ﻩ32０00０00４2602房地开企资证(二)江苏住和乡设厅 安０834８3国有地用证淮安国资淮A(21出第8４2号４建设地划可证淮安规局 地第328010１0０１３３号“淮安市龙游城”项目地、设计及报建手续均照淮安市旧城改造项目有关规定办理或正办,续法程序备。３．3 项目建设实施进度项目工预为3年项目划01２年8月１开工205年7月1竣工。[中融【江苏“淮安市龙游城】项目］ [尽职调查报]表．3．1“淮安市龙游”项目实施进度详控计划表时间施工项目20１2年2013年201４年２015年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度89101１１2１２３４5６78９1011121２345６７8９101112123４5６７支护桩、工程桩三轴深搅基坑支护土方开挖人防地下室正负零商业裙房1—7层结构办公楼、住宅楼主体结构内、外装饰工程机电设备安装工程室外管线景观绿化扫尾验收付款进度比例(合计5)6%2%2％1%１%8%8％９％10%10％１0%6%2％27/４８PAGEPAGE/483.４ 项目的设计、施工监情况项目司项设单已签建工设合目司意施位正洽,项目公司与项目监理单的《建设工程监理合同正在备案。这三家单位系结合项目高端定位而定,保项高品、质。中：设计位南金建设计限司设资为甲。施工位江省工团有公，屋筑程总包质特。监理位上市设程监有公,屋筑工监资为级。４ﻩ项目市场情况4.1ﻩ项目投资环境４.1.1 淮安市宏观经济概况淮安地江省部心地,接云市东毗城,连州和安省州市,邻迁。西大直离１３2里北最直离150，积10,7２平方公,籍口５４3２万,辖河清、淮、安4和、洪、眙金湖４县淮市跨两河我重南北理界淮气候植被、生物源具明的渡特。安荣全“城管人满城奖。201淮市紧绕设苏重中城主全市济体现位速增态,社会业面展“五济会展现好开市现区产值1，60元,按照比格算比年长13.人均P５,181元首超全均水。市规模以工企累实总值２,93.0亿元同增长7.9，全及北均第位高于全省均平30百点市统业1，８6比初增１２户2月份报增８4户，统业增量苏北一全第。政总入一预收总量上台,分为40７8元和2０４6亿元分比年长35和447。江苏委政对安发展常视专出加快安北要心市建的文件20２年４月3至4苏委政淮安召全苏工暨扶开工会议，快进北区面小社建。照苏省省府要，安市定“五”间１４的展标即经发水与民幸指同提”总体求“总量翻番财超亿建成态、面小”的斗标淮小社会建，仅是指小，应民小康人群得实、切感到福小。周来理乡淮安设面康目将分步一步202年浦和泽盱金等三达小康第步２０3市为位小三涟水淮阴淮区北（区力争2013年确保0１4年小“三走将分现新型业农现代特色市的三化融”中。淮安的位势为明可概为一金宝淮市于几何是长三、海环海大经圈交节,江苏海发战腹，也中南交界的渡带是家闲、资业首地一。是通地淮市历上是国漕运纽盐要和河之,有南北”之誉如多高公路境交,新长路贯境京大运、北溉渠多条道横错淮涟水场前开通9航,为北域性通纽三投高地淮市誉继东东、苏山之国陆三个高次台电电评“陆区资环得推城。同安现有5浙评“010浙重点荐资着国长角体化、苏海区发江苏委省府北要中城建等大略的施淮市将迎一“金遇”。4.１.２ 淮安市当地总体房产场近年淮市P及均P年均速,年合长达到5以上带房地产市场的快速发展,来住房需求由单纯的生需求向生存、改善型需转换，房地产市场进入速展段。表.1.21 淮安市01年房地产成交情况月份商业成交量面积(万㎡)住宅成交量面积（万㎡)办公地下车库别墅成交量面积(万㎡)商品房成交量合计面积(万㎡）１月1０．1452.461．86６４.462月6．7７38.4９0.654５．9１３月9．１032.22０.9０42.２24月６.9０31.6４0.813９.３5５月10.2033.601.0344．836月１0．07３8.190．9449.207月8.54４5.9４１．4155．8９8月8.2136．7８0.994５.98９月6．5533.360.６840．5910月7．6638.８61.0147.531月１．０32６.681.1４38.８512月8.44３8．25１.８94８．58合计１03.６14４6.4713．３1563．３９由在21下年人受市影望绪严而场却大波分购房需求开始释放。01年度淮安市全年商业成交量103.6万平方米,占全年商品房成交量的１8.３平每商成量8.6万方。虽然国家对楼市进行,但淮安市并未出台购∕限价”政策,淮的房地产市场仍保持着平稳发展态势另据了解,淮安市最新住房公积金贷款政策是付比例为30％笔贷额为积账余的1０倍至20元妻双共贷的度限可至40万元。表.1.22ﻩ淮安市012年前5个月房地产交情况月份商业成交量面积(万㎡)住宅成交量面积(万㎡)办公地下车库别墅成交量面积（万㎡）商品房成交量合计面积（万㎡）1月8.14２2.４２1．653２.2１2月４.２525.７１2.２９32.253月9.593１.461.5142.5６4月7.８4３1.712.544２.０９5月6.34４2．74２.4851.56合计３6.16１５４.０410.４7200.67从２02年1月始淮商品成量渐扬前5个商地成分为1,０8套、86、110３套1，97、1，0９套总计5，83。除２份交现下外其他月份的商业地产成交数逐月上升,前五个月商地产成交套数相当于前个月住宅成交套数的42，占安前个月个地成套的29.6。212前月,安商成交量6.1６万方,商品成的１8.平均月业量７.2万平米。常规而言，一个城市商销售量占当月房地产总售量的510，而淮安的商业销售量占比远远高出常规比例说明淮安的商业地产处高速发展期。预计今年半年淮安市商业地产市将步暖商地产交有继回。４.1.3ﻩ淮安市清河区房地市场淮安市清河区是淮安、市政府所在地,是政治、交通、经济、中心和对外交流的重要窗口。全区下淮海、长东、长西、北路、西安路、水渡口、沪路七个街道办事处,积0方里口３0万。清河区内南北向的主干有淮海北路、承德路、京路、西安路，东西向主干道有淮海东西路、漕运路、健康西路、和平路,东南西方向的翔宇大道直达周来故居和纪念馆、吴承故鹗居关天祠梁玉等有28条交路过内于海路的淮市车站天长途车630,通达，远南深、海、头北沈阳，西到西安、武汉等；与陇海、兰新、京沪京广、京九、京哈等多铁路相连的新长铁路从内过境淮火车站货为企业物提可安价廉运沪、宁连同、淮等速公交于;河距淮涟民场1８8公里。清河作淮市套施完、境势显经济长快区,是商房场发展为势地，成交一处全高水平居房市的头羊置目,属清区辖淮中商业内沃玛金国际中新国广、华苏、天玛特五电、宁器、美器知商企业建营。外本项外有7个重大建目加推，总筑积15．1万方米其:业筑积332平米，占2８.目淮市业成量发势来未来35淮市商地产场以消纳这在楼,为海中商圈成淮乃至北业繁、贸最中现化商业心。表.1.3１ﻩ淮海中心商区其他在建楼盘统表单位万方）序号在建项目名称总建筑面积商业建筑面积办公楼建筑面积住宅建筑面积１茂业代场15.74．67.０2锦绣务厦1０.77.02．13苏宁器场8.６2.９1.32.５４雨润际厦52.414.212.9５颐高码港10.０1．9１.9４．06淮海天地14.81.410.97九龙汇2．９1.20.5０.3合计１5.１33．223.619.84.2ﻩ项目分析及市场情况4．2.１ 项目区域交通情况项目域通捷项北距通纽安汽总站有00距。目西的海北路淮市重的路，誉“安京”，为苏商物中心项区属于淮市繁的淮中心业”区优明显其通人组非常便能为客户供好服半。４.２.2 ﻩ周边环境及配套设施项目地处淮安市中心，东靠淮安市、清河府，南临淮海广场,繁华商业网点区，周边有淮安市体育、淮安市淮钢健身会馆淮安世贸购物中心、江省清江中学、工商银业行中行建银等配施齐周的业融务云集，都市白领的需要成就了层办公楼和高层住宅的场潜力，高层办公楼很地解决了商务人士的需。目工后将成该段标性筑。4.2.3ﻩ周边主要土地成交况地块名称编号土地面积容积率成交时间用途成交单位成交价（万元)楼面地价（元/㎡)平方米亩总价亩价西园广场东北角地块(2１082１）4,６０６6.4≤5.05.0商业金融业办公王文奇4,1０６9.72，71８地块名称编号土地面积容积率成交时间用途成交单位成交价（万元)楼面地价（元/㎡)平方米亩总价亩价西园广场东北角地块(2１082１）4,６０６6.4≤5.05.0商业金融业办公王文奇4,1０６9.72，71８清河加油站地块（0１0６9)2,1974.8≤0.5５.０商业（加油站）中国石油天然气股份有限公司江苏淮安销售分公司4，4０９２.4２764．1新城6号地块(0109２)2，5053．３≤0.55.0商业（加油站）中国石油天然气股份有限公司江苏淮安销售分公司4，60１,501３455.8深圳路北侧地块（010Ｋ5）7，１0５17２≤5.5５.０商业住宅淮安金鑫置业发展有限公司6,0055.61,131城中加油站地块（01024）1，590２.４≤14８.2商业金融业淮安中冠置业有限公司５，602，5762,２02项目边地源目前供发土都离项较列的成交在550万元以。4．2.4ﻩ周边竞争项目分析我们考察了周边在售与罄楼盘的实际销售情况以支持对融资项目销售景的预测，具体分如:表.２.41淮安市部分在与售罄楼盘一览表序号项目物业形态销售状态销售时间总套数未售套数未售占比成交均价(元/㎡)1淮海第一城住宅（三期开发)售罄200５.5２0０9１０2，1５8，０002曙光国际大厦办公楼售罄20０9．920．8433９,20０3中央百货新亚商城办公楼售罄2010.12０1２355291(自）1６．5%9,５00４汇丰D中央广场临街商铺预售20126２231３．６%７８,0０05丰惠广场办公楼在售20153１814545.６％9,0０06万达广场商铺售罄2010.52０.12106２５,0０0办公楼在售２009.开售1，53360.4%６,500住宅（三期开发)在售20０9.开售4，03５７７819.3％6,00０7茂华国际汇住宅在售2０10．开售1,89647１2４．8%5,８０0淮海第一城住宅8,000元／㎡汇丰ＣBD中央广场临街商铺７８０00元/㎡丰惠广场办公楼9，0０元/㎡淮安市龙游城

万达广场商铺2５,０0元/㎡办公楼6,５０0元/㎡住宅,000元茂华国际汇住宅5,800元/㎡曙光国际大厦办公楼９，20元/㎡中央百货新亚商城距离6０0米距离1５00米距离6０0米距离1５00米距离20０0米距离6００0米4.２.5ﻩ项目总体评价 项目市场定位本项定中客户以迁户商安及边县务员泛务员、地型业管人员私业为。（1）区域来源：以吸纳区域客户为主本区域事业单位工作员、工区工作人员及周边私营业主为主力购买群体。通过研究发现，0%的客源来自于本区域，对中心城区客群吸引力较强。随着目前域内部分产品品质的提，跨区置业现象有所增,客户层面明显得到扩与级中城客户及迁进群受价导明增。（2)职业构成:公务员事业单位人员教师、生等高知群体主力客。此外，改善居条的有民少量迁周产人也为业重群。（3)置业驱动:剔出项自身产品力因，就地业的便捷性成区域置的主要驱动因素。此外，区域良好自然环境与教育资源也促使购房者置业的关键素。区域客户主要为改善现有居住环境的住需求，但同时对性价要求较高,重视子女教，愿意承受的购房总价两一不过０万,房过5０万。(4地缘改善项将“域缘改客主第居为随项目板块整体认知度的提高而进步向外辐射,最终占领市中高端市场。随着项整体市场影响力的不断提升，在巩固周边群的基础上，推进客户演变及客户层次的升级客群的辐射半径将会得大围拓。 项目SWＯT分析(1）优势(S)a.规、园,规划理自配设齐备。b在域处领地利项高质的树在区内鸡够迅速赢市认。ｃ.林景富新主义格具格。(2)劣势(W）项目周边居住环境一般档次不高，区域内高尚住氛围、周边配套有待强,如医疗、教育文、乐施有待项公进后高。(3)机会(０）a．域展势好多知开商聚齐托市。ｂ.府区功定划,来多景好。（４)威胁（Ｔ)国家房产发策收紧势。ﻩ项目ＳWOT结论项目老区造目定位商、公住的综商用。业办公房大空间面置灵划功能间可业根需要由合分,调自采通，降低耗公服空核心。宅分大中、户结考,供可足同层的居需,满部拆迁置求项区优势显对潜客的吸力较,销售面压比小。４.３ﻩ项目销售情况预测4.３.1 项目销售方式项目聘请曾开发“南京游城”项目的原上海鹏（集团)有限公司总经担任项目的销售招商顾问,负责项目期的销售团队组建和招运营工作，经过广泛接和多方洽谈,目前与四川中原物业顾问有公司达成了初步代理销意向。其中：四川中原业顾问有限公司是20０2年四省都册的香独资业香中集成之一以信业的房地产综合服务商形向成都周边城市辐射发，在业务上形成了“商房全程代理、二手住宅和商业、办公楼中服务”三大营业板块,上公司市场研究中心的业支持，在业界树立了“稳健发展、优质务”的良好形象。同时项目将与本地金融机构苏银行合作,为客户办商按贷服,促销计的现。4.3.2ﻩ项目销售手段ﻩ本地销售

本地销售+异地销售组售模式与淮当的业地代理司作让全代理项的销广销售作; 异地销售在淮安以外的区域，在锡常的苏南地区、上海州的沪杭地区寻找外地分销公司（初定四川中原物业顾问有公司）,负责淮安本地外的区域客户拓展工作主抓长三角经济发达地的户ﻩ本地推广以强力媒攻打淮安场媒以M为主同结户广、车广、平面体告多手。4.3.3 项目销售前景该项目房屋销售价格参照淮安市当前房地产市场价格并考虑一定的区位价格优势而确定的项所房按在35年内部售毕虑项建期按程序行屋售，以满项所资的求并减项的场险。销售预测如下:20１3年0月1日—２１5年2月31日项目总销预测表序号房产类型销售面积（㎡）销售单价(元/㎡)销售收入（万元)1商业56，24522,０00１23,７9．02办公楼22,９5１08,000１8,３60８３住宅8,17６.36,００04,905．８合计87,３72３１47,0５.６PAGEPAGE/4820１３年０月1日—21５年2月31日分年度销预测表（单位：万)序号房产类型销售单价（元/㎡）２013年（０月１日2月31日）201４年（1月1日－１2月31日）201５年（1月1日1２月３1日）合计销售面积（㎡)销售收入(万元)销售面积(㎡)销售收入(万元)销售面积（㎡）销售收入(万元)销售面积(㎡)销售收入（万元)1商业22，００0１，2９.724,７４９41６,87４637,12412８,１207６1,8６55５６,24５0１23,7９.０2办公楼8,0004,5９０.０３,672.０６,88５.１5,508.0１,45．９9,180.８22,9５１0１8，360８3住宅6,0001,632.0979．2２,４47.８１,46８．7４，09６.５2,457.98,176.34,9０5.8合计17,47172９,4００6２6，2０7５4４,100843,6９31７３，5042８7,3723１4７,0５．6 20１3年分季度销售预测表序号房产类型销售单价(元/㎡）四季度合计销售面积(㎡)销售收入(万元）销售面积（㎡）销售收入（万元)１商业２2,0001,2９.72４,749４1,２9．7２４，749４2办公楼8,0０04，590．０３,6７2.０４，590.０3,67２．０３住宅6,０001,632.0979.２1,632．0９79.2合计17,471729，400６17,47１729,4006 201４年分季度销售预测表序号房产类型销售单价（元／㎡)一季度二季度三季度四季度合计销售面积(㎡)销售收入(万元）销售面积(㎡)销售收入（万元)销售面积(㎡)销售收入(万元）销售面积(㎡）销售收入(万元）销售面积（㎡）销售收入（万元）1商业2２,00０1,68７.53，７12．53,37４.97,424.8６,７49．8１4,84965,０62.41,17.2１6,８74６37,１24１2办公楼８,00０688.６550.81,3７７．01,10１.62,7５4．0２,20３.22,06５.51,65２．46,885.15,5０8.０3住宅６,０00244.8146．9489.6293.7979．1587.5734．34４0.6２,４47.81,４6８.7合计２,6２0．94,410.25,241．58，８20.110,４82９17,6４037，862．213,2302２6,2０75４4,100８ﻩ２０１５年分季度销售预测表序号房产类型销售单价（元/㎡）一季度二季度三季度四季度合计销售面积（㎡)销售收入(万元）销售面积(㎡)销售收入（万元)销售面积（㎡)销售收入（万元）销售面积(㎡）销售收入(万元）销售面积(㎡）销售收入（万元)1商业２2,00０5,６24.1１2,3７301，28.3２4，7462８,436.2１８,５59７2,812.16,18６.６2８,120７61,8６552办公楼8,00０2,2９5.1１,83６.24,590.43,６72.３3，442.８2，7５4.２１,147.6918.1１,45.99,180.83住宅6,0００８19.２491．５1,638.69８3.2１，2２9．0７37.44０9.7245.84,０96.52,457.9合计8,7３8.414，70０7１7,477３2９，４0１713,1080２２,０51３４,３６9.47,35０.５43,693１7３,504２PAGEPAGE/485 项目财务效益评估５．1ﻩ 项目总投资预测“淮安市龙游城”项目投资费用包括:土地费、建安费用、销售费用管理费用、财务费不预费等经测，目投约８０64.６万。表.1.1“淮安市龙游”总投资预测表位万元)序号项目金额备注1土地合本3１,5５772商品建成本４1,91273开发成本小计（+)73,47044销售用１,470.１按销入1５财务用2１,6000６管理用571.5按工造的127开发费用小计（+5）2３,６4168不可预见费用９52.6按工造的2预测9合计(3+7）9８,０646表.1.2“淮安市龙游”建设成本（安置建成本商品房建设成）算表序号计算单项项目规模取费标准合计（万元）备注1建筑安装工程费用４200．1．1土建工程14,71002261２．5详见概算书1.2公共部分装饰工程３5４1.０26０0元/㎡2，25２６1.3给排水１4,7100262.8详见概算书1.4气体灭火系统1项５0０01.５消防及自动喷淋14,7100２1,5999详见概算书1.6暖通1４，710021,2995详见概算书1.７电力照明14,710022,7192详见概算书１.８火灾自动报警系统14,7100２1,64３３详见概算书1.9智能网络系统1４,７1０021,580８详见概算书１.标识系统设计制作1项１0.０暂估1.变配电系统1项１，000０暂估1．电梯工程2，0000１.２.１电梯33站1台60万/台66.0含地下１.２.2电梯10站8台４０万/台32.0含地下1.2.3自动扶梯３8台40万/台1，2０0０1.3机械停车227辆17００元／辆38.0厂家询价1.室外工程1，6６10１.4.1道路及停车广场5，9３24２220元／㎡12.51.４.2绿化2,57３7２400元/㎡１0.９１．4.3景观及小品3，95862800元/㎡２4．71.4.4人工水面43.９2700元/㎡３0691.4．5污水处理系统1项10.01．４.6水景及水处理循环系统1项24．０1.4．7建筑亮化照明1项15．01.4.8室外管网及照明8，8９102１80元／㎡16.0２工程建设其他费用５,4733２．1勘察费1项500０2.2设计费4200.6万元工程造价的２６0%1,9410按计价格[2０］10号文２．3工程监理费420０．6万元工程造价的180%75.５发改价格[20］60号文2.４招投标及造价咨询费42００.６万元工程造价的12０%50.7苏价服(20443号文2.５市政公用基础设施配套费1４,7１００2105元/㎡１,6１0５苏财中［20]年24号文2．6新建房屋白蚁防治费14，710０226８5[建设]１0号文２.7前期工程费1项77.0２.8房屋产权测绘费14,7１０023元/㎡４４60２.9散装水泥费14,710022元/㎡２9７32．０规划服务费１4，710021.2元／㎡1784２.1审图费14,7１00２2元／㎡297３2．２桩基检测费1项30002.3公用事业管网施工接入费1项60.02.４环境评估检测费1项１50０2.5沉降检测费1项10０02.6防雷审核费1项6.０3合计47６８.9PAGEPAGE/48表．1.3“淮安市龙游”(02年8月1日—05年７月1日)年度现金流预测表(单位：万元)序号项目名称:２01２年（8月１日—2月1日）２０13年２0１4年2015年(1月１日７月1日)合计1资金来源40，１0０029,4006４４,10085１,4528１65,0４.21.1自有金20，１0002０，１000１.2销售入29,4０0６４4,1０085１,452812４,９4.2１.3本次资20,00002０，０0０02资金运用35,１97117,018７31,26１９37,7906120,98.32.1土地合本２6,2995６85.92,１４７1,028．730,128９２.２商品建成本３,3５３.0５，０29.５15，5077７,5４4．３31，43４５2.3销售2９4.0441.05１４.５1,249．５2.4财务用5,１00.0７,200．07,20０.0２,10０．02１,６００02.５管理用45．768.621．510２.94２8．72.6不可见用７6.2１4.33５2.５171．５714.42.７所得前费22.72,52３.９３,78０.７4，399.3１0,７2662.8所得预缴1，１02．51,653.81，9２９.44,６８5．７2.９归还款2０,000020,0００0３净现金流5,２02.912,3819１2，838913,66224４,08594累计净现金流5,202．９17,５848３０,423744,0８５9表.1.4 “淮安市龙游”（2012年8月1日—21５年7月１日）季度现金流量预测表（单:元)项目名称ﻩ２０１2年３季度（始于8月１日）ﻮ2０12年4季度ﻮ2013年1季度ﻮ2013年2季度ﻮ2013年３季度ﻮ２013年４季度

2０14年1季度ﻮ２01４年2季度

2０14年３季度ﻮ20１4年4季度ﻮ２015年１季度ﻮ2015年２季度

20１5年3季（截ﻩ合 计至7月１日）1ﻩ资金来源 40,100０ﻩ2９,40０６ﻩ4,410.2 8,８20．1ﻩ17,６403ﻩ13,２302 14,7007 2９,40１7 ７,３50．4ﻩ16５，０4.２1．１ 自有金ﻩ2０，1000 20,10０01.2ﻩ销售入 29,4006 4，４10.2ﻩ8,8２0．1ﻩ1７,6403ﻩ13，230２ 1４,7００７ ２9,4017ﻩ7，３5０.４ 124,９４．21.3 本次资ﻩ20,00０0 2０,00002ﻩ资金运用 ３１,8041 ３,０93.２ﻩ１,8８3.１ﻩ1,391．5ﻩ１,3９1.５ﻩ12,３525ﻩ5,4１８.７ﻩ6,496.7ﻩ８,161.4 １，18５０ 7,77０．5 7,759.5 2２,2606 120,98.3土地合2.1２.2

成本商品建设成本ﻮ26,1852 １4.３ﻩ14.3ﻩ５7.3 57．３ 45７.2 45７.２ﻩ５1４.4 571.５ 571.5 5７1.5ﻩ342.9 14．3 ３0，1２8９2,５14.8ﻩ8３8.3 838.3 419.１ 419.１ 3,353．0ﻩ3,353.０ 3,７７2.０ﻩ4,１91.3ﻩ4，19１.３ 4,1９1.3ﻩ2,514．8ﻩ838.2 ３１，4345２.3ﻩ销售用ﻩ29４.０ﻩ４4.1 88.２ 176.4 132．3ﻩ1４7．0ﻩ2９４.0 73.5 １,249.52．4 财务用ﻩ3,000.0 ２,100.0ﻩ900.0ﻩ9０0.０ 900．0ﻩ4,500.0 9０0.０ 900.0 900．0ﻩ4,500.0 9００.0ﻩ900．０ﻩ３00.0ﻩ21,6000２．5ﻩ管理用ﻩ34．３ １.4ﻩ1.4 5．7ﻩ５.７ﻩ４５.7 45.7ﻩ51．5ﻩ5７．2 ５7．2ﻩ5７．2ﻩ3４.3ﻩ1.4 428.7不可见2．6ﻮ费用所得前ﻮ57.2ﻩ19.1ﻩ１9.1ﻩ9.４ﻩ９.4ﻩ76．2ﻩ７6．２ 8５.7 95.3 95.3 95.3ﻩ57.1ﻩ1９．1 71４．４2.7ﻮ税费所得预

12．6 10.1 2,5２3.9 377．1ﻩ75４.1 １，５0８.2ﻩ１,14１.3 1，256.9 2,5１３．９ﻩ6２8.5ﻩ10，7２662.８缴ﻮ1，10２．５ １65.4ﻩ330.8ﻩ661.5ﻩ49６．1ﻩ551.３ 1，102.5 2７5．6ﻩ4,685.72.9ﻩ归还款ﻩ2０,0０00ﻩ2０,00０03 净现金流 ８,2９5.9 ３,0９3．2 １,883.1 1,391.5ﻩ1,391.5 17，0481ﻩ1,00８．5ﻩ2,323.4 9,478.9 2,０４５.2ﻩ6,930．2ﻩ21,642２ 1４，9102ﻩ44,0859累计净现4ﻩ８,295.9 ５,202.7 ３,319.6 １，9２8.1ﻩ536．6ﻩ17,5847ﻩ16,5762 18,899６ ２8,37８5 30,4237ﻩ37，３５39 58,9９61ﻩ4４,0859金流从表５1.3和表5.1．4可看出在款期(25年７月１)项